Vinduer,TG2
Vinduer har 2 lags glass og malte trekarmer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Omramming er montert uten luftespalte ned mot vannbrett, medfører økt risiko for råteskade på omrammingen og økt behov for vedlikehold. Anbefalt avstand i byggdatablad 523.701 er minimum 6mm spalte. Beslag er montert helt opp under vinduskarm på enkelte vinduer, medfører økt risiko for råteskade på karmen og økt behov for vedlikehold. Enkelte vinduer er malingsslitt utvendig. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. - For å lukke avvikene må omrammingen kuttes slik at det blir luftespalte mot vannbrett og etableres dryppkant/avstand mellom vannbrett og underkant vinduskarm, der dette mangler.Dører,TG2
Hovedinngangsdør og dør til utvendig bod har malt isolert dørblad og malte trekarmer. Balkongdører har malte overflater og malte trekarmer, dørene har 2 lags glass. Balkongdør i stue har katteluke.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Balkongdørene viser litt tegn til fukt påvirkning i nedkant på dørbladene, normalt for alder. Katteluke reduserer isolasjonsevnen på døren noe. Hovedinngangsdør og øvrige dører har normale bruksmerker/slitasje for alder Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for andre tiltak enn normalt vedlikehold.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Altan og terrasse på sørside er oppført med impregnerte materialer. Rekkverk har malte overflater. Terrasse på nordside er utført med belegningsstein av betong.
Vurdering av avvik:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Altan gulv på 2 etasjen er noe sprukket og værslitt. Altanen er montert utenpå bordkledningen og løsningen over konstruksjonen med gulvbordene liggende i denne retningen vil føre vann inn mot kledningen. Dette kan medføre skade på bordkledningen bak bjelken for altanen. Bordkledningen på veggen er ført nesten helt ned til altan gulvet, anbefalt løsning er beslag mellom vegg og gulv slik at kledningen kan kuttes et stykke opp på veggen. konstruksjon som nå ligger utenpå kledningen burde vært montert helt inn på veggen, gulvbord montert i motsatt retning slik at det kunne legges et beslag helt inne fra veggen og ut over første gulvbord slik at vann ledes bort fra veggen. Da kunne bordkledningen på veggen vært avsluttet med større avstand fra altan gulvet. Dagens løsning krever hyppig vedlikehold for å unngå skader på bordkledning og det er risiko for at det kan oppstå skader bak bjelken som er montert på kledningen. Tiltak - Andre tiltak: - Ved utskifting/fornying av altanen bør den bygges i henhold til denne beskrivelsen.Utvendige trapper,TG2
Trapp foran hovedinngang er utført med skifer heller montert på ukjent underlag.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Skifer er delvis løsnet og fuger er sprukket. Tiltak - Andre tiltak: - For å lukke avviket og hindre at skifer heller sprekker må dette utbedres.Andre utvendige forhold,TG2
Utvendige forhold er ikke vurdert ut over det som benyttes av denne boenheten, det vil si balkonger og terrasser. Det foreligger ikke noen tilstandsrapport på felles/utvendige deler av bygningen.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. - Med en vedlikeholdsplan/ tilstandsrapport på forhold som er sameiets ansvar vil det komme frem om det er nødvendig eller kan forventes påkostninger på bygningsmassen som tilsier at det kan bli økte kostnader for den enkelte andelseier. Tiltak - For å lukke avviket iht. NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt. InnvendigOverflater,TG2
Overflater på gulv består av laminat på alle rom unntatt i entre der det er fliser på underlag med varmekabler. Laminat og fliser i 1 etasjen ble montert nytt i 2018, øvrige gulv overflater er fra opprinnelig byggeår ut fra det som er kjent. På vegger i 1 etasjen er det malte plater, på vegger i 2 etasjen er det malt tapet. I himlinger er det malte plater, det er innfelte downlight i stue, kjøkken og entre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det er noe knirk i gulvene på 2 etasjen. Tiltak - Andre tiltak: - Det er underlaget med sponplate gulv som er årsak til knirk. Ved eventuell utskifting av gulv overflater bør sponplate gulvet skrues til gulv bjelkene.Pipe og ildsted,TG2
Pipe er oppført med lettklinker elementer, vedovn plassert i stue, montert ny i 2018.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Det er anbefalt at det skal være en ubrennbar plate på gulv under sotluken, manglende plate medfører risiko for skade på gulv overflate eller brann ved at glør fra aske ramler ned på brennbare materialer. Tiltak - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Plate under sotluke er kun en anbefaling, ikke et krav. Våtrom 2 Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Det er fliser på vegger og malte plater i himlingen.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Dør er plassert i det som defineres som våtsone og har trekarmer/foringer og listverk som kan påvirkes av fukt. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Rommet fungerer med avviket så lenge det benyttes dusjvegger. Vedrørende dør i våtsone, vær oppmerksom ved bruk, eventuelt vannsøl må tørkes opp. 2 Etasje > BadOverflater Gulv,TG3
Det er fliser på gulvet på underlag med varmekabler. Gulvet har ikke tilfredsstillende fall til sluket, laveste punkt på gulvet utenfor dusj er ved døren. Det er montert en skinne på gulvet for dusj vegger, denne hindrer eventuelt lekkasjevann utenfor dusj å renne til sluket. Det er ikke mulig å se om oppkant under dør er vanntett, denne er uansett lavere enn skinnen på gulvet.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). - Det er montert en skinne på gulvet for dusj vegger, denne hindrer eventuelt lekkasjevann utenfor dusj å renne til sluket. Det er ikke mulig å se om oppkant under dør er vanntett, denne er uansett lavere enn skinnen på gulvet, vann vil renne ut av rommet før det kan renne til sluket. Gulvet utenfor dusj har litt motfall til sluket, det er litt lokalt fall til sluk i dusj, men ikke som tilsvarer 1:50 i nedslagsfelt for dusjen. Krav da boligen ble oppført var fall på 1:100 på hele gulvet eller 1:50 i dusjens nedslagsfelt og at lekkasje vann skal ledes til sluk for hele rommet. Tiltak - Det må foretas utbedring av fallforhold. - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - For å lukke avviket må det etableres fall til sluket.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
2 Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk i rommet, det er synlig slukmansjett under klemring i sluket, tetteskiktet på gulv og vegger er ut fra dette utført med smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er påvist andre avvik: - Membran tetteskiktet har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid på 15 år, det foreligger ingen dokumentasjon på membranen og det er ikke mulig å vurdere tilstanden. Det er ikke mulig å se om det er membran på vegger og tilstanden på denne, det samme gjelder tetting rundt rørgjennomføringer i vegg, manglende tetteskikt eller mangelfull utførelse på dette kan medføre skader på konstruksjonene i rommet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. 1 Etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Det er fliser på gulvet på underlag med varmekabler. Det er svakt fall til sluket, kun 8mm målt fra gulv ved døren. Det er montert en skinne på gulvet for dusj vegger, denne hindrer eventuelt lekkasjevann utenfor dusj å renne til sluket. Det er ikke vanntett oppkant under døren.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er montert en skinne på gulvet for dusj vegger, denne hindrer eventuelt lekkasjevann utenfor dusj å renne til sluket. Skinnen på gulvet medfører at vann vil renne ut av rommet før det kan renne til sluket. Krav da boligen ble oppført var fall på 1:100 på hele gulvet eller 1:50 i dusjens nedslagsfelt og at lekkasje vann skal ledes til sluk for hele rommet. Tiltak - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Det bør gjøres tiltak slik at lekkasjevann fra utside av dusj kan renne til sluket. For å lukke avviket må det etableres tilfredsstillende fall til sluket. 1 Etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk i rommet, det er synlig slukmansjett under klemring i sluket, tetteskiktet på gulv og vegger er ut fra dette utført med smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er påvist andre avvik: - Membran tetteskiktet har oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid på 15 år, det foreligger ingen dokumentasjon på membranen. Det er ikke mulig å se om det er membran på vegger og tilstanden på denne, det samme gjelder tetting rundt rørgjennomføringer i vegg, manglende tetteskikt eller mangelfull utførelse på dette kan medføre skader på konstruksjonene i rommet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannledningsanlegget er utført med rør i rør system. Fordelerskap er plassert i bod med utvendig adkomst.
Vurdering av avvik:
- Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. - Manglende merking medfører ekstra arbeider med å finne ut hvilke rør som går hvor om det skulle bli behov for tiltak på anlegget. Det er noe irr på kobber rørene, irr oppstår av fukt, kan være kondens fukt og også tegn på en liten lekkasje. Tiltak - Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. - Rørlegger bør vurdere behov for tiltak vedrørende irr.Avløpsrør,TG2
Avløpsanlegget er utført med plastrør.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. - Det ble ikke funnet stakeluke på anlegget, medfører ekstra arbeid om anlegget går tett ved at utstyr må demonteres for å komme til å stake. Tiltak - Andre tiltak: - Om mulig bør det etableres stakepunkt.Ventilasjon,TG2
Boligen har balansert ventilasjon med aggregat plassert på vegg i bod på 2 etasjen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det var noe fukt på bunnplate i anlegget, det er mest sannsynlig vann fra utside som trekkes inn via friskluften, det er etablert drenerings fra anlegget slik at vann kan renne vekk. Men det bør vurderes tiltak for å hindre at det kommer inn vann, dette reduserer levetiden på anlegget og filter. Eier opplyser at filter blir byttet regelmessig hvert år. Tiltak - Andre tiltak: - Avdekke årsak til at det kommer inn vann i anlegget og utbedre dette.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder er plassert i bod med utvendig adkomst. ca 200 liter og fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - I 2010 innførte NEK (Norsk Elektroteknisk Komité) et krav om direkte påkobling på varmtvannsberedere over 2000 W, og i 2014 ble kravene til tilkobling av varmtvannsberedere justert. Nå gjelder forskriften alle beredere som er over 1500 W. Er varmtvannsberederen installert før 2010 og tilkoblet gjennom stikkontakt er det ikke pålagt å bygge om anlegget, men man bør jevnlig ta ut støpselet for å se etter varmegang. Ved bruk av stikkontakt som tilkoblingspunkt foreligger det alltid en fare for varmeutvikling og brann. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det er ikke et krav om fast elektrisk tilkobling, kun en anbefaling da løsningen med stikkontakt var godkjent da boligen ble oppført.Planløsningen på 1 etasjen stemmer ikke med faktiske forhold. Bad og vaskerom er slått sammen til ett rom og vegger mellom kjøkken og stue er fjernet. Endringene er ikke søknads pliktige da det ikke er bruksendring av arealer, men det er utført endringer på bærende konstruksjoner, dette kan være søknads/meldepliktig. Dokumentasjon på utførelsen bør innhentes.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiTegningen stemmer godt med faktiske forhold.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja