Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Møllerstadjordet 11 ligger i et etablert og rolig boligområde på Mogreina i Ullensaker. Området består hovedsakelig av småhusbebyggelse med begrenset gjennomgangstrafikk. Det er korte avstander med bil til servicetilbud i nærliggende tettsteder som Kløfta og Jessheim. Beliggenheten har grei tilknytning til E6 og regionale knutepunkter. Området byr på landlige omgivelser, men har ikke umiddelbar nærhet til butikker eller kollektivtransport.

Adkomstvei
Adkomst til boligen via kommunal vei.

Tilknytning vann
Offentlig vannledning med private stikkledninger.

Tilknytning avløp
Offentlig avløp med private stikkledninger.

Regulering
Eiendommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse.

Om tomten
Eiendommen har en relativt flat tomt.

Tinglyste/andre forhold
Tinglyste forhold er ikke blitt gjennomgått av takstmann ved utarbeidelsen av denne rapporten. Det er ikke opplyst om noe spesielle forhold utover det som fremkommer i denne rapporten. Rapporten omfatter ikke beskrivelse av hele borettslaget, felles areal og felles vedlikehold etc. Kun innvendig i den aktuelle seksjon som blir beskrevet på tilstand.

Opplpysninger gitt av eier
Eier opplyser at det er gjort jevnlig vedlikehold i boligen fra byggeår til i dag. Det har vært en forsikringssak vedrørende et sprekt som resulterte i at bad og gulv i 1. etasje måtte oppgraderes. For ytterligere informasjon om dette anbefales det å lese selgers egenerklæring.

Oppvarming av boligen
Boligen varmes opp med peis i 1. etasje. Det er varmekabler i hele 1. etasje og på våtrom i 2. etasje. Soverom og stue er det elektriske panelovner.

Byggemåte
Bygningen er etablert med støpt plat av betong. Veggkonstruksjon med bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående trekledning. Taket er et saltak tekket med takstein. Etasjeskiller av tre. Vinduer med 2-lags glass.

Enebolig
Utvendig

Veggkonstruksjon,TG2

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det registreres stedis værslitasje på maling. Spesielt på bæresøyler.

Tiltak

- Tiltak:

- Konsekvens av avviket: Mangelfull overflatebehandling kan medføre økt fuktbelastning på bæresøylene, noe som kan gi oppsprekking, råteutvikling eller korrosjon (ved stålsøyler). Dette kan svekke konstruksjonens levetid og kreve mer omfattende reparasjoner senere. Tiltak som bør iverksettes: Det bør utføres vedlikehold av overflatebehandlingen ved å skrape, grunne og male på nytt for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot fukt og værpåkjenning. Tiltaket bør gjennomføres snarlig for å hindre videre nedbrytning.

Vinduer,TG2

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vinduene har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer.

Tiltak

- Tiltak:

- Elder vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).

Dører,TG2

Bygningen har malt hovedytterdør og malte balkongdører i tre med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Generelt vil eldre vinduer miste isolasjonsevne og det kan oppleves trekk.

Tiltak

- Tiltak:

- Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging).
Våtrom
1. Etasje > Vaskerom

Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har våtromstapet/belegg. Taket har panel.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Våtromstapeten har nådd halvparten av sin levetid.

Tiltak

- Tiltak:

- Konsekvens av avviket: Ingen umiddelbar risiko for skade, men redusert restlevetid betyr at fremtidig vedlikehold eller utskifting må påregnes innen normal levetid. Tiltak som bør iverksettes: Ingen tiltak er nødvendig nå, men det bør planlegges for utskifting når levetiden nærmer seg slutten.
1. Etasje > Vaskerom

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

1. Etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse.

Vurdering av avvik:

Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har fliser. Taket har himlingsplater.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Tettesjiktet som befinner seg på vegger har nådd halvparten av sin forventede levetid.

Tiltak

- Tiltak:

- Konsekvens av avviket: Ingen umiddelbar risiko for skade. Tettesjiktet fungerer som normalt, men fremtidig vedlikehold eller utskifting må påregnes når levetiden nærmer seg slutten. Tiltak som bør iverksettes: Ingen tiltak nødvendig nå. Det bør planlegges for utskifting ved oppgradering av våtrom eller når levetiden er oppbrukt.
2. Etasje > Bad

Overflater Gulv,TG2

Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 20mm.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Konsekvens av avviket: Redusert høydeforskjell kan medføre økt risiko for vanninntrenging til tilstøtende rom ved lekkasje eller ved store vannmengder på gulvet. Dette kan gi fuktskader i konstruksjoner utenfor våtrommet. Tiltak som bør iverksettes: Ingen umiddelbare tiltak er påkrevd dersom øvrige fuktsikringsløsninger er intakte, men forholdet bør vurderes ved fremtidig oppgradering av våtrommet. Tiltaket innebærer å etablere tilstrekkelig høydeforskjell mellom sluk og terskel i henhold til gjeldende krav.
2. Etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Konsekvens av avviket: Redusert restlevetid øker risikoen for fremtidig svikt i tettesjikt og sluk, noe som kan medføre lekkasjer og fuktskader i konstruksjoner dersom membranen eller sluket mister sin funksjon. Tiltak som bør iverksettes: Ingen umiddelbare tiltak er nødvendig nå, men det bør planlegges for utskifting ved oppgradering av våtrommet eller når levetiden er oppbrukt.
2. Etasje > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2

Rommet har innredning med 2 nedfelte servanter, veggmontert toalett, badekar og dusjvegger/hjørne.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tiltak

- Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres.

- Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer.

Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert at det mangler tettemuffe på varerør i kjøkkenbenk. Dette kan medføre at vann fra eventuelle lekkasjer når ut i kjøkkenbenk før det når vannfordelerskap.

Tiltak

- Tiltak:

- På bakgrunn av dette anbefales det å etablere tettemuffer på disse rørene.

Ventilasjon,TG2

Boligen har balansert ventilasjon. Eier opplyser om at det er utført jevnlig filterskifte.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er ukjent om det er utført service på det balanserte ventilasjonsanlegget de siste 5 årene. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.–3. år for å sikre god funksjon, energieffektivitet og inneklima. Manglende vedlikehold kan medføre redusert ytelse og økt slitasje på komponenter.

Tiltak

- Tiltak:

- For å sikre optimal funksjon, energieffektivitet og godt inneklima, anbefales det at anlegget gjennomgår service og kontroll av komponenter. Dette inkluderer blant annet rengjøring av aggregat, kontroll av filter, vifter og innstillinger. Regelmessig vedlikehold er viktig for å opprettholde anleggets levetid og ytelse.

Varmtvannstank,TG2

Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tiltak

- Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

Enebolig

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Det er ikke registrert endringer i planløsning ut fra byggetegningene. Det bemerkes likevel at rom som var godkjent for varig opphold da boligen ble bygget, ikke nødvendigvis tilfredsstiller forskriftskrav på befaringstidspunktet (for eksempel krav til utsyn, lysforhold og ventilasjon).

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei

Enebolig
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er jevnlig vedlikeholdt.