Taktekking,TG2
Taket er tekket med steinbelagt stålplater. Det er opplyst i tidligere salgsoppgave at taktekket er fra 2005. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Avvik og konsekvens må også sees i sammenheng med "takkonstruksjon" punktet.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp og beslag er utført i sort og hvit stål
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er opplyst av eier om at et taknedløp på forsiden av boligen er tett. Vannet renner ut fra inspeksjonsluke på taknedløpet. Det opplyses videre om at overflate vannet renner vek fra bygget. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Taknedløpet bør spyles for å åpne drensrøret som er tett.Veggkonstruksjon,TG2
Veggkonstruksjonen er kun besiktiget fra synlige overflater. Konstruksjonen er av bindingsverk, kledd med liggende bordkledning. Det er opplyst i tidligere salgsoppgave at kledningen ble skiftet i 2012.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er ikke registrert musebånd bak kledningen. Tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Bygget bør sikres mot råteskade og skadedyr.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen består av prefabrikerte W-takstoler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er registrert skjoldmerker på takstol/undertak ved pipestokken. Ved bruk av fuktindikator bemerkes skjoldmerkene med noe høyt fuktnivå på befaringsdagen. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktskjoldene og det forhøyede fuktnivået ved pipestokken. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan dette føre til videre fuktskader, råteutvikling og svekkelse av takkonstruksjonen.Malte trevinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vinduene på karnappet bærer preg av sin alder og har tegn til innvendig kondens på trekarmene. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.Dører,TG2
Boligen er utstyrt med en malt ytterdør (2000). Fra stuen er det montert en heveskyvedør i PVC (2015). Fra soverommet er det montert en balkongdør.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er ikke registrert beslag i underkant av hoveddøren. Tiltak - Andre tiltak: - Ytterdøren bør heves og etableres med beslag for å hindre fuktinnsig i underkant av døren.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Boligen er oppført med balkong og veranda på 2 sider av boligen. Balkongen har tilkomst fra soverommet og er belagt med flis. Verandaen har tilkomst fra stuen og er oppført over garasjen. Det er opplyst i en tidligere salgsoppgave om at det ble utført tiltak på verandaen i 2015. Verandaen er av PVC bord og PVC rekkverk.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk. - TG 3 gis på grunn av at det ikke er montert rekkverk på deler av verandaen. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Rekkverk må monteres for å unngå alvorlige fallskader.Kostnadsestimat : Under 20 000
InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er boligen hovedsakelig preget av laminat og parkettbelagte gulv. Veggene er kledd med malte plater. Det innvendige taket er lagt med plankett, malt panel, og malte plater.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør påregnes generell vedlikehold av boligens overflater.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Bygningens etasjeskille er kun besiktiget fra boligens overflate. Gulvet mot grunnen er av betongdekke. Skille mellom underetasjen og 1. etasjen er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er registrert ujevnheter på overflatene i boligen. Skjevhetene er ikke unormale for en bolig med slik alder. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Radon,TG2
Ifølge Nasjonalt aktsomhetskart for radon (Direktoratet for strålevern og atomtryggleik) har området usikker forekomst av radon. Det foreligger ikke målerapport.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger.Pipe og ildsted,TG3
Boligen er oppført med en elementpipe belagt med dekorstein. I stuen er det montert en vedovn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG2
Hulltaking er foretatt og noe forhøyet fuktnivå ble avdekt. Hulltaking er en stikk kontroll ett sted. Kontrollen kan ikke utelate fuktskader andre steder i rommet.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking - Bygninger med kjeller i mur og betong fra denne perioden er ofte oppført med usikker fuktsikring mot grunnen. Denne typen kjellerrom egner seg derfor best med åpne og luftede murkonstruksjoner. Ved hulltaking ble det registrert at veggen er utført med dampsperre (plast) på den varme siden av isolasjonen. Dampsperrens funksjon er å hindre fukttransport fra inneluften inn i konstruksjonen, men feil plassering eller utførelse kan medføre økt risiko for fuktskader i veggen. Tiltak - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader.Innvendige trapper,TG2
Boligen har malt tretrapp. Trappens vanger er belagt med vinyl.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke krav til å utbedre kravene for trappens rekkverk til dagenskrav. Våtrom 1.etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 15. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 15.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Avvikene gir grunnlag for at våtrommet overvåkes jevnlig. Som minste tiltak er det installert tett dusjkabinett. Det anbefales videre at døren heves for å ivareta anbefalingen om en høydeforskjell topp terskel til topp sluk på 25mm. Skal konstruksjonen oppnå TG eller 1 må avviket utbedres. 1.etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. 1.etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Badet har en hvit innredning av profilerte fronter. Det er en heldekkende servantplate med ett armatur. Over er det hengt et speil med belysning. - Dusjkabinett - Veggmontert toalett Utstyret er ikke funksjons-testet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. 1.etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er foretatt og noe forhøyet fuktnivå ble avdekt. Hulltaking er en stikk kontroll ett sted. Kontrollen kan ikke utelate fuktskader andre steder i rommet.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. - Det er avvik: - Det ble registrert noe forhøyet fuktninvå i vegg mellom boden og badet. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke om det finnes fuktskader andre steder i konstruksjonen. Konsekvensen av å ikke undersøke nærmere er at skjulte fuktskader kan utvikle seg og føre til omfattende skader på bygningskonstruksjonen. 1.etasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene er kledd med MDF plater. Det innvendige taket er lagt med tak-ess plater.
Vurdering av avvik:
- Det er uegnede materialer i våtsoner. - Det er registrert at det er montert MDF plater på våtrommet og stedvis dratt ned i våtsoner. Det er stedvis påvist fuktsvelling i underkant av MDF platene. Tiltak - Andre tiltak: - MDF plater er ikke egnede materialer for bruk i våtsoner. MDF platene bør bytes med materialer som tåler påkjennelsene av vanlig bruk av våtrom. 1.etasje > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg. Rommet har ingen varmekilde. Fall mot sluk er målt til 30. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 60.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke registrert en fastmontert varmekilde for våtrommet. Tiltak - Tiltak: - Våtrommet bør etableres med varmekilde, for å få bedre luft utskifte for våtrommet. 1.etasje > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er ikke besiktiget i rørskap.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.Ventilasjon,TG2
Boligen er utført med naturlig ventilering med periodisk avtrekk fra våtromsvifter og kjøkkenventilator.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Andre tiltak: - Boligen bør utstyres med ventilator som regulerer inneklimaet med mekanisk utskiftning av luft.Varmesentral,TG2
Boligen er utstyrt med en varmepumpe med innerdel i kjeller og en i 2.etasje med innerdel utenfor toalettrom.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. - Det er påvist at varmepumpen i kjelleren ikke er tilkoblet drenering. Tiltak - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - Anlegget må kontrolleres annethvert år for å sikre optimal funksjon. Varmepumpen i kjelleren må kobles til drenering.Varmtvannstank,TG2
Boligen er utstyrt med en 200 liters Oso varmtvannstank som er plassert på vaskerommet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er opplyst i en tidligere salgsoppgave om at det ble utført tiltak på det drenerende systemet i slutten av 1990-tallet. Det opplyses om utskiftning av masse mot boligen, samt legging av drenerenderør og utvendig fuktsikring.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Fuktsikringen er ikke synlig. Den er ikke dratt over terrenget. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Boligens kjeller benyttes som oppholdsrom. For best mulig inneklima og for å unngå fuktinnsig bør dreneringen medfølges. Videre bør fuktsikringen føres over terrenget på en faglig måte for å unngå at overflate vann renner over fuktsikringen.Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer er av betong.
Vurdering av avvik:
- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Tiltak - Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Det utvendige rørsystemet er kun besiktiget fra eiendommens overflater. Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 1971. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra 1971. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det foreligger tegninger som er godkjent av Frei bygningsråd den 19.mai.1970. I 1.etasjen er det større avvik fra originaltegningene, blant annet har det blitt etablert 2 soverom, bad og bod (tidligere disponibelt rom og hobbyrom). I 2. etasjen er det tatt vekk lettvegg mellom originalt inntegnet soverom, som nå er blitt en del av stuen. Det var tidligere bad i 2. etasjen, dette er nå omgjort til toalettrom. Det er tilbygd en garasje til boligen ved utsiden av vaskerommet i 1.etasjen. Det er tegnet inne en evt.garasje på motsatt side av boligen, som ser ut til å være godkjent i Frei bygningsråd den 16.august 1978.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Ja