Nedløp og beslag,TG3
Nedløp, renner og beslag er av plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - Snøfangere bør monteres for å oppfylle kravene som gjaldt ved byggemeldingstidspunktet. Manglende snøfangere medfører økt risiko for snø- og isras, noe som kan føre til personskade eller skade på eiendom.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Vegger i trekonstruksjon fra byggeår. Fasaden har både liggende og stående bordkledning. Kledningen er montert etter datidens byggeskikk, hvor man ofte festet kledningen direkte på reisverket, gjerne med et mellomlag av vindsperre i form av asfaltpapp eller asfalttrefiberplater. Det er lufting mellom overliggere. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Kledningen har liten klaring mot beslag, noe som kan medføre økt risiko for fuktopptak og redusert levetid på kledningen. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det bør etableres tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å hindre fuktopphopning og råteskader. Tørkesprekker og liten klaring mot beslag bør utbedres for å redusere risikoen for vanninntrenging og forringelse av kledningen.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon fra byggeåret. (Kun mindre deler av konstruksjonen er synlig på kaldloftet.) Det er gangbart gulv på deler av kaldloftet. Kneloftet er platekledd uten synlig konstruksjon, og det er lagret en del personlige eiendeler som hindrer noe av inspeksjonen. Inspeksjon av bygningsdelen dette punktet omfatter, er kun utført på tilgjengelige steder. Det gjøres oppmerksom på at eventuell dampsperre, tettesjikt og tetting rundt kanaler/el-bokser mv. kan ha avvik i henhold til dagens strenge krav til tetting av bygg. Avvik kan forekomme ved åpning av konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist andre avvik: - Soilrøret bør isoleres for å hindre kondensering. OBS! Det er lagret eldre ventilasjonskanaler på loftet. Disse kan være laget av asbestholdig materiale, noe som innebærer en potensiell helsefare dersom de håndteres eller skades. Det anbefales å få materialene undersøkt av fagperson før eventuell fjerning eller arbeid i området. Tiltak - Andre tiltak: - Soilrøret bør isoleres for å hindre kondensering, da manglende isolasjon kan føre til fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen. Ventileringen av takkonstruksjonen i skråtaket bør forbedres for å redusere risikoen for kondens og påfølgende råteskader. Det anbefales å få undersøkt de eldre ventilasjonskanalene på loftet for mulig asbestinnhold av kvalifisert fagperson, da håndtering eller skade på slike materialer kan medføre alvorlig helsefare.Vinduer,TG2
Loftsetasjen og 1. etasje har malte trevinduer med 2-lags glass, byttet i 2024. Ett vindu er fra 2017.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er liten klaring mellom belistningen og vannbrettet. Tiltak - Det bør etableres tilstrekkelig klaring mellom belistning og vannbrett for å unngå fuktopptak i treverket. Manglende klaring kan føre til fuktskader og redusert levetid på vindusdetaljene.Vinduer - 2,TG2
Underetasjen har eldre vinduer fra 1976. Vinduet på kjøkkenet er fra 1987. Det bemerkes at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid, der eldre vinduer slipper ut mer varme enn nye vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, dette kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er registrert avflassing av overflatebehandling på enkelte vinduer. Tiltak - Vinduer må justeres. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vinduer med avflassing bør overflatebehandles på nytt for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for råte og fuktskader. Vanskeligheter med å åpne eller lukke vinduer bør utbedres for å sikre god funksjon og unngå ytterligere slitasje eller skade på vinduene.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
1. Terrasse på bakkeplan i trekonstruksjon mot nord. 2. Veranda med støpt dekke over bod mot nord/øst. 3. Veranda delvis på bakkeplan med støpte pilarer/ delvis understøttelser med treklosser mot grunn mot vest. 4. Åpent terrasseareal med betongheller mot sør.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det er påvist andre avvik: - Det er påvist stedvis fuktgjennomtrengning i innvendig bod. Støpt terrassedekke har ikke tettesjikt. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Rekkverkshøyden bør økes for å tilfredsstille dagens krav, for å redusere risikoen for fallulykker. Det bør etableres tettesjikt på det støpte terrassedekket for å hindre fuktinntrengning i underliggende konstruksjoner og innvendig bod. Manglende tettesjikt medfører økt risiko for fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Betonggulv mot grunn. Det er foretatt stikkmålinger av horisontalplanet med laservater. I et møblert hjem blir målinger foretatt på tilgjengelige steder. Avvik kan forekomme som ikke blir registrert på befaringsdagen. Knirk i gulv og retningsavvik vil ofte forekomme i eldre konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er avvik: - Det er registrert knirk i gulvet. Målinger av høydeforskjeller viser følgende: -Loftetasjen: opptil 5 mm totalt igjennom hele rommet - Stue/kjøkken: opptil 8 mm totalt gjennom hele rommet. Avvik: - Entre: 19 mm totalavvik i hele rommet - Entrè har avvik på11 mm målt over 2 meter - Leilighet stue: 25 mm totalavvik i hele rommet - Soverom mot sør/vest: 20mm totalavvik i hele rommet -Lokal nedbøyning/svikt ved dør inne i stuen Avvikene er målt i henhold til standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Andre tiltak: - Det bør vurderes utbedring av knirk og høydeforskjeller i gulvene, spesielt der avvikene overstiger standardens krav. Dersom avvikene ikke utbedres, kan det medføre redusert komfort, økt slitasje på gulv og eventuelt forverring av konstruksjonen over tid. Ytterligere undersøkelser kan være nødvendig for å avdekke årsakene til lokal nedbøyning og svikt, for å unngå økt risiko for skader på gulvkonstruksjonen.Radon,TG2
Det er fremlagt dokumentasjon på radonmåling og målinger ligger under grenseverdier. Eier har fremlagt rapport fra radonmåling.
Vurdering av avvik:
- Dokumentasjon av radonmålinger viser høye verdier, men under anbefalte grenseverdier Tiltak - Det bør gjennomføres jevnlige radonmålinger for å sikre at nivåene fortsatt er under grenseverdiene over tid. Dersom radonnivåene skulle øke, kan det medføre helserisiko for beboerne.Pipe og ildsted,TG3
Boligen har elementpipe og lukket ildsted i underetasje og 1.etasje. Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. Det er fremlagt rapport uten merknader fra tilsyn av fyringsanlegg datert 4/7-2016.
Vurdering av avvik:
- Pipevanger er ikke synlige. - Det er montert en sidevegg til garderobeskap inntil pipen, noe som medfører at pipevanger ikke er synlige for inspeksjon. Tiltak - Pipevanger må gjøres tilgjengelig. - Pipevanger bør gjøres tilgjengelige for inspeksjon, slik at eventuelle riss eller skader kan avdekkes. Konsekvensen av utilgjengelige pipevanger er at skader eller svakheter kan forbli uoppdaget, noe som kan medføre økt risiko for brann eller redusert sikkerhet ved bruk av ildstedet.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har laminat. Veggene har betong/mur og plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i soverom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 23. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent over tid, er det stor sjanse for at muggsoppen allerede er dannet. Årsak til forhøyet fuktnivå kan skyldes kapilært sug fra grunnen da eldre betongsåler ofte ble støpt uten tettesjikt mot grunn. Det kan være flere forhold under bakkenivå (vannårer i fjell/terreng, tilsig av fukt etc.) som kan ha negativ betydning. Isolering av vegger kun på 1 side gir også økt risikiko for kondensering.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - svelling i laminatskjøter. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktbelastningen i konstruksjonen, samt vurdere utbedring eller utskifting av laminatgulvet for å hindre videre svelling og skade. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det føre til ytterligere oppsprekking, fuktskader og behov for mer omfattende reparasjoner. For full forvissing og tilstand så må vegger demonteres. Dette blir ikke gjort ved en tilstandsbefaring.Innvendige trapper,TG2
Boligen har en malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Tiltak - Håndløper bør monteres på vegg for å ivareta sikkerhet ved bruk av trappen. Åpningene i rekkverket bør reduseres slik at de tilfredsstiller dagens krav, for å hindre risiko for fall eller at barn kan komme seg gjennom rekkverket. Manglende tiltak kan medføre økt fare for ulykker og personskade. Våtrom Loftetasje > Bad loftetasjenOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser og våtromstapet/belegg. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det er påvist avvik i fuger. - Det er observert riss i fugene i det utvendige hjørnet utenfor våtsonen. Tiltak - Andre tiltak: - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Risset i fugen i det utvendige hjørnet utenfor våtsonen bør utbedres for å hindre videre forringelse av materialene. Det bør vurderes sprutbeskyttelse ved vask, da det er vindu/listverk av tre i våtsonen. Dersom tiltak ikke utføres, kan dette føre til fuktskader og redusert levetid på tilstøtende konstruksjoner. Det ble ikke avdekket skader på befaringsdagen. Loftetasje > Bad loftetasjenSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har veggmontert toalett,dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. plassbygd innredning med servant.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er fuktskjolder i skapet under vasken. Det var tørt på befaringsdagen. Det er antydning til forekomst av svartsopp. Tiltak - Tiltak: - Fuktskjolder og antydning til svartsopp bør undersøkes nærmere for å avdekke årsaken til fuktproblemet. Dersom det påvises soppvekst, bør dette fjernes og berørte materialer eventuelt byttes ut for å unngå forringelse av inneklima og skade på konstruksjonen. Ubehandlet fukt og sopp kan føre til dårlig inneklima, helserisiko og ytterligere skader på bygningsdeler. Underetasje > Bad sokkelleilighetOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist svertesopp i silikonfuger. - Det er observert avskaling i flisene. Dette kan medføre økt fare for fuktopptak og videre skader dersom det ikke utbedres. Tiltak - Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. - Flisfuger med riss og sprekker bør utbedres, og svertesopp i silikonfuger bør fjernes og fugene eventuelt byttes ut. Dersom dette ikke utbedres, er det økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen, noe som kan føre til skader på vegger og underliggende materialer. Avskaling i flisene bør også utbedres for å redusere faren for fuktopptak og videre skader. Underetasje > Bad sokkelleilighetSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant,toalett,dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. vv bereder
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning. Tiltak - Andre tiltak: - Utbedring av skader på innredningen bør utføres for å unngå unødig fuktbelastning og for å lukke avviket. Dersom skadene ikke utbedres, kan det føre til økt risiko for fuktskader og redusert levetid på innredningen. Underetasje > Bad sokkelleilighetVentilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Manglende tilluftsventilering kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader og soppdannelse. Kjøkken Underetasje > Kjøkken sokkelleilighetOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet i sokkelleiligheten har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr og vannstoppsystem.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. - Det er påvist at overflater har noe skader. - Det er observert mindre svelling i skapdør. Det er tegn til eldre skader i gulvet ved kjøleskapet. Tiltak - Skader i skapfronter er av mindre kosmetisk karakter, men bør utbedres for å opprettholde et pent og funksjonelt kjøkken. Svelling og skader i gulvet ved kjøleskap bør undersøkes nærmere og utbedres for å hindre videre skadeutvikling og redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Underetasje > Kjøkken sokkelleilighetAvtrekk,TG3
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert avvik med avtrekk. - Bryter for å skru av og på kjøkkenventilatoren mangler. Tiltak - Ventilatoren må skiftes. - Det bør monteres bryter for å kunne skru av og på kjøkkenventilatoren. Manglende bryter medfører redusert brukervennlighet og kan gi økt risiko for feil bruk eller manglende ventilasjon, noe som kan føre til dårligere inneklima og eventuelle fuktskader.Kostnadsestimat : Under 20 000
Tekniske installasjonerAvløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast. Avløp ligger skjult i konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Tiltak - Det ble ikke påvist stakeluke internt i boenheten. Det bør etableres tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegget for å sikre mulighet for rensing og vedlikehold. Manglende stakemulighet kan føre til økt risiko for tilstopping og vanskeliggjøre utbedring ved eventuelle avløpsproblemer.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken har et volum på ca. 200 liter. Det er felles varmtvannstank til begge boenhetene.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist avdrypp fra varmtvannsberederen, med synlig rustdannelse i underliggende montasjekar. Tiltak - Tiltak: - Det bør iverksettes tiltak for å utbedre lekkasjen fra varmtvannsberederen, for å unngå risiko for vannskader på omkringliggende konstruksjoner og redusert levetid på berederen. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er påvist knotteplast rundt boligen. Grunnmur er kun visuelt inspisert på det som er synlig på utsiden og innsiden av boligen. Ikke mulig å påvise grunnmursplast på store deler av grunnmur pga. boligens oppbygging. En skal være oppmerksom på at drenering er en bygningsdel som har naturlig aldersmessig slitasje med en forventet levetid på 30-40 år. Videre den begrensning at selve dreneringen/fuktsikring ligger under bakkenivå og ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Det er ikke mulig å vurdere dreneringen/fuktsikring med sikkerhet i forhold til funksjonalitet ut fra visuell besiktigelse. *Vær oppmerksom på at eldre betongkonstruksjoner ble støpt uten plast/tettesjikt mot grunnen. Det kan av den grunn forekomme kapillærsug av fuktighet selv om dreneringen /grunnmursplasten er utbedret i nyere tid. Det er viktig å ikke benytte organisk materiale direkte mot gulv og vegger som kan få forhøyet fuktinnhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er avvik: - Stedvis defekt toppelist er observert. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Tiltak: - Det bør utbedres eller monteres ny toppelist der denne er defekt, for å hindre at fukt og biologisk materiale trenger inn mellom grunnmur og knotteplast. Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for fuktskader og redusert levetid på grunnmuren.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - holdes under oppsyn for evt forandringerForstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer er oppført av naturstein.
Vurdering av avvik:
- Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav. Tiltak - Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres. - Det bør monteres rekkverk eller annen egnet sikring på forstøtningsmuren ved trapp opp til hagen på østsiden for å forhindre fallulykker og ivareta sikkerheten. Manglende sikring medfører økt risiko for personskade.Kostnadsestimat : Under 20 000
Terrengforhold,TG2
Boligen ligger i lett skrånende terreng med naturlig avrenning. Hovedsakelig flatt rundt boligen. Steinlagt gårdsplass med fall vekk fra bygget.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Eier opplyser at det aldri har vært observert vannansamlinger rundt boligen. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Det bør vurderes terrengjusteringer for å sikre tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren, for å redusere risikoen for vannansamlinger og påfølgende fuktskader på bygningsmassen. Selv om det ikke er observert vannansamlinger, kan flatt terreng øke risikoen ved kraftig nedbør.Det er påvist avvik på alle plan ihht godkjente tegninger datert 1994. Det er avvik på romdefinisjoner og dagens bruk. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er ansett som søknadspliktige tiltak. I følge matrikkel så er boligen registrert med 3 enheter. Asker kommune har i brev, til eier, vedkjent at dette ikke er korrekt. Boligen brukes i dag som enebolig med en sokkel leilighet. Kjøper må sette seg godt inn avvik mellom tegninger og dagens faktiske bruk, og må ta den risikoen dette medfører. Undertegnede står ikke ansvarlig for at alle rom er godkjent til dagens bruk ihht tegningsgrunnlaget som er fremlagt. Kommunen bør kontaktes for avklaring av forholdene. Konferer evt. med megler.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Ja