Taktekking,TG2
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag av sort lakkert metall.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kledningen er fra byggeåret viser tydelige aldersrelaterte tegn, inkludert stedvis tørkesprekker. Dette skyldes langvarig eksponering for vær og vind samt naturlig uttørking av treverket over tid Tiltak - Tiltak: - Lokal utbedring bør utføres. Konsekvens: Redusert beskyttelse mot fukt og økt risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Dersom tilstanden forverres, kan det føre til råte og forkortet levetid på veggkonstruksjonen. Tiltak: Overflatebehandling med maling eller beis for å gjenopprette beskyttelse. Ved omfattende sprekkdannelser bør utskifting av skadede bord vurderes. Kontroll av underliggende konstruksjon anbefales.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Høy alder på glassene med potensiell risiko for punktering og redusert isoleringsevne. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Tiltak - Tiltak: - Eldre vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Vindu - Kjeller,TG3
Bygningen har trevinduer med koblet glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at vinduet er ødelagt og har knust rute. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Knust rute kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner, varmetap, trekk og redusert sikkerhet. Konstruksjonen er utsatt for videre forringelse dersom tiltak ikke utføres. Tiltak som bør iverksettes Vinduet bør skiftes eller repareres med utskifting av glass og eventuelle skadde deler av vinduskonstruksjonen for å sikre forskriftsmessig funksjon og beskyttelse.Kostnadsestimat : Under 20 000
Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje.Dører - Terrasse,TG2
Bygningen har malt balkongdør i tre med 3-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Generelt vil eldre vinduer miste isolasjonsevne og det kan oppleves trekk. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging). InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett, laminat og betong. Veggene har tapet og trepanel. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert slitasje og stedvise skader på innvendige overflater. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Slitasje og skader kan redusere overflatenes funksjon og estetiske uttrykk, og kan medføre behov for vedlikehold for å forhindre ytterligere forringelse. Tiltak som bør iverksettes Skadede og slitte overflater bør utbedres ved reparasjon eller fornyelse for å sikre funksjon og tilfredsstillende standard i tråd med forskrift til avhendingslova.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Ved enkel nivellering av stuen i 1. etasje måles det et totalt avvik i rommet på 20mm, og 10mm over en avstand på 2 meter. Ved enkel nivellering av gangen i 2. etasje måles det et totalt avvik i rommet på 6 mm, og 3 mm over en avstand på 2 meter. Ved enkel nivellering av kjellerstue måles det et totalt avvik i rommet på 20mm, og 20mm over en avstand på 2 meter.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det registreres stedvise vibrasjoner i etasjeskilleren, og konstruksjonen har høy alder. Vibrasjoner indikerer redusert stivhet i bjelkelagetDet registreres stedvise vibrasjoner i etasjeskilleren, og konstruksjonen har høy alder. Vibrasjoner indikerer redusert stivhet i bjelkelaget. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Konsekvens av avviket Redusert stivhet i etasjeskiller kan gi bevegelse og vibrasjoner ved belastning, og på sikt økt risiko for videre deformasjoner eller svekkelse av konstruksjonen. Tiltak som bør iverksettes Det bør utføres nærmere undersøkelser av etasjeskillerens bæresystem for å vurdere behov for forsterkning eller utbedring.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at mer enn halvparten av pipens forventede brukstid er passert. Dette innebærer at enkelte deler av konstruksjonen kan ha redusert funksjon eller levetid. Tiltak - Tiltak: - Alder på pipe Konsekvens: Økt risiko for skader som sprekker, lekkasjer og redusert brannsikkerhet over tid. Dersom vedlikehold ikke utføres, kan levetiden forkortes og kostbare utbedringer bli nødvendige. Tiltak: Utfør visuell kontroll og vurder tilstand på overflate og innvendig røykløp. Ved behov bør pipen rehabiliteres eller utbedres med godkjente metoder (f.eks. innvendig foring).Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har laminat og er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er ikke utført da det er påvist synlig fukt og målt høye fuktverdier på åpen mur mot terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert høye fuktverdier og synlige fuktmerker på overflater i rom under terreng. Dette vurderes som et vesentlig avvik etter NS3600, da konstruksjonen ikke fungerer som forutsatt når fukt trenger inn eller samler seg i materialer. Fuktmerker indikerer aktiv eller tidligere fuktbelastning som overstiger det som er normalt for slike konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Høy fuktbelastning kan føre til oppfukting av konstruksjoner, risiko for materialnedbrytning, soppvekst, luktproblemer og skader på innvendige overflater. Vedvarende fukt kan svekke bygningsdelens funksjon over tid. Tiltak som bør iverksettes Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare årsak til fuktinntrenging og omfang og videre undersøkelse ved indikasjon på skade. Tiltak må tilpasses årsak.Innvendige trapper,TG2
Boligen har malte tretrapper.
Vurdering av avvik:
- Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder. Tiltak - Trappen står foran en god del vedlikehold.Innvendige dører,TG3
Innvendig har boligen malte glatte dører.
Vurdering av avvik:
- Enkelte av innvendige dører har betydelige skader Tiltak - Det er påregnelig med utskiftning av flere innvendige dører.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom 2. Etasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Badet har fliser på gulv og vegg. Innvendig tak med himlingsplater. Det er utsyrt med dusj, vegghengt toalett,ett og servantskap.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det er registrert tidligere vannlekkasje fra badet til underliggende etasje. Dette er et vesentlig avvik etter NS3600, da lekkasje viser at bygningsdelen ikke fungerer som forutsatt med hensyn til vann- og fuktsikring. Basert på alder og skadehistorikk er det risiko for gjentakelse dersom badet ikke renoveres. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Tidligere lekkasje viser at konstruksjonens tetthet er svekket. Dette kan føre til nye vannskader, ytterligere oppfukting av konstruksjoner og skade på underliggende rom. Tiltak som bør iverksettes Det må gjennomføres renovering av badet for å etablere forskriftsmessig tetthet. Videre undersøkelser er nødvendig for å avdekke skadeomfang i berørte konstruksjoner.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
2. Etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Hulltaking er ikke utført da det er påvist fuktavvik i tilligende konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. - Hulltaking er ikke utført fordi det er registrert vannlekkasje fra våtrommet som har berørt tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Uten hulltaking kan skadeomfanget i konstruksjonene ikke verifiseres. Det kan ikke utelukkes at det foreligger skjulte fukt‑ eller råteskader som kan påvirke konstruksjonenes funksjon og levetid. Tiltak som bør iverksettes Det bør gjennomføres videre undersøkelser, inkludert hulltaking, for å avklare skadeomfang i berørte konstruksjoner. Tiltaket må ses i sammenheng med nødvendige utbedringer av våtrommet.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Vannskader etter lekkasje fra bad. Oppvaskmaskin er defekt. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Vannskader kan medføre svekkelse av materialer, risiko for fuktproblemer, muggsopp og behov for utskifting av berørte overflater/konstruksjoner. Uten tiltak kan skadene utvikle seg videre. Tiltak som bør iverksettes Berørte konstruksjoner og overflater må undersøkes og utbedres for å sikre at det ikke foreligger skjulte fukt- eller følgeskader, Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av jern.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Avløpsrør,TG3
Det er avløpsrør av støpejern.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert eldre støpejernsrør fra byggeåret, og det er opplyst om redusert funksjon i avløpsanlegget, herunder treg avrenning ved dusjing. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Redusert avrenning kan indikere begynnende tilstopping, innvendig korrosjon eller innsnevring av rørene. Dette kan gi risiko for tilbakeslag, lekkasjer eller ytterligere funksjonssvekkelse ved fortsatt bruk. Tiltak som bør iverksettes Det bør gjennomføres videre undersøkelser av avløpsanlegget, gjerne med rørinspeksjon, for å avklare omfang av slitasje og behov for utskifting. Kostnadsestimatet settes for en videre underskelse, og ikke for å utbedre forholdet i sin helhet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Dreneringen er fra 1959. Iht. eier/styret er det gjort arbeider med dreneringen i 2015/2016.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er opplyst at dreneringen er skiftet i nyere tid, men ved undersøkelse av rom under terreng er det påvist høye fuktverdier. Dette er et avvik etter NS3600, da fuktinntrenging i konstruksjoner under terreng ikke skal forekomme selv om dreneringen er fornyet. Avviket indikerer enten utilfredsstillende dreneringsfunksjon eller andre byggtekniske forhold som påvirker fuktnivået. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Fukt i konstruksjoner under terreng kan medføre risiko for materialnedbrytning, muggsopp, luktproblemer og redusert funksjon for innvendige overflater. Tiltak som bør iverksettes Det bør gjennomføres videre undersøkelser for å avklare årsak til fuktinntrengningen, herunder vurdering av dreneringsfunksjon, grunnmurskonstruksjon og eventuelle fuktsikringstiltak.Kostnadsestimat : Over 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i betongstein.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Grunnmuren har høy alder, noe som innebærer at mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert bestandighet, økt risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle skader kan gi kostbare utbedringer. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales tilstandskontroll av grunnmuren, spesielt med hensyn til fukt og eventuelle riss. Ved påvist skade eller svekket funksjon må utbedring vurderes.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG3
Utvendige avløpsrør er av ukjent type og er fra 1959. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av jernrør og er fra 1959. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Basert på registrerte avvik knyttet til avløpsledninger er det vurdert at funksjonen er betydelig redusert. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Konsekvens av avviket Redusert funksjon i avløpsanlegget kan gi risiko for tilbakeslag, lekkasjer og ytterligere skader på tilstøtende konstruksjoner. Tiltak som bør iverksettes Tiltak må vurderes og gjennomføres basert på beskrivelsen under posten Avløpsledninger. Kostnadsestimatet settes for en videre underskelse, og ikke for å utbedre forholdet i sin helhet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
planløsningen for 1.- og 2. etasje ser ut til å stemme overens med dagens bruk. I kjelleren er et rom innredet som oppholdsrom. Dette er på godkjente tegninger ikke benevnt som dette.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei