Taktekking,TG2
Taktekkingen er av pappshingel. Taket er besiktiget fra taknivå. Det er lagt ny shingel tidlig på 2000-tallet. Takshingel er lagt som egeninnsats.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er en del mose på tak. Takshingel er ikke renskåret over takrenne. Det er behov for oppgraderinger av vindskier. Det er en del løs maling. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg. - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Mose bør fjernes. Mose øker risikoen for lekkasje og fuktskader i konstruksjonen.Nedløp og beslag,TG2
Det er takrenner og nedløpsrør i plast. Det er gamle takrenner i malt metall over inngangsparti.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det er påvist avvik i beslagløsninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er en lekkasje ved pipe. Se punkt Takkonstruksjon. Det er ikke montert snøfangere, men på grunn av liten takvinkel og siden tak er tekket med shingel, vurderes det som at det er liten fare for takras. Tiltak - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er en forventet levetid på shingel på ca 30år. Siden takshingel er ca 25år. må det forventes at denne må skiftes. Dersom det blir lekkasje, vil det oppstå fukt og råteskader.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har murkonstruksjon. Fasade/kledning har pussede murfasader.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. Tiltak - Sprekker i grunnmuren må tettes. - Løs puss bør fjernes og sprekker bør tettes. Dette vil redusere faren for fukt i mur.Takkonstruksjon/Loft,TG3
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. - Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. - Gavlspisser er kledd utvendig med kledning. Dette er slitt og det er en del løs maling. Det er noe begynnende råte i kledning. Tiltak - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - Lufting/ventilering bør forbedres. - Det bør monteres heldekkende pipebeslag etter at lekkasje er tettet. Kostnadsestimat er kun for tetting og nytt pipebeslag. Kledning med råte må skiftes og overflater må males.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass inn/ut vinduer og trevinduer med koblet glass. Vinduer med 2-lags glass på etasjeplan er fra 1975. Vinduer med koblet glass og inn/ut vinduer er fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet. Det er ikke nødvendig med tiltak umiddelbart, men det kan regnes med at enkelte vinduer må skiftes på sikt. Når boligen renoveres, er det naturlig å skifte alle vinduene. Dette vil redusere varmetap.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør fra 2011 og malt balkongdør i tre med 2-lags glass fra 2021.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Pakning på ytterdør er slitt og karm har for liten glipe. Beslag under dør heller inn mot døren. Dette hører vann renner mot dørblad. Dette kan føre til skader. Balkongdør er kuttet i toppen så stabiliteten er redusert. Vindsperre er ikke festet i toppem. Tiltak - Tiltak: - Dersom stabiliteten av balkongdør gjør at den slår seg, må den skiftes. Pakning på ytterdør bør skiftes og dør justeres.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Det er en veranda på ca 15m². Rekkverkshøyde er på 86cm.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Rekkverk er noe ustabilt. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. - Innfesting på rekkverk bør forbedres. Dersom tetteskikt blir utett, vil dek kunne komme fukt ned i underliggende bod.Utvendige trapper,TG2
Det er trapper i betong.
Vurdering av avvik:
- Betongtrapp har mindre sprekker/skader Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - I forbindelse til adkomst til krypkjeller er det et hull. Dette er rett ved trapp til utvendig bod. Dette bør sikres for å unngå eventuelle fallskader. InnvendigOverflater,TG2
Underetasje. Gulv: Det er laminat i vindfang, gang, kjøkken og soverom, tregulv i stuen og betong på bad. Vegg: Malt puss i vindfang, bad og soverom, malt tapet i gang og kjøkken og malt panel i stuen. Tak: Malt plate i vindfang og malt puss i gang, stue, kjøkken, soverom og bad. Etasjeplan. Gulv: Det er laminat i vindfang, gang, bod, stue, kjøkken og 2 soverom. Vegg: Malt tapet. På bad er det malt puss. Tak: Malt plater i vindfang, himlingsplater i gang, stue, kjøkken 1 soverom og bad og duk på 1 soverom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er generelt behov for oppgradering av innvendige overflater. Det er en del slitasje og fuktsvelling på laminatgulv, sprekker i vegg med puss og bruksslitasje etter at boligen har vært utleid. Tiltak - Tiltak: - Det må regnes med en del oppgradering/utskifting av innvendige overflater.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av betongdekke. Avvik er målt med laser på 5 tilfeldige punkt. Avvik i stue underetasje: 22mm og på kjøkken på etasjeplan: 12mm.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Dersom det legges laminat/parkett, må leverandørens krav til toleranse ivaretas. Dersom gulv er ujevne, vil levetid på laminat/parkett forkortes.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe, vedovn og sotluke/feieluke.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Det anbefales å montere nytt røykrør i pipen. Hull i pipe må tettes.Rom Under Terreng,TG3
Gulvet har plater, belegg, tregulv og betong. Veggene har panel og betong/mur. Fuktmåling er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Fuktmåling er foretatt i bod. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 17. Dette er å regne som akseptabelt, men det er tydelige tegn på svikt i drenering.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. - Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig Tiltak - Det anbefales at alt treverk i kjeller fjernes og at kjelleren har mest mulig åpne murkonstruksjoner med god utlufting. - Alt treverk mot yttervegger under terreng bør fjernes. Dette for å redusere faren for råte, sopp og mugg. Kostnadsestimat dekker kun fjerning av treverk mot yttervegg under terreng.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under betongdekke. Det er kun funnet tilgang til krypkjeller under ca halvparten av huset.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. - Det er begrenset ventilering/luftgjennomstrømning i krypkjeller. - Det er ikke lagt dampsperre på gulv. Det er fare for at det kan komme fukt opp gjennom bakken. Dette kan kondensere, så det må ikke lagres gjenstander som ikke tåler fukt. På befaringstidspunkt var krypkjeller relativt tørr. Tiltak - Vær oppmerksom på denne risikoen, overvåk tilstanden og undersøk dette nærmere, helst med hjelp av en fagkyndig. - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Krypkjeller bør tømmes for gjenstander som kan utvikle råte, slik som treverk. Siden det er betongdekke over synlige deler av krypkjeller, er det liten fare for råte. Det anbefales å legge plast på bakken. Dette vil redusere faren for at armering i betongdekke ruster.Innvendige trapper,TG2
Det er en betongtrapp som ikke er i bruk. Det er lagt gulv over trapp på etasjeplan.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det mangler rekkverk i trapp. Tiltak - Tiltak: - Trapp bør sikres for å redusere faren for fallskader dersom noen skulle krabbe opp i trappen..Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte glatte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er en del bruksslitasje på innvendige dører. Tiltak - Tiltak: - Det må regnes med at dører må skiftes når boligen oppgraderes. Våtrom Etasjeplan > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Det er et enkelt bad med toalett, vask og dusjkabinett, Det er bestemt i ny forskrift at alle våtrom bygget før 1997 skal ha en tilstandsgrad 3 på grunn av forventet levetid er overskredet og stor fare for avvik og skader.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon. Bad er i dårlig stand og har behov for full renovering. Det er toalett, vask og dusj på vegg. Det er skiftet sluk til plastsluk. Det er bestemt i ny forskrift at alle våtrom bygget før 1997 skal ha en tilstandsgrad 3 på grunn av forventet levetid er overskredet og stor fare for avvik og skader.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er synlig fukt i overgang gulv/vegg. Tiltak - Tiltak: - Når bad oppgraderes må det sjekkes hvor fukt kommer fra. Dette må utbedres. Kjøkken Etasjeplan > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Benkeplaten er av laminat. Kjøkkenet har innredning med glatte fronter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. - Kjøkken fungerer, men det er slitasje etter utleie. Tiltak - Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Etasjeplan > Stue/kjøkkenAvtrekk,TG3
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Avtrekk fungerer ikke. Tiltak - Ventilatoren må skiftes.Kostnadsestimat : Under 20 000
Underetasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av heltre.
Vurdering av avvik:
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. - Kjøkkenet har ikke vørt i bruk på mange år. Tiltak - Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Underetasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er naturlig avtrekk fra kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. - Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering. Tiltak - Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet. - Mekanisk avtrekk bør etableres. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Ifølge kontaktperson er arbeider som er utført gjort som egeninnsats. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Det er en ca 20 liters bereder i underetasjen til kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det er ikke sluk i rommet med kjøkkenbereder. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er lagt ny knotteplast mot vei på 1980-tallet ifølge eier. På befaringstidspunkt ble det målt 68,5% relativ fuktighet ved 9,3°. Dette gir et duggpunkt på 3,9°. Dette er å regne som akseptabelt.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Siden det er fukt i kjeller, kan det konkluderes med at tiltak gjort med drenering på 1980-tallet har meget begrenset effekt. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Det må vurderes om kostnad for oppgradering av drenering er større enn det en får igjen. Det bør uansett settes en avfukter i kjeller for å redusere fuktigheten.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Sprekker må tettes slik art det ikke kommer fukt inn i betongen. Dette kan føre til frostsprengning og utterligere skader.Terrengforhold,TG3
Det er målt 21 cm fall mot grunnmur fra 3 m ut fra yttervegg. Høydeforskjell kan avvike.
Vurdering av avvik:
- Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Terreng bør justeres slik at det blir fall fra grunnmur. Dette reduserer faren for fukt i kjelleren. Dersom terreng løftes mot grunnmur, må det støpes lyskasser rundt vinduer til kjeller.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er plast og er fra 2000.. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type og er fra 1955. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det er noe endringer på planløsning i kjeller. Inntegnet trapp fra etasjeplan er blendet. Veranda på etasjeplan er bygget noe større enn det som er på godkjent tegning. Kommunen bør kontaktes for å sjekke om det er krav til byggemelding/ferdigattest.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei