Taktekking,TG2
Det gjøres oppmerksom på at undersøkelsen av taktekkingen av sikkerhetsmessige årsaker er gjennomført med drone. Metoden gjør det mulig å dokumentere forhold som ellers ville vært vanskelig tilgjengelige, men den gir ikke samme detaljeringsgrad som en fysisk, nærgående inspeksjon. Det kan derfor forekomme forhold som ikke lar seg avdekke via dronebasert undersøkelse, og videre undersøkelser kan være nødvendig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Takflatene var dekket av snø ved befaring, og det ble registrert isdannelse på takstein. Forholdene ga begrenset inspeksjonsmulighet og medfører usikkerhet knyttet til taktekkingens tilstand. Isdannelse gir økt belastning på takstein, særlig i gradrenner, og forholdet medfører økt risiko for skader på stein og tilhørende detaljer. Undertakets type og utførelse er ukjent, og dette er ikke inspisert fra takfot av sikkerhetsmessige årsaker grunnet høyde og glatt underlag for stige Tiltak - Tiltak: - Usikkerheten knyttet til taktekking og undertak gir redusert forutsigbarhet for restlevetid og funksjon. Taket bør kontrolleres nærmere når snø- og isforhold tillater full inspeksjon, herunder vurdering av takstein, gradrenner og undertak der dette er tilgjengelig.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløpsrør i metall.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert buling i nedløpsrør. Beslag på takflatene var dekket av snø ved befaring og kunne derfor ikke inspiseres. Dette gir begrenset inspeksjonsmulighet og usikkerhet knyttet til tilstand på beslag. Buling i nedløpsrør indikerer redusert funksjon, og forholdet medfører økt risiko for lekkasje og redusert vannavrenning fra takflatene. Tiltak - Tiltak: - Redusert funksjon i nedløp kan gi økt belastning på takrenner, nedløp og tilstøtende bygningsdeler. Skadet nedløpsrør bør utbedres, og beslag bør kontrolleres nærmere når snøforholdene tillater full inspeksjon.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Veggkonstruksjonens oppbygging er ukjent. Det er registrert ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det ble ikke registrert tegn til negativ påvirkning på kledning eller underliggende konstruksjoner ved befaring. Forholdet medfører økt risiko for fuktpåvirkning i nedre del av veggkonstruksjonen over tid. Tiltak - Tiltak: - Manglende eller begrenset lufting kan gi redusert uttørking og økt fuktbelastning i konstruksjonen. Videre bruk kan påregnes, men det anbefales å etablere tilfredsstillende lufting i nedre kant av kledning ved fremtidig vedlikehold eller oppgradering.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Takkonstruksjonen har begrenset inspeksjonsmulighet. Takflatene var dekket av snø ved befaring, og loftsetasjen er innvendig innredet, noe som begrenser tilgang til konstruksjonen. Det er registrert isoppbygging på taket, noe som indikerer varmetap fra bygningen og mangelfull lufting av takkonstruksjonen. Forholdet medfører økt risiko for fuktpåvirkning og skadeutvikling i takkonstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Varmetap og mangelfull lufting kan bidra til kondens, fuktproblematikk og redusert levetid på konstruksjonen. Videre bruk kan påregnes, men det anbefales å gjennomføre nærmere vurdering av lufting og isolasjonsforhold når forholdene ligger til rette for full inspeksjon.Vinduer,TG2
Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vannbrett er flere steder utført uten beslag, og enkelte vannbrett har lite fall. Det er registrert isoppbygging på enkelte vannbrett ved befaring. Det er videre registrert påbegynnende råteskader i utvendig omramming til enkelte vinduer, og vinduene fremstår generelt utvendig værslitte. Innvendig er det stedvis flasset og krakelert overflatebehandling. Stikkprøvekontroll av åpne- og lukkemekanismer avdekket noe treghet. Forholdene medfører økt risiko for fuktpåvirkning av vindusomramming og tilstøtende konstruksjoner, samt redusert funksjon og levetid. Tiltak - Tiltak: - Videre bruk kan påregnes, men manglende beslag og lite fall på vannbrett gir økt fuktbelastning over tid. Det anbefales å etablere beslag på vannbrett, utbedre fall der dette er mangelfullt, samt utbedre påbegynnende råteskader og vedlikeholde overflatebehandling. Beslag og mekanismer bør justeres og smøres for å bedre funksjon og redusere slitasje. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Kontroll av etasjeskille utføres med nivelleringslaser. Det tas stikkprøver i to retninger i minst to rom per etasje der det lar seg gjøre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert skjevhet i kjøkken, hvor høydeforskjellen fra høyeste til laveste punkt er målt til ca. 17 mm. Bjelkelaget er i krypkjeller stedvis understøttet på provisorisk vis med stablet stein og lignende materialer. Det er også registrert stedvis knirk i gulv, noe som vurderes som påregnelig ut fra bygningens alder. Forholdet medfører økt risiko for videre skjevheter og redusert bæreevne lokalt i bjelkelaget. Tiltak - Tiltak: - Provisorisk understøttelse med løse masser gir usikker lastoverføring. Det anbefales å etablere fast og stabil understøttelse i krypkjeller, eksempelvis med søyler eller fundamentert punktstøtte, for å redusere risiko for videre skjevheter.Krypkjeller,TG3
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Deler av krypkjelleren har redusert tilkomstmulighet og er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller er en konstruksjon med forhøyet fuktrisiko som følge av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Det er registrert muggsopp i bjelkelaget, og høyeste målte fuktinnhold i treverk er 20,9 vektprosent. Det er videre registrert tegn til fuktvandring i grunnmur og begrenset ventilering i krypkjelleren. Forholdet medfører økt risiko for videre fukt- og råteutvikling i bjelkelag, bunnsvill og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Pågående fuktpåvirkning gir redusert forutsigbarhet for konstruksjonenes levetid. Det anbefales å etablere dampsperre mot grunnen for å redusere fuktbelastningen. Videre anbefales det å iverksette tiltak for å forbedre ventilasjonsforholdene i krypkjelleren, alternativt å installere krypgrunnsavfukter for å redusere og stabilisere fuktnivået.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom 1. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggflater med malt panel og fliser. Himlingsflater av malt panel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vindu er plassert i våtsone ved badekar. Overflater og utforing rundt vinduet er ikke utført i fuktbestandige materialer. Det er registrert fuktskade i utforing rundt vinduet. Fuktsøk er utført uten at det ble registrert forhøyede fuktverdier i tilstøtende konstruksjoner. Forholdet medfører økt risiko for videre fuktpåvirkning og skadeutvikling i overflater og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Plassering av vindu i våtsone gir økt fuktbelastning ved bruk av badekar. Videre bruk av badekaret frarådes. Alternativt anbefales det å etablere et midlertidig sprutbeskyttende tiltak, for eksempel montering av plastglass eller tilsvarende, for å redusere direkte vannpåvirkning mot vindu og utforing. 1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert stedvis motfall mot dør. Oppbrett av membran ved terskel er ikke verifisert. Det er videre registrert bomlyd i enkelte gulvfliser. Forholdene medfører økt risiko for vannansamling mot dør, redusert funksjon i gulvoverflater og økt risiko for skadeutvikling i gulv og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Stedvis motfall og usikkerhet knyttet til membranoppbrett gir redusert forutsigbarhet for fuktsikringen. Videre bruk kan påregnes, men det anbefales å begrense vannbelastningen på gulvet og å følge med på utvikling av fliser med bomlyd. Ved oppgradering av badet anbefales utbedring av fallforhold og membranløsning. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Membranløsning i overgang mellom sluk og klemring er ikke verifisert. Det er videre ukjent om det er benyttet membran i våtrommet for øvrig. Fuktsøk ved sluk ga utslag, hvilket indikerer mulig fuktpåvirkning, men dette er kun en indikasjon og ikke å likestille med fuktmåling. Badet har i hovedsak ikke vært utsatt for direkte bruksvann. Forholdet medfører økt risiko for fuktinntrengning og skadeutvikling i gulvkonstruksjon og tilstøtende bygningsdeler. Tiltak - Tiltak: - Manglende dokumentasjon og usikker tetting ved sluk gir redusert forutsigbarhet for fuktsikringen. Oppgradering av våtrommet er påregnelig. I påvente av oppgradering anbefales fortsatt bruk av dusjkabinett som risikoreduserende tiltak, samt å følge med på fliser med bomlyd for å avdekke eventuell videre utvikling.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Benkeplate av laminat. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert platetopp og stekeovn. Frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap. Gulvflater belagt med laminat. Vegg- og himlingsflater i malt panel. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert enkelte gliper og hakk i benkeplaten. Forholdet medfører økt risiko for fuktinntrengning i benkeplaten og tilstøtende innredning over tid. Tiltak - Tiltak: - Videre bruk kan påregnes, men skader i benkeplaten gir redusert fuktmotstand. Det anbefales å tette gliper og utbedre skader i overflaten, alternativt å skifte benkeplaten, for å redusere risiko for fuktpåvirkning. Spesialrom Loftsetasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med heltregulv, panel på vegger og i himling. Gulvstående toalett. Vegghengt servant med armatur. Oppvarming med elektrisk panelovn på vegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Toalettrommet har ikke etablert ventilasjon. Manglende ventilasjon medfører økt risiko for fukt- og luktproblematikk samt redusert luftkvalitet i rommet. Tiltak - Tiltak: - Manglende ventilasjon gir redusert brukskvalitet og kan over tid bidra til fuktbelastning på overflater. Det anbefales å etablere ventilasjon i toalettrommet, for eksempel med mekanisk avtrekk eller annen egnet løsning. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Synlige vannrør av plast og kobberrør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Deler av vannledningene har høy alder, og det er registrert tegn til korrosjon på enkelte rørkoblinger i kjelleren. Det er observert drypplekkasje i rørkobling i kjeller. Ved tapping av vann kommer det opp partikler fra filter. Det er videre registrert markant lukt ved tapping av vann på bad. Lukten vurderes å ha sammenheng med hydrogensulfidgass, som ofte dannes av svovelbakterier i brønn, rørinstallasjoner eller varmtvannsbereder. Det er fremlagt vannprøve fra september 2024, men laboratoriet har opplyst at svovel-/hydrogensulfid ikke kunne analyseres da dette krever uttak på spesialflaske. Forholdene indikerer redusert kvalitet og funksjon i vanninstallasjonen og medfører økt risiko for lekkasjer, driftsforstyrrelser og videre skadeutvikling på rør og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Avvik i vanninstallasjonen og usikkerhet knyttet til lukt gir redusert forutsigbarhet for drift og vannkvalitet. Det anbefales å utbedre drypplekkasje i rørkobling, kontrollere og eventuelt rense eller skifte filter, samt å få vanninstallasjonen vurdert nærmere. Ved behov anbefales ny vannprøve med korrekt prøvetaking for analyse av hydrogensulfid/svovel.Avløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør i plast.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert stedvis treg avrenning. Deler av avløpsrør i krypkjeller har lite fall. Forholdene medfører økt risiko for tilstopping, tilbakeslag og redusert funksjon i avløpssystemet. Tiltak - Tiltak: - Redusert fall og treg avrenning gir usikkerhet knyttet til funksjon over tid. Det anbefales å kontrollere og eventuelt justere fall på tilgjengelige rørstrekk, samt å følge med på utvikling av avrenningsforholdene.Ventilasjon,TG2
Naturlig ventilasjon med ventiler på yttervegg. Periodvis mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Boligen har begrenset ventilasjon. Det er registrert symptomer på kondens på innvendige vinduer. Forholdet indikerer utilstrekkelig luftutskifting, og medfører økt risiko for fuktbelastning, kondensproblematikk og redusert inneklima. Tiltak - Tiltak: - Videre bruk kan påregnes, men begrenset ventilasjon gir redusert komfort og økt fuktrisiko over tid. Det anbefales å påregne ventilering ved åpning av vinduer. Ved vedvarende kondensproblematikk anbefales det å iverksette ytterligere tiltak for å forbedre ventilasjonen.Andre VVS-installasjoner,TG2
Trykktank og vannrenseanlegg plassert i krypkjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert partikler i vannet ved tapping, og markant lukt ved tapping av vann, jf. avvik beskrevet under vannledninger. Forholdene indikerer redusert eller usikker funksjon i vannrenseanlegget. Mangelfull filtrering eller funksjon i renseanlegget medfører økt risiko for driftsforstyrrelser og avvikende vannkvalitet. Tiltak - Tiltak: - Usikker funksjon i vannrenseanlegget gir redusert forutsigbarhet for vannkvalitet. Det anbefales at kontroll, service og eventuell justering utføres av leverandør eller forhandler av anlegget, herunder vurdering av filter, innstillinger og behov for utskifting.Andre installasjoner,TG2
Luft til luft varmepumpe fra 2010 plassert i entré.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert periodevis markant ulyd fra varmepumpen. Årsaken til ulyden er ikke avklart. Varmepumpen er fra 2010. Forholdene indikerer redusert funksjon og økt risiko for driftsstans og videre skadeutvikling i anlegget. Tiltak - Tiltak: - Alder og registrert ulyd gir redusert forutsigbarhet for videre drift. Det anbefales at varmepumpen kontrolleres av fagkyndig. Gitt anleggets alder kan det være hensiktsmessig å påregne utskifting fremfor reparasjon. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Drenering fra ukjent årstall.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dreneringens alder er ukjent. Det er registrert symptomer på fuktproblematikk i krypkjeller, noe som gir usikkerhet knyttet til dreneringens funksjon. Forholdet medfører økt risiko for fuktpåvirkning i konstruksjoner mot grunnen. Tiltak - Tiltak: - Usikker funksjon i dreneringen gir redusert forutsigbarhet for fuktforholdene. Videre bruk kan påregnes, men det anbefales å følge med på utvikling av fuktforhold i krypkjeller og vurdere nærmere tiltak dersom fuktproblematikken vedvarer eller øker.Grunnmur og fundamenter,TG2
Boligen har grunnmur i naturstein og støpt betong.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert løs puss på grunnmurens overflater. Forholdet indikerer svekket overflate og medfører økt risiko for videre avskalling og fuktpåvirkning i murkonstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Videre avskalling kan gi økt fuktbelastning på muren. Det anbefales å fjerne løs puss og utbedre overflatene med egnet pussmateriale tilpasset underlaget.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Boligen har private stikkledninger tilknyttet borehull og septiktank.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Alder på stikkledninger og septiktank er ukjent, og det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse, materialvalg eller eventuell fornyelse. Det er fremlagt vannprøve, jf. avvik beskrevet under vannledninger. Ved befaring ble det registrert partikler i vannet ved tapping og markant lukt. Manglende dokumentasjon og registrerte avvik ved tapping gir usikkerhet knyttet til tilstand og funksjon på stikkledninger og tilhørende anlegg, og medfører økt risiko for driftsforstyrrelser og videre avvik i vannkvalitet. Tiltak - Tiltak: - Usikkerhet knyttet til stikkledninger gir redusert forutsigbarhet for funksjon og levetid. Videre bruk kan påregnes, men det anbefales å få stikkledninger og tilhørende anlegg vurdert nærmere i sammenheng med avvikene registrert på vannledninger.Septiktank,TG2
Privat septiktank i glassfiber. Ukjent størrelse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Alder og tilstand på septiktanken er ukjent, og det foreligger ingen dokumentasjon. Ved befaring ble lokk løftet av, uten at det ble registrert åpenbare tegn til avvik. Manglende dokumentasjon gir likevel usikkerhet knyttet til funksjon, tilstand og restlevetid på anlegget. Tiltak - Tiltak: - Usikkerhet knyttet til septiktankens tilstand gir redusert forutsigbarhet for videre drift. Videre bruk kan påregnes, men det anbefales at septiktanken kontrolleres nærmere av fagkyndig med kompetanse på avløpsanlegg.Det er kun fremlagt enkelte fasadetegninger av boligen. På bakgrunn av at det ikke er fremlagt komplette byggetegninger, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaDet registreres avvik mot fremlagte plantegninger. Det er oppført en ekstra bod i tilknytning til garasjen som ikke eksisterer på byggetegninger. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja