Taktekking,TG2
Tak tekket med takstein. Undertak med papp, sløyfer og lekter. Taket ble lagt om på 1990-tallet. Grunnet manglende tilgjengelighet og tilrettelagt for trygg adkomst iht. gjeldende hms-regler er taket kun besiktiget fra bakkenivå med de begrensninger det innebærer. Tilstandsgrad er derfor satt på bakgrunn av konstruksjonens alder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Forventet brukstid for betong-takstein er ca. 50-60 år. Vurdering: Betongtakstein over 30 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Vurdering: Undertak over 30 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2. Dette taket er nå ca. 30 år og vurderes til TG-2. Konsekvens: Vedlikehold/omlegging av takene faller i følge husordensreglene inn under borettslagets vedlikeholdsansvar. Forhold med takene blir da vurdert av borettslaget. Taktekking skal i følge gjeldende instruks beskrives/tilstandsvurderes, selv om borettslaget har vedlikeholdsansvaret. TiltakTakkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen i tre. Taket ble ombygget med bygging av arker i 1996, i regi av en tidligere eier.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon, og oppbygning er derfor ikke visuelt synlig. Det er taksperrer som går i gjennom takoverflate og dampsperre m.m. Dette er erfaringsmessig punkter som kan være vanskelig å få helt tett. Det er også gjennomføring av takbjelker i tak i bad, som er ekstra fukt utsatt. Dette forholdet blir vurdert med TG-2 i rapporten for å belyse at dette er en risikokonstruksjon, og det kan være mulighet for fuktskade hvis det ikke er gjort tilstrekkelig tetting. Konsekvens: Hvis det er luftlekkasje fra loftet og opp i takkonstruksjonen, kan dette medføre kondens fare, og fare for skjulte fuktskader. Hvordan utførelse av isolasjon, dampsperre, m.m. er utført, er derfor ikke mulig å kontrollere uten større inngrep. Dette blir ikke gjort i denne rapporten. TiltakVinduer,TG2
1. og 2. etg: Vinduer fra ca. 1994 med 2-lags isolerglass + ett lags glass med sprosser, koblede ytter-rammer. Kjeller: Vinduer i soverom fra 2004, med 2-lags isolerglass. Eldre vinduer i bad med 2-lags isolerglass. Disse ser ut til å være fra 1970-1980-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Forventet brukstid på vinduer er fra 40-60 år, avhengig av bruk og værforhold m.m. Vinduene i 1. og 2. etg. er over 30 år, og har noe bruks/værslittasje, De gamle vinduene i kjeller er fra 1970-1980 tallet. Vinduene vurderes til TG-2. Konsekvens: Vinduer har begrenset levetid. Man må være klar over at eldre vinduer ikke har samme isolasjonsevne/tetthet som moderne vinduer. I følge husordensreglene bytter borettslaget vinduer og balkongdører etter behov, og det gjøres en vurdering på hvilke som skal byttes, og når. TiltakVinduer på loft,TG3
Loftsvinduer fra ca. 1996 med 2-lags isolerglass, samt et ekstra utvendig glass/ramme.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Loftsvinduene har div. råteskader og vurderes til TG-3. Tiltak - Tiltak: - Selger opplyser at Borettslaget bekrefter at loftsvinduene er satt opp for utskifting i Borettslagets regi, i løpet av de nærmeste årene. Det settes et kostnadsestimat for dette, selv om dette blir dekket av Borettslaget.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG2
Boligen har to stk. inngangsdører. En på hver side av bygget. En dør ble byttet i 2024, i regi av Borettslaget. Den andre døren er av eldre dato, fra 1982.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Den gamle døren fra 1982, har bruks/værslittasje, og vurderes til TG-2. Konsekvens: Døren fungerer med dagens bruk. men man må være klar over at gamle dører ikke har samme tetthet/isolasjonsevne som nye dører. TiltakHellelagt uteplass,TG2
Hellelagt uteplass på inngangssiden. Denne ble etablert i 2011.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avviket gjeler at det er registrert noe ujevnheter i belegningssteinen. Konsekvens: Avviket er i hovedsak av kosmetisk betydning. Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier. Tiltak InnvendigOverflater,TG2
Tak: Malte flater. Malt panel. Vegger: Malt murpuss. Tapet. Malte flater. Malt panel. Gulv: Originale tregulv. Furugulv. Malte tregulv. På innvendige overflater blir kun vesentlige feil/slitasje/skader vurdert. Det kan derfor være mindre forhold/avvik, og normal brukslitasje, som ikke blirbeskrevet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - På vegger og tak er det ingen vesentlige avvik som er registrert. Gulv: De gamle tregulvene har noe brukslitasje og ujevnheter. Gulv i 2. etg. Det er noe gyng registrert bl.a. i stuen. Kjeller: Det er noe gyng/knirk i gulv i soverom. Konsekvens: Forholdene er i hovedsak av kosmetisk betydning. Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier. TiltakEtasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det skal gjøres kontroll av skjevheter i etasjeskillere/dekker. Hvis det måles 1,5 - 3 cm. skjevhet totalt inne i et valgt rom, blir dette vurdert til TG-2 i rapporten. Hvis det måles over 3 cm. skjevhet totalt i et valgt rom, blir dette vurdert til TG-3 i rapporten. Hvis det måles over 2 cm skjevhet på en avstand på 2 meter eller mindre, blir dette vurdert til TG-3 i rapporten. Loft: Soverom 1: Ca. 3 cm. skjevhet registrer. Soverom 2: Ca. 4 cm. skjevhet registrert. 2. etg: Soverom: Ca. 3 - 3,5 cm skjevhet registrert. Stue: Ca. 2,5 - 3 cm. skjevhet registrert. 1. etg: Ingen skjevheter over 1,5 cm. registrert. Kjeller: Ca. 3 cm. skjevhet registrert i den lille gangen. Tiltak - Tiltak: - Gulvene er skjeve, som ikke er unormalt for bygg i dette området. Det settes: Under 20.000,- i kostnadsestimat for avvikene. Dette betyr ikke at utbedring/oppretting ikke koster noe, men omfang og hva som skal gjøres, må vurderes av ny eier. I programvaren, må det krysses av for et kostnadsestimat, så den estimerte summen på under kr. 20.000,- må derfor kun sees på som et tall. Dette er ikke et avvik som absolutt må utbedres, og dette må ny eier vurdere. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG2
Det skal gjøres kontroll av utforede kjellervegger. I denne kjelleren er kun yttervegger i bad foret ut. Vegger i dusjsone er foret ut og flislagt. Øvrig yttervegg er foret ut og kledd med gipsplater som er malt. De andre ytterveggene/grunnmur, er ikke utforet, og er kun malt. Dette er en god løsning da man vil ha oversikt over veggene og omfang av fukttilgang.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er i andre steder i kjeller, registrert at det er fukt i grunnmuren. Mest i nedre del. Dette tyder på manglende/ikke fungerende utvendig fuktsikring. Da det er registrert fukt i grunnmur andre steder, må man anta at det også er fukt bak de utforede kjellerveggene i badet. Det ble benyttet elektromagnetisk fuktindikator på flislagt del ved og rundt badekar. Det ble da registrert høyere utslag på nedre del av vegger, enn lengre opp. Dette tyder på at det kan være fukt som er lukket inne bak de utforede og flislagte veggene. En slik fuktindikator gir ingen eksakt fasit, og det er alltid noe usikkerhet rundt målinger med denne type måleinstrument. Om de registrerte verdier kommer fra ikke fungerende drenering, ikke tilfredsstillende membran, eller en kombinasjon av dette, er ikke mulig for meg å gi et eksakt svar på. Det er som nevnt, registrert at det er fukt i grunnmuren. Om denne fukten har forårsaket skade/råte bak de flislagte veggene, er ikke mulig å konstatere uten større inngrep i badet. Det ble gjort hulltaking i yttervegg ved vaskemaskinen. Det ble her ikke avdekket at det var oppstått fuktskader. Men dette er kun resultatet av denne konkrete målingen på dette stedet. Hvordan forholdene er på yttervegg i badet for øvrig, er ikke kjent. Konsekvens: Det anbefales å foreta ytterligere undersøkelser for å kartlegge omfang og årsak til fukt bak de utforede og flislagte veggene i badet, da det er registrert forhøyede fuktverdier og det foreligger risiko for skjulte fukt- og råteskader. Konsekvensen av å lukke inn fukt i veggkonstruksjoner i kjeller er at det kan utvikle seg skader, som råte og mugg, noe som kan medføre utbedringer og redusert inneklima. Tiltak Våtrom Loft > Bad (Ikke målbart areal)Generell,TG3
MERK: Selv om badet har marginalt for lite takhøyde for å være et målbart areal, blir badet beskrevet/tilstandsvurdert. Badet ble oppusset/etablert i 1996/97, da loftet ble utbygget. Dette ble utført i regi av tidligere eier. Badet er oppbygget med fliser på gulv. Fliser og panel på vegger. Panel i tak. Sanitærutstyr med dusj, servant og gulvstående klosett.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Badet er nå ca. 30 år, og har utlevd sin forventede levetid. Eldre rør-opplegg som ligger skjult inne i vegger. På membraner som er 30 år og eldre, kan det oppstå lekkasjer. Usikker løsning med overgang mellom gulvfliser og panel på vegger. Det har her oppstått sprekkdannelse. Det må derfor påregnes at dette har påvirket membraner/tettefunksjon. Panelen i taket vil grunnet begrenset plass, være i en våtsone. Deler av gulvet har begrenset fall mot sluk. Det er ikke tilfredsstillende høydeforskjell fra overkant slukrist, og til membran ved dør. Det er montert et plastsluk. Innvendig sluk-potte kan ikke tas ut for tilfredsstillende rensing av sluket. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke registrert at det er lekkasjer fra badet. Men ut i fra alder, står badet overfor full tidsmessig oppgradering/modernisering, inkl. membraner/tettesjikt, rør-opplegg m.m.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjeller > BadOverflater Gulv,TG2
Fliser. Er det fall mot sluk: Badet har to stk. sluk, og det er fall mot begge slukene. Vil lekkasjevann renne til sluk: Ja.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er montert et badekar over hovedsluk. Det er derfor ikke tilgang til måle eksakt om det er tilfredsstillende fall mot dettes sluket hvis det skal dusjes direkte på gulvet. Konsekvens: Det forutsettes at det fortsatt benyttes badekar, Skal det dusjes direkte på gulvet, må man kontrollere om det er nok fall mot dette sluket. Det er registret bom/hullyd i flere gulvfliser. Det er også registrert at enkelte fliser har antydning til å være løse. Konsekvens: Avviket er i hovedsak av kosmetisk betydning. Men på sikt kan forholdet utvikle seg. Dette vil dog ikke påvirke badets tetthet. Tiltak Kjeller > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluk: Plastsluk med klemringløsning. Hovedsluk plassert under badekaret, samt hjelpesluk ved vaskemaskin. Er sluket lett tilgjengelig for inspeksjon: Nei, det ligger under badekar, og har derfor begrenset tilgang. Type gulvmembran: Det er i beskrivelse av badet opplyst at det er benyttet en smøremembran på gulvet. Alder: Fra 2013. Type veggmembraner: Det er i beskrivelse av badet opplyst at det er benyttet en smøremembran på veggene. Alder: Fra 2013. Er det fremvist dokumentasjon på utførelse av membranarbeider: Det er i tilbud/beskrivelse av arbeidene opplyst at det er benyttet smøremembraner. Disse er nå ca. 13 år, og er grenseland mellom TG-1 og TG-2. Smøremembraner som er under 15 år, skal vurderes til TG-1. Da membraner ligger skjult under fliser, skal vurderingen gjøres ut i fra alder, og fremvist beskrivelse legges til grunn for vurderingen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avviket gjelder plassering av sluk. Hovedsluket ligger under badekar som er limt fast. En sokkel på badekaret kan fjernes, men dette gir kun begrenset tilgang til rensing og kontroll av sluket. Begrenset tilgang til sluk vurderes til TG-2. Konsekvens: Begrenset tilgang til sluk medfører økt risiko for at sluket ikke blir tilstrekkelig vedlikeholdt og renset. Tiltak Kjeller > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Badekar, veggmontert klosett, servant/servantskap, og plass/opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det skal gjøres kontroll av innbygget klosett-sisterne og mulighet for synliggjøring av evnt. lekkasjevann. Prinsippet er at lekkasjevann fra vann-installasjoner, i dette tilfellet klosett-sisternen, skal synliggjøres ved en evnt. lekkasje. Dette gjøres normalt med en avrenningsspalte i overgang gulv/vegg under klosett-skålen. I dette badet er det etablert en slik spalte, men gulvet inne i innkassingen ligger lavere enn gulvet i badet for øvrig. Konsekvens: Evnt. mindre lekkasjer fra innbygget sisterne, er ikke sikkert vil bli oppdaget. Tiltak Kjøkken 1. etg. > Kjøkken/stueAvtrekk,TG2
Er det avtrekk fra kjøkken: Ja, det er montert kullfilterventilator.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Bruk av kullfilterventilator, skal i følge gjeldende instruks, alltid vurderes med TG-2. Konsekvens: Kullfilterventilator vil ikke ha samme effekt som et moderne avtrekks anlegg med mekanisk/balansert ventilasjon. Tiltak Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Inngående kontroll/vurdering av rør-opplegg krever spesialkompetanse. Da jeg ikke innehar denne kompetansen, blir vurderingen utført med en visuell kontroll. Innvendig rør-opplegg i boligen med dels rør i rør opplegg fra 2013, dels med eldre kobbe-rør. Rør i rør opplegget er ført til samlestokk, plassert inne i innkassing i bad i kjeller. Hvor er hoved-stoppekran plassert: Det er tilgang til stoppekran bak luke under servantskap i bad i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vurdering er basert på alder på de eldre kobber-rørene. Forventet brukstid på rør-opplegg er ca. 50 år. Hvis mer en halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, blir dette vurdert med TG-2 i rapporten. Kobberrørene er av eldre dato. og vurderes derfor til TG-2. Deler av kobberrørene er lagt inne i vegger, og er derfor ikke lett utskiftbare. Det er ikke kursoversikt over de ulike rørkursene ved samlestokk for rør i rør opplegget.. Konsekvens: Det er foreløpig ingen byggeteknisk konsekvens for dette forholdet da det ikke er opplyst om, eller registrert lekkasjer, men man må være klar over rørenes alder. På eldre rør-opplegg kan det oppstå akutte lekkasjer. TiltakAvløpsrør,TG2
På de synlige delene av avløpsrørene, er det byttet til plast avløps-rør. Disse blir vurdert til TG-1.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avviket gjelder avløps-rørene som er nedstøpte i gulvet i kjeller. Det er ikke kjent om disse er skiftet ut eller om de er av eldre type. Det settes TG-2 for å belyse dette. Konsekvens: Nærmere kontroll av de skjulte avløps-rørene anbefales for å avgjøre om disse er av gammel type. Hvis disse rørene er av gammel type, har disse begrenset levetid og må man påregne oppgraderinger. TiltakVentilasjon,TG2
Naturlig oppdriftsventilasjon. Til-luft til boligen: Spalteventiler i vinduer. Er det avtrekksventil fra kjøkken: Ja, det er ventil i luftepipe i stue/kjøkken. Er det avtrekksventil fra bad på loft.: Ja, det er en ventil i yttertak. Er det avtrekksventil fra bad i kjeller: Ja, det er en ventil i vindu. Er det avtrekk fra loft: Det er avtrekk i badet. Er det luftespalte i dører til bad: Nei, i dør til bad i 2. etg. er det ikke luftespalte. Måling av effekt på ventilasjon, er ikke en del av denne rapporten. Det er begrenset avtrekksventilasjon i boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - På oppføringstidspunktet ble det benyttet naturlig oppdriftsventilasjon. Med naturlig oppdriftsventilasjon vil til-luft til boligen tilføres med spalteventiler i vinduer eller ventiler i yttervegger. Avtrekk fra boligen gjøres med avtrekksventiler i kjøkken og bad, ført ut over yttertak via luftekanaler. Naturlig oppdriftsventilasjon blir i rapporten alltid vurdert til TG-2. Konsekvens: Man må være klar over at denne type ventilasjon ikke har samme effekt som dagens ventilasjon med balansert eller mekanisk avtrekk. ------------------------------------------------------------------------------------------------ Det er ikke avtrekk fra loftsetasje. Ja, det er en ventil i tak inne i bad. Men det er ikke luftespalte i dør til badet. Konsekvens: Uten luftespalte i dør til bad, vil det være begrenset avtrekk fra etasjen. ------------------------------------------------------------------------------------------------ Er det etablert luftespalte i dør til bad i 2. etg: Nei. Det skal være en luftespalte i døren for å sørge for luftsirkulasjon/avtrekk fra etasjen. Konsekvens: Manglende luftespalte vil redusere effekten på ventilasjonen. ------------------------------------------------------------------------------------------------ I bad i kjeller er innvendig ventil til luftedel av pipen blendet/tettet inn i innkassing for bereder. Det er i stede satt inn en elektrisk drevet ventil i vindu i badet. Konsekvens: For å få avtrekk fra etasjen, og ikke bare fra badet, må denne ventilen være i konstant drift. MERK: Det er ikke gjort beregninger om dette vil være nok avtrekksventilasjon for etasjen. Tiltak - Tiltak: - Nærmere kontroll av avtrekksventilasjonen i boligen bør utføres. Utbedringer bør påregnes for å bedre avtrekksventilasjonen/luftutskiftingen. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Utvendig fuktsikring/drenering fra byggeåret, 1919. Fuktsikring/drenering er nå over 100 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Utvendig fuktsikring er nå over 100 år, og har utlevd sin levetid. Da disse byggene ble oppført, var det heller ikke meningen at det skulle være oppholdsrom i kjellerne. Det ble gjort fuktsøk med elektromagnetisk fuktindikator, som viser høyere fuktverdier i nedre del av grunnmuren. Dette vil være naturlig i så gamle bygg som dette, hvor det ikke er utført utvendige drenerings/fuktsikringstiltak. Registrert fukt i grunnmur skal i rapporten vurderes med TG-3. Kjeller er i denne, og mange andre leiligheter i borettslaget utbygget/innredet. Det er i hovedsak åpne murvegger som er malt. Dette er en god løsning da man vil ha oversikt over forholdene. Det er ikke anbefalt å ha organisk materiale på gulv, som f.eks. oppforede tregulv. Fliser med gulvvarme er en anbefalt løsning. Konsekvens: Fukt i en kjeller kan påvirke inneklima. Nærmere kontroll/målinger dette bør gjøres. Dette må også sees i sammenheng med ventilasjon. Tiltak - Tiltak: - Hvis det registreres fukt i grunnmur, vil dette utløse en TG-3 i følge gjeldende instruks. Det anbefales å gjennomføre nærmere kontroll og målinger av fuktforholdene, spesielt i områder med oppforet tregulv. Ved påvist skade i tregulv bør dette fjernes og erstattes med fuktbestandige løsninger, som for eksempel fliser med gulvvarme, for å redusere risiko for fuktskader og dårlig inneklima. Utvendig fuktsikring og drenering har utlevd sin levetid, og utbedring må vurderes i sammenheng med hele bygningsmassen. Kostnader for utvendig utbedring kan ikke estimeres for enkeltleilighet, da dette må løses felles for rekken/borettslaget. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, dårlig inneklima og eventuelle følgeskader på bygningsdeler. Det settes et kostnadsestimat for nærmere kontroll av gulvkonstruksjonen med oppforet tregulv. Hvis det er skader i tregulvet, bør dette byttes ut med f.eks. fliser/gulvvarme. Hva dette vil koste, er kun mulig å si noe eksakt om, før man vet omfang av skader og utbedring.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000