Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp og beslag er av type plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noe mindre rustdannelser på enkelt teler til takrennene. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å utbedre rustdannelser på takrennene for å forhindre videre korrosjon og redusert levetid på beslagene. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det oppstå lekkasjer og følgeskader på byggets konstruksjon.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon over deler av boligen mot sør og selvbærende takstoler mot nord.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er ved utvendig visuell befaring registrert noe redusert ventilering i gesimskassene rundt boligen. Det er gjennomført inspeksjon av loft via luke med stige inne på bod, over tv-stuen via luke i vegg, og over garasjen via luke i taket innerst i garasjen, uten å avdekke unormale forhold i de besiktigede områdene, hovedsakelig fra lukenes åpninger. Del av takkonstruksjonen over stue og kjøkken er ikke inspisert, da dette er en konstruksjon uten inspeksjonsmuligheter. Det anbefales å være oppmerksom på at manglende inspeksjonsmulighet medfører usikkerhet om tilstanden i disse områdene. Tiltak - Andre tiltak: - Lokal utbedring bør utføres. - Lufting/ventilering bør forbedres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon i gesimskassene og redusere risikoen for fukt- og kondensskader i takkonstruksjonen. Manglende inspeksjonsmulighet over stue og kjøkken medfører usikkerhet om tilstanden i disse områdene, noe som kan innebære skjulte skader eller problemer. Det anbefales å følge med på eventuelle tegn til fukt eller andre avvik via innvendige takoverflater og fra loft hvor det er adkomstmuligheter. Ytterligere undersøkelse anbefales av de områdene som ikke er inspisert på befaringsdagen. Våtrom 1. Etasje > BadGenerell,TG3
Baderommet er bygget før byggeforskrift 1997, det vil si før det ble stilt krav til bruk av membran på vegg og fallforhold. Overflatene består av fliser på gulv og vegger, samt malte plater i taket. Badet er innredet med innfliset badekar, baderomsinnredning med heldekkende servant, dusjvegg i glass inn til dusjsonen og gulvmontert toalett.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En samlet TG3 er satt på rommet på bakgrunn av alder på rommet og tettesjiktet. Det er ikke gjennomført en detaljert tilstandsanalyse av rommet etter standardens krav (NS 3600). Det må forventes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Ut ifra visuell befaring av området under badekaret er det ingen fullgod membran i overgang gulv og vegg, noe som gir en økt risiko for fuktskader i tilstøtende og underliggende konstruksjoner dersom det oppstår lekkasje fra badekaret eller fra vann og avløpsrørene, da det ikke er gulvsluk under badekaret i området. Det er i nåværende eiers eiertid gjennomført lokal utbedring av membran i sluket for å hindre fukt i å trekke ned i konstruksjonen i dette området. Det er viktig å bemerke at dette er å anse som en midlertidig løsning og ikke en fullgod utbedring. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. - Det bør gjennomføres en totalrenovering av våtrommet, inkludert etablering av nytt tettesjikt/membran på gulv og vegger, for å sikre at rommet tåler normal bruk etter dagens krav. Midlertidige utbedringer gir ikke tilstrekkelig beskyttelse mot fuktskader, og det er økt risiko for vanninntrenging i konstruksjonen dersom fullverdig løsning ikke etableres. Kostnadsestimatet omhandler full renovering av badet med tilsvarende innredning og overflater.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med våtromssetifikat på arbeidet med av membranen på gulvet under flisene.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er påvist andre avvik: - Slukløsningen har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Dette medfører økt risiko for slitasje og potensielle lekkasjer over tid, og det bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold. TG2 er gitt grunnet alder. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er etablert membran utslagsvasken, men veggen bak er av mur med begrenset skade potensialet dersom overflaten blir direktefuktbelastet over tid. Tiltak - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Andre tiltak: - Slukløsningen bør følges opp jevnlig, og det anbefales å vurdere utskifting på sikt, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dersom tiltak ikke iverksettes, øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner. Kjøkken 1. Etasje > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, mikrobølgeovn og stekeovn integrert i innredningen. I 2025 ble det montert en kjøkkenøy med skuffeseksjoner og benkeplate av laminat.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert enkelte avvik i form av avskalling på noen kjøkkenfronter. Utover dette har kjøkkenet i hovedsak normal slitasjegrad. Tiltak - Tiltak: - Avskalling på kjøkkenfronter bør utbedres for å hindre videre forringelse av overflatene og for å opprettholde kjøkkenets funksjon og estetikk. Dersom skadene ikke utbedres, kan det føre til økt slitasje og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber hovedsakelig fra byggeåret. Hovedstoppekranen er plassert på vaskerommet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Tilstandsgrad 2 er satt for kobberrør med alder over 25 år, da mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det bør vurderes å skifte vannledningene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av å ikke gjøre tiltak er økt risiko for lekkasjer og følgeskader på bygningskonstruksjoner.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast hovedsakelig fra byggeåret. .
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - De innvendige avløpsledningene er av en alder som innebærer at mer enn 50 % av den forventede brukstiden er passert. Levetiden for slike installasjoner vil variere avhengig av materiale, utførelse, bruk og vedlikehold. Når store deler av forventet brukstid er passert, øker sannsynligheten for driftsproblemer, som lekkasjer, tilstoppinger eller redusert funksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Eldre avløpsrør har økt risiko for lekkasjer, noe som kan gi omfattende og kostbare vannskader i boligen. Rørene er i en alder hvor utskiftning nærmer seg, og i forbindelse med oppgradering av våtrom bør de skiftes ut av fagkyndig for å redusere risikoen for lekkasjer og sikre forskriftsmessig funksjon.Oppvarming,TG2
Boligen har varmekabler på toalettrom og hall fra byggeåret, samt varmekabler på soverom og vaskerom fra 2024 i underetasjen. I 1. etasje er det varmekabler på badet, kjøkken og opprinnelig stue. Det er montert en luft-til-luft varmepumpe i 2021, samt en rentbrennende vedovn i stuen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er gitt grunnet alder på varmekablene i hall vindfang og toalettrommet i underetasjen og på badet i 1. etasjen. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å følge med på funksjonen til varmekablene, og vurdere utskifting ved tegn til feil eller redusert effekt, da mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Konsekvensen ved å ikke utbedre kan være plutselig svikt i oppvarmingen, økt risiko for feil eller havari, og eventuelle kostnader knyttet til reparasjon eller utskifting. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1981. I 2024 ble det gjennomført arbeider med fjerning av noe fjell for å bedre bortledning av overvann og takvann bort fra boligen. Det ble lagt nye drensrør på nordsiden samt nytt rør for taknedløp på østsiden. Samtlige rør er ført ut i skråningen på østsiden.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Tiltak er gjennomført for å lede overvann bort fra grunnmuren for å begrense fuktpåvirkning mot grunnmuren inn mot soverommet. Det er imidlertid ikke etablert tilfredsstillende utvendig fuktsikring mellom grunnmuren og terrenget utenfor soverommet i kjelleren, hvor det er oppfylte masser utvendig. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Det bør etableres tilfredsstillende utvendig fuktsikring mellom grunnmuren og terrenget utenfor soverommet i kjelleren for å redusere risikoen for fuktinntrengning og påfølgende skader på konstruksjonen. Manglende fuktsikring kan føre til økt fare for fuktskader, råte og redusert inneklima.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Avløpsrør er av plast (typisk PVC), og vannledning er av plast (PEL). Eiendommen er tilkoblet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger. Ledningsnettet er fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Eldre vann- og avløpsledninger har passert mer enn halvparten av forventet brukstid, noe som kan medføre økt risiko for fortetning og lekkasje. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det anbefales å overvåke tilstanden på vann- og avløpsledningene, samt planlegge for utskifting som en del av fremtidig vedlikehold. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for lekkasjer, fortetning og driftsavbrudd, noe som kan føre til vannskader og kostbare reparasjoner.Det foreligger godkjente og oppdaterte tegninger innsendt til kommunen som viser dagens fasader og innvendig romløsning, og som samsvarer med faktisk bruk. Tegningene er godkjent etter gjennomført bruksendring og fasadeendringer i perioden 2024–2026. Videre er det utstedt ferdigattest datert 03.02.2026 for de utførte tiltakene.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja