Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger oppført av tømmerkonstruksjon og bindingsverk. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Utvendige flater består av malt, stående dobbelfalset trekledning. Kledningen er visuelt undersøkt på tilgjengelige og kjente utsatte steder. Det ble registrert manglende lufting i underkant av kledningen, samt enkelte fukt- og råteskader i overflatene. For øvrig fremstår kledningen i tilfredsstillende stand ut fra alder og visuell tilgjengelighet. TG 2 vurderes grunnet manglende lufting i underkant av kledningen og registrerte fukt- og råteskader i enkelte overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende lufting i underkant av kledningen begrenser uttørking bak kledningen. Fuktbelastning over tid har gitt lokale fukt- og råteskader i overflatene. Risiko: Ved videre fuktbelastning kan råteskadene utvikle seg og gi økt nedbrytning av trekledningen. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utskifting av skadde kledningsbord og økt vedlikeholdsbehov. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende lufting i underkant av kledningen og skifte skadde kledningsbord.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Loft ble undersøkt fra luke i gang i 2. etasje og fra dør på bad i 2. etasje. Ved loftsluke er det ikke etablert gangbart gulv, og kontrollen var derfor begrenset til det som var synlig fra luken. Skjulte feil og mangler kan forekomme i ikke-tilgjengelige deler av loftet. Den synlige delen av loftet ved loftsluken fremstår uten vesentlige avvik med behov for tiltak. Loft bak dør på bad ble undersøkt fra gangbart gulv. Det ble registrert rotte-/museavføring i avlukket tilstøtende badet. Det ble også registrert fuktskjolder i undertaket. Hjemmelshaver opplyser at fuktskjoldene oppstod før yttertaket ble skiftet, og det ble fremlagt skaderapport fra tidligere utett yttertak som omhandler forholdet. Hjemmelshaver opplyser at utetthetene i etterkant er utbedret. TG 2 vurderes grunnet registrert rotte-/museavføring på loft.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Rotte-/museavføring har oppstått som følge av tidligere eller pågående aktivitet fra skadedyr på loftet. Risiko: Skadedyraktivitet kan medføre videre tilgrising, lukt og mulig skade på isolasjon og bygningsdeler dersom forholdet vedvarer. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for rengjøring, sanering og tiltak for å hindre videre tilgang for skadedyr. Anbefalt tiltak: Det anbefales å fjerne avføringen, kontrollere loftet for mulige adkomstveier og tette eventuelle åpninger mot skadedyr.Vinduer,TG2
Vinduene ble visuelt undersøkt og funksjonstestet ved stikkprøver under besiktigelsen. Flere vinduer er av eldre dato og har passert forventet levetid. Vinduer med koblet glass har begrenset isolasjonsevne sammenlignet med nyere isolerglass. Det ble registrert sprekk i glass på vaskerom. Utvendig omramming fremstår med en del slitasje som følge av værpåkjenning og manglende vedlikehold. TG 2 vurderes grunnet alder og sprekk i glass på vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått som følge av alder, bruk, værpåkjenning og manglende vedlikehold over tid. Risiko: Videre aldring og værpåkjenning kan føre til økt slitasje, redusert tetthet og ytterligere svekkelser i vinduer og omramming. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Kjøper må påregne vedlikehold, lokal utbedring og eventuell utskifting av eldre eller skadde vinduer på sikt. Anbefalt tiltak: Det anbefales å skifte glass med sprekk og utføre vedlikehold på utvendig omramming. Eldre vinduer bør kontrolleres og skiftes ved behov.Dører,TG2
Dørene ble visuelt undersøkt og funksjonstestet ved stikkprøver under besiktigelsen. Dørene fremstår i hovedsak i tilfredsstillende stand, alder tatt i betraktning. Det ble registrert noe fuktpåvirkning fra utsiden av dørbladet, ved omramming, samt knust glass på dobbelfløyet ytterdør. Det ble også registrert større sprekker i speilene på hovedytterdør. TG 2 vurderes grunnet fuktpåvirkning ved ytterdør/omramming, knust glass på dobbelfløyet ytterdør og større sprekker i speilene på hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Fuktpåvirkningen har oppstått som følge av ytre værbelastning og begrenset beskyttelse/vedlikehold over tid. Knust glass og sprekker i dørspeil har oppstått som følge av mekanisk påvirkning eller materialbevegelser. Risiko: Videre fuktpåvirkning kan gi økt nedbrytning av treverk og omramming. Knust glass og sprekker kan utvikle seg videre og redusere dørens tetthet og funksjon. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for reparasjon, vedlikehold eller utskifting av berørte deler. Anbefalt tiltak: Det anbefales å skifte knust glass, utbedre sprekker i dørspeil og utføre vedlikehold på fuktpåvirkede deler av dør og omramming. InnvendigKrypkjeller,TG2
Krypkjelleren er kun besiktiget fra deler av kjelleren grunnet begrensede tilkomstmuligheter. Vurderingen er derfor begrenset til tilgjengelige områder. Den synlige delen av krypkjelleren fremstår tilstrekkelig ventilert. Det ble registrert fuktverdier i øvre sjikt av akseptable verdier. Det er ikke etablert tilfredsstillende fuktsperre mot grunn. Det bemerkes at grunnfjell går direkte inn i kjelleren, noe som kan medføre fukt- og vanninnsig fra grunnen. Øvrige deler av krypkjelleren var ikke tilgjengelige for inspeksjon, og det kan derfor foreligge skjulte feil og mangler i ikke-kontrollerte områder. Det registreres ventiler fra utsiden til øvrige deler av krypkjelleren. TG 2 vurderes grunnet begrenset tilkomst, fuktverdier i øvre sjikt, manglende fuktsperre mot grunn og risiko for fuktinnsig fra grunnfjell.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått ved manglende fuktsperre mot grunn og at grunnfjell går direkte inn i kjelleren. Begrensede tilkomstmuligheter gjør at hele krypkjelleren ikke kunne kontrolleres. Risiko: Fukt fra grunnen og eventuelt grunnvann kan gi økt fuktbelastning i krypkjelleren over tid. I ikke-kontrollerte områder kan det foreligge skjulte skader som ikke ble avdekket på befaringsdagen. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for tiltak for å redusere fuktbelastningen i krypkjelleren. Kjøper må være oppmerksom på usikkerhet knyttet til tilstand i utilgjengelige deler. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere fuktsperre mot grunn i tilgjengelige områder. Det anbefales også å undersøke utilgjengelige deler nærmere der tilkomst kan etableres. Våtrom 1. etasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Innredningen fremstår i normalt god stand. Det ble registrert noe slitasje på tilstøtende overflater, herunder skruehull, lokale ujevnheter og krøll i tapet. Forholdene vurderes som overflate- og vedlikeholdsmessige avvik. TG 2 vurderes grunnet bruksslitasje og lokale overflateavvik på tilstøtende overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått som følge av bruk og påvirkning på overflater over tid. Risiko: Videre bruk kan føre til økt slitasje og behov for overflatevedlikehold. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for lokal utbedring eller vedlikehold. Anbefalt tiltak: Det anbefales vedlikehold og vurdere utbedring av berørte områder. 1. etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet har malt vinylbelegg. Fall på gulv ble kontrollert med laser. Det ble registrert ca. 10 mm fall over en lengde på 1 meter fra dørterskel mot sluk, men videre ble det registrert ca. 5 mm motfall over neste meter. Gulvet har fall mot midten av rommet. Det er krav til tilstrekkelig fall mot sluk for de deler av gulvet som regelmessig utsettes for vann, i henhold til byggforskrift gjeldende ved oppføringstidspunktet. Gulvbelegget fremstår for øvrig med forventet bruksslitasje. TG 2 vurderes grunnet ikke tilfredsstillende fallforhold på gulv mot sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Fallforholdene har oppstått ved utførelsen av gulvet, hvor gulvet ikke er etablert med tilstrekkelig fall mot sluk. Risiko: Manglende fall og lokalt motfall kan føre til at vann blir liggende på gulvet eller ledes feil ved bruk. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt fuktbelastning på gulvbelegget og større behov for oppfølging ved bruk av rommet. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre fallforholdene slik at vann ledes til sluk. 1. etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Vinylbelegg fungerer som membran og er ifølge hjemmelshaver montert i 1986. Sluk og klemring er utført i plast. Det ble ikke observert synlig belegg under klemringen. Klemringen fremstår ikke tilstrekkelig fastskrudd, og sluket er lite tilgjengelig for inspeksjon og vedlikehold. Det ble ikke avdekket synlige skader eller svekkelser ved selve vinylbelegget, men belegget har passert forventet levetid og må påregnes skiftet. Forventet levetid for vinylbelegg er 25 år. TG 3 vurderes grunnet manglende innfestning rundt klemring, ingen synlig belegg under klemringen, lite tilgjengelig sluk og belegget har passert forventet levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått ved mangelfull innfesting av klemring og manglende synlig dokumenterbar belegg under klemringen. Beleggets alder medfører i tillegg at forventet levetid er passert. Risiko: Mangelfull innfesting og usikker innklemming av belegget mot sluk kan medføre vanninntrengning i omkringliggende konstruksjoner. Lite tilgjengelig sluk kan gjøre inspeksjon, rengjøring og vedlikehold vanskeligere. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre lekkasje og behov for utskifting av gulvbelegg/tettesjikt og utbedring av sluktilkobling. Kjøper må påregne tiltak på gulvets tettesjikt og slukløsning. Anbefalt tiltak: Det anbefales å skifte vinylbelegg/tettesjikt og utbedre slukløsningen slik at belegget klemmes tilfredsstillende under klemringen. Sluket bør samtidig gjøres bedre tilgjengelig for inspeksjon og vedlikehold.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
2. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Flis på gulv. Fall på gulv ble kontrollert med laser. Det ble registrert ca. 17 mm fall over en lengde på 2 meter fra dørterskel mot sluk. Det bemerkes at det var krav til 20 mm fall over denne lengden etter byggforskrift gjeldende ved oppføringstidspunktet. Overflatene fremstår for øvrig i normalt god stand, uten at det ble avdekket vesentlige avvik med behov for tiltak. TG 2 vurderes grunnet ikke tilfredsstillende fall på gulv mot sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Fallforholdene har oppstått ved utførelsen av gulvet, hvor gulvet ikke er etablert med tilstrekkelig fall mot sluk. Risiko: Manglende fall kan føre til at vann ikke ledes tilfredsstillende til sluk ved bruk. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt fuktbelastning på gulvoverflaten og behov for oppfølging ved bruk av rommet. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre fallforholdene slik at vann ledes tilfredsstillende til sluk. 2. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran ble renovert i 2018, ifølge hjemmelshaver. Sluk og klemring er utført i plast. Ved inspeksjon ble det observert slukmansjett under klemring. Det bemerkes at klemringen ikke var synlig tilgjengelig, og denne fremstår overdekket/støpt over. Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres nærmere uten destruktive inngrep ved demontering av fliser. Membran er en bygningsdel med naturlig slitasje over tid og forventet levetid. Forventet levetid på membran er 20 år. TG 2 vurderes grunnet ikke synlig/tilgjengelig klemring og begrenset kontrollmulighet av membranens tilslutning mot sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått ved at slukløsningen er utført slik at klemringen ikke er synlig tilgjengelig for kontroll. Klemringen fremstår overdekket/støpt over. Risiko: Begrenset kontrollmulighet av klemringen kan gjøre det vanskelig å verifisere om membranens tilslutning mot sluk er tilfredsstillende over tid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Kjøper får begrenset kontrollmulighet for en viktig del av våtrommets tettesjikt. Forholdet kan medføre behov for utbedring dersom det senere avdekkes mangler ved sluktilslutningen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon som viser utførelse av membran og sluktilslutning. Dersom dokumentasjon ikke kan fremskaffes, anbefales nærmere kontroll av slukløsningen ved behov. 2. etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Det er etablert veggmontert toalett med synlig lekkasjespalte. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller opplysninger om innbygget sisterne. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til oppbygning, lekkasjesikring og eventuell inspeksjonsmulighet for sisternen. TG 2 vurderes grunnet manglende dokumentasjon på utførelse og innbygget sisterne.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått ved at dokumentasjon på utførelse og innbygget sisterne ikke er fremlagt. Risiko: Manglende dokumentasjon kan medføre usikkerhet om sisternen er utført med tilfredsstillende lekkasjesikring og inspeksjonsmulighet. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Kjøper får begrenset dokumentasjon på en skjult vanninstallasjon, noe som gir usikkerhet ved eventuell lekkasje eller behov for vedlikehold. Anbefalt tiltak: Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utførelse av innbygget sisterne. Dersom dokumentasjon ikke kan fremskaffes, bør sisternen kontrolleres nærmere av fagperson. Kjøkken 1. etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Innredningen fremstår uten registrerte mekaniske skader eller slitasje utover forventet bruksslitasje ved befaringen. Det ble registrert normalt vanntrykk og tilfredsstillende avrenning fra vannkran. Innredningen er av eldre dato, og alder tilsier økt behov for vedlikehold og fremtidig utskifting. TG 2 vurderes grunnet alder på innredningen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått som følge av alder og bruk over tid. Risiko: Videre aldring kan føre til økt slitasje og redusert funksjon på innredning og tilhørende komponenter. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Kjøper bør påregne vedlikehold og mulig utskifting på sikt. Anbefalt tiltak: Det anbefales å følge opp innredningen med jevnlig vedlikehold og skifte komponenter ved behov. Tekniske installasjonerVentilasjon,TG2
Boligen er tilkoblet mekanisk avtrekk fra kjøkken og mekanisk avtrekk på begge bad. Det ble observert luftespalte for tilluft under dørblad til begge bad. Det mangler tilluft til øvrige deler av boligen. Dette var vanlig byggeskikk ved boligens oppføringstidspunkt, men ved renoveringsåret var det vanlig med tilluft via ventiler i vinduer eller yttervegger. TG 2 vurderes grunnet manglende tilluft til øvrige deler av boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått ved at boligen ikke er etablert med tilluftsløsninger til øvrige rom ved renovering. Risiko: Manglende tilluft kan redusere luftutskiftingen og gi økt risiko for kondens og fuktbelastning over tid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert innemiljø og behov for tiltak for å bedre ventilasjonen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft til øvrige deler av boligen. TomteforholdTerrengforhold,TG2
Terrengfallet ble vurdert visuelt, og det kan synes som om terrenget ikke har tilstrekkelig fall bort fra konstruksjonen. Det er viktig at terrenget heller ut fra ringmuren, slik at overflatevann ledes raskt bort og unødige fuktbelastninger på konstruksjonen unngås. Terreng rundt byggverk skal ha fall utover med minimum 1:50 (2cm) i en avstand på minst 3 meter fra yttervegg. TG2 vurderes grunnet mangelfullt terrengfall og risiko for økt fuktpåvirkning mot grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Terrenget har utilstrekkelig fall bort fra grunnmuren. Risiko: Overflatevann kan gi økt fuktbelastning mot grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan bidra til økt risiko for fuktproblematikk og redusert levetid på berørte bygningsdeler. Anbefalt tiltak: Terrenget bør justeres slik at det etableres tilfredsstillende fall bort fra bygningen og overflatevann ledes effektivt vekk fra grunnmuren.Det ble fremlagt godkjente plantegninger og ferdigattest for tilbygg, datert 28.05.1985, fra kommunen. Av de godkjente tegningene fremgår det at soverom i 1. etasje er tatt i bruk som stue. Videre er loft og soverom i 2. etasje omdisponert og delt opp til tre soverom og gang. Disse bruksendringene vurderes ikke som søknadspliktige tiltak overfor kommunen. Bod i 1. etasje er tatt i bruk som kontor. Dette innebærer bruksendring fra bod/tilleggsdel til rom for varig opphold, og er normalt et søknadspliktig tiltak. Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at denne bruksendringen er omsøkt og godkjent. Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja