Taktekking,TG2
Taket er tekket med skifer. Tekkingen er besiktet fra bakkeplan og/eller ved lett bruk av drone. Undertak antas generelt å vare like lenge som primærtekking, men undertak/lekter/sløyfer er ikke funnet sikkerhetsmessig forsvarlig og kontrollere på befaring, slik tilstanden på dette er ukjent og det kan foreligger skjulte feil og mangler. Normal levetid for takstein av skifer : 50 - 80 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Råte på vindski stue vest TiltakNedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast. Beslag av metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. TiltakTakkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak i trekonstruksjon. Takkonstruksjonen er noe forsterket etter byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - Tilfredsstillende lufting iht. anbefaling kan ikke påvises, og det er funnet negative symptom på begrenset lufting (spor av mott). Det er flere fuktskjolder og eller misfargning. Lokal skade på en sperre. Tiltak - Lokal utbedring bør utføres. - Lufting/ventilering bør forbedres. - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. - Borebiller e.l. treborende skadeinsekter kan svekke treverkets bæreevne og redusere levetiden på konstruksjoner. Borebille indikerer også at konstruksjonen er noe underventilert / forhøyet fuktighet. Svak ventilering på kaldtloft kan føre til opphopning av fukt, som igjen gir risiko for kondens, skadeinsekter, råte og redusert levetid på takkonstruksjonen. Som følge av registrerte anmerkninger og bygningsdelens alder må det gjøres nærmere undersøkelser over tid før man utelukker behov for vedlikehold og utbedring.Vinduer,TG2
Vinduer av tre med varierende alder. Det er noen vinduer fra byggeår med enkelt glass og noen fra 1978 (år for tilbygg vest) og nyere med isolerglass. Det er skiftet flere vinduer i ca. 2012 ifm. Etterisolering av deler av vegger.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen. Gjelder da vinduer som er eldre enn 2012. Vannbord er ikke innfelt i kledning. Utenpåliggende vannbord vurderes av noen som en svakere fuktteknisk løsning. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Gamle vinduer kan ha svekket funksjonalitet som medfører trekk, svekket klimaskjerm og/eller vanskeligheter med åpning og lukking. Det anbefales nærmere undersøkelser som følge av alder og tilstand på bygningsdelen. Avviket med utenpåliggende vannbord ser ikke ut til å ha hatt noen umiddelbar konsekvens, men vannbord skal felles inn for å lede vann bort fra byggets vegger dermed beskytte mot vannskader og forhindre at fuktighet trekker inn.Dører,TG2
Ytterdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Vurdering av avvik:
- Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Flate tak og terrasser (altan) over oppvarmet rom betraktes som en risikokonstruksjon og anbefales nærmere kontrollert med tanke på kondensskader (ventilering), perforeringer og manglende fall. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller antatt uført av trebjelkelag som normalt for byggeår. Gulv på grunn er antatt utført av betong som normalt for byggeår. Ujevnheter, skjevheter og noe gulvknirk må påregnes i en trekonstruksjon. Det tas forbehold om ytterligere skeivheter da det ikke er utført andre målinger enn beskrevet, samt boligen var møblert på befaring. Omfanget av undersøkelser fraviker krav i NS3600 og må kun brukes veiledende. Skeivhet på loft og i kjeller ikke målt pga. enklere standard.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det måles ca. 15 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom nordøst 2.etg. Det måle ca. 25 mm skeivet gjennom hele rommet på soverom nordvest 2.etg. Det måles ca. 17 mm skeivhet gjennom hele rommet på stue 1.etg. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet i hall med trapp 1.etg. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Merkbare nedbøyninger/skjevheter i etasjeskiller i eldre hus kan være normalt aldersrelatert, men kan også indikere underliggende konstruktive utfordringer som bør vurderes nærmere for å avklare risiko, behov for tiltak og konsekvenser for videre bruk.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Selv om det ikke er et formelt krav, anbefales det en kontroll av piper og ildsteder ved omsetning av bolig. Et eierskifte kan medføre endret bruksmønster, noe som kan påvirke skorsteinens tilstand og sikkerhet. Interesserte bør være forberedt på at eldre piper kan kreve utbedringer, for eksempel innsetting av rør i skorsteinen, med mindre det foreligger dokumentasjon som tilsier noe annet. Det kommunale brann- og feiervesenet er tilsynsmyndighet for piper og ildsteder og kan gi råd om nødvendige tiltak.Rom Under Terreng,TG2
Det er kjeller med åpen mur og noen vegger som er kledd, Hulltaking unnlates fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking - Det måles ca. 26 vektprosent fuktighet i treverk som er i direkte kontakt med betong nordvest i kjeller: Tiltak - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. - Fuktighet mellom 19.5 - 27.9 vektprosent vurderes som meget fuktig. Dette tilsvarer ca. mellom 85 % - 100 % relativ fuktighet og innebærer risiko for treødeleggende sopper, muggdannelse, stripet borebille og råteborebiller mm. Som følge av registrert forhøyet fuktnivå anbefales det nærmere undersøkelser. Våtrom Etasje 2 > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Enklere bad med delvis belegg på gulv. Sluk av støpejern. Varme gjennom strålelampe. Badet er åpenbart ikke lekkasjesikkert iht. dagens krav (vanntett sjikt) Naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det anmerkes at plugg til stakefjær mangler i sluk, uten det er registrert avløpslukt. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - OM det kommer avløpslukt, må åpning til plugg plugges.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran lokalisert i grovkjeller/vaskerom. Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern. ** Selger opplyser deler av avløpsrør (fra toalett og ned til vaskekjeller) er skiftet etter befaring. Det ble også skiftet toalett 2.etg når rørlegger først var inne. Arbeidet utført av autorisert rørlegger gjennom Geir Sirnes.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.Varmesentral,TG3
Det er installert varmepumpe.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. - Eier opplyser varmepumpe er defekt. Tiltak - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - Selger opplyser Enkon har vært å sett på pumpe, og funnet feil ved hovedkort e.l. Det er mest aktuelt og skifte hele pumpen.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Ingen synlig fuktsikring. Evt. drenering er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.Forstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmur
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Tiltak - Lokal utbedring må utføres.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Ytterligere undersøkelser anbefales. - Svak eller manglende bortledning av overvann fra bolig kan medføre økt risiko for at overvann gjør skade på byggverk. Sintef Byggforsk anbefaler fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen (cirka 2 cm fall per meter). Det må gjøres nærmere undersøkelser over tid for å vurdere bortledning av overvann.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Bygningen har utvendig avløpsrør og vannledning av ukjent type. Tilkopling av vann- og avløp er ikke kjent, utover at det er fungerende vann- og avløp i boligen på befaring.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen. Nærmere undersøkelser (kamerainspeksjon) anbefales.Det er usikkert om hagestuen, eller evt. deler av denne er kommunalt godkjent eller ikke. Tiltak og/eller bruksendringer som ikke er kommunalt godkjent kan medføre at kommunen pålegger hjemmelshaver å rette, eller tilbakeføre tiltaket/avviket hvis nødvendig tillatelse ikke er gitt. Evt. ny eier overtar denne risikoen.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja