Taktekking,TG2
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Ingen umiddelbar skade, men økt risiko for slitasje og behov for vedlikehold over tid. Alderen indikerer at taktekking bør følges opp med jevnlig kontroll. Tiltak som bør iverksettes: Ingen akutte tiltak. Det anbefales regelmessig tilstandskontroll for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser. Beskrivelse av avviket: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertaket. For undertak er forventet levetid normalt 30–40 år. Når mer enn 50 % av denne tiden er overskredet, vurderes det som et aldersrelatert avvik i henhold til NS3600, selv om det ikke nødvendigvis foreligger synlig skade eller lekkasje. Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre svekket tetthet og redusert beskyttelse mot vanninntrenging ved skader på taktekningen. Dette øker risikoen for fuktskader i takkonstruksjonen.Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag av sort lakkert metall.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for rust og lekkasjer i beslag og renner. Kan føre til vanninntrenging i konstruksjonen og følgeskader på fasade og takfot. Tiltak: Skrap bort løs maling og rust. Påfør egnet korrosjonsbeskyttelse og maling. Kontroller samtidig tetthet i skjøter og overganger.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Eier opplyser at all kledning er skiftet og at yttervegger er etterisolert i 1988. Denne er etablert utenpå den originale kledningen.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Takkonstruksjonen har fått tilstandsgrad 2, det betyr at det er mindre problemer eller skader som bør overvåkes nøye og eventuelt utbedres. Dette kan for eksempel inkludere visse typer lekkasjer, begynnende tegn på råte eller strukturelle problemer som krever oppmerksomhet, men som ikke umiddelbart truer takets funksjon. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales at det gjennomføres en grundigere kontroll av loftskonstruksjonen når forholdene tillater dette. Dette vil sikre en mer nøyaktig vurdering av tilstanden og eventuelle nødvendige tiltak for å opprettholde konstruksjonens integritet.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Eldre vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Vinduer - Kjeller,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Eldre vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Dører,TG2
Bygningen har lakkert hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ytterdøren er over 20 år gammel og har passert forventet levetid for enkelte komponenter. Det må påregnes økt behov for vedlikehold og eventuelt utskiftning over tid. Det er ikke registrert funksjonelle avvik ved befaring, men alder tilsier at tilstanden bør følges opp. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging).Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord. Det er etablert trerekkverk. Dette er målt til 62cm. Terrassen er målt til 14m2.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rekkverket er lavere enn dagens krav til rekkverkshøyde. Da det tilfredsstiller krav på byggemeldingstidspunkt er det ikke krav til utbedring av avviket. Terrassebordene er værslitte, noe som skyldes langvarig eksponering for sol, regn og temperaturvariasjoner uten tilstrekkelig vedlikehold. Det er videre skjevheter og løse terrassebord. Tiltak - Tiltak: - Aldersrelatrert forhold. Konsekvens: Redusert estetisk kvalitet og svekket motstand mot fukt. Dersom tilstanden forverres, øker risikoen for råte og forkortet levetid på terrassekonstruksjonen. Tiltak: Rengjøring og sliping av overflater, deretter påføring av egnet trebeskyttelse (olje eller beis). Det anbefales også oppretting av skjevheter. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat og belegg. Veggene har tapet og trepanel. Innvendige tak har malte plater, trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Innvendige overflater fremstår uten vesentlige avvik. Tilstandsgraden settes basert på at de har høy alder og er utidsmessige. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Estetisk forringelse og redusert opplevelse av vedlikeholdsnivå. Ved manglende oppgradering kan det oppstå ytterligere skader som krever mer omfattende tiltak. Tiltak: Overflateoppussing (maling, sparkling, sliping, utskifting av paneler). Vurdering av underliggende konstruksjon ved tegn til fukt eller deformasjon. Oppgradering til dagens standard ved behov. Ny eier vurderer selv behovet for innvendige oppgraderinger.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Ved enkel nivellering av stuen måles det et totalt avvik i rommet på 20mm, og 9mm over en avstand på 2 meter.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Skjevheter kan gi redusert komfort, estetiske ulemper og i enkelte tilfeller påvirke møblering og bruk. Tiltak: Utbedring kan innebære oppretting av gulv eller justering av underliggende konstruksjon.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. Det er tilkoblet ildsted i stuen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at mer enn halvparten av pipens forventede brukstid er passert. Dette innebærer at enkelte deler av konstruksjonen kan ha redusert funksjon eller levetid. Tiltak - Tiltak: - Alder på pipe Konsekvens: Økt risiko for skader som sprekker, lekkasjer og redusert brannsikkerhet over tid. Dersom vedlikehold ikke utføres, kan levetiden forkortes og kostbare utbedringer bli nødvendige. Tiltak: Utfør visuell kontroll og vurder tilstand på overflate og innvendig røykløp. Ved behov bør pipen rehabiliteres eller utbedres med godkjente metoder (f.eks. innvendig foring).Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Alle vegger mot terreng har åpen/synlig mur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - I rom under terreng er det ved indikasjonsmåling registrert forhøyede fuktverdier på overflater. Det er ikke tatt hull i konstruksjonen grunnet utforming, og derfor er omfanget av fukt i underliggende sjikt usikkert. På teknisk rom er det observert skjolder som indikerer at det tidligere har vært fukt, og det ble målt noe forhøyet fukt i gulvet. Videre ble det ved indikasjonsmåling påvist utslag for fukt i kjellerstue. Disse funnene tyder på at konstruksjonen har en fuktbelastning fra grunn, sannsynligvis som følge av mangelfull drenering, kapillærsug fra grunnen eller utilstrekkelig fuktsikring. Konsekvensen av slike forhold er økt risiko for skader på bygningsmaterialer, noe som kan redusere levetid og gi dårligere inneklima. Tiltak - Tiltak: - For utbedring bør årsaken til fuktinntrengningen identifiseres før tiltak besluttes. Det anbefales å kontrollere dreneringssystemet og fuktsikring på utsiden av konstruksjonen, samt vurdere etablering av kapillærbrytende sjikt og grunnmursplate dersom dette mangler. Videre bør det gjennomføres kontinuerlige fuktmålinger for å dokumentere effekten av tiltakene. Tiltakene bør utføres for å sikre varig beskyttelse mot fukt og opprettholde et godt inneklima. Sørg for god ventilasjon av hele underetasjen, slik at fuktig luft blir transportert ut. Kostnadsestimatet settes for en grundigere kontroll og ikke for eventuelle utbedringer.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendige trapper,TG2
Boligen har lakkert tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert knirk i trappen. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales etterstramming av trinn og innfestinger i trappen for å redusere knirkelyder ved bruk.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen glatte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - De innvendige dørene er over 20 år gamle og har passert forventet levetid for enkelte komponenter. Det må påregnes noe slitasje og behov for vedlikehold eller utskiftning over tid. Det er ikke registrert funksjonelle avvik ved befaring, men alder tilsier at tilstanden bør følges opp. Tiltak - Andre tiltak: - Tilstandsgrad settes på bakgrunn av alder og stedvis bruksslitasje. Ny eier vurderer selv behovet for oppgraderinger. Konsekvens: Estetisk forringelse som kan påvirke helhetsinntrykket av boligen. I noen tilfeller kan funksjonen svekkes, for eksempel ved at døren subber mot karm eller gulv, eller at lås og hengsler ikke fungerer optimalt. Tiltak: Overflatebehandling som pussing og maling/lakkering for å forbedre utseendet. Justering eller utskifting av hengsler og beslag ved funksjonssvikt. Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er avsatt plass til kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Eier opplyser at kjøkkenet er montert i 2020, men at det er kjøpt brukt på dette tidspunktet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - En samlet vurdering av kjøkkenet tilsier at den forventede bruksslitasjen er oversteget. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Avviket medfører redusert brukervennlighet og lavere funksjonalitet sammenlignet med dagens krav. Det påvirker ikke konstruksjonssikkerhet. Tiltak som bør iverksettes: Oppgradering eller utskifting av kjøkkeninnredningen anbefales for å oppnå normal funksjonalitet og standard. Men det er ikke umiddelbare behov for dette, og det vurderes til at innredningen har en funksjon, selv med avviket. 1. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk i luftekanal.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Halvparten av levetiden er nådd på ventilatoren. Det er imidlertid ikke registrert funksjonelle avvik. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Økt risiko for driftsstans (motor/vifte), redusert avtrekkseffekt og høyere støynivå over tid. Ved svikt eller redusert kapasitet kan det gi dårligere fjerning av fukt/matos, som kan påvirke innemiljø og gi økt belastning på overflater på kjøkken. Tiltak som bør iverksettes Det anbefales teknisk kontroll/vedlikehold i tråd med produsentens anvisninger (rengjøring av fettfilter, kontroll av avtrekksvei/kanaltilkobling og funksjon). Ved tegn til redusert kapasitet/støy eller andre driftsavvik: utbedring eller utskifting av ventilator. Spesialrom 1. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med belegg på gulv og tapet på innvendige vegger. Innvendig tak har himlingsplater. Det er utstyrt med toalett og servant.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Rommet bærer preg av alder og bruksslitasje. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Det må påregnes tiltak knyttet til oppgradering og modernisering av bygningsdeler og tekniske installasjoner. Konsekvens: Estetisk kvalitet og funksjon er redusert, men rommet er fortsatt brukbart. Risikoen for tekniske feil øker med alderen, og vedlikeholdsbehovet er større enn normalt. Tiltak: Vurder oppgradering av overflater (maling, nytt gulvbelegg). Planlegg eventuell rehabilitering for å oppnå moderne standard og redusere fremtidig vedlikehold. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av jern.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og vannskader i konstruksjoner. Potensielle følgeskader på gulv, vegger og innredning ved rørbrudd. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår uoppdaget. Tiltak: Utfør tilstandskontroll, for eksempel ved trykktest eller visuell inspeksjon der det er mulig. Planlegg utskifting eller rehabilitering av vannledninger i nær fremtid. Vurder samtidig oppgradering til moderne rørmaterialer med lengre levetid og bedre korrosjonsmotstand.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersrelatert slitasje kan medføre lekkasjer, tilstopping eller brudd over tid. Skader på avløpsledninger kan gi vannskader og kostbare reparasjoner dersom de ikke oppdages tidlig. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll av avløpsledninger, for eksempel ved kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller skade.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon med veggventiler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Avviket gjelder i hovedsak kjelleren. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tiltak - Andre tiltak: - Iflg. dagens krav er det er pålagt med direkte tilkobling til det elektriske anlegget. Varmtvannsberedere (med effekt på 1500 W eller mer) som installeres må være fast tilkoblet. Det er ikke lenger lov å koble til vanlig stikkontakt. El- tilkobling: Konsekvens: Økt risiko for elektrisk feil, varmgang og i verste fall brannfare. Tiltak: Elektriker må kontrollere og etablere korrekt fast tilkobling i henhold til NEK 400 og produsentens anvisninger. Dokumentasjon på utført arbeid bør innhentes.Vannbåren varme,TG2
Vannbåren varme fra sentralfyr til radiatoroppvarming. Varmes opp med olje/elektrisitet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Dreneringen er fra 1953.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dreneringen har passert levetiden. Det er i tillegg registrert synlige tegn til at dreneringen har svært svekket funksjon. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales en nærmere faglig vurdering av årsaksforhold og behov for tiltak knyttet til fuktproblematikk i kjeller. Dette gjelder særlig dersom kjelleren planlegges benyttet til varig opphold. Eksisterende drenering vurderes som mangelfull og bør skiftes for å redusere risiko for fuktinntrengning og sikre tilfredsstillende bygningsteknisk standard.Kostnadsestimat : Over 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har sparesteinsmur av betong.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Grunnmuren har høy alder, noe som innebærer at mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert bestandighet, økt risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle skader kan gi kostbare utbedringer. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales tilstandskontroll av grunnmuren, spesielt med hensyn til fukt og eventuelle riss. Ved påvist skade eller svekket funksjon må utbedring vurderes.Terrengforhold,TG2
Terrenget boligen er etablert i er nokså flatt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Ytterligere undersøkelser anbefales.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 2005. Det er septiktank med overløp til grøft. Utvendige vannledninger er av plast og er fra 1982. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Septiktank,TG2
Septiktanken er av glassfiber. Septiktank er fra 1982.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Tiltak - Andre tiltak: - Alder. Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer til grunn og forurensning. Potensiell driftsstans eller behov for hyppigere tømming. Risiko for at anlegget ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav. Kostbare reparasjoner eller full utskifting dersom feil oppstår. Tiltak: Vurdere tilstandskontroll av tank (trykkprøving/inspeksjon). Rengjøring og eventuelt kamerainspeksjon av inn- og utløpsrør. Planlegge for utskifting av tank på mellomlang sikt. Kontrollere at lufting, lokk og sikkerhetsfunksjoner er i god stand. Følge med på lukt, setninger i terreng eller tegn til lekkasje.Oljetank,TG2
Det er oljetank i glassfiber. Oljetank er fra 1993.
Vurdering av avvik:
- Ingen dokumentasjon fra kontroll siste 12 måneder foreligger. Tiltak - Ytterligere kontroll må foretas.Det er fremlagt byggetegninger som i hovedsak samsvarer med dagens bruk
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei