Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Eiendommen ligger på Fossing, like ved Fossingfjorden, øst for sentrumskjernen i Helle og ca. 20 min fra Kragerø. Fossingfjorden byr på vakker natur, fine turområder og badeplasser.

Adkomstvei
Privat stikkvei, fra offentlig vei.

Tilknytning vann
Det er privat borevann.

Tilknytning avløp
Det er privat avløp.

Regulering
Kommuneplanens arealdel - regulert til LNFR området for spredt boligbebyggelse.

Tinglyste/andre forhold
Det er boplikt.

Enebolig
Utvendig

Taktekking,TG2


Taktekkingen er av betongtakstein. Tekkingen er dels fra 1995, dels fra 2014.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Tekkingen fra 1995 har passert mer enn halvparten av forventet brukstid.



Tiltak

- Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Veggkonstruksjon,TG2


Yttervegger av bindingsverk med trekledning. Tilstanden inne i veggene er ikke kontrollerbar uten destruktive inngrep. Det samme gjelder ev. isolasjon.

Vurdering av avvik:

- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Deler av kledningen er ikke luftet.



Tiltak

- Andre tiltak:

- Det er ingen tegn til skader på kledningen, derfor er det ikke behov for tiltak utover normalt vedlikehold.

Takterrasse,TG2


Det er takterrasse tekket med papp.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er ikke montert rekkverk.



Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å ikke benytte terrassen før det er montert rekkverk og dekke.
Innvendig

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2


Etasjeskillere er trebjelkelag. Gulv på grunn er av betong.

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr.
- Det ble målt planavvik i stuen på ca. 20 mm. Skjevhetene er ikke nødvendigvis større enn normalt i forhold til alder og byggemåte. Skjevheter er ikke begrenset til å gjelde bare dette rommet. Det ble funnet flyvehull etter treskadeinnsekter (sansynligvis stripet borebille) i gulvbjelkene i kjelleren.



Tiltak

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Det er sprøytet mot borebillene i kjelleren. Angrepet bør holdes under oppsikt.
Våtrom
1. Etasje > Vaskerom

Generell,TG3


Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Selv om forventet brukstid er overskredet, fungerer rommet med dagens bruk. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder på tettesjikt.



Tiltak

- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

- Andre tiltak:

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1, må vaskerommet oppgraderes.

Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000

1. Etasje > Bad

Generell,TG3


Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Det er nyere sanitærutstyr og innredning.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Det er satt inn dusjkabinett på badet, og vann renner fra dusjkabinett og direkte ned i sluk. En slik løsning kan forhindre fuktskade, men gir ingen erstatning for tettesjikt/membran. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder på tettesjikt. Selv om forventet brukstid er overskredet, fungerer rommet med dagens bruk.



Tiltak

- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

2. Etasje > Bad

Generell,TG3


Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Det er satt inn dusjkabinett på badet, og vann renner fra dusjkabinett og direkte ned i sluk. En slik løsning kan forhindre fuktskade, men gir ingen erstatning for tettesjikt/membran. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder på tettesjikt. Selv om forventet brukstid er overskredet, fungerer rommet med dagens bruk.



Tiltak

- Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Spesialrom
1. Etasje > Toalettrom

Overflater og konstruksjon,TG2


Det er separat wc med servant.

Vurdering av avvik:

- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.


Tiltak

- Andre tiltak:

- Det anbefales å montere mekanisk avtrekk.
2. Etasje > Toalettrom

Overflater og konstruksjon,TG2


Det er separat wc med servant.

Vurdering av avvik:

- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.


Tiltak

- Andre tiltak:

- Det anbefales å montere mekanisk avtrekk.
Tekniske installasjoner

Eldre vannrør,TG2


Vannrør av kobber.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Dette gjelder eldre rør av kobber.



Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Eldre avløpsrør,TG2


.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Dette gjelder eldre rør.



Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG2


Det er ikke synlig noen moderne fuktsikring av grunnmur og det foreligger ikke opplysninger om eventuell drenering.

Vurdering av avvik:

- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Det ble observert saltutslag og observert fukt i kjelleren



Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.

Grunnmur og fundamenter,TG2


Det er grunnmur av betongblokker, betong og naturstein.

Vurdering av avvik:

- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det er stedvis riss og mindre sprekker i muren/pussen. Normalt vil setninger i grunnen opphøre etter ca. 15. år, med mindre det foretas endringer eller tiltak som påvirker grunnforholdene.



Tiltak

- Andre tiltak:

- Det er ikke behov for tiltak slik det er i dag.

Forstøtningsmurer,TG2


Det er støttemurer av betong/mur.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.


Tiltak

- Andre tiltak:

- Skjevheter og sprekker krever ingen umiddelbare tiltak. Ved en eventuell forverring kan det bli nødvendig med tiltak.

Terrengforhold,TG2


Det er varierende fallforhold rundt huset.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Stedvis er det manglende fall fra grunnmuren.



Tiltak

- Tiltak:

- Det anbefales å planere med minimum fall, 1:20 fra grunnmuren. Der dette er vanskelig kan det etableres avskjærende dren.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2


Det er septiktank. Det er privat grunnboret brønn.

Vurdering av avvik:

- Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.


Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- Foreta kontroll av brønnvann.

Septiktank,TG2


Septiktanken er av betong.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.


Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.




Enebolig

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger

Det er ikke fremvist tegninger, men det kan være at dette finnes. Samsvar mellom faktisk bruk og byggesak er ikke undersøkt, slik at konsekvenser av eventuelle ulovligheter dermed ikke er vurdert. Takhøyden er under 2,2 meter i 2. etg og tilbygg i 1. etg.

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei





Enebolig

Eldre garasje

Uthus

Garasje