Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Enebolig beliggende i Torggata 123, Hamar kommune.

Adkomstvei
Adkomst til eiendommen via offentlig veg.

Tilknytning vann
Boligen har private stikkledning tilknyttet kommunalt vann.

Tilknytning avløp
Boligen har privat stikkledning tilknyttet kommunalt avløp.

Om tomten
Tilnærmet flat tomt opparbeidet med skiferheller, plen, markterrasse med pergola og en biloppstillingsplass.

Enebolig
Utvendig

Taktekking,TG2

Taktekkingen er av betongtakstein fra ukjent eksakt årstall. Taket er av sikkerhetsmessige årsaker besiktiget fra takstige og med drone. Metoden gjør det mulig å dokumentere forhold som ellers ville vært vanskelig tilgjengelige, men den gir ikke samme detaljeringsgrad som en fysisk, nærgående inspeksjon.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er observert at taksteinen på deler av takflaten ligger ujevnt med liten utlufting under taksteinen. Forholdet vurderes å ha sammenheng med skjevheter i den bærende takkonstruksjonen og en utførelse som ikke er tilstrekkelig rett og plan. Ujevn takstein kan medføre redusert funksjon for taktekking, blant annet ved at stein ikke ligger korrekt i inngrep, noe som kan gi økt risiko for forskyvning, lekkasjer og skader ved vind- og snøbelastning. Videre er det registrert at det på hovedparten av takflaten ikke er etablert undertak. Manglende undertak innebærer at takkonstruksjonen ikke har sekundær sikring mot inntrengning av fukt, snø og regn som kan blåse inn under taksteinen. Dette øker risikoen for fuktskader i takkonstruksjon, isolasjon og tilstøtende bygningsdeler, særlig ved værpåvirkning og over tid. De påviste forholdene vurderes å skyldes alder på konstruksjonen kombinert med opprinnelig byggeskikk, senere ombygginger og endringer, samt naturlig deformasjon i materialer over tid. Konsekvensene kan være redusert levetid for taktekking og konstruksjon, økt vedlikeholdsbehov og fare for skjulte fukt- og råteskader.

Tiltak

- Tiltak:

- Utbedring i form av oppretting og forsterkning av konstruksjonen, etablering av bedre lufting samt omlegging av taktekking anbefales. Ved omtekking bør det etableres forskriftsmessig undertak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring og langvarig funksjon.

Nedløp og beslag,TG2

Takrenner og nedløpsrør i metall fra ukjent eksakt årstall.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det registreres en bulket takrenne, forholdet kan medføre forkortet levetid. Enkelte takrenner og nedløpsrør bærer preg av alder.

Tiltak

- Tiltak:

- Takrenner og nedløpsrør bør holdes under jevnlig ettersyn og en utskifting av renner og nedløp bør påregnes i frobindelse med eventuelle arbeider med taktekingen.

Veggkonstruksjon,TG2

Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning. Utvendig trekkedning vurderes å være montert etter opprinnelig byggeår, men eksakt årstall er ikke kjent.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- ingen lufting, avsluttet nære terreng. ukjent oppbygging.

Tiltak

- Tiltak:

- Forholdet bør holdes under jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov, og det bør påregnes hyppig vedlikehold av kledningen.

Takkonstruksjon/Loft,TG2

Boligen er oppført som en lukket konstruksjon med innredet loft.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Boligen har en eldre, lukket takkonstruksjon uten etablert lufting. Det er observert skjevheter i takkonstruksjonen. Manglende lufting i lukkede takkonstruksjoner gir begrensede muligheter for uttørking av fukt som kan oppstå som følge av diffusjon fra inneluft, mindre lekkasjer eller kondens. Dette medfører økt risiko for fuktoppbygging i konstruksjonen. Skjevheter kan påvirke lastfordeling i takkonstruksjonen og bidra til ytterligere belastning på enkelte konstruksjonsdeler. Over tid kan dette medføre svekket bæreevne og økt risiko for skader. Mulige konsekvenser av de påviste forholdene er utvikling av kondensproblematikk, fukt- og råteskader i treverk, samt redusert levetid for takkonstruksjonen. Forholdene kan også medføre økt risiko for luktproblemer og i enkelte tilfeller påvirkning på innemiljøet.

Tiltak

- Tiltak:

- Oppretting og forsterkning samt etablering av forskriftsmessig lufting anbefales. Forholdet bør ses i sammenheng med anbefalte tiltak for taktekking.

Vinduer,TG3

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vannbord under vinduer har ikke tilstrekkelig fall, utvendig omramming er avsluttet tett mot vannbrett. Dette fører til at vann blir værende på vannbordet, forholdet har medført råteskader på enkelte av omrammingsbord og kan føre til fuktoppsug i vinduskarmen.

Tiltak

- Tiltak:

- Råteskadede omrammingsbord må skiftes, etablering av av vannbrett med fall fra karm og beslag, samt drensglipe i underkant av omrammingsbord anbefales.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Takvinduer,TG2

To takvinduer med tre-lags glass i loftstue og takvindu med to-lags glass på bad og i entré.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Takvindu på bad og i entré bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden usikker.

Tiltak

- Tiltak:

- Jevnlig ettersyn og vedlikehold bør påregnes.

Dører,TG2

Boligen har to-fløyet entrédør og en entrédør med adkomst til kjøkkenet. Balkongdør med to-lags glass på soverom.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det registreres treghet i entrédør til kjøkken og i balkongdør. Dørbladene henger på terskel/karm. Eksakt årsak til registrerte forhold er ikke kjent.

Tiltak

- Tiltak:

- Justeringer/smøring av dører anbefales.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2 - 3,TG2

Utgang fra soverom til østvendt balkong på 2 m2. Balkong i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Gulvflater er belagt med terrassebord.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det ble ikke observert synlig skader. TG2 er satt for å belyse risiko da utkraget balkong av denne typen er en utsatt konstruksjon med med fare for fuktinntrekk mot vegg.

Tiltak

- Tiltak:

- Konstruksjonen og tilstøtende vegg bør holdes under jevnlig ettersyn med tanke på risiko for fuktinntrekk, slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Innvendig

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3

Etasjeskillet i 1.etasje er av trebjelkelag.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det registreres skjevhet i stue og spisetue, hvor forskjellen fra høyeste til laveste punkt er målt til 40mm i stue og 15mm i spisestue. TG3 settes med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik, og målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

Tiltak

- Tiltak:

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Radon,TG2

Boligen ligger i ett område med moderat til lav aktsomhetsgrad. Informasjon er innhentet fra NGU radonkart.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Radon er en naturlig radioaktiv gass som dannes når uran i berggrunn og jord brytes ned. Gassen kan trenge inn i bygninger og gi forhøyede konsentrasjoner innendørs, noe som over tid øker risikoen for lungekreft.

Tiltak

- Det bør gjennomføres radonmålinger.

Rom Under Terreng,TG2

Uinnredet kjellerrom med støpt gulv mot grunnen og natursteinsmurer.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Hulltaking er ikke utført med bakgrunn i at vegg og gulvoverflaten er av mur/betong. Det registreres mineralutslag (salt/kalkutsalg) i overflater som er et symptom på fuktvandring gjennom grunnmur. Det observert et fuktig miljø i kjelleren, og det regisgtreres fuktskader i plassbygd innredning i treverk som er plassert direkte på kjellergulv. Det er viktig å merke seg at det ikke er optimalt å lagre gjenstander som er sensitive for fuktighet

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales at alt treverk i kjeller som er plassert mot gulv/murvegger fjernes og at kjelleren har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader, for eksempel etablering av en fuktstyrt luftavfukter.

Krypkjeller,TG2

Ca halvparten av boligen har blindkjeller under trebjelkelag.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Boligen har blindkjeller (krypkjeller) under deler av bygningen, og konstruksjonen en ikke tilgjengelig for inspeksjon. Manglende innsyn medfører usikkerhet knyttet til tilstand på grunnmur, bjelkelag og øvrige konstruksjonsdeler i dette området. Det er registrert fuktproblematikk i boligens uinnredete kjeller og det vurderes at det med høy sannsynlighet vil være tilsvarende fuktproblematikk i blindkjelleren, herunder risiko for forhøyet fuktbelastning, kondens og utvikling av mugg- og råteskader i bærende konstruksjoner. Eldre boliger med krypkjeller uten kontrollert ventilasjon er særlig utsatt for slike problemstillinger. På bakgrunn av byggets alder, manglende tilkomst og registrert fuktproblematikk, kan det ikke utelukkes skjulte skader i blindkjelleren. Forholdet vurderes å innebære økt risiko for fukt- og råteskader samt negativ påvirkning på inneklima.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør etableres tilkomst til blindkjelleren for nærmere undersøkelser av konstruksjon og fuktforhold. Videre bør det vurderes tiltak for å redusere fuktbelastningen, som forbedret drenering, fuktsikring og eventuelt tiltak for ventilasjon eller ombygging av krypkjelleren.

Innvendige trapper,TG2

Åpen trapp av tre med rekkverk av tre og glass mellom 1. etasje og loftsetasje.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det mangler håndløper på veggen. Trappen har åpninger mellom trinn på mer enn 10 cm.

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å redusere avstanden mellom trinn slik at åpningen ikke overstiger 10cm, og det anbefales å etablere håndløper på veggen for bedre sikkerhet.

Innvendige dører,TG2

Innvendige dører i profilert utførelse. Innvendige dører er visuelt kontrollert for synlige avvik og det er gjennomført funksjonstest (stikkprøver) av åpne/lukke funksjon.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert slark i låsekasser på enkelte dører og dørblader på flere dører tar i karm og/eller terskel. Forholdet vurderes å skyldes alder og slitasje på dører.

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales justering og eventuelt utskifting av hengsler og låsekasser der slitasjen er betydelig.
Våtrom
1. Etasje > Vaskerom

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- På bakgrunn av alderen til tettesjiktet er det grunn til å varsle om risiko for svekket tettefunksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Tettesjiktets eksakte tilstand og eventuelle restlevetid er ikke kjent.

Tiltak

- Tiltak:

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.
1. Etasje > Vaskerom

Ventilasjon,TG2

Rommet har mekanisk avtrekk fra baderomsvifte.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert. Manglende tilluft i våtrom kan medføre redusert ventilasjonsevne, økt fuktbelastning og forhøyet risiko for kondens-, mugg- og fuktskader.

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å etablere tilluft for å tilrettelegge for bedre luftutskifting.
Loftsetasje > Bad

Overflater vegger og himling,TG2

Flislagte og malte veggflater, malt panel i himling.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Elastiske fuger har stedvis manglende vedheft i dusjsjonen. Årsak er ukjent, manglende vedheft i elastiske fuger i dusjsonen kan føre til vanninntrengning bak overflater og økt risiko for fukt- og følgeskader i konstruksjonen.

Tiltak

- Tiltak:

- Fornying av fuger bør påregnes.
Loftsetasje > Bad

Overflater Gulv,TG2

Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Lokalfall i dusjsonen vurderes som tilfredsstillende. Utenfor dusjsonen er fallforholdene mindre enn anbefalt, noe som kan føre til at vann ikke ledes til sluk i tilstrekkelig grad ved vannsøl eller ved en potensiell lekkasje. Fallforhold under badekar er ikke kontrollert, og tilstanden i dette området er derfor ikke kjent. Det er observert sprekk i en gulvflis og bomlyd i enkelte gulvfliser. Forholdet kan indikere bevegelse i underlaget eller mangelfull heft. Sprekkdannelser og bom kan føre til redusert overflatefunksjon og økt risiko for vanninntrengning til underliggende konstruksjoner over tid.

Tiltak

- Tiltak:

- Etablering av automatisk vannstopper med fuktsensor plassert ved dør anbefales. Sprekt gulvflis og fliser med bom bør holdes under ettersyn med tanke på en eventuell utvikling, slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Loftsetasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og smøremembran med delvis dokumentert utførelse. (Det er fremlagt bildedokumentasjon på lokal utbedring i dusjsone).

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en tilstrekkelig undersøkelse av sluket. Utførelse vedrørende tettedetaljer /tilstand er ikke kontrollert. Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer.

Tiltak

- Tilgang til sluk bør bedres både for inspeksjon og rengjøring.
Loftsetasje > Bad

Ventilasjon,TG3

Det er ingen ventilering av rommet utover åpning av takvindu.

Vurdering av avvik:

- Rommet har ingen ventilasjon
- Legg inn tekst.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Mekanisk avtrekk bør påregnes etablert.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Synlige vannrør med rør-i-rør system og kobberrør.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vannrør av kobber har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Rørstrekk i kjeller er uisolerte og utsatt for frost, forholdet kan føre til frostskader og rørbrudd, med påfølgende vannlekkasjer og omfattende følgeskader på bygning og installasjoner.

Tiltak

- Tiltak:

- Kobberrør i kjeller bør isoleres. Det ble ikke registrert behov for øvrige tiltak, men med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på vannrør av eldre årgang. Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte vannrør.

Avløpsrør,TG2

Synlige avløpsrør i plast og støpejern.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Deler av avløpsanlegget har nådd en alder som tilsier at skader / lekkasjer kan oppstå.

Tiltak

- Tiltak:

- Det ble ikke registrert behov for tiltak, men med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på avløpsrør av eldre årgang. Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør.

Ventilasjon,TG2

Naturling ventilering med ventil på yttervegg og lufting ved åpning av vinduer.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det registreres lite ventilasjon i boligen og det er ukjent om ventilasjon/tilluft er tilstrekkelig.

Tiltak

- Tiltak:

- Ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Varmtvannstank,TG2

Varmtvannsbereder på 198L (fra 1998) plassert i uinnredet kjeller.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Berederen er over 20 år og har derfor usikker restlevetid.

Tiltak

- Tiltak:

- En utskifting av bereder som følge av oppnådd alder (over 20 år) er påregnelig.

Andre installasjoner,TG2

Luft til luft varmepumpe fra 2005 plassert i gang.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Varmepumpen er over 20 år og har derfor usikker restlevetid.

Tiltak

- Tiltak:

- En utskifting av varmepumpe som følge av oppnådd alder (over 20 år) er påregnelig.

Elektrisk anlegg,TG2

21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Nei

Kommentar:

1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.

Kommentar:Ukjent. Det er etablert automatsikringer på de fleste kursene i sikringsskapet. Skrusikringer i inntaksskap.

2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?

Ukjent

Kommentar:Alt av oppgraderinger utført i selgers regi er utført av registrert elektrovirksomhet. Arbeid utført før selger overtok boligen i 2015 er ikke dokumentert og er derfor ukjent.

3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?

Kommentar:Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på arbeider utført før 2015.

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?

Kommentar:Det foreligger kontrollrapport datert 31.08.2015. Det ble ikke avdekket feil eller mangler ved stikkprøvekontroll.

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?

Nei

Kommentar:Det har hendt at hovedsikring har gått i forbindelse med lading av EL-bil, ikke hatt problemer etter installering av automatisk lastbalansering.

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?

Nei

Kommentar:

8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank

Nei

Kommentar:

10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?

Nei

Kommentar:

14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?

Nei

Kommentar:

15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?

Kommentar:

16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?

Kommentar:Med bakgrunn i at det ikke foreligger dokumentasjon (samsvarserklæring) på arbeider utført før 2015 så anbefales det at det gjennomføres en utvidet el-kontroll.

Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG2

Drenering i hovedsak fra byggeår, eier opplyser at det ble utført enkelte tiltak i forbindelse med opparbeidelse av nytt uteområde i 2020. Takrenner ble ledet til egne rør og det ble stedvis etablert noe terrengfall bort fra boligen.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall bort fra bygningen, noe som kan redusere naturlig bortledning av overflatevann fra grunnmuren. Ventiler i grunnmuren er plassert tett mot terrengnivå, noe som kan medføre økt risiko for inntrenging av vann og fukt fra bakken. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn må estimert tilstand vurderes ut i fra alder. Estimert teknisk levetid på drenssystem har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand, men basert på alder er restlevetiden vurdert til å være usikker. Det er registrert symptomer på fuktvandring i kjelleren, noe som kan være en følge av utilstrekkelig drenering, terrengforhold og byggets alder. Slike forhold kan føre til fuktskader, muggproblematikk og redusert levetid for kjellerkonstruksjoner.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør vurderes å gjennomføre tiltak for å bedre bortledning av overflatevann, som etablering av av drensgrøfter og kontroll/utbedring av ventilasjon ved grunnmur. Kjelleren bør holdes under observasjon. Lagring av varer bør unngås og god utlufting ivaretas. En oppgradering/utskifting av dreneringen rundt boligen bør påregnes.

Grunnmur og fundamenter,TG2

Bygningen har grunnmur i natursteinsmur.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert riss i grunnmuren, samt avskalling og bom i puss. Rissene kan indikere bevegelse i konstruksjonen, setninger eller materialtretthet. Avskallet puss og områder med bom kan redusere grunnmurens beskyttelse mot fukt og ytre påvirkninger, og kan over tid føre til økt fuktinntrenging og nedbrytning av murverket.

Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å foreta en gjenpussing av sprekker i grunnmur, slik at forholdet kan observeres over tid, med tanke på om dette er under utvikling eller er stabilt.

Terrengforhold,TG2

Vurdering av avvik:

- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

Tiltak

- Det bør foretas terrengjusteringer.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Utvendig avløpsrør har ukjent alder/tilstand. Anbefalt brukstid kan være passert. TG2 er valgt for å belyse risiko, selv om tegn til skader ikke er registrert.

Tiltak

- Tiltak:

- Ytterligere undersøkelser av utvendige avløpsrør med f.eks kamerainspeksjon anbefales.

Enebolig

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Godkjente byggetegnigner er fremlagt.

Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Lokal utbedring av utett membran i dusjsone på bad. Fremlagt skaderappoort og bildedokumentasjon fra håndverker som foresto utbedringen.
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei

Enebolig

Uthus