Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Normal forventet brukstid for undertak og betongtakstein er ifølge SINTEF Byggforsk 30–60 år. Tiltak - Andre tiltak: - Når taktekking og undertak blir eldre, øker risikoen for redusert tetthet og lekkasjer. Dette kan medføre fuktinntrengning og påfølgende skader på underliggende konstruksjoner, med behov for omfattende og kostbare utbedringer dersom tiltak ikke gjennomføres i tide. Tilstanden bør overvåkes jevnlig gjennom visuell kontroll og vedlikehold. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må taktekking og undertak skiftes ut. Tidspunkt for når dette er nødvendig er vanskelig å fastslå og vil avhenge av eksponering og utført vedlikehold.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Forventet brukstid er passert på renner, nedløp og beslag. Normal forventet brukstid for takrenner i plast er ifølge SINTEF Byggforsk anslått til ca. 20–30 år. Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Tiltak - Tiltak: - Mangelfull bortledning av vann fra taknedløp kan medføre økt fuktbelastning mot grunnkonstruksjonen. Dette kan over tid gi risiko for fuktskader. I vinterhalvåret kan forholdet også føre til isdannelse i gårdsrom, med økt fare for glatte overflater. Det anbefales å vurdere utskifting av renner, nedløp og beslag. Det bør etableres tilfredsstillende bortledning av takvann bort fra grunnmur. Det anbefales å etablere forskriftsmessig adkomst til pipe for feier.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning og liggende bordkledning i gavl.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er begrenset ventilering av takkonstruksjonen ved at isolasjon ligger opp mot og delvis presser opp luftespalte/pappskuffe. Det er registrert fuktskjolder i undertak ved pipegjennomføring. Videre er det påvist enkelte områder med manglende isolasjon. Tiltak - Tiltak: - Mangelfull ventilering kan medføre opphopning av fukt i konstruksjonen, med risiko for kondens, fuktskader og redusert levetid på materialer. Fuktskjolder indikerer fuktpåvirkning. Manglende isolasjon kan gi varmetap og økt risiko for kondensdannelse. Det anbefales å sikre tilfredsstillende ventilering av takkonstruksjonen ved å frilegge luftespalter. Årsak til fuktpåvirkning ved pipegjennomføring bør undersøkes nærmere og utbedres ved behov. Manglende isolasjon bør etterisoleres.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass og malte trevinduer med 3-lags glass I sommerstue er det kombinasjon av enkle trevinduer med enkelt glass og PVC vinduer med 2-lags glass i sommerstue.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Enkelte vinduer tar i karm og har behov for justering, og enkelte er vanskelige å betjene. Over halvparten av forventet brukstid er passert. Normal levetid for vinduer i tre er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 20–60 år. Tiltak - Tiltak: - Forholdet kan medføre økt slitasje på karm, rammer og beslag over tid, samt redusert brukskomfort. Justering av vinduer anbefales for å sikre korrekt funksjon og begrense videre slitasje. Det anbefales jevnlig vedlikehold i form av skraping, maling og utskifting av tetningslister for å forlenge levetiden. Utskifting av vinduer må påregnes innen rimelig tid, avhengig av slitasjegrad og vedlikehold.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør, malt balkongdør i tre, PVC balkongdør og skyvebalkongdør i PVC.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Entrè døren tar i karm og har behov for justering. Det er punktert vindu i balkongdør ved soverom Tiltak - Tiltak: - Forholdet med dør som tar i karm kan medføre økt slitasje på karm, dørblad og beslag over tid, samt redusert brukskomfort. Justering av dør anbefales for å sikre korrekt funksjon og begrense videre slitasje. Punktert vindu bør byttes.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse over garasje i betong. Rekkverk i tre
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Tettesjikt på terrassen er ukjent, og alder på eventuelt tettesjikt er ikke dokumentert. Det er påvist råteskader i rekkverk. Tiltak - Tiltak: - Råteskader medfører redusert styrke og levetid i rekkverket. Ukjent tettesjikt og alder medfører usikkerhet knyttet til fuktsikring av betongdekket, med risiko for vanninntrenging til underliggende garasje. Det anbefales utskifting av skadet trevirke i rekkverket. Det bør foretas nærmere undersøkelser av terrassens oppbygning og tettesjikt. Eventuelle mangler bør utbedres for å sikre tilfredsstillende fuktsikring.Andre utvendige forhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Eier opplyser at det ved store nedbørsmengder kan komme vann inn på gulvet i sommerstue. Tiltak - Tiltak: - Årsak til vanninntrengning bør undersøkes nærmere. Det anbefales å gjennomføre tiltak for å hindre videre vanninntrenging. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett, laminat, furu, fliser og belegg. Veggene har tapet og trepanel. Innvendige tak har malte plater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det registreres noe slitasje på overflater som følge av alder og bruk. Tiltak - Tiltak: - Estetiske forhold og mindre overflateavvik påvirker ikke bygningens funksjon, men kan ha betydning for helhetsinntrykket. Det er ikke behov for tiltak utover normalt vedlikehold og eventuell oppfriskning av overflater der det er ønskelig av estetiske grunner.Rom Under Terreng,TG2
Rom under terreng har delvis utforede vegger av tre mot grunnmur. Dette er risiko konstruksjon som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Det er foretatt hulltaking i yttervegg under trapp med fuktverdi på 14,5% i konstruksjon, som anses som tørt. Hulltaking er gjort som en stikkprøve og er ikke garanti for at det ikke finnes fukt andre steder.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er påvist fuktmerker på grunmur i garasje Tiltak - Andre tiltak: - Årsak til fuktpåvirkning bør undersøkes nærmere. Det anbefales å vurdere tilstand på drenering og utvendig fuktsikring, samt gjennomføre nødvendige tiltak for å redusere fuktbelastningen.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Enkelte innvendige dører har noe slitasje og mindre skader. Enkelte dører tar i karm og har behov for justering. Tiltak - Tiltak: - Forholdet vurderes som kosmetisk og har ikke betydning for funksjon. Overflatebehandling eller utskifting av dørblad kan vurderes ved behov. Dører som tar i karm kan gi økt slitasje på karm og dørblad, redusert funksjon og risiko for skader på overflater og beslag ved bruk. Det anbefales å justere dører slik at de går lett og uten friksjon mot karm. Våtrom Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er vindu plassert i våtsone ved dusj, og vinduskarmen er utført i materiale som ikke er fuktbestandig. Løsningen vurderes som uegnet for plassering i våtsone. Det er påvist sprekk i flis i overgang ved gulv. Det er ikke etablert mykfuge i overgang mellom vegg og gulv. Tiltak - Tiltak: - Manglende fuktbestandighet kan føre til fuktopptak i karm og utforing, noe som over tid kan medføre svelling, misfarging, muggdannelse og råteskader. Det er også risiko for at vann kan trenge inn i omkringliggende konstruksjon og skade underliggende materialer. Vindu og omkringliggende konstruksjon bør fuktbeskyttes. Overgangen mellom utforing og vegg må tettes for å hindre vanninntrenging. Sprekk i flis kan gi økt risiko for fuktinntrenging til underliggende konstruksjon, spesielt i utsatte områder. Det anbefales å utbedre skadet flis og sikre tett overflate for å redusere risiko for fuktinntrenging. Manglende mykfuge kan medføre redusert evne til å ta opp bevegelser i konstruksjonen, noe som kan føre til sprekker og økt risiko for fuktinntrenging over tid. Det anbefales å etablere mykfuge i overgang mellom vegg og gulv for å sikre tilfredsstillende tetting og bevegelighet. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av gulv ved dørterskelen er ca. 6mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - Utilstrekkelig fall mot sluk kan medføre at vann ikke ledes effektivt til sluk. Dette øker risikoen for vannansamlinger på gulv og kan over tid gi økt fuktbelastning på overflater og underliggende konstruksjon.Det anbefales å etablere tilfredsstillende fallforhold ved fremtidig oppgradering av badet. Inntil eventuell rehabilitering bør bruk tilpasses slik at unødig vannsøl på gulv begrenses. Manglende høydeforskjell og fravær av synlig membranoppbrett ved terskel reduserer sikkerheten mot vannlekkasje ut av våtrommet. Ved vannansamling eller tilstopping av sluk kan vann renne ut i tilstøtende rom og medføre fuktskader i konstruksjoner og overflater. Forholdet bør utbedres ved fremtidig rehabilitering av våtrommet, slik at høydeforskjell og membranoppbrett tilfredsstiller anbefalte løsninger. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på eventuell membranløsning. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er gjennomføringer fra tidligere installasjoner i våtsone. Tettesjikt rundt gjennomføringene er usikkert. Tiltak - Tiltak: - Ukjent membran og alder medfører usikkerhet knyttet til tetthet i våtrommet. Eldre sluk og tettesjikt har økt risiko for svikt, noe som kan medføre fukt- og følgeskader i konstruksjonen over tid. Oppgradering av sluk og tettesjikt bør påregnes. Mangelfull eller usikker tetting rundt gjennomføringer kan medføre at fukt trenger inn i konstruksjonen, med risiko for skjulte fuktskader over tid. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tetting rundt gjennomføringene. Kontroll og eventuell utbedring bør utføres av fagkyndig. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med 2 nedfelte servanter, veggmontert toalett og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Eier opplyser om at den ene trykknappen på toalett ikke fungerer som tiltenkt. Det er noe slitasje på baderomsinnredning Tiltak - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Nedsatt funksjon kan medføre redusert brukervennlighet. Det anbefales kontroll og justering/reparasjon av trykknapp. Slitasjen har begrenset betydning for funksjon. Ingen umiddelbare tiltak er nødvendig. Ved videre slitasje kan utskifting vurderes. Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerommet er ikke oppført eller innredet som et våtrom etter dagens krav. Rommet mangler tettesjikt og fuktsikre løsninger som normalt kreves i våtrom, og bør derfor betraktes som et rom med begrenset fuktsikkerhet.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Dersom det foreligger et avvik som tilsier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt også videre, vil det være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3." Tiltak - Andre tiltak: - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjeller > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke etablert mykfuge i overgang mellom vegg og gulv. Tiltak - Tiltak: - Manglende mykfuge kan medføre redusert evne til å ta opp bevegelser i konstruksjonen, noe som kan føre til sprekker og økt risiko for fuktinntrenging over tid. Det anbefales å etablere mykfuge i overgang mellom vegg og gulv for å sikre tilfredsstillende tetting og bevegelighet. Kjeller > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av gulv ved dørterskelen er ca. 19mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tiltak - Andre tiltak: - Manglende høydeforskjell og fravær av synlig membranoppbrett ved terskel reduserer sikkerheten mot vannlekkasje ut av våtrommet. Ved vannansamling eller tilstopping av sluk kan vann renne ut i tilstøtende rom og medføre fuktskader i konstruksjoner og overflater. Forholdet bør utbedres ved fremtidig rehabilitering av våtrommet, slik at høydeforskjell og membranoppbrett tilfredsstiller anbefalte løsninger. Kjeller > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Normal forventet brukstid på smøremembran er er 10-25 år. Forventet normal brukstid for plastsluk er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 50 år. Tiltak - Andre tiltak: - Eldre membranløsninger kan med tiden bli sprø og utvikle sprekker, noe som reduserer den vanntettende funksjonen. Dette kan medføre lekkasjer gjennom gulv og vegger og økt risiko for fukt- og følgeskader i underliggende konstruksjoner. Tettesjiktets tilstand bør overvåkes jevnlig. For å oppnå tilstandsgrad TG0 eller TG1 må tettesjiktet skiftes ut. Det er vanskelig å fastsette tidspunkt for når utskifting er nødvendig. Kjeller > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er mindre avvik ved dusjkabinett ved at festet til fotmassasje er defekt. Det er noe slitasje på baderomsinnredning Tiltak - Tiltak: - Forholdet vurderes å ha begrenset betydning for funksjon. Reparasjon eller utskifting av defekt komponent anbefales ved behov. Slitasjen har begrenset betydning for funksjon. Ingen umiddelbare tiltak er nødvendig. Ved videre slitasje kan utskifting vurderes. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Anbefalt brukstid på innvendige vannrør av kobber er i følge Sintef byggforsk ca 50 år Tiltak - Andre tiltak: - Eldre vannrør av kobber kan få korrosjon innvendig, som over tid kan føre til lekkasjer eller redusert vanntrykk. Selv om det ikke er registrert lekkasjer på befaringsdagen, øker risikoen for skader etter hvert som rørene eldes. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak ettersom anlegget fungerer som tiltenkt i dag. Ut fra alder bør det imidlertid påregnes utskifting av røropplegget ved neste oppgradering eller ved oppussing av våtrom. Ved oppgradering anbefales bruk av moderne rør-i-rør-system i henhold til dagens forskrifter.Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør i plast. Avløpsrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Anbefalt brukstid på innvendige avløpsrør i plast er i følge Sintef byggforsk ca 50 år Tiltak - Andre tiltak: - Selv om plastrør normalt har lang levetid, vil aldring, temperaturvariasjoner og kjemisk påvirkning over tid kunne føre til sprekker, lekkasjer eller deformasjoner i skjøter og bend. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, da rørene fungerer som tiltenkt i dag. Ved oppgradering av våtrom eller ved fremtidige vedlikeholdsarbeider bør utskifting vurderes for å sikre god driftssikkerhet og redusere risiko for lekkasjer.Varmesentral,TG2
Det er installert 2 stk varmepumper.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Normalt forventet brukstid på varmepumper er 12-15 år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1983. Nedgravd drenssystem er ikke synlig ved befaring og tilstanden vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder. Det er synlig fuktsikring av grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Normal forventet brukstid for utvendig drenering er ifølge SINTEF Byggforsk ca. 20–60 år. Det er ikke montert kantlist på fuktsikringen. Tiltak - Andre tiltak: - Eldre drenering kan ha redusert funksjon, noe som kan medføre økt fuktbelastning mot grunnmur. Manglende kantlist kan gi økt risiko for at fukt trenger inn bak fuktsikringen. Det anbefales å vurdere tilstand og funksjon på drenering og utvendig fuktsikring.Terrengforhold,TG2
Terrenget har fall inn mot boligen på sørsiden
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrenget heller inn mot boligen. Tiltak - Tiltak: - Fall mot grunnmur kan medføre økt vannbelastning på konstruksjonen og bidra til redusert funksjon på drenering. Dette kan gi økt risiko for fuktgjennomtrengning i grunnmur. Det anbefales å sikre tilstrekkelig avstand og/eller etablere tiltak som leder vann bort fra konstruksjonen. Videre bør det vurderes drenerende tiltak for å redusere fuktbelastningen.Dagens planløsning avviker fra godkjente og byggemeldte tegninger. Tilleggsareal (boder) er innredet og benyttet som hoveddel (oppholdsrom). Det foreligger ikke dokumentasjon på omsøkt eller godkjent bruksendring.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei