Veggkonstruksjon,TG3
Utvendig kledning sør/vest er mest utsatt for ulike værforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. - Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen. - Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. - Utvendig kledning med varierende alder, påregnelig med slitasje og noe nedbrytning og tørke sprekker på de mest utsatte steder. Det er nedbrytning/råteskader i bunn av utvendig treverk og kledning/bygningsplater ved inngangsparti. Det mangler stedvis musebånd ved inngangsparti, deler av kledning yttervegg mot kjøkken er med heldekkende spikerslag (lekte på tvers) bak kledning som kan hindre tilstrekkelig utluftning. Ingen synlig flue netting i luftespalter ved rafte kasser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - Musesperre må etableres. - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Uten god lufting får ikke fukt tørke ut verken fra innsiden (diffusjon) eller utsiden (regnvann som blåser inn). Langvarig fuktbelastning kan fører til fuktskader med nedbrytning av materialer som f.eks. sopp eller råte i trevirke. Det er stedvis ikke påvist montert musebånd i nedkant av yttervegg. Forholdet anses som et avvik fra god byggeskikk og kan medføre økt risiko for at gnagere kan ta seg inn i konstruksjonen, med påfølgende fare for skader på isolasjon og bygningsdeler. Lokale tiltak må påregnes for å skifte ut råteskader i bygningsplater, musebånd anbefales kontrollert. Kostnad for utvendig vedlikeholdsameiet/borettslagetKostnadsestimat : Under 20 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Befaring er utført fra bakkenivå pga. sikkerhet for undertegnede Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. - Det er avvik: - Det er etablert luke men uten stige eller direkte adkomst til loftet. Luke er tildekket med isolasjon på loft samt lavhøyde av takkonstruksjonen anses loftet som en lukket konstruksjon, kontrollen er dermed begrenset. Loftsluke er ikke isolert og det er ikke montert pakning på loftsluke, dette øker varmetapet og faren for kondensering på loftet. Tiltak - Tiltak: - Bedre adkomst for inspeksjon av loft/takkonstruksjon må vurderes etablert. Innvendig sutak på loft anbefales inspisert med jevne mellomrom for å oppdage eventuelle utettheter i taktekkingen.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong/takterrasse i betong
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Det er påvist andre avvik: - Balkong/takterrasse i betong er tildekket med en terrasse i impregnerte terrassebord, underlag er trolig tekket med papp. Ukjent alder på tekking, papp er ømtålig med tanke på bevegelser i konstruksjonene og tørker ut over tid. Pga terrassebord over tekkingen er ikke selve tekkingen inspisert. Det er ikke registrert inspeksjonsluke i terrasse til rens/vedlikehold av avløp, terrasse platting er tilsynelatende delt opp i 2 lemmer som må løftes ved vedlikehold Noe slitasje merker i glass kant til rekkverket. Klarering mellom skråtak og rekkverket lavere en 1 meter. Tiltak - Andre tiltak: - Balkong må holdes ren for løv etc for å hindre at avløp går tett og det samler seg vann oppå denne. Normal tid før Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er 15 - 25 år. Normal tid før omlegging av asfalttakbelegg er 15 - 35 år. InnvendigOverflater,TG2
Innvendige gulv er i hovedsak belagt med laminat, fliser i entre/gang og på bad. Malte tapetserte overflater på vegg, malt himling.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Vegg flater bak garderobeskap er ikke malt/behandlet. Enkelte gliper i laminat ved terskel, dørblad mellom stue og gang mangler. Tiltak - Andre tiltak: - Påpekte forhold er av estetisk art, uten vesentlige konsekvenser forhold kan vurderes oppgradert/utbedret.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Bom (luftlommer) i flis på gulvet i entre/gang mot ytterdør. Laminatgulv er montert i senere tid. Mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i betong gulv og gulv som er pålagt flytegulv/tilfarergulv. Noe knirk i gulv kan forekomme som følge av dette. Målt høydeforskjell på ca. 0,8 -10 mm i stue. Tiltak - Tiltak: - Normal tilsyn, bom i flis entre/gang kan vurderes oppgradert.Innvendige dører,TG2
Innerdører i hovedsak skiftet i senere tid, generelt normale bruks-alderingsslitasje i overflater.
Vurdering av avvik:
- Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. - Det er avvik: - Enkelte mindre hakk i overflate innerdør ved vaskerom. Det mangler dørblad mellom gang og stue. Det er ikke luftespalter på alle innvendige dører, noe over/undertrykk vil kunne oppleves. Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år. Tiltak - Tiltak: - Påregnelig normalt med noe justering over tid. Våtrom Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser, samt taket er malt. Bad sannsynligvis fra byggeår oppgradert i overflater i senere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fuger. - Mindre riss/glipper i silikonfuge i overgang badekar og vegg ved dusj. Fliser på gulv og vegg har vært malt over i senere tid, tilstand av overflater flis og fuger er begrenset synlig. Område bak badekar er ikke besiktet. Det mangler finpuss av toalett kasse i bunn, drenshull mangler. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. - Andre tiltak: - Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Silikonfuger i område dusj anbefales oppgradert/skiftet ut. Det kan anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Det er målt ca.12 mm. høydeforskjell på gulv fra dørterskel til topp sluk rist. terskel på ca. 30 mm
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er avvik: - Flislagt gulv er malt over i senere tid, skruehull etter tidligere stående toalett, indikerer at membran har vært punktert pga skruehull. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt. Tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder. Det kan anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann. Flislagt gulv under badekar er ikke behandlet/malt. Det registreres "bom" i gulvflis , luftlommer under flis som kan indikere mangelfull heft mot underlag. Tiltak - Tiltak: - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er ikke direkte synlig ført under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Ukjent alder, fliser på gulvet og vegg er sannsynlig montert i senere tid. Membran er ikke direkte synlig ført under klemring i sluk. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet / overflater er restlevetiden på rommet usikker. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Sluk under badekar er begrenset besiktet, grunnet tilkomst. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Nyere innredning servant, veghengt toalett dusj dør og dusjbatteriormale bruks-alderingsslitasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Det er etablert et inspeksjonshull men det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuelle lekkasjer fra innebygget sisterne til klosettet, og det er ikke forevist noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Tiltak - Andre tiltak: - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på en godkjent løsning. Konsekvens: ved en evt. lekkasje kan det forekomme skade i lukket konstruksjon uten at en evt. fuktskade direkte blir synliggjort. Etasje > VaskeromGenerell,TG3
Rommet (membran) er bygget etter forskriftskrav før 1997 og gis dermed automatisk tilstandsgrad 3 basert på alder og forventet levetid. Vaskerom antatt fra byggeåret. Flis på gulv med sokkel tapetsert vegg. Mekanisk avtrekk. Utstyr: utslagsvask, bereder, stoppekran, vannmåler, og uttak for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Merknader. Fliser er trolig montert oppe på opprinnelig vinylbelegg i senere tid. Det er etablert fall mot sluk men den anses ikke som tilstrekkelig. Tg.3 nedsenket gulv ved plassering av bereder, lav terskel i dør ved kott og dør mot gang under 25 mm, kan føre til at evt. lekkasje vann ikke ledes direkte til sluk men spredes ut mot tilstøtende rom. Vannmerke i bunn stender, ingen oppbrett av membran mot skillevegg. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det finnes ingen dokumentasjon for utførelse av badet. Bom i flis lagt gulv. Lite kapasitet på avtrekk da den hindre avtrekk i himling pga skap og i vegg pga bereder. Det er ikke etablert luftespalter i dører til bad. Sanitær innredning av eldre dato. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjonerKostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjøkken Etasje > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Bygningens kjøkkeninnredning med profilerte fronter i kirsebær og heltre benkeplate.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Bygningens kjøkkeninnredning ukjent alder genrelt i normal stand, påregnelig med noe slitasje i hengsler, dører og de mest utsatte steder. Noe slitt bunnplate under vask. Noe lite vanntrykk fra krana, det tar lang tid før det kommer varmt vann. Det er ikke montert vannstopper i underskap under vask. Det er ikke registrert komfyrvakt. Tiltak - Tiltak: - Avløpsrør under kjøkkenvask bør etterstrammes med jevne mellomrom, dette fordi disse over tid glir fra hverandre ved bruk av varmt og kaldt vann, og kan forårsake fuktskade i skap og eventuelt underliggende etasje/nærliggende gulv. Påregnelig normalt med noe justering av enkelte dører/skuffer. Økt risiko for skjulte vannskader Det kan vurderes å montere en vannstopper under vask, for å begrense fuktskader ved en evt. vannlekkasje. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør i kobber plassert i hovedsak i kott vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Vannrør med varierende alder, vannrør fra byggeåret har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Ingen direkte synlige merknader, blandeventil bereder er ikke koblet direkte til avløp, det er ikke montert waterguard. Noe lite trykk på vann fra blandebatteriet på kjøkken Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 år. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - Vannrør er i hovedsak skjulte og ikke mulig å kontrollere. Vannledninger bør skiftes i forbindelse med fremtidig oppgradering av våtrom/kjøkken. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 årAvløpsrør,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Synlige avløpsrør er av plast, ingen direkte synlige merknader. Ingen direkte synlige merknader, normal tilsyn. Staking kan gjennomføres via avløp til installasjoner og sluk. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Utvendige stikkledninger er ikke vurdert. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Normal vedlikehold, spyling / staking av avløp og vannlås til servanter anbefales med jevne mellomrom. Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør. Sluker som ikke har jevnlig tilførsel av vann må etterfylles for og ikke tørke ut i vannlås.Ventilasjon,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Lite kapasitet på avtrekk da den hindre avtrekk i himling pga skap og i vegg pga bereder. Ventilasjonsanlegget er av en slik alder og konstruksjon at det bør totalvurderes og eventuelt oppgraderes for å få bedre inneluft og større sirkulasjon på inneluften. Det er ikke etablert til luftespalter i dører. Motor som drifter ventilasjon har en forventet levetid på ca. 25 år. Med bakgrunn i alder er det økende risiko for feil som krever utbedring/utskifting. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Det anbefales å utbedre påpekte forhold iht. avtrekk på vaskerom. Det er ikke luftespalter på alle innvendige dører, noe over/undertrykk vil kunne oppleves. Det er like viktig å beregne til luft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften, mangelfull avtrekk kan fører til økt innvendige luftfuktighet og dermed økt kondensfare.Varmesentral,TG2
Varmepumpe og elektrisk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Forventet levetid på en varmepumpe er ca 12 - 15 år. Med bakgrunn i alder vil det være risiko for feil på anlegget, eller at anlegget ikke fungerer optimalt, og som krever utbedring/utskifting. Forventet levetid på en varmepumpe er ca 12 - 15 år. Med bakgrunn i alder vil det være risiko for feil på anlegget, eller at anlegget ikke fungerer optimalt, og som krever utbedring/utskifting. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - For lengst mulig levetid er det viktig med jevnlig service og vedlikehold. Med service vil man kunne avdekke eventuelle problemer tidlig og gjøre nødvendige utbedringer før de eskalerer.Varmtvannstank,TG2
Boligen har installert en 198 liters varmtvannstank
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Berederen har passert 20 år og har usikker restlevetid. Lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk. Det er fare for at hvis en lekkasje oppstår at evt. overvann spres ut mot tilstøtende rom. I 2010 kom et lovpålagt krav om at varmtvannsberedere på 2000 watt eller mer skal montres med fast kobling med bryter når du bygger nytt, eller rehabiliterer det elektriske anlegget. Skjøteledning ved tilkobling. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - En utskifting av bereder som følge av oppnådd alder/( over 20 år) er påregnelig. Bereder må holdes under tilsyn som følge av påvist tilstand og oppnådd alder. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år. Adkomst til bereder bør etableres for inspeksjon. Lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk.Rombetegnelse er iht dagens bruk som viser til 2 soverom, byggetegninger viser til at minste soverom er tegnet inn som bod, ukjent om bruksendring foreligger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei