Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Det er registrert enkelte fuktskjolder på undertaket, hvor flere fremstod som tørre på befaringsdagen. Ved fuktmåling over pipen ble det registrert forhøyede fuktverdier, samt i undertak av gips (se bilder for lokasjon). Det ble også registrert skade i gipsplaten i området hvor fuktigheten ble målt. I nærheten av området med registrert fuktighet ved pipen ble det også observert noe mugg- og soppvekst. Eier opplyser at registrert fukt rundt pipen er videreformidlet til styret i sameiet, og at forholdet skal bli fulgt opp og utbedret av sameiet. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktskjoldene og de forhøyede fuktverdiene, samt utbedre eventuelle lekkasjer eller skader i undertaket og gipsplaten. Det kan også være aktuelt å montere ventil/ventiler i yttervegg for å forbedre ventilasjonen. Manglende utbedring kan føre til videre fuktskader, økt risiko for mugg- og soppvekst, samt forringelse av konstruksjonen over tid.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at det mangler propper over festehullene på innsiden av vinduene. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på vinduene. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør monteres propper over festehullene på innsiden av vinduene for å oppnå et estetisk tilfredsstillende resultat. Manglende propper medfører ingen funksjonell risiko, men gir et mindre pent utseende. Vinduene har passert halvparten av forventet levetid, og det må påregnes behov for ytterligere justering eller vedlikehold fremover. Manglende tiltak kan føre til økt slitasje og behov for utskifting tidligere enn normalt.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør, malt balkongdør og malt boddør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Det er avvik: - Ytterdøren og boddøren tar i karm ved åpning og lukking, noe som gjør dem vanskeligere å åpne eller lukke. Det er registrert overflateskader på karmen til balkongdøren. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på dørene. Normal levetid for tredører og aluminiumsdører er 20–40 år. Tiltak - Tiltak: - Ytterdøren og boddøren bør justeres slik at de åpnes og lukkes uten motstand, for å unngå ytterligere slitasje og mulig skade på karm og beslag. Overflateskader på karmen til balkongdøren bør utbedres for å forhindre fuktinntrengning og råteskader. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, bør det påregnes økt behov for vedlikehold og eventuelt utskifting av dørene på sikt.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Altan på 6 m² med utgang fra kjøkken. Terrassebord og bjelker er i trykkimpregnert tre. Stående rekkverk med høyde på 1 meter.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Underliggende membran er ikke videre vurdert en alder da den er tildekket. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på underliggende membran. Normal tid før utskifting av underliggende membran er 15 - 35 år. Tiltak - Andre tiltak: - Tekkingen begynner å bli eldre, og det er derfor viktig å følge med på utviklingen. Det anbefales jevnlig kontroll for å avdekke eventuelle tegn til slitasje eller lekkasjer. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må taktekking skiftes. Det er imidlertid vanskelig å si nøyaktig når utskifting blir nødvendig, da dette avhenger av blant annet værpåvirkning og vedlikehold. Når altanen blir eldre, øker risikoen for lekkasjer. Hvis vann trenger inn, kan det føre til fuktskader i konstruksjonen under altanen, noe som kan bli kostbart å utbedre.Andre utvendige forhold,TG2
Det presiseres at hovedkonstruksjoner og utvendige forhold som berører bygningen er sameiets ansvar, og derfor ikke er tilstandsvurdert i denne rapporten. Slike forhold kan likevel være kommentert der dette anses relevant for den aktuelle leiligheten. Bygningen inngår i et sameie bestående av flere firemannsboliger. Utvendige konstruksjoner som yttertak, fasader, grunnmur, drenering og felles utearealer anses som sameiets felles ansvar. Eventuelle påviste avvik ved disse forholdene gjelder derfor felleskonstruksjoner og må håndteres av sameiet. Seksjonseier har ikke individuelt vedlikeholdsansvar for disse bygningsdelene. Bygningen har saltak/pulttak med utvendig tekking av dobbelkrummet betongtakstein. Takrenner og nedløpsrør er utført i stål. Det er montert taktrinn for feier. Yttervegger over ringmur er oppført i bindingsverk, isolert i henhold til byggeårets krav, og utvendig kledd med liggende trekledning. Det er registrert luftespalte bak den utvendige kledningen. Tomten rundt bygningsmassen fremstår i hovedsak som flat. Eier informerer om at det årlig blir skiftet mellom 5-17 takstein etter vinteren og frost. Han informerer videre om at gavlautstikk på dette bygget har sige litt. Dette er noe utbygger har vært å ordnet på 2-3 ganger tidligere. Han informerer også om at bygget beveger seg litt når det kommer teler i grunn. Dette er noe som han sier gjør seg synlig på bevegelse i fugemassen mellom vegg og pipe og mellom benkeplate og vegg.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. - Eier informerer om at dette er under utarbeidelse og vil bli fremlagt under styremøte i mai. Opplysningene nedenfor er gitt av eier og er ikke nærmere kontrollert eller verifisert av takstmann. Eier opplyser at enkelte utvendige forhold som berører bygningen ligger under sameiets ansvar. Det opplyses at det etter vinterperioder med frost normalt skiftes mellom ca. 5–17 takstein årlig. Videre opplyser eier at gavlautstikket på bygget har hatt noe sig. Ifølge eier har utbygger tidligere vært og foretatt utbedringer av forholdet ved 2–3 anledninger. Eier opplyser også at bygningen beveger seg noe i perioder med tele i grunnen. Dette skal blant annet ha gitt utslag i bevegelser i fugemasse mellom vegg og pipe, samt mellom benkeplate og vegg. Forholdene er ikke nærmere vurdert som en del av denne rapporten. Tiltak - Andre tiltak: - For å lukke avviket ihht NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt. Konsekvensen av manglende rapport og vedlikeholdsplan er økt risiko for uforutsette skader og kostnader, samt redusert kontroll over byggets tilstand og nødvendig vedlikehold. Manglende dokumentasjon og plan for vedlikehold medfører usikkerhet rundt byggets tilstand, og kan føre til økt risiko for skader på felleskonstruksjoner, som for eksempel yttertak, gavl, og grunnmur, samt økte utgifter for sameiet på sikt. Opplysninger gitt av eier er ikke kontrollert eller verifisert, og det anbefales at sameiet følger opp forholdene som er nevnt, spesielt gjentakende utskifting av takstein, sig i gavl og bevegelser i konstruksjonen ved tele. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater. Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med overflatens alder. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik da det ikke er flyttet på innbo og løsøre.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Det er registrert en del overflatehakk og riper i parkettgulvet, samt knirk i gangen. På soverommet er det observert noen svarte striper i taket, etter at det har vært plassert gjenstander eller utstyr oppå garderobeskapene. Det er også enkelte små merker i veggene, samt fugemasse som har sluppet mellom vegg og pipe. I tillegg går gulvlisten ikke helt ned til gulvet rundt pipen. Det er også registrert taklist som gliper noe, samt taklister som ikke ligger helt oppunder taket. Tiltak - Andre tiltak: - Forholdene vurderes i hovedsak å være av kosmetisk og estetisk karakter, og har begrenset betydning for bygningsdelenes funksjon. Avvikene kan likevel påvirke det visuelle inntrykket av overflater og detaljer i boligen. Eventuelle tiltak vil primært være av estetisk karakter og kan utføres ved behov eller ønske om forbedret overflatefinish. Dette kan eksempelvis omfatte overflatebehandling av vegger og himling, justering eller etterfesting av listverk, fornyelse av fugemasse samt eventuelle lokale utbedringer av gulvoverflater. Knirk i gulv er ikke noe man må utbedre, men kjøper må selv vurdere om dette ønskes utbedret.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. - Det er registrert enkelte små hakk skader på dørene. Tiltak - Andre tiltak: - Slitasje på dørkarmer og øvrige dører vurderes som kosmetisk, og tiltak overlates til kjøpers egen vurdering. Konsekvensen av å ikke utbedre er kun estetisk, og det medfører ingen funksjonell risiko. Våtrom 2. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noe høydeforskjell på flisleggingen mellom veggene. Det er også registrert noe oppsprukket og ujevn fuge mellom fliser og tak. Det er observert en skadet flis ned mot gulvet ved toalettet. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å utbedre oppsprukket og ujevn fuge mellom fliser og tak for å hindre fuktinntrengning og videre forringelse av overflatene. Skadet flis ved gulvet vurderes som et estetisk avvik og trenger ikke å skiftes, men utskifting kan vurderes ved fremtidig rehabilitering. Høydeforskjell på flisleggingen anses som et estetisk avvik uten funksjonell betydning, men bør utbedres ved eventuell fremtidig rehabilitering for å oppnå et jevnere resultat. 2. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 40 mm. For våtrom oppført etter TEK97 var det ikke krav om minimum 25 mm høydeforskjell fra topp slukrist til synlig topp membran ved dør/terskel. Lav høydeforskjell vurderes derfor ikke som et regelbrudd, men kan ha betydning for vannskadesikkerheten. Det stilles imidlertid krav om tilstrekkelig fall mot sluk i de gulvflater som regelmessig utsettes for vann. Gulvet har tilfredsstillende fall mot sluk. Det ble imidlertid ikke konstatert membran eller oppbrett ved dørterskel. Av sikkerhetsmessige hensyn anbefales det derfor å etablere en silikonfuge på innsiden av dørlister og dørterskel, som et forebyggende tiltak dersom det skulle oppstå en større lekkasje på badet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Under baderomsinnredningen mangler det noe flis mot membranen, og flisen som er lagt inntil membranen er grovkappet. Det er lagt ny silikon i dusjsonen mot den ene veggen, men denne er utført noe grovt. Tiltak - Tiltak: - Det bør flislegges korrekt mot membran under baderomsinnredningen, eventuelt bygges en kasse rundt røropplegget for et bedre estetisk uttrykk, selv om dette har liten eller ingen teknisk betydning. Silikonfugen i dusjsonen bør utføres på nytt for å oppnå bedre tetting og et mer estetisk resultat, slik at risikoen for vanninntrengning og følgeskader reduseres. 2. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og banemembran med ukjent utførelse
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er ikke registrert synlig membran nedi sluket, men det er påvist banemembran under baderomsinnredningen. Under baderomsinnredningen kommer det flere rør opp gjennom en "membransluse". Det er imidlertid ingen tetting mellom rørene og "membranslusen" i toppen, slik at eventuelt lekkasjevann fra baderomsinnredningen kan ledes ned på innsiden av membranen. Normal tid før utskifting av avløpsledninger (sluk) er 25-75 år. Normal tid før utskifting av underliggende banemembran på gulv er 30 år. Normal tid før utskifting av membran på lettvegg er 15 år. Tiltak - Usikker løsning rundt klemring gir økt risiko for at vann kan trenge ned mellom membranen og sluket. Dette kan føre til lekkasje og fuktskader i underliggende konstruksjoner over tid. - Andre tiltak: - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Feil montering av sluk og klemring øker risikoen for vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader i underliggende konstruksjoner. - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Det bør utføres fagmessig tetting mellom membran og rør under baderomsinnredningen for å hindre at lekkasjevann ledes ned på innsiden av membranen. Eldre membraner kan miste sin vanntettende funksjon og føre til vannlekkasjer. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er det økt risiko for at membranen ikke gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrenging. 2. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Manglende tilluftsventilering kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader og soppdannelse. 2. Etasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har malte plater. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert skadet gips på veggen bak vaskemaskinen, ved en gammel rørgjennomføring for vann til vaskemaskin. Vannet ble lagt om i 2015, etter at det tidligere var problemer med stillestående vann i røret til vaskemaskinen som lå i ytterveggen. Tiltak - Tiltak: - Skadet gips på veggen bak vaskemaskinen bør utbedres for å hindre videre forringelse av materialet og redusere risikoen for fuktskader eller muggutvikling. 2. Etasje > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg. Rommet har ingen varmekilde. Fall mot sluk er målt til 2. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 35.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - Til tross for avviket i fall til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan medføre at mindre mengder vann kan bli liggende i enkelte områder av gulvet etter bruk, uten at det har funksjonell eller fuktsikkerhetsmessig betydning slik vaskerommet er utformet i dag. 2. Etasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Normal tid før utskifting av vinyl på gulv av påstøp er 15-25 år. Normal tid før utskifting av avløpsledninger (sluk) er 25-75 år. Tiltak - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon og kan resultere i vannlekkasjer. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er det økt fare for at membranen ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrenging. 2. Etasje > VaskeromVentilasjon,TG3
Det er ingen ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har ingen ventilasjon - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Eier opplyser at det skal være lagt opp strøm i yttervegg for eventuell installasjon av elektrisk vifte. Tiltak - Andre tiltak: - Elektrisk vifte eller mekanisk avtrekk må monteres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Dårlig ventilasjon på våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Det bør også etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å montere en luftespalte eller ventil ved døren. Manglende tilluftsventilering kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader og soppdannelse.Kostnadsestimat : Under 20 000
Kjøkken 2. Etasje > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp (2021) og stekeovn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noe gliper i skjøt av benkeplate, samt noe oppsprukket silikon mellom vegg og benkeplate. Tiltak - Tiltak: - Det bør utbedres gliper i skjøten på benkeplaten og skiftes ut oppsprukket silikon mellom vegg og benkeplate. Dette for å hindre fuktinntrenging som kan føre til skader på benkeplate og tilstøtende konstruksjoner. 2. Etasje > Stue/kjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk til loftet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avtrekket fra kjøkkenventilatoren går kun opp på loftet og avsluttes der, i stedet for å føres helt ut av bygningen. Dette kan medføre redusert funksjon og risiko for fuktproblemer på loftet. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å føre avtrekket fra kjøkkenventilatoren helt ut av bygningen, enten gjennom tak eller yttervegg, for å unngå opphopning av fukt og redusert ventilasjonsfunksjon på loftet. Dagens løsning medfører risiko for fuktskader og dårlig inneklima på loftet. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap. Vannrørene er kun inspisert innvendig i boligen, og kun det som er synlig er vurdert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. - Normal tid før utskifting av vannledning av PE/PEX er 25-75. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak på nåværende tidspunkt, da anlegget fungerer som normalt. Likevel anbefales jevnlig tilsyn og vurdering av anleggets tilstand, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid på vannledningene er passert. Uten slik oppfølging kan det oppstå plutselige lekkasjer eller brudd som følge av materialtretthet og alder. Dette kan medføre fuktskader, skade på bygningsdeler og kostbare reparasjoner dersom svikten inntreffer uforutsett. Rørkursene på rør-i-rør systemet bør merkes for å sikre enkel identifisering og vedlikehold. Manglende merking kan føre til unødvendig tidsbruk ved reparasjoner, økt risiko for feil håndtering og forsinkelser ved eventuelle lekkasjer eller skader.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast. Avløpsrørene er kun inspisert innvendig i boligen, og kun det som er synlig er vurdert.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - På loftet er avløpsluftingen avsluttet med et blindlokk, noe som ikke er en tilfredsstillende løsning for lufting av avløpsanlegget. Under befaringen ble det registrert lyder i toalettet hver gang beboerne i etasjen under benyttet sitt toalett. Normal tid før utskifting av avløpsrør av plast er 25-75år. Tiltak - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Andre tiltak: - Det anbefales å føre avløpsluftingen opp til luftehatten i taket for å sikre tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, da anlegget fungerer i dag, men jevnlig kontroll bør gjennomføres siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige avløpsledningene. Konsekvensen av mangelfull lufting og økt alder på rørene er økt risiko for lekkasjer, rørbrudd og materialsvikt, noe som kan føre til skjulte vannskader, fuktproblemer og betydelige reparasjonskostnader dersom skader ikke oppdages i tide.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - I henhold til gjeldende forskrift ved installasjon (NEK 400:2010, fra 1. juli 2010) skal varmtvannsberedere med effekt over 1,5 kW være fast tilkoblet strømforsyning. Den aktuelle berederen er tilkoblet via stikkontakt. Dette var tidligere vanlig praksis, men er ikke i samsvar med forskriften som gjaldt da berederen ble montert. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres fast tilkobling av varmtvannstanken i henhold til gjeldende forskrift. Tilkobling via stikkontakt øker risikoen for varmegang og i verste fall brann, samt at anlegget ikke oppfyller dagens sikkerhetskrav.Det foreligger godkjente byggetegninger. Tegningene samsvarer imidlertid ikke fullt ut med dagens bruk og utførelse. På godkjente tegninger er det vist 2stk soverom. I dag er det ene soverommet fjernet, slik at stuen er utvidet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei