Taktekking,TG2
Taktekkingen er av stål- eller aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det har ikke vært sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, kan det likevel foreligge skader som en nærmere besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Det anbefales å utføre jevnlige inspeksjoner av taket for å kontrollere tetthet og eventuelle skader, og dermed unngå unødige fuktpåkjenninger med den risikoen dette medfører.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekking er snødekt , alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. - Undertaket er av fiberarmert plast med ukjente produktegenskaper. Dette medfører usikkerhet knyttet til materialets tilstand og levetid. Tiltak - Det bør foretas nærmere undersøkelser av taktekking når taket er snøfritt. - Det bør innhentes nærmere informasjon om undertakets produktegenskaper og tilstand, eventuelt gjennom en grundigere inspeksjon utført av fagperson. Usikkerhet rundt materialets tilstand og levetid kan medføre økt risiko for fuktskader og redusert beskyttelse av underliggende konstruksjoner. Det var ingen synlige tegn til fuktgjennomtrengning fra taket, men inspeksjonen er noe begrenset grunnet lagring av personlige eiendeler på kaldloftet.Nedløp og beslag,TG2
Nedløp og renner er utført i plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er avvik: - Løsningen for håndtering av takvann er ukjent, da nedløp føres mellom boenheter. Dette medfører usikkerhet knyttet til avrenning og eventuell risiko for fuktskader eller feil håndtering av overvann. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Tiltak: - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare hvordan takvann håndteres, da ukjent løsning medfører usikkerhet om avrenning og økt risiko for fuktskader eller feil håndtering av overvann.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasaden har stående bordkledning. Kledningen er montert etter datidens byggeskikk, hvor kledningen ofte ble festet direkte på reisverket, gjerne med et mellomlag av asfaltpapp. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Det er ikke mulig å påvise lufting bak kledningen i hele veggens lengde. Det er påvist musetetting mellom overliggere ved stikkprøver. Kledning er inspisert fra bakkenivå. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert, da dette er en lukket konstruksjon. For nærmere inspeksjon kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak - Andre tiltak: - Ved en evt fornyelse av utvendig kledning bør detetableres tilfredsstillende lufting bak kledningen, spesielt i nedre kant mot grunnmur, for å redusere risikoen for fuktskader og råte i veggkonstruksjonen. Værslitt og oppsprukket trevirke bør vedlikeholdes eller skiftes ut for å forhindre ytterligere forringelse og beskytte underliggende konstruksjon mot fuktinntrengning.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre. Lufting via raft. Det er viktig å merke seg at takkonstruksjoner i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet, da disse er bygget etter eldre forskrifter. Ved visuell kontroll fremstår konstruksjonen som stabil på befaringsdagen. Det ble ikke avdekket synlige svekkelser ved konstruksjonen. Man skal være klar over at eventuell dampsperre, tettesjikt og tetting rundt kanaler/el-bokser mv. kan ha avvik i henhold til dagens strenge krav til tetting av bygg. Avvik kan forekomme ved åpning av konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist aktivitet av mus på kaldloftet. Dette kan medføre risiko for lukt, forurensning og skade på isolasjon og bygningsdeler. Eier har satt ut musefeller. Loftsluke av eldre dato er ikke utført med pakning eller tettesjikt. Noe fuktskjolder er påvist ved ventilasjonskanal. Tiltak - Tiltak: - Det bør iverksettes tiltak for å hindre videre inntrenging av mus, samt fortsette bruken av feller for å fjerne eksisterende aktivitet. Dette er viktig for å unngå lukt, forurensning og skade på isolasjon og bygningsdeler. Det anbefales også å oppgradere loftsluken med pakning eller tettesjikt for å redusere risikoen for varmetap og trekk. Fuktskjolder ved ventilasjonskanal bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak og eventuelt utbedre skaden, for å unngå videre fuktproblemer og skade på konstruksjonen. Det anbefales å montere ventil i gavlvegg for ytterligere ventilering av kaldtloftet.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Årstall på vinduene er ukjent. Lite vindu i mur mot sør vurderes å være fra byggeåret. Vindu på soverom mot sør/vest ble byttet i 2021. Tilfeldig valgte vinduer er funksjonstestet og funnet i orden. Det bemerkes at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid, der eldre vinduer slipper ut mer varme enn nye vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, noe som kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Utskifting/vedlikehold: - Normal tid før kontroll og justering av hengslede vinduer er 2–8 år. - Normal tid før utskifting av trevindu er 20–60 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduenes alder og slitasje medfører økt risiko for redusert isolasjonsevne og funksjon over tid. Omrammingen er ført ned til vannbrettet uten spalte, noe som kan gi økt fare for fuktopptak og redusert levetid på treverket. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller vedlikehold av eldre vinduer for å opprettholde god isolasjonsevne og funksjon, samt redusere varmetap. Omrammingen bør utbedres slik at det etableres en spalte mot vannbrettet, for å hindre fuktopptak og forlenge levetiden på treverket. Manglende tiltak kan føre til økte energiutgifter, redusert komfort og risiko for fuktskader i bygningskonstruksjonen.Dører,TG2
Bygningen har en malt hovedytterdør av eldre dato og malte balkongdører i tre fra 1991. Utskifting/vedlikehold: Normal levetid for tredører er 20–40 år. Normal intervall for kontroll og justering av tredører er 2–8 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Dørene har synlige tegn til alder og slitasje, noe som kan medføre redusert funksjon og økt risiko for utetthet mellom dørblad og karm. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør utføres tiltak for å tette åpningen mellom dørblad og dørkarm for å hindre kald trekk og varmetap. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til økte oppvarmingskostnader og redusert bokomfort. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett. Veggene har malte plater og malt betongvegg. Innvendige tak har malte plater. Mindre avvik i materialbeskrivelse kan forekomme.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er sprekker mellom parkettbordene i gangen. Det er generell slitasje på eldre overflater som ikke er overmalt eller byttet. Det er riss i veggplaten over vindu mot vest og nord. Årsaken til dette har ikke vært mulig å fastslå. Tiltak - Tiltak: - Sprekkene mellom parkettbordene bør utbedres for å hindre ytterligere skader og redusere risikoen for fuktinntrengning eller økt slitasje på gulvet. Generell slitasje på eldre overflater bør vurderes utbedret for å opprettholde ønsket standard og forhindre forverring av tilstanden. Riss i veggplaten over vindu mot vest og nord bør følges opp og eventuelt utbedres, da slike riss kan utvikle seg og føre til ytterligere skader eller redusert estetisk kvalitet.Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har parkett, fliser i entrè og belegg på gulv ved vaskerom/bod. Veggene har malt/tapetsert betong/mur og malte plater. Soverom med MDF panelplater. Fuktmåling er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er utført i 2024 av annet takstforetak. Det ble benyttet de samme hullene ved fuktprøving.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det ble avdekket en løs ledning i den utlektede veggen på soverommet mot sør. Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres. Tiltak - Tiltak: - Løs ledning i utlektet vegg på soverommet bør undersøkes nærmere og eventuelt utbedres av kvalifisert elektriker, for å unngå risiko for elektrisk feil, brannfare eller skade på personer og eiendom. Våtrom 1. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Himlingen har behov for overflatebehandling/maling grunnet slitasje og/eller elde. Tiltak - Tiltak: - Himlingen bør overflatebehandles og males for å forhindre videre slitasje og forringelse, samt for å opprettholde et tilfredsstillende innemiljø. 1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har ingen varmekilde. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av flis ved dørterskelen er 8 mm. Det er 17 mm fall fra WC til sluket, og det er målt motfall fra vask mot dør. Det er ikke mulig å påvise membranoppkant. Det er målt fall på gulvet med laser på tilfeldig valgte steder. Vann-/funksjonstest er ikke utført. Det er viktig at sluket har jevnlig vedlikehold for sikker avrenning av vann.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er motfall fra WC mot dør. Ved eventuell lekkasje vil vann kunne renne mot dør og videre ned mot sluket. Fallet på gulvet vurderes som svakt. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Andre tiltak: - Det bør etableres tilstrekkelig fall fra WC mot sluk for å sikre at vann ledes effektivt til sluket og ikke mot dør. Bruksvann i dag føres rett i sluket via lukket kabinett. Endring av bruk er ikke anbefalt. Det er helt avgjørende for lekkasjesikkerheten at det er membranoppkant bak listverk, da manglende oppkant øker risikoen for at vann trenger inn i konstruksjonen ved lekkasje. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse. Sluket er vanskelig tilgjengelig under kabinettet. Eier har selv dratt frem kabinettet og klargjort for inspeksjon.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Sluket er uten klemring, noe som medfører økt risiko for lekkasjer og redusert tetthet i overgang mellom sluk og membran. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres klemring i sluket for å sikre tett overgang mellom sluk og membran. Manglende klemring medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. 1. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilasjon. Ingen dørspalte er observert.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Manglende tilluftsventilering kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse. Underetasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av flis ved dørterskelen er kun 2 mm. En oppkant av membran kan ikke påvises uten å demontere lister. Det er målt fall på gulvet med laser på tilfeldig valgte steder. Vann-/funksjonstest er ikke utført. Det er viktig at sluket har jevnlig vedlikehold for å sikre avrenning av vann.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tiltak - Andre tiltak: - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Manglende høydeforskjell øker faren for at vann kan renne ut av våtrommet ved eventuell lekkasje eller oversvømmelse. Underetasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er ikke konstatert eller dokumentert, og tettesjiktet kan ha skjulte feil eller skader. Tettesjiktet nærmer seg eller har passert sin forventede levetid i henhold til Byggforskserien "Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler" 700.320. Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Det er ikke påvist membranmansjett under klemringen i sluket. Dette medfører økt risiko for lekkasjer og fuktskader, da tettesjiktets funksjon kan være svekket. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig, og vurder utskifting av tettesjikt og sluk, da disse har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og alder på løsningen er økt risiko for skjulte feil, lekkasjer og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner. Underetasje > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilasjon. Det er ingen tilluft under dørbladet e.l.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å lage en luftespalte under døren eller montere ventil. Manglende tilluft kan føre til dårlig ventilasjon, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse. Underetasje > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 60 mm. Fall på gulv er ansett som tilfredstillende.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinylbeleggets alder har passert forventet brukstid, noe som medfører økt risiko for slitasje og nedsatt funksjon. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes å skifte ut vinylbelegget, da alder og slitasje medfører økt risiko for nedsatt fuktsikring og potensielle fuktskader i underliggende konstruksjoner. Underetasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er eldre soilsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er registrert rust i sluket, noe som indikerer alder og slitasje. Dette medfører økt risiko for lekkasjer og kan medføre behov for utbedring eller utskifting på sikt. Forrige takstmann har boret hull under vask for fuktprøving. Dette er plassert i våtsone under vasken og ansett som svært lite egnet. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller utbedring av sluk og tettesjikt for å redusere risikoen for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Rust i sluket indikerer økt fare for svikt, og tiltak bør iverksettes for å unngå vannskader og følgeskader på omkringliggende bygningsdeler. Hull boret i våtsone under vask bør tettes forsvarlig, da dette kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og skader på konstruksjonen.! Underetasje > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilasjon med en spalte under dørbladet på 15 mm.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Andre tiltak: - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør vurderes å montere mekanisk avtrekksvifte for å forbedre ventilasjonen. Konsekvensen av kun naturlig ventilasjon er redusert luftutskifting, noe som kan føre til fuktproblemer, dårlig inneklima og økt risiko for muggdannelse. Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes å etablere mekanisk eller forsert avtrekk fra kokesonen for å sikre tilfredsstillende luftkvalitet og redusere risiko for opphopning av matlukt og fukt i boligen. Manglende avtrekk kan føre til dårlig inneklima og økt risiko for fuktskader over tid. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er foretatt en enkel visuell sjekk av innvendige vann- og avløpsinstallasjoner. Utvidet gjennomgang av vann- og avløpsinstallasjoner må utføres av autorisert foretak, da undertegnede ikke innehar spisskompetanse på området. Vann- og avløpsrør har en forventet tid for utskiftning/levetid på 50 år, i henhold til Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler 700.320.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å få utført en grundig kontroll av vannledningene av autorisert fagperson, og vurdere utskiftning dersom det avdekkes tegn til slitasje eller skader. Konsekvensen av å ikke følge opp dette kan være økt risiko for lekkasjer og påfølgende skader på bygningens konstruksjoner.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør og sluk av plast. Sluk på vaskerom i støpejern. Avløpsrørene er skjult i konstruksjonen. Alder er tatt i betraktning ved fastsettelse av tilstandsgrad (TG). Stakeluke påvist på vaskerommet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - Videre bør det vurderes utskiftning eller nærmere undersøkelser av avløpsrørene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av manglende tiltak kan være økt risiko for lekkasjer, driftsstans eller vannskader.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken har et volum på ca. 200 liter og er plassert inne i et skap på vaskerommet. Den er direktekoblet med bryter på vegg.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Andre tiltak: - Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannstanken, da den har overskredet forventet levetid. Risikoen ved videre bruk er økt sannsynlighet for lekkasje og påfølgende vannskader. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen/fuktsikringen er fra 1976. Det må bemerkes at drenering er en bygningsdel som har naturlig aldersmessig slitasje, med en forventet levetid på ca. 30 år. Det er en begrensning at selve dreneringen/fuktsikringen ligger under bakkenivå og derfor ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Det er ikke mulig å vurdere dreneringens/fuktsikringens funksjonalitet med sikkerhet basert på visuell besiktigelse. Forventet levetid for drenering/fuktsikring er 30 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ikke påvist fuktsikring rundt bygget. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Det bør etableres fuktsikring rundt bygget for å redusere risikoen for fuktskader i grunnmur og kjeller. Manglende fuktsikring kan føre til inntrenging av fukt, som igjen kan gi skader på konstruksjonen og dårligere innemiljø. Det var ingen synlige tegn til fuktgjennomtrengning på innsiden av boligen.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Det er fremlagt tegninger som avviker fra dagens plan. I underetasjen er soverom mot sør etablert etter byggeår. Dette er originalt et åpnet rom. . Eier beskriver også at vegg og dør mot soverom er etablert i nyere tid. Det foreligger ingen bruksendring/godkjennelse av soverom i u.etg. Det er også satt inn et vindu på soverom uten søknad. (Fasadeendring) Avvik i 1.etg stue og soverom er slått sammen til et stort rom, samt at vegg til kjøkken er fjernet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja