Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av metall og plast. Beslag av metall.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Takvinkelen er over 14 grader slik at det kan være behov for snøfanger avhengig av ruhetsgrad på tekking. Det foreligger ingen opplysninger vedr. ruhetsgrad på tekking, slik behovet for snøfanger ikke kan utelukkes. Interesserte bør påregne montering av snøfangere inntil det foreligger dokumentasjon tilsier noe annet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Manglende snøfangere kan føre til personskader, skader på husdyr, eiendom (som biler og hagemøbler) og bygningselementer som takrenner og takmaterialer. Dårlig eller gamle beslag medfører redusert/svekket klimaskjerm, som igjen øker risikoen for manglende bortledning av vann som igjen kan medføre redusert levetid og/eller skader.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Lokal utbedring/utskiftning bør utføres.Vinduer,TG2
Vinduer av tre og plastikk med varierende alder. Sett bort fra noen vinduer på vaskerom med enkelt glass ser det ut som de fleste vinduer er skiftet etter byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Vannbord/beslag er ikke innfelt i kledning. Utenpåliggende vannbord vurderes av noen som en svakere fuktteknisk løsning. Det er svakt fall på et vannbord og fugemasse som har falt av under ett vindu. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. - Avviket med utenpåliggende vannbord ser ikke ut til å ha hatt noen umiddelbar konsekvens, men vannbord skal felles inn for å lede vann bort fra byggets vegger dermed beskytte mot vannskader og forhindre at fuktighet trekker inn.Dører,TG2
Ytterdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Spesielt balkongdør 2.etg er svært dårlig - eier vurderer å utbedre før salg. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Luftealtan i trekonstruksjon
Vurdering av avvik:
- Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Det kan se ut som nedløp har gått tett og ettersom det ikke er overløp på altan har vannet forårsaket mindre skade. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Det bør etableres overløp eller annet som sikrer at det ikke blir skade om nedløp går tett. Flate tak og terrasser (altan) over oppvarmet rom betraktes som en risikokonstruksjon og anbefales nærmere kontrollert med tanke på kondensskader (ventilering), perforeringer og manglende fall. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller antatt uført av trebjelkelag som normalt for byggeår. Gulv på grunn er antatt utført av betong som normalt for byggeår. Ujevnheter, skjevheter og noe gulvknirk må påregnes i en trekonstruksjon. Det måles ca. 32 mm skeivhet gjennom hele rommet på "kontor" loft. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet på bod loft. Det måles ca. 28 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom tilstøtende bad 2.etg (begrenset kontroll pga. seng) Det måles ca. 20 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom sørvest 2.etg. (begrenset kontrollert) Det måles ca. 20 mm skeivhet gjennom hele rommet på stue 1.etg. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet på kjøkken 1.etg. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet i hall med trapp kjeller. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom kjeller. Det er knirk i gulv. Det tas forbehold om ytterligere skeivheter da det ikke er utført andre målinger enn beskrevet, samt boligen var møblert på befaring, og målinger er utført ved stikktakninger.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe og vedovn. Det er montert sotlukestein i sotluke slik avstand til brennbart materiell ikke er vurdert noe nærmere. Eier opplyser feier nylig har vært på tilsyn og funnet pipen alminnelig god stand ift. alder, selv med sprekker på loft. Det ble gitt et avvik av feier vedr. sikring av sotluke og eier opplyser dette er utført etter befaring.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Selv om det ikke er et formelt krav, anbefales det en kontroll av piper og ildsteder ved omsetning av bolig. Et eierskifte kan medføre endret bruksmønster, noe som kan påvirke skorsteinens tilstand og sikkerhet. Interesserte bør være forberedt på at eldre piper kan kreve utbedringer, for eksempel innsetting av rør i skorsteinen, med mindre det foreligger dokumentasjon som tilsier noe annet. Det kommunale brann- og feiervesenet er tilsynsmyndighet for piper og ildsteder og kan gi råd om nødvendige tiltak. Det må gjæres nærmrere undersøkelser rundt avstandkrav fra sotluke (med sotlukestein) til brennbart materiell.Rom Under Terreng,TG2
Det er kjeller med rom under terreng. Det er laminat, flis og malt betong på gulv. Det er foretatt hulltaking i plate som ser ut til å være limt eller festet rett på hard overflate/mur. I selve platene påvises ingen særlig fuktighet eller svekkelse ved kontroll ved stikktakning. Det er målt ca. 18 vektprosent i nedkant på en stople under trapp som er i kontakt både med mur og gulv. Det foreligger ingen dokumentasjon på oppbygningen av vegger under terreng, og dette er en risikokonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kontrollerte steder er i all hovedsak tørre, sett bort i fra en stolpe under trapp hvor det er med noe usikkerhet (konstruksjonsvirke er malt og det er ukjent om det er impregnert el.) ca. 18. vektprosent. Det er ikke funnet noen andre vesentlige synlige fuktskader eller symptom på dette på tilgjengelige steder. Tiltak - Tiltak: - Fuktighet mellom 16 - 19.5 vektprosent vurderes som fuktig. Dette tilsvarer ca. mellom 75 % - 85 % relativ fuktighet og innebærer risiko for muggdannelser og stripet borebille (mott). Det må gjøres nærmere undersøkelser over tid før man konkluderer med at kjelleren er fullstendig tørr, selv om både hulltaking ifm. våtrom kjeller og hulltaking i plate under trapp er uten vesentlig fuktighet. Det er ikke uvanlig med fukt i murkonstruksjoner og kjellergulv i boliger fra denne perioden. Det gjøres oppmerksom på at saltutslag og fukt kan forekomme bak vegger og gulv, og at dette kan være vanskelig å avdekke ved visuell besiktigelse eller ved enkeltvis stikktakninger som hulltaking. TG2 er gitt for å belyse dette er en risikokonstruksjon og den har ukjent oppbygging. Våtrom Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Andre tiltak: - Selv om vaskerommet kan være funksjonelt, må det ikke forveksles med et moderne lekkasjesikkert våtrom. Plasseringen i kjelleren gjør normalt sett at konsekvensene av vannsøl eller lekkasje blir mindre, enn om rommet hadde hatt plassering høyere opp i bygget.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjeller > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det måles ca. 5 - 7 mm lokal fall til sluk i dusj som er svakt og det kan bli liggnende igjen noe vann før det fordamper. Det måles ca. 5 mm fall fall fra flis ved terskel til flis utenfor badekar. Lokal fall ikke nærmere vurdert pga. badekar.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak Kjeller > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Det er avvik: - Det foreligger ingen dokumentasjon på benyttet produkter som tettesjikt og type sluk mm. Det er heller ikke fremvist FDV-dokumentasjon. **Det er vindu i våtsonen vask. Tiltak - Tiltak: - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Kjeller > Bad/vaskeromSanitærutstyr og innredning,TG2
Dobbeldusj, toalett, badekar og servant med møbel.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Evt. må det dokumenteres at vegghengt toalett er av typen med godkjent lekkasjesikring med vanntett kappe som SafetyBag o.l. Tiltak - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Etasje 2 > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Gulv utenfor dusj har svakt motfall, men det er stor oppkant ved terskel. Inne i dusjbak tett sokkel er det marginalt til manglede fall til sluk. Tett sokkel gjør at evt. lekkasjevann utfor dusj, ikke vil bli naturlig ledet til sluk og vil kunne medføre skade.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Etasje 2 > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Membran og evt. hvordan denne er festet i sluk kan ikke fastslås. Det foreligger ingen dokumentasjon. Interesserte bør påregne at minimum halvparten av forventet levetid er passert inntil det foreligger opplysninger som skulle tilsi noe annet. Tiltak - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Kjøkken Etasje 1 > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Kjøkkenet er av nyere årgang, og trolig etter 2010 slik det er krav til komfyrvakt og lekkasjestopper.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. - Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Tiltak - Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. - Komfyrvakt må monteres. - Manglende lekkasjestopper medfører økt risiko for vannskade ved lekkasje. Manglende komfyrvakt øker risikoen for brann, personskader og materielle skader betydelig. Komfyrvakt oppdager overoppheting og kutter strømmen for å forhindre brann. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av plast (rør-i-rør system) - Åpen fordeler. Stoppekran lokalisert på vaskerom. Normal levetid for vannledninger av PEX er 25 til 75 år. Mindre deler av vannrør av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Gjelder da eldre kobberør. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TomteforholdGrunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur av betong.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Bygningsdelen er av eldre dato, og behovet for vedlikehold eller tiltak kan ikke utelukkes. Det er derfor nødvendig å varsle om risikoen for skader på grunn av alderen. Det meste av muren er skjult og kun kontrollert ved stikktakninger. Det tas forbehold om at bygningsdelen kan ha varierende tilstand / skjulte feil og mangler.Forstøtningsmurer,TG2
Div. murer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. TiltakTerrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Svak eller manglende bortledning av overvann fra bolig kan medføre økt risiko for at overvann gjør skade på byggverk. Sintef Byggforsk anbefaler fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen (cirka 2 cm fall per meter). Det må gjøres nærmere undersøkelser over tid for å vurdere bortledning av overvann.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Ved kjøp av leilighet ble det opplyst at utvendig kloakk var fornyet med slange trekket gjennom eksisterende rør.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Ved rørfornying med strømpe, som i dette tilfelle er opplyst utført i 2014 regner man gjerne med at avløpsrørene får generelt utvidet levetid med 50 + år. Arbeidet er opplyst utført av Geir Sirnes.