Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Siden taket kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er stedvis mosedannelse på takttekkingen. Tiltak - Andre tiltak: - Når taktekking og undertak blir eldre, øker risikoen for redusert tetthet og lekkasjer. Dette kan medføre fuktinntrengning og påfølgende skader på underliggende konstruksjoner, med behov for omfattende og kostbare utbedringer dersom tiltak ikke gjennomføres i tide. Tilstanden bør overvåkes jevnlig gjennom visuell kontroll og vedlikehold. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må taktekking og undertak skiftes ut. Tidspunkt for når dette er nødvendig er vanskelig å fastslå og vil avhenge av eksponering og utført vedlikehold. Mosedannelse kan holde på fukt og bidra til økt fuktbelastning på taktekkingen. Dette gir økt risiko for frostsprengning i kalde perioder, som igjen kan føre til skader og redusert levetid på tekkingen. Det anbefales fjerning av mose og jevnlig vedlikehold av taktekkingen. Videre bør taket inspiseres jevnlig for å avdekke eventuell skadeutvikling.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast, der overflatevann ledes bort fra konstruksjonen med drensrør.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Andre tiltak: - Aldersrelatert slitasje kan medføre redusert funksjon, lekkasjer eller brudd, med risiko for fuktbelastning på fasader, grunnmur og tilstøtende bygningsdeler. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak konstruksjon i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det foreligger begrenset tilgang til takkonstruksjonen da store deler av konstruksjonen er gjenbygget, og oppbygging er i hovedsak ikke tilgjengelig for kontroll. Eier opplyser at konstruksjonen er isolert med isolasjon med papp, og at det er etablert luftespalte mellom isolasjon og undertak. Oppbyggingen er basert på eiers opplysninger og er ikke verifisert ved visuell kontroll. Eier opplyser om tidligere forekomst av mus i konstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Manglende innsyn i konstruksjonen medfører usikkerhet knyttet til utførelse og ventilasjon. Tidligere forekomst av mus medfører risiko for skjulte skader i isolasjon, dampsperre og øvrige bygningsdeler. Det anbefales nærmere undersøkelser ved åpning av konstruksjonen ved behov. Eventuelle tegn til skadedyr bør følges opp med tiltak for sikring og kontroll.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 3 og 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Over halvparten av forventet brukstid er passert på vinduer. Tilstandsgrad 2 settes pga alder. Normal leve/brukstid på vinduer i tre er i følge Sintef byggforsk 20-60 år. Det er påvist glippe mellom vannbrett og vindu ved kjøkkenvindu. Videre er det registrert mindre kosmetiske skader på vindu mot sør i loftsetasje. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales jevnlig vedlikehold i form av skraping, maling og utskifting av tetningslister for å forlenge levetiden. Utskifting av vinduer må påregnes innen rimelig tid, avhengig av slitasjegrad og vedlikehold. Glippe mellom vannbrett og vindu kan medføre økt risiko for vanninntrengning bak kledning og inn i konstruksjonen, med fare for fuktskader over tid. Eksponert trevirke er utsatt for fuktopptak, noe som over tid kan føre til oppsprekking, råte og redusert levetid. Det anbefales å tette glippe mellom vannbrett og vindu for å sikre tilfredsstillende bortledning av vann. Eksponert trevirke bør fuktbeskyttes med egnet overflatebehandling. Kosmetiske skader kan utbedres ved behov.Dører,TG2
Bygningen har teak hovedytterdør og teak balkongdør i tre som er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Over halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige dører. Normal leve/brukstid på dører i tre er 20-40 år. Dørene tar i karm og har behov for justering. Tiltak - Tiltak: - Overvåk tilstanden. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dørene skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Forholdet med dør som tar i karm kan medføre økt slitasje på karm, dørblad og beslag over tid, samt redusert brukskomfort. Justering av dør anbefales for å sikre korrekt funksjon og begrense videre slitasje.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terasser og altan med konstruksjon og terrasedekke i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. - Konstruksjonene har skjevheter. - Det er påvist skjevheter på terrasse og altan. På terrasse mot sør er det målt ca. 30 mm høydeforskjell, samt registrert noe svikt i bjelkelaget. På altan er det målt ca. 23 mm høydeforskjell. På terrasse/gangveg på østsiden er det målt omfattende skjevheter med ca. 142mm høydeforskjell. Det er også påvist terrassebord med råteskader Tiltak - Andre tiltak: - Skjevheter og svikt i konstruksjonen kan indikere setninger, deformasjoner eller svekket bæreevne i bjelkelaget. Dette kan påvirke funksjon, sikkerhet og videre levetid. Råteskader i terrassebord medfører redusert styrke og økt fare for videre nedbrytning. Det anbefales nærmere undersøkelser av konstruksjonen for å avklare årsak til skjevheter og svikt. Skadet trevirke bør skiftes ut. Det må påregnes utbedring eller delvis ombygging av terrassekonstruksjonen. Fravær av beslag mellom yttervegg og terrasse gjør det vanskelig å skifte ut eller vedlikeholde kledningen bak terrassen. Dette kan føre til at eventuelle skader ikke oppdages eller utbedres tidsnok, med risiko for fukt- og råteskader i yttervegg. Det anbefales å montere beslag eller etablere en løsning som gjør kledningen mer tilgjengelig for vedlikehold og eventuell utskifting. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er ved stikkprøvemåling påvist ca 14mm høydeforskjell innenfor 2 meter på loft. Tiltak - Andre tiltak: - Forholdet vurderes ikke å ha akutt konstruktiv betydning, men avviker fra anbefalte toleranser i henhold til NS 3600. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Slike tiltak vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelle som et selvstendig tiltak i en bolig av denne typen. Eventuelle utbedringer kan vurderes i forbindelse med fremtidig rehabilitering eller ombygging.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Eier opplyser om fyringsforbud på vedovn i stue i 1. etasje. Ovnen er frakoblet, og tilhørende pipeløp er opplyst tettet. Tiltak - Tiltak: - Ildstedet er ikke i brukbar stand og kan ikke benyttes til fyring. . Det må påregnes montering av ny vedovn ved behov.Rom Under Terreng,TG2
Rom under terreng har delvis utforede vegger av tre mot grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det er foretatt hulltaking i vegg mot sør i boden med fuktverdi på 22,5% i konstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Trevirke med fuktinnhold over ca. 15 % er mer utsatt for muggsopp, og ved fuktinnhold over ca. 20 % er det stor risiko for råtesoppvekst. Fukt i slike konstruksjoner skyldes ofte kondens når varm, fuktig inneluft møter kalde yttervegger, men kan også være relatert til kapillært fuktopptak, mangelfull drenering, bruksmessig fuktbelastning eller utilstrekkelig ventilasjon. Feil eller mangelfull innvendig isolering kan forverre forholdene ved å hindre uttørking. Konstruksjonen bør overvåkes jevnlig for å følge utviklingen av fuktnivå over tid. Det anbefales å sikre god ventilasjon og begrense fuktbelastning i rommet. Ved økende fuktnivå eller tegn til skader bør ytterligere undersøkelser og tiltak vurderes for å redusere risiko for fuktskader, herunder eventuelle bygningsmessige utbedringer. Våtrom Underetasje > BadOverflater Gulv,TG3
Gulvet er flislagt og det er montert elektriske varmekabler. Fall på gulv ble kontroller med laser. Overflatene forøvrig ble visuelt undersøkt og det ble foretatt en enkel test.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist sprekker i fliser. - Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). - Laveste punkt på gulvet er registrert i hjørne under servant. Tiltak - Andre tiltak: - Manglende fall til sluk medfører dårlig avrenning, og vann kan bli stående på gulvet eller ledes mot områder uten tilstrekkelig fuktsikring. Dette øker risikoen for fuktskader i overflater og underliggende konstruksjon. På bakgrunn av påviste forhold og alder anbefales oppgradering av gulvet slik at utførelsen blir i henhold til gjeldende forskrifter, herunder etablering av tilfredsstillende fall til sluk. Inntil eventuell oppgradering anbefales fortsatt bruk av dusjkabinett for å begrense vannbelastningen på gulvet, samt jevnlig rengjøring og vedlikehold av sluk.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Underetasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og vinylbelegg fra byggeår som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Forventet normal brukstid for plastsluk er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 50 år. Forventet brukstid er passert på membranløsningen. Forventet normal brukstid for vinylbelegg er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 15-30 år. Tiltak - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Eldre membranløsninger kan med tiden bli sprø og utvikle sprekker, noe som reduserer den vanntettende funksjonen. Dette kan medføre lekkasjer gjennom gulv og vegger og økt risiko for fukt- og følgeskader i underliggende konstruksjoner. Tettesjiktets tilstand bør overvåkes jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad TG0 eller TG1 må tettesjiktet skiftes ut. Det er vanskelig å fastsette tidspunkt for når utskifting er nødvendig. 1.Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er vindu plassert i våtsone ved dusj, og vinduskarmen er utført i materiale som ikke er fuktbestandig. Tiltak - Tiltak: - Manglende fuktbestandighet kan føre til fuktopptak i karm og utforing, noe som over tid kan medføre svelling, misfarging, muggdannelse og råteskader. Det er også risiko for at vann kan trenge inn i omkringliggende konstruksjon og skade underliggende materialer. Det benyttes i dag dusjkabinett, noe som reduserer fuktbelastningen og dermed risikoen. Vindu og omkringliggende konstruksjon bør fuktbeskyttes. Overgangen mellom utforing og vegg må tettes for å hindre vanninntrenging. 1.Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av gulv ved dørterskelen er ca. 33mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Tiltak - Andre tiltak: - Bom under fliser kan forekomme uten at det nødvendigvis foreligger en skade eller mangel. Dersom omfanget øker eller det oppstår symptomer som sprekker i fuger eller løse fliser, kan dette indikere redusert vedheft og behov for tiltak. Det anbefales å følge med på utviklingen. Ved tegn til redusert vedheft, som sprekker i fuger eller løse fliser, bør det utføres utbedring ved utskifting av berørte fliser. 1.Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og vinylbelegg fra byggeår som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Forventet normal brukstid for plastsluk er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 50 år. Forventet brukstid er passert på membranløsningen. Forventet normal brukstid for vinylbelegg er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 15-30 år. Tiltak - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Eldre membranløsninger kan med tiden bli sprø og utvikle sprekker, noe som reduserer den vanntettende funksjonen. Dette kan medføre lekkasjer gjennom gulv og vegger og økt risiko for fukt- og følgeskader i underliggende konstruksjoner. Tettesjiktets tilstand bør overvåkes jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad TG0 eller TG1 må tettesjiktet skiftes ut. Det er vanskelig å fastsette tidspunkt for når utskifting er nødvendig. Inntil eventuell oppgradering anbefales fortsatt bruk av dusjkabinett for å begrense vannbelastningen på gulvet, samt jevnlig rengjøring og vedlikehold av sluk. Underetasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har malte plater. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke fremlagt dokumentasjon på brukt våtromssystem ved utslagsvask. Det er videre påvist utett gjennomføring i vegg i våtsone ved utslagsvask. Tiltak - Tiltak: - Manglende dokumentasjon gir usikkerhet knyttet til utførelse og fuktsikring av konstruksjonen. Utett gjennomføring medfører risiko for at vann kan trenge inn i veggkonstruksjonen, noe som over tid kan føre til fuktskader, muggdannelse og nedbrytning av materialer. Det anbefales å innhente dokumentasjon på brukt våtromssystem og tette gjennomføringen med egnet løsning for våtrom. Eventuelt må området i våtsone oppgraderes i henhold til gjeldende forskrifter. Underetasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - I overgang mellom vegg og gulv er det etablert sokkelflis mot veggplater. Overgangen er fuget. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen, og det er ukjent hvor langt opp på vegg membran er ført bak sokkelflis. Membran er ført ned i sluk uten bruk av klemring. Arbeidet er opplyst utført som egeninnsats. Tiltak - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Manglende dokumentasjon og egenutført arbeid gir usikkerhet knyttet til utførelse og funksjon av tettesjikt. Utførelse uten klemring i sluk gir økt risiko for lekkasje i overgang mellom membran og sluk. Overgang mellom gulv og vegg fremstår som en løsning uten dokumentert fuktsikker tilslutning, noe som kan medføre risiko for fuktpåvirkning av veggkonstruksjonen over tid. Det anbefales å innhente dokumentasjon dersom dette foreligger. Ved videre bruk bør det utvises aktsomhet med vannpåvirkning. Ved oppgradering anbefales løsning med dokumentert tettesjikt og korrekt tilslutning til sluk i henhold til gjeldende forskrifter. Underetasje > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Det er kobberrør som røropplegg i boligen. Vannrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Anbefalt brukstid på innvendige vannrør av kobber er i følge Sintef byggforsk ca 50 år Tiltak - Andre tiltak: - Eldre vannrør av kobber kan få korrosjon innvendig, som over tid kan føre til lekkasjer eller redusert vanntrykk. Selv om det ikke er registrert lekkasjer på befaringsdagen, øker risikoen for skader etter hvert som rørene eldes. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak ettersom anlegget fungerer som tiltenkt i dag. Ut fra alder bør det imidlertid påregnes utskifting av røropplegget ved neste oppgradering eller ved oppussing av våtrom. Ved oppgradering anbefales bruk av moderne rør-i-rør-system i henhold til dagens forskrifter.Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør i plast. Avløpsrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Anbefalt brukstid på innvendige avløpsrør i plast er i følge Sintef byggforsk ca 50 år Tiltak - Andre tiltak: - Selv om plastrør normalt har lang levetid, vil aldring, temperaturvariasjoner og kjemisk påvirkning over tid kunne føre til sprekker, lekkasjer eller deformasjoner i skjøter og bend. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, da rørene fungerer som tiltenkt i dag. Ved oppgradering av våtrom eller ved fremtidige vedlikeholdsarbeider bør utskifting vurderes for å sikre god driftssikkerhet og redusere risiko for lekkasjer. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1984. Nedgravd drenssystem er ikke synlig ved befaring og tilstanden vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Normal forventet brukstid på utvendig drenering er ifølge SINTEF byggforsk 20-60 år. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Terrengforhold,TG2
Fall fra grunnmur vurderes ikke som tilstrekkelig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrenget har stedvis fall inn mot muren . Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Tiltak - Tiltak: - Feil fall på terreng kan føre til oppsamling av vann ved grunnmuren, som igjen kan gi økt fuktinntrenging, skade på grunnmur og forkortet levetid på dreneringen. Over tid kan dette føre til mugg, sopp eller fuktskader i konstruksjonene. Det anbefales å etablere en drensgrøft eller justere terrengfallet slik at overflatevann ledes bort fra bygningen. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter fra grunnmur være tydelig fall vekk fra huset.Dagens planløsning stemmer ikke med godkjente og byggemeldte tegninger. Det foreligger ikke dokumentasjon på bruksendring.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja