Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - Taket er tekket med asfaltbelegg fra byggeåret, antatt normal slitasje i toppbelegget, Normal tid før reparasjon av asfalttakbelegg er 5 - 15 år. Normal tid før omlegging av asfalttakbelegg er 15 - 35 år. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Taktekning fra byggeåret normal slitasje med noe grønske/mose i toppbelegget. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Andre tiltak: - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Taket er tekket med asfaltbelegg fra byggeåret, antatt normal slitasje i toppbelegget. Flate tak krever rengjøring med jevne mellomrom og da spesielt om høsten, dette for å fjerne eventuelt løv etc fra sluker og taknedløp. Nærmere inspeksjon og vurdering av taktekking anbefales når forholdene gjør det mulig.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i beslagløsninger. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Takrenner og nedløp av plast, påregnelig med noe smålekkasjer i skjøter. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20 - 30 år. Taknedløp fra balkong mot gårdsrommet er avsluttet over terreng, anbefales tilknyttet avløpsnett. Det er ikke etablert noen snøfanger på taket. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Oppspyling/kontroll av takrenner og nedløp anbefales med jevne mellomrom. Snøfanger må vurderes etableres for god personsikkerhet.Veggkonstruksjon,TG2
Liggende og stående bordkledning
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Utvendig kledning er spikret med maskin, enkelte spiker stikker noe langt ut og kan med fordel etter festes, slik at den ligger tett inn mot bakforligende spikerslag. Det registreres manglende/dårlig lufting bak kledningen. Manglende eller dårlig lufting av kledning kan medføre fuktskader i veggen på grunn av sen uttørking av fukt i veggen som kan oppstå på grunn av inndriv av nedbør og kondensering. Enkelte steder er det liten avstand mellom kledning og terreng, dette øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen. Enkelte steder er det liten avstand mellom kledning og terreng, dette øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledni Utvendig kledning sør/vest er mest utsatt for ulike værforhold. Rust i avkast utluftning bakveggen. Tiltak - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Det er stedvis ikke påvist montert musebånd i nedkant av yttervegg ved utvendige hjørner, og baklistverk dør anbefales kontrollert. Forholdet anses som et avvik fra god byggeskikk og kan medføre økt risiko for at gnagere kan ta seg inn i konstruksjonen, med påfølgende fare for skader på isolasjon og bygningsdeler. Enkelte steder er det liten avstand mellom kledning og terreng, dette øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen. Utvendig kledning er spikret med maskin, og enkelte spikerhode står noe langt inn i treverket.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Kompakt tak. Tak og tekning er begrenset besikt pga. sikkerhet og risiko for personskade.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det ble ikke registrert noe direkte synlige avvik. TG.2 Begrunnes med at det ble registrert noe knirk i undertak/taktekning, skjulte forhold, ukjent årsak som kan vurderes undersøkt nærmere. Tiltak - Tiltak: - Innvendig himling anbefales inspisert med jevne mellomrom for å oppdage eventuelle utettheter i taktekkingen.Vinduer,TG2
Vinduer er fra byggeåret (Dudek)
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Vinduer er fra byggeåret (Dudek), generelt normal slitasje iht. alder med noe nedbrytning i enkelte karmer/glasslister som er mye utsatt for sol og fuktighet, påregnelig med noe slitasje i pakninger og beslag. Påregnlig normalt med noe nedbrytning i enkelte karmer/glasslister og noe slitasje i pakninger og beslag. Slitasje merker i nedre karm innvendige vindus foringer ved enkelte vinduer i både i 1.etasje og 2.etasje, skyldes trolig vannsøl etter planter.(5 stk) Noe slitasje merker i listverk/overflate ved vindu bak kjøkken vask. Det ble ikke registrert punkterte glass på befaringsdagen, forbehold om dette da synligheten av disse vil kunne variere med temperatur og lysforhold. Tiltak - Andre tiltak: - Påregnelig med noe justering og ettersyn av beslag. Vedlikehold, beslag og hengsler anbefales smøres årlig. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Slett Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.Dører,TG2
Ytterdører, normal slitasje påregnelig med noe nedbryting i utvendig treverk. Noe slitasje i ytterdør bunn dør/karmlist bak dør bi-inngang vaskerom, må behandles. Overflatebehandling, justering, vedlikehold må påregnes på de mest utsatte dører. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er påvist andre avvik: - Dører fra byggeåret, normal slitasje påregnelig med noe nedbryting i utvendig treverk. Noe nedbrytning i overflater/karmer som er mye utsatt for sol og fuktighet. Panel på utvendige dører som står mot sør og vest er spesielt utsatt for sol og fukt og må jevnlig behandles for å unngå sprekker og skader. Mindre hakk, fuktskade i front bod dør (carport), noe slitasje i beslag. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Andre tiltak: - Påregnelig med noe justering og ettersyn av beslag. Iring/korrosjon i hengsler og beslag kan over tid medføre økt slitasje og redusert funksjon. Det anbefales rengjøring og korrosjonsbehandling, eventuelt utskifting ved behov. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 årBalkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse og balkong i impregnert trevirke.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrasser normale bruks slitasje i overflater. Terrassegulv er montert utenpå kledning. Dette kan medfører større fuktbelastning på treverket og vanskelig tilkomst for maling/ behandling. Deler av treverket som er i direkte kontakt med terrenget har større fuktbelastning enn treverket ellers. Balkong er tekket med belegg med avrenning til takrenne. Balkong er tildekket av trekonstruksjoner av terrassebord, underlag er dermed begrenset besiktet. Noe svikt i terrassebord skyldes for stor avstand mellom spikerslag over 60 cm cc. Rekkverks høyde er målt til 93 cm fra terrasse platting, lavere en 1 m som er for lavt etter dagens krav. Tiltak - Tiltak: - Deler av treverket som er i direkte kontakt med terrenget har større fuktbelastning enn treverket ellers. Konstruksjoner av tre skal normalt ha klaring mot terreng for å sikre tilstrekkelig uttørking og hindre kapillært opptak av fukt. Mindre ujevnheter i terrassegulv, kan skyldes manglende fundamentering. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i betong gulv og gulv som er pålagt flytegulv/tilfarergulv. Det er ikke registrert avvik som tyder på svekkelser i konstruksjonen. Det gjøres likevel oppmerksom på at det ble stedvis registrert knirk. Mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i trebjelkelag da krymping og nedbøy i trevirke varierer. Det er målt ca. 5 -7 mm høydeforskjell på gulv i stue 2.etasje over en lengde på ca 2 m.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Noe misfarging og enkelte vannskjølder i skjøtet parkett skyldes antatt tidligere forhold ifbm vask. mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i trebjelkelag da krymping og nedbøy i trevirke varierer. Noe knirk/svikt/spenninger i parketten kan forekomme som følge av dett Tiltak - Andre tiltak: - Påregnelig med behandling av overflate parkett gulv. Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4 - 6 år. Ikke behov for umiddelbare tiltak. Våtrom 1. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser, samt taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Riss/sprekk er registrert i fuger mellom fliser rundt dusjbatteri og oppover. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. - Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. - Fuger bør skiftes ut. - Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. 1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Ca 15 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist sluk, terskel på ca. 37 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Noe lite fall på gulvet utenfor dusj, gulvet har fall til sluk, men dette er mindre enn referansenivået. Fall til sluk tilfredsstiller ikke preaksepterte krav med 1:50 lokal fall 0,8 m rundt hovedsluk, eller fall 1:100 fall på hele gulvet. Fuger mellom fliser på gulvet i dusj er noe nedslitt. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Normal tilsyn. Det kan anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er synlig ført under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Plastsluk i gulv og synlig membran under klemring i sluk. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Innhent dokumentasjon, om mulig. - Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. 1. Etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er ikke foretatt da tilstøtende konstruksjon til våtsonen ikke er tilgjengelig.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert symptom på fuktskader. - Det er foretatt fuktmåling / fuktsøk med en fuktindikator i overflater mot våtsone på våtrommet. Undersøkelsen viser noe varierende utslag etter fukt i veggoveflater i dusj over blandebatteri der de er på vist riss/sprekker i fuger mellom fliser på befaringsdagen. Det ble ikke registrert tegn etter direkte fuktskade (svelling) i berørt område. Det er ikke direkte tilgang bak konstruksjon vegg til dusj, for å finne eksakte fuktverdier må det bores i veggen, måling med fukt indikator (overflate søkere) gir ikke direkte pålitelige tall – de brukes til lokalisering av fukt. Tiltak - De påviste skader må utbedres. - Påviste skader undersøkes nærmere/utbedres, det er fare for at tilstand vill forverre seg. Fukt kan legger seg bak flis eller bakforliggende konstruksjon. Tetsjikt i fuger mellom fliser på vegg i dusj fremstår som utett, og må utbedres for å forhindre nedbrytning av materialer og potentielle fuktskader. Dette kan føre til fukt i undergulv mulig begynnende føre til nedbrytning i materialer eller svekkelse i konstruksjoner over tid. Lokale utbedringer i dusj legges til grunn, evt. kan dusjkabinett vurderes som midlertidig løsning.Kostnadsestimat : Under 20 000
1. Etasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Vaskerommet er fra byggeåret, malte overflater på vegg og i himling.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Oppbrett av vinyl belegg mot vegg er ikke pusset i. Glipper bak belegg i overgang vegg ved innvendige hjørner. Tiltak - Tiltak: - Gulvbelegg er ikke sparklet inn i vegg, glipper i overganger anbefales behandlet for å ivareta tettsjikt/vannsikkerhet. 1. Etasje > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Ca 23 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist sluk, terskel på ca. 35 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Oppbrett av vinyl belegg mot vegg er ikke pusset i Det er registrert noe luftlommer under vinylbelegg rundt sluk, og i oppbrett av belegg mot terskel i dør til bad. Det registreres luftlommer under vinyl belegg i som kan indikerer dårlig heft mot underlaget. Dette kan føre til at evt. fukt legger seg i mellom tetsjikt og vegg overflate. Oppbrett av vinyl belegg mot vegg er ikke pusset i. Lav oppbrett mot rørgjennomføring i gulvet (anbefalt 25 mm), mindre riss i sveiset skjøt. Mindre hakk i vinyl belegg på gulvet, betyr at tetthet av membran er punktert tilstand kan forverre seg anbefales utbedret. Tiltak - Tiltak: - Manglende oppgradering av våtrommet kan medfører risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Påpekte forhold anbefales oppgradert.Kostnadsestimat : Under 20 000
1. Etasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er synlig ført under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker. Glippe mellom nedført belegg rundt sluk kan føre til at evt. v fukt vill legge seg i glippe Normal tid før utskifting av våtrom, våtromstapet er 5 - 10 år. Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er 10 - 30 år. Tiltak - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. - Dersom det ikke foreligger dokumentasjon i forhold til våtrommets utførelse kan det ikke med sikkerhet sies om våtrommet er bygget i henhold til gjeldende forskrifter og standarder på byggetidspunktet. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Påpekte forhold ambefales oppgradert. Manglende oppgradering av våtrommet kan medfører risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. 2. Etasje > Wc m/dusjSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er synlig ført under klemring i sluk. Det finnes 2 sluk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Plastsluk i gulv og synlig membran under klemring i sluk. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. Sluk under badekar er påsmurt, begrenset tilkomst for besiktelse av overgang tetsjikt og sluk. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Det anbefales å installere et dusjkabinett for å begrense overflater for belastning med fritt vann. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand kan medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Tekniske installasjonerVarmtvannstank,TG2
Boligen har installert en 198 liters varmtvannstank med ekspansjonskar. Varmtvannstanken er lokalisert i rom med sluk og tettesjikt på gulv, og har fast strømtilkobling etter dagens krav.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - I 2010 kom et lovpålagt krav om at varmtvannsberedere på 2000 watt eller mer skal montres med fast kobling med bryter når du bygger nytt, eller rehabiliterer det elektriske anlegget. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Bereder er ca. 15 år gammel, og må holdes under tilsyn som følge av oppnådd alder. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år. TomteforholdForstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmur i terreng i hovedsak oppført i multiblokker.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. - Konstruksjonene har skjevheter. - Støttemur i multiblokk heller nole utover og har påvist skjevheter, med bulling i midten. Det registreres mindre skjevhet/ retningsavvik og varierende glipper i mellom steingjerde av naturstein innkjørsel mot nabo som ikke er unormalt i forstøtningsmuren av den type. Dety mangler rekkverk sikring mot fall. Deler av rekkverk i terreng. Nivåforskjell på mer enn 0,5 meter der det er hardt underlag som betong, asfalt, steinheller, må sikres med rekkverk, gjerde, tett vegetasjon eller liknende. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Andre tiltak: - Det registreres skjevhet/ retningsavvik som antas å være som følge av jordtrykk eller telebelastning. Videre undersøkelser anbefales før kjøp, slik at tilstand og mulige utgifter blir avklart. Uten slike undersøkelser kan du risikere betydelige og uforutsette kostnader. Rekkverk bør etableres i terreng over 0,5 m, for å øke personsikkerhet, sikring mot fall.Bod i 1.etasje er omgjort til vaskerom, ukjent om bruksendring foreligger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei