Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Taktekkingen er fra 2016. - Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Påvist mose og kvist på taket, som bør fjernes for å opprettholde levetiden til takstein. Tiltak - Tiltak: - - Mose og kvist bør fjernes fra taket for å forhindre opphopning av fukt, som kan føre til frostspreng og redusert levetid på taksteinen. Dette vil bidra til å opprettholde takets funksjon og forhindre fremtidige skader.Taktekking - unndertak,TG2
Undertak.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - - Undertaket er eldre, og ble ikke byttet i forbindelse med legging av ny taktekking. Tiltak - Andre tiltak: - Undertaket har passert over halvparten av forventet brukstid og ble ikke byttet ved siste tekking. Funksjonen vil være avhengig av at ytre taktekking holder tett. Tilstanden bør følges opp jevnlig for å unngå risiko for lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål. Pipe er helbeslått med blikk over taket.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - - Manglende snøfangere kan føre til snøras fra taket. Montering anbefales for økt sikkerhet, spesielt over innganger og beferdede områder. Ingen krav ved oppføringstidspunktet.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - - Det er påvist værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler samt noe råteskader, som følge av elde, eksponering av vær/vind samt manglende vedlikehold opp gjennom årene. - Ikke tilstrekkelig med lufting mellom kledning og yttervegg. God lufting er viktig og skal drenere ned og lede ut vann som trenger gjennom regnskjermen, slippe ut eventuell fuktighet fra indre deler av veggen samt gi mulighet for at fuktighet kan tørke ut fra baksiden av regnskjermen. Tiltak - Andre tiltak: - - Kledningen viser værslitasje og tørkesprekker samt noe råte. Uten vedlikehold/utbedring kan det oppstå skader og redusert levetid på treverket, samt skader på konstruksjon rundt. - Det bør etableres tilstrekkelig lufting mellom kledning og yttervegg for å sikre at eventuell fuktighet kan tørke ut, og for å redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen. - Ved utskifting av kledning bør korrekt oppbygning med lufting prioriteres, da manglende lufting kan føre til oppfukting og skade på veggkonstruksjonen over tid.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjon i tre, type saltak. Tilgang til loft via luke i gang.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - - Det er påvist spor etter mus på loftet, noe som indikerer at skadedyr har hatt tilgang til området. Årsaken til dette kan være små åpninger, sprekker eller utilstrekkelig tetting i byggets konstruksjon som gir mus mulighet til å trenge inn. - Det er registrert områder med svertesopp i undertaket på loftet. Dette skyldes ofte for høy fuktighet på loftet, hvor fuktig luft fra boligen stiger opp og kondenserer. Det er ikke montert dampsperre mellom bolig og loft, noe som øker risikoen for fuktproblemer og soppdannelse. - Det er påvist fuktskjolder i undertaket rundt pipe. Det var ikke fuktig på befaringstidspunktet, men det anbefales å kontrollere området nærmere og iverksette nødvendige tiltak. - Det er påvist vepsebol på loftet, som følge av utilstrekkelig utvendig tetting. Tiltak - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. - Det bør etableres dampsperre eller annen fuktsikker løsning mellom himling og kaldt loft ved fremtidige oppgraderinger, for å redusere risikoen for kondens og fuktskader på loftet. Områder med svertesopp og fuktskjolder bør undersøkes nærmere og nødvendige utbedringer bør utføres for å forhindre videre fukt- og soppskader, som kan svekke konstruksjonen og gi dårlig inneklima. Det bør gjennomføres tiltak for å tette åpninger og sprekker i konstruksjonen for å hindre at mus og andre skadedyr får tilgang til loftet, da dette kan føre til skader på materialer og ubehagelig lukt. Vepsebol på loftet bør fjernes, og tetting rundt boligen bør forbedres for å hindre at veps og andre insekter får tilgang, da dette kan skade isolasjon, hindre ventilasjon og utgjøre stikkfare. Kontinuerlig tilsyn med gjennomføringer i taktekket anbefales, da dette er utsatte punkter for lekkasjer.Vinduer - byggeår,TG2
Vinduer med doble glass fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - - Vinduets karmer har synlige sprekker som kan svekke funksjon og tetthet over tid, forårsaket av aldring, fukt samt manglende vedlikehold. Tiltak - Andre tiltak: - - Slitte vinduskarmer med sprekker bør repareres/vedlikeholdes eller skiftes ut for å sikre tetthet og forhindre fuktskader. Uten tiltak kan skadene forverres og svekke vinduets funksjon.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong på 5 m², vendt mot sydvest, med tilgang fra stue. Av materialer er det benyttet trykkimpregnerte gulvbord, og det er brukt malt trevirke på rekkverket.
Vurdering av avvik:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - - Det er påvist værslitt og oppsprukket trevirke/trepaneler på terrasser, som følge av eksponering for vær og vind over tid samt manglende vedlikehold. Tiltak - Andre tiltak: - - Trevirket bør slipes, behandles og eventuelt byttes ut der det er mest slitt. Uten tiltak vil oppsprekking og slitasje forverres, noe som kan føre til redusert levetid og økt risiko for råte og skader på terrassen. InnvendigOverflater,TG2
1. etasje: Gulv: Belegg og tregulv. Vegger: Malte/tapetserte plater og panel. Himlinger: Malte plater og panel. Underetasje: Gulv: Belegg og betong Vegger: Panel og pusset mur. Himlinger: Betong.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - - Påvist sot/støvkondens på overflater. Dette skyldes sannsynligvis varmetap mellom boligen og konstruksjonen, som kan føre til lett kondens hvor sot og støv i luften fester seg til overflatene. - Påvist noe knirk i gulvet. Tiltak - Tiltak: - - Overflater bør rengjøres for å fjerne sot og støvkondens, og årsaken til varmetapet bør utbedres for å hindre videre kondens og opphopning av sot/støv. - Knirk i gulvet bør utbedres for å forbedre bokomforten og forhindre ytterligere slitasje på gulvkonstruksjonen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt slitasje på overflater, dårligere inneklima og eventuelt skade på konstruksjonen over tid.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. Kamin for ved- og parafinfyring i stue. Åpen peis i stue i underetasje.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - - Ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid for pipen er passert, kan det være økt risiko for slitasje og funksjonssvikt i tiden fremover. Tiltak - Andre tiltak: - - Pipen har passert mer enn halvparten av forventet levetid, med økt risiko for slitasje. En grundigere vurdering anbefales for å sikre forsvarlig bruk og vurdere behov for rehabilitering.Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt, og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt under trapp.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - - Målt 66 % relativ luftfuktighet (RH). Dette er ansett som noe høyt - Det er utført fuktsøk direkte på grunnmursvegger ved hjelp av Protimeter, og det er påvist unormale verdier. Det er også observert salt- og kalkutslag på veggene. Saltutslag dannes når fuktighet trenger gjennom muren og krystalliseres på innsiden av kjellermurvegg. - Det er ikke montert fuktsperre eller lagt isolasjon mot grunnen, noe som medfører økt risiko for fukt fra grunnen. Tiltak - Andre tiltak: - - Det påviste fuktnivået tilsier at konstruksjonen bør følges opp jevnlig. Ved tegn til økning i fukt eller synlige endringer, bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å vurdere behovet for tiltak. - Manglende fuktsperre og isolasjon mot grunnen øker risikoen for fuktskader, muggvekst og forringelse av materialer over tid. Oppfølging og eventuelle tiltak bør iverksettes for å unngå skader på konstruksjonen og inneklimaet. Våtrom 1. etasje > BadGenerell,TG3
Bad med løsninger hovedsakelig fra byggeåret. Det er belegg på gulvet og våtromstapet på vegger. Rommet er innredet med servantinnredning med lyse fronter samt speilskap og belysning. Dusjkabinettet er plassert i hjørnet og har dører i glass, dusjarmaturet er håndholdt. Videre er det montert toalett. Stråelovn på veggen. Naturlig ventilering av badet. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - - Vanntett sjikt tilfredsstiller ikke dagens forventninger til tetthet og funksjon (TG 3 iht. NS 3600). Det er eldre støpejernsluk uten tilstrekkelig klemt løsning av tettesjikt. Videre er det eldre våtromstapet, og det er ikke tilstrekkelig tetting rundt gjennomføringer i gulvet. Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Samlet TG 3 for rommet er satt på bakgrunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Tiltak - Andre tiltak: - - Badet kan fortsatt brukes med tett dusjkabinett, men det gis ingen garantier for fuktsikkerhet ved lekkasjer. - For å utbedre avviket bør våtrommet renoveres med nytt, forskriftsmessig tettesjikt og korrekt utførelse. Uten tiltak er det risiko for lekkasjer og fuktskader som kan påvirke tilstøtende konstruksjoner. - Jevnlig rensing av sluket er viktig, da feil i tetting rundt sluket er en av de vanligste årsakene til lekkasjer fra bad. Det er derfor viktig at vann ikke blir stående over vannlåsen i sluket.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber, fra byggeåret. Stoppekran og vannmåler er plassert i vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - - Kobberrørene er over 25 år gamle, og mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Tilstandsgrad 2 er satt på grunn av alder og økt risiko for slitasje. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å vurdere utskifting av vannrørene, da alder og slitasje medfører økt risiko for lekkasjer og vannskader. - Ved oppgradering av våtrom bør utskifting av rør inngå i tiltakene for å redusere risikoen for plutselige skader og følgekostnader.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - - Støpejernsrør, som var et vanlig rørmateriale mellom 1950 og 1970, har nå nådd en alder der forventet levetid er nær overskredet. Basert på materialets egenskaper og anleggets alder, er tilstandsgrad 2/3 tildelt. Dette skyldes at slike rør ofte viser tegn til aldring og slitasje etter mange års bruk, selv om det per i dag ikke er registrert synlige skader. Tiltak - - Det anbefales å vurdere utskiftning av avløpsrør, da alder og materialtype medfører økt risiko for lekkasjer eller tilstopping. Videre bruk av rørene uten tiltak kan føre til plutselige skader og følgeskader på bygningskonstruksjonen.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon. Det er montert Aeroventil i soverommene
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - - Begrenset med tilluft til badet. Tiltak - Andre tiltak: - - Tilluft bør etableres i våtrommet, for eksempel med en spalte under døren. Uten tilstrekkelig tilluft kan fuktighet bygge seg opp, øke risikoen for muggvekst og fuktskader.Andre VVS-installasjoner,TG2
Luft/luft varmepumpe fra 2014, type Mitsubishi.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Tiltak - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - - Det anbefales å utføre service på varmepumpen hvert 2. til 3. år for å sikre optimal funksjon og forlenge levetiden, som normalt er 12–15 år. Uten regelmessig service kan varmepumpens effektivitet reduseres, noe som kan føre til høyere energikostnader og kortere levetid.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken fra 1999, er på ca. 200 liter og er plassert i bod.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - - Varmtvannstanken er over 20 år gammel, noe som overstiger forventet levetid for en slik installasjon. Dette øker risikoen for funksjonssvikt, lekkasjer eller ineffektiv drift, da eldre tanker kan ha slitasje på viktige komponenter som kan føre til redusert ytelse og energiforbruk. - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Dette var ikke et krav ved oppføringstidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å redusere risiko for varmgang og brann. Manglende oppgradering kan medføre økt fare for elektriske feil og skader på bygningen. - Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannstanken med en nyere og mer energieffektiv modell for å redusere risikoen for lekkasje og driftsstans. - Uten tiltak er det økt fare for funksjonssvikt og vannskader som følge av lekkasje fra tank eller tilhørende rørforbindelser. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Drensfunksjon fra byggeåret. Av naturlige årsaker, er kontroll av drenerende masser og drenering begrenset. - Det gjøres oppmerksom på at etablering eller utbedring av drenering ikke automatisk gjør at fukt forsvinner, da det må påregnes kapillærsug fra grunnen.
Vurdering av avvik:
- Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. - - Dreneringen er fra byggeåret, og det ble påvist kalk-/saltutslag på vegger samt fuktskjolder på vegger, som indikerer at dreneringen har begrenset effekt. Tiltak - Andre tiltak: - - Gjennomfør ytterligere undersøkelser av drenering og tettesjikt for å kartlegge omfanget av funksjonssvikten. - Vurder behov for utskifting eller forbedring av dreneringssystemet, da manglende tiltak kan føre til økt fuktbelastning og risiko for skader på grunnmur og bygningskonstruksjoner.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i sementblokker med innvendig Siporex.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - - Påvist riss/sprekker i mur. Når det oppstår sprekker i puss/mur vil vannbelastningen og faren for frostskader øke. Skrå sprekker/riss er et symptom på setninger. Horisontal sprekk/riss i grunnmur skyldes sannsynligvis innpressing av kjellervegg. Anbefaler å følge med på videre utvikling. Tiltak - Andre tiltak: - - Sprekkene bør overvåkes regelmessig for å unngå forverring. Tetting kan bli aktuelt for å hindre vanninntrengning og frostskader. - Dersom sprekkene utvikler seg, bør det vurderes ytterligere undersøkelser og utbedring for å redusere risiko for vannskader, frostskader og eventuelle setningsskader i konstruksjonen.Terrengforhold,TG3
Skrånende tomt.
Vurdering av avvik:
- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. - - Terrenget har ikke fall fra grunnmuren, dette kan føre til unødig fuktbelastning mot grunnmuren. Tiltak - Andre tiltak: - - Terrenget bør justeres slik at det får tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren for å hindre unødig fuktbelastning mot bygningen. Dersom tiltak ikke iverksettes, øker risikoen for fuktskader på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til redusert levetid og dårligere inneklima.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 2022 (montert pumpekum og kvern). Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av jernrør. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - - De utvendige vannledningene har passert mer enn halvparten av sin forventede brukstid. Dette indikerer at de er aldrende, og deres tilstand kan være svekket på grunn av alder og slitasje. Tiltak - Andre tiltak: - - Det anbefales å overvåke tilstanden og planlegge for utskifting av ledningene som en del av langsiktig vedlikehold. - Alderen på ledningene medfører økt risiko for lekkasjer, tilstopping og brudd, noe som kan føre til driftsavbrudd, vannskader og behov for kostbare reparasjoner.Byggemeldte tegninger samsvarer ikke helt med dagens bruk. Bod, brenselrom og hobbyrom er i dag stue. Toalettrom og vaskerom er ikke etablert som på tegning. Som eier av en bolig kan du komme i direkte ansvar overfor kommunen hvis ikke nødvendig tillatelse til bruksendring foreligger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja