Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Langbyrgga 3 ligger plassert langs brygga i Halden kommune. Eiendommen har normale solforhold og utsikt mot nærområdet. Gangavstand til alle byens fasiliteter. 8 km avstand til E6.

Adkomstvei
Tilkomst til eiendommen fra kommunal vei. Parkeringsplass i felles parkeringskjeller.

Tilknytning vann
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Tilknytning avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Regulering
Reguleringsplan: Del av sydsiden Annet kombinert formål - Annet kombinert formål

Om tomten
Eiendommen er bebygd i sin helhet. Det er etablert en hellelagt takterrasse for beboerne med opparbeidet bed med beplantning.

Leilighet
Utvendig

Andre utvendige forhold,TG2

Det er garasjeanlegg i 1.etg. Asfaltert dekke i garasjen.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Asfalten har vært utført for setninger. De områdene som det går bæringer som er pelet til fastgrunn har ikke sunket. Dette medfører til at det er ujevnheter på asfaltdekket i garasjen.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør vurderes utbedring av ujevnhetene i asfaltdekket for å sikre jevn overflate og redusere risiko for vannansamling. Slike setningsskader kan utvikle seg over tid.
Innvendig

Overflater,TG2

GULV: Laminat og fliser. VEGG: Malte slette vegger og fliser. TAK: Malte slette himlinger og malte betonghimlinger. Eier har oppusset leiligheten i 2025. Det ble da skiftet laminatgulv og utført malte slette vegger i hele leiligheten. Normal stand på innvendig overflater.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Stedvis noen områder med knirk i laminatgulv. Glippe på laminatgulv i gang.

Tiltak

- Tiltak:

- Knirk i laminatgulv oppstår som oftest pga skjevheter på underlaget, det må derfor utføres avretting av underlaget hvis dette skal utbedres. Glippe på laminatgulv i gang bør utbedres for å forhindre ytterligere skade på gulvet.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2

Etasjeskiller er av betongelementer med tilfarergulv. Det er utført målinger med linjelaser på befaringsdagen.

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er målt 16mm retningsavvik i stue. På soverom er det målt 12mm retningsavvik.

Tiltak

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Det bør vurderes om det er behov for utbedring av høydeforskjellene, spesielt dersom skjevhetene påvirker bruk eller innredning av rommene. Konsekvensen av slike avvik kan være knirk/svikt i gulv, samt større slitasje på laminatgulv.
Våtrom
4.etasje > Bad

Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har fliser. Taket er malt i 2025.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Det er påvist riss i fuger i dusjsonen.

Tiltak

- Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.

- Fuger med riss og sprekker er et symprom på påbegynnende fuktskader i bakenforliggende konstruksjon. Dette vil over tid medføre til fukt-/råtesakder i bakenforliggende konstruksjon. Det anbefales derfor å montere et dusjkabinett på baderommet hvis baderommet skal brukes videre uten utbedringer av tettesjikt på vegg.
4.etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er stålsluk og smøremembran med ukjent utførelse.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Med hensyn til sluk typen som er brukt er det ikke mulig å se om det er utført klemt membranmansjett i sluket. Det finnes ikke noe dokumentasjon på utførelsen av tettesjiktet på baderommet.

Tiltak

- Tiltak:

- Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelsen av tettesjikt og eventuell membranmansjett i sluket. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen er fagmessig, noe som øker risikoen for lekkasjer og skjulte fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
4.etasje > Bad

Ventilasjon,TG2

Det er mekanisk avtrekk i leiligheten.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
- Manglende tilluft under dørblad.

Tiltak

- Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning.

- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å lage en luftespalte under dørbladet. Manglende tilluft kan føre til dårlig ventilasjon, økt fuktighet og risiko for fuktskader eller soppdannelse på badet.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap. Automatisk vannstopper i benkeskap på kjøkkenet. Stoppekraner i rørskap.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen.

Tiltak

- Tiltak:

- Innhent dokumentasjon om mulig.

Avløpsrør,TG2

Det er avløpsrør av plast.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen.

Tiltak

- Tiltak:

- Innhent dokumentasjon om mulig.

Leilighet

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Det er ikke skrevet noe romfordeling på tegninger fra byggeåret.

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Eier har pusset opp leiligheten i 2025.

Leilighet
Standard :
Boligen innehar en standard fra byggeåret
Vedlikehold :
Leiligheten fremstår som godt vedlikeholdt.