Taktekking,TG2
Taket er tekket med skifer og stedvis takbelegg av plast eller gummi. Tekkingen er besiktet fra bakkeplan/flatt tak og ved lett bruk av drone. Undertak antas generelt å vare like lenge som primærtekking, men undertak/lekter/sløyfer er ikke funnet sikkerhetsmessig forsvarlig og kontrollere på befaring, slik tilstanden på dette er ukjent og det kan foreligger skjulte feil og mangler. Normal levetid for takstein av skifer : 50 - 80 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er registrert vannansamlinger på taktekkingen. - *** Det har vært pågående lekkasje i flere i år, men denne nå være utbedret (opplyst av leietaker med forbehold). Lekkasje er ikke verifisert tettet. Det er synlig fuktmerker innvendig tak i stue 1.etg. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Lokal utbedring må utføres. - Spesielt ved skifer fra byggeåret bør det påregnes noe nedbrytning og skader i underliggende treverk. Konsekvensen er økt risiko for skjulte feil og skader, samt mulige fremtidige kostnader til vedlikehold eller utbedringer. Nærmere undersøkelser anbefales for å avklare faktisk tilstand og eventuelt tiltaksbehov. Det må gjøres nærmere undersøkelser rundt evt. lekkasje. Denne kan evt. variere med nedbør, slik denne kan være aktiv, selv om det ikke ble påvist forhøyet fuktighet på befaring. Lekkasjen kan også ha medført skader.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast og metall. Beslag av metall.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Svak eller manglende bortledning av overvann/takvann fra bolig medfører økt risiko for at vann gjør skade på byggverk. Dårlig eller gamle beslag medfører redusert/svekket klimaskjerm, som øker risikoen for manglende bortledning av vann som igjen kan medføre redusert levetid og/eller skader. Manglende snøfangere kan føre til personskader, skader på husdyr, eiendom (som biler og hagemøbler) og bygningselementer som takrenner og takmaterialer.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Stedvis manglende kledning - åpning i vegg. Tiltak - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen og registrerte anmerkninger. Yttervegger er hovedsakelig en skjult konstruksjon og det tas forbehold mot evt. skader/mangler bak kledning.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak i trekonstruksjon og flat takkonstruksjon. Oppholdsrom på deler av loftet.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - Konstruksjonene har skjevheter. - Undertaket er misfarget. - Tilfredsstillende lufting iht. anbefaling kan ikke påvises, og det er observert spor av mott som indikerer begrenset ventilering. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Andre tiltak: - Som følge av registrerte anmerkninger og bygningsdelens alder må det gjøres nærmere undersøkelser over tid før man utelukker behov for vedlikehold og utbedring. En takkonstruksjon som ikke er mulig å kontrollere kan ha skjulte feil og mangler. Borebiller e.l. treborende skadeinsekter kan svekke treverkets bæreevne og redusere levetiden på konstruksjoner. Borebille indikerer også at konstruksjonen er noe underventilert / forhøyet fuktighet.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass og enkelt glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Lekkasje vindu spisestue. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.Dører,TG2
Ytterdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. InnvendigOverflater,TG2
Det er for det meste laminat, parkett, tregulv, belegg og fliser på gulv. Veggene er stort sett malt tapet. Innvendig tak er varierende utførelse. Boligen var møblert på befaring, noe som begrenset kontrollen vesentlig. Boligen har vært utleid, og eier kjenner dermed ikke til evt. vesentlige skader som er skjult. Eier tar forbehold mot evt. mindre fukt- eller bruksmerker ettersom det ikke er gjennomført noen særskilt kontroll av overflater som er skjult. Interesserte oppfordres til å undersøke overflatene nærmere, ettersom vurderingen av normal bruksslitasje og små kosmetiske feil kan være subjektiv. Vær særlig oppmerksom på knirk eller knas i gulv ved besiktigelse. Overflatene er ikke vurdert nærmere i denne rapporten utover det som fremgår under de enkelte rom og konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Flere overflater bærer preg av elde og slitasje. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. - Det må gjøres nærmere undersøkelser. Behov for utbedring bør ikke utelukkes.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller antatt uført av trebjelkelag som normalt for byggeår. Gulv på grunn er antatt utført av betong som normalt for byggeår. Ujevnheter, skjevheter og noe gulvknirk må påregnes i en trekonstruksjon. Det tas forbehold om ytterligere skeivheter da det ikke er utført andre målinger enn beskrevet, samt boligen var møblert på befaring. Omfanget av undersøkelser fraviker krav i NS3600 og må kun brukes veiledende.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det måles ca. 25 mm skeivhet gjennom hele rommet på stue 1.etg Det måles ca. 15 mm skeivhet på et begrenset område soverom 1.etg. Det måles ca. 25 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom loft. Det måles ca. 20 mm skeivhet gjennom hele rommet i gang loft. ** Målinger er begrenset utført pga. møblering og lagret gjenstander. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Merkbare nedbøyninger/skjevheter i etasjeskiller i eldre hus kan være normalt aldersrelatert, men kan også indikere underliggende konstruktive utfordringer som bør vurderes nærmere for å avklare risiko, behov for tiltak og konsekvenser for videre bruk.Rom Under Terreng,TG2
Det er kjeller med rom under terreng i denne boligen. Det er stedvis noe åpen mur, men det meste er skjult og/eller kledd inn med panel. Hulltaking unnlates fordi avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking - Det måles ca. 19 vektprosent fuktighet i panel ved stikktakning. Vannskade panel bak vaskemaskin. Lekkasje / vannsøl bereder. Tiltak - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. - Fuktighet mellom 16 - 19.5 vektprosent vurderes som fuktig. Dette tilsvarer ca. mellom 75 % - 85 % relativ fuktighet og innebærer risiko for muggdannelser og stripet borebille (mott). Fuktighet mellom 19.5 - 27.9 vektprosent vurderes som meget fuktig. Dette tilsvarer ca. mellom 85 % - 100 % relativ fuktighet og innebærer risiko for treødeleggende sopper, muggdannelse, stripet borebille og råteborebiller mm. Som følge av registrert forhøyet fuktnivå anbefales det nærmere undersøkelser.Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. - Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. - Det er manglende fuktsperre på bakken. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - Spor av mott i treverk indikerer forhøyet fuktighet. Det er flere fuktmerker innvendig tak, men ikke påvist forhøyet fuktighet ved kontrollerte skjolder. Det er hull/lysgjennomslitt i mur/vegg som øker risiko for skadedyr. Det er en uoversiktlig situasjon, med mye lagret materiell og forurensning. Kan være oljesøl eller annet. Tiltak - Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. - Terrengfall i tilknytning til konstruksjonen må utbedres. - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. - Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. - Krypekjellere er spesielt utsatt om sommeren ift. kondens og ved snøsmelting/store mengder nedbør.Innvendige trapper,TG2
Tretrapp
Vurdering av avvik:
- Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. Tiltak - Trappen må påregnes skiftes ut. Våtrom Etasje 1 > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken Etasje 1 > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er komfyr. Kjøkkenet er antatt fra før 2010 og dermed ikke krav til lekkasjestopper og komfyrvakt. Installasjon av automatisk lekkasjestopper og/eller komfyrvakt er enkle oppgraderinger som kan vurderes. Dette vil redusere risiko for vannskader og branntilløp. Det er ikke unormalt at det kan skjule seg mindre fukt/bruksmerker på kjøkken som dette. Ingen tiltak ansees nødvendig, men interesserte må gjøre nærmere undersøkelser før man fullstendig utelukker mindre fukt- og bruksmerker som er normalt for eldre kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Tiltak - De påviste skader må utbedres. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran lokalisert på vaskerom. Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er påvist andre avvik: - Det drypper litt fra området ved stoppekran og der observeres at et slags manometer er defekt. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast og støpejern. Evt. stakeluke er ikke kjent. Løsning for lufting er ikke kjent, men antas tilfredsstillende ut i fra anlegget fungerer i dag. Normal levetid for plastrør er 25-75 år, anbefalt brukstid er 50 år
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Ingen synlig fuktsikring, evt. drenering er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser.Grunnmur og fundamenter,TG2
Ukjent grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Det er påvist andre avvik: - Det meste av muren er skjult og det er på grunn av alder nødvendig og varsle om risikoen for skader. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Bygningsdelen er av eldre dato, og behovet for vedlikehold eller tiltak kan ikke utelukkes. Det er derfor nødvendig å varsle om risikoen for skader på grunn av alderen. Det tas forbehold om at bygningsdelen kan ha varierende tilstand / skjulte feil og mangler. Sprekkdannelser indikerer setninger og gir økt risiko for utvikling av ytterligere skader. Forholdet bør overvåkes og det må gjøres nærmere undersøkelser. Det kan bli behov for tiltak dersom utviklingen fortsetter.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Svak eller manglende bortledning av overvann fra bolig kan medføre økt risiko for at overvann gjør skade på byggverk. Sintef Byggforsk anbefaler fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen (cirka 2 cm fall per meter). Det må gjøres nærmere undersøkelser over tid for å vurdere bortledning av overvann.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Bygningen har utvendig avløpsrør og vannledning av ukjent type. Tilkopling av vann- og avløp er ikke kjent, utover at det er fungerende vann- og avløp i boligen på befaring.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen. Nærmere undersøkelser (kamerainspeksjon) anbefales.Oljetank,TG3
Det er ukjent vedr. evt. oljetank utover at det er observert dagtank i trapp til kjeller, samt leietager viser et slags lufterør i hagen mellom busker. Rett fram når man står på terrassen tilknyttet stue, helt mot nabomur.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lekkasjesikring på oljetank som er i bruk. - Det foreligger krav om sanering av oljetank. - Interesserte bør påregne systemet kan inneholde olje, inntil det foreligger opplysninger som skulle tilsi noe annet. Tiltak - Røropplegg og tank utvendig må fjernes/saneres. - Det bør etableres tilfredsstillende lekkasjesikring på oljetanken dersom den fortsatt skal brukes. - Normalt er det huseier som er ansvarlig for evt. lekkasje og konsekvensene kan bli store. Evt. lekkasje kan også medføre bortfall, eller avkortning i evt. forsikring. Kostnad gjelder fjerning.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000