Taktekking,TG2
Taket er tekket med takstein av betong. Tekkingen er besiktet fra bakkeplan og ved lett bruk av drone uten å påvise vesentlige feil som manglende tekking eller større skader. Det foreligger ingen dokumentasjon av tekking og det er således ikke utført noen nærmere vurdering om taket har tilstrekkelig helning etc. Undertak antas generelt å vare like lenge som primærtekking, uten nærmere undersøkelser. Undertak og lekter er ikke funnet sikkerhetsmessig forsvarlig og kontrollere på befaring. Normal levetid for takstein i betong er ca. 30 - 60 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp av plast. Beslag av metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Takvinkel stedvis målt til 30 grader på tegning (over 27 grader). Tiltak - Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. - Manglende snøfangere kan føre til personskader, skader på husdyr, eiendom (som biler og hagemøbler) og bygningselementer som takrenner og takmaterialer.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak i trekonstruksjon med ark/vinkel. Oppholdsrom på deler av loftet. Uinnredet kaldtloft stedvis.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Tilfredsstillende lufting iht. anbefaling kan ikke påvises fullstendig, spesielt over bad ser luftingen til å være noe begrenset. Det er en del misfargning av undertak i dette området, men fuktsøk gir ikke økt utslag på befaring. Det er observert noe misfargning og fuktskjolder i undertak, det er foretatt enkelte fuktsøk uten å påvise forhøyet fuktighet på befaring. Tiltak - Lokal utbedring bør utføres. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Som følge av registrerte anmerkninger og bygningsdelens alder må det gjøres nærmere undersøkelser over tid før man utelukker behov for vedlikehold og utbedring. Spesielt fuktmerker som er mindre tilgjengelig bør holdes under oppsyn for å se etter evt. utvikling. Svak ventilering på kaldtloft kan føre til opphopning av fukt, som igjen gir risiko for kondens, skadeinsekter, råte og redusert levetid på takkonstruksjonen.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass med varierende alder. Flere vinduer er skiftet etter byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Synlig byggskum og ingen sålebenk på kjøkkenvindu kjeller. Et og annet punktert vindu. Preget takvindu på bad, hvor det er kondensert litt, samt glass ser ut til å være punktert. Tiltak - Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Fravikende innsettingsdetaljer kan medføre svekket klimaskjerm. Som følge av registrerte anmerkninger og bygningsdelens alder må det gjøres nærmere undersøkelser over tid før man utelukker behov for vedlikehold og utbedring. Byggskum tåler generelt ikke UV-stråling. Det vil bli sprøtt og smuldre opp etter langvarig eksponering for sol. Det må også skjermes for vær og vind for å beholde sine egenskaper.Dører,TG2
Ytterdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - En balkongdør er tapet igjen / ikke i bruk o.l. Tiltak - Dører må justeres. - Som følge av registrerte anmerkninger og bygningsdelens alder må det gjøres nærmere undersøkelser over tid før man utelukker behov for vedlikehold og utbedring.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. Tiltak - Beslag må skiftes ut/monteres. - Formåle med beslag er å beskytte mot fuktinntrengning/oppsamling og sikre tilstrekkelig lufting. Bruk av beslag forenkler/muliggjør også nødvendig vedlikehold som maling og evt. utskiftning av kledning. Manglende beslag gjør at dette ikke blir oppnådd. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett, fliser og laminat. Veggene har trepanel, tapet o.l. Innvendige tak har malte plater. Boligen var møblert på befaring. Eier opplyser at det ikke kjennes til vesentlige skader som er skjult, men tar forbehold mot evt. mindre fukt- eller bruksmerker ettersom det ikke er gjennomført noen særskilt kontroll av overflater som er skjult. Det er litt enklere overflater i kjeller. Gulv gir litt etter ( svaier litt) etc. Interesserte oppfordres til å undersøke overflatene nærmere, ettersom vurderingen av normal bruksslitasje og små kosmetiske feil kan være subjektiv. Vær særlig oppmerksom på knirk eller knas i gulv ved besiktigelse. Overflatene er ikke vurdert nærmere i denne rapporten utover det som fremgår under de enkelte rom og konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Innerdører tar litt i karm, det er gliper i laminat/parkett og noen bruksmerker, uten dette nødvendigvis er mer enn hva man burde forvente. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. - Ingen umiddelbar konsekvens. Interesserte må gjøre nærmere undersøkelser og vurdere behovet for tiltak ut i fra egne preferanser.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller antatt uført av trebjelkelag som normalt for byggeår. Gulv på grunn er antatt utført av betong som normalt for byggeår. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet på kjøkken kjeller. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet i entre kjeller. Det måles ca. 7 mm skeivhet gjennom hele rommet på loftstue. Det måles ca. 7 mm skeivhet gjennom hele rommet på stort soverom loft. Ujevnheter, skjevheter og noe gulvknirk må påregnes i en trekonstruksjon. Det tas forbehold om ytterligere skeivheter da det ikke er utført andre målinger enn beskrevet, samt boligen var møblert på befaring. Omfanget av undersøkelser fraviker krav i NS3600 og må kun brukes veiledende.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det måles ca. 30 mm skeivhet gjennom hele rommet på stue/kontor. Det måles ca. 20 mm skeivhet gjennom hele rommet i "stue delen" av stue/kjøkkken. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Våtrom Kjeller > Bad/vaskeromGenerell,TG3
Enklere bad/vaskerom med ukjent alder. Det foreligger ingen dokumentasjon. Badet er innredet med servant, dusjkabinett, toalett og opplegg for vaskemaskin. Det er belegg på gulv og det er varme i dette på befaring. Det er er elektrisk vifte. Det måles ca. 2 mm fall fra belegg ved terskel til belegg utenfor dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - TG3 pga. evt- sluk ikke er mulig å inspisere + det ser ikke ut som vegger er ment for å tåle direkte bruksvann. Det er manglende fuge rundt gjennomføring avløpsrør vask. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. - Kostnad gjelder montering av baderomsplater eller våtromssytem, samt ordne tilgang til evt. sluk. Videre bruk av badet forutsetter bruk av kabinett, eller mindre utbedringer.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasje 1 > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Basert på bruken fra til nå ser det ikke ut som dette har noen umiddelbar konsekvens. Etasje 1 > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Det foreligger ingen dokumentasjon på benyttet produkter som tettesjikt og type sluk mm. Det er heller ikke fremvist FDV-dokumentasjon. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Etasje 1 > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. - Dersom kondens på speil og vinduer ikke forsvinner kort tid etter dusjing, kan det være tegn på at ventilasjonen er for dårlig. Etasje 1 > VaskeromGenerell,TG3
Enklere vaskerom fra byggeår med belegg på gulv. Det er vaskemaskin og vask.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Gulvet er tilnærmet flatt (også med noe motfall) og oppkant belegg er fjernet slik evt. lekkasje vil kunne medføre skade. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. - Kostaden gjelder nytt belegg. Selv om vaskerommet kan være funksjonelt, må det ikke forveksles med et moderne lekkasjesikkert våtrom. En god løsning på dette våtrommet kan være å montere automatisk lekkasjestopper for å ivareta lekkasjesikkerhet. Dette har kostnad på under 20 000 kr.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasje 2 > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det foreligger ingen dokumentasjon på benyttet produkter som tettesjikt og type sluk mm. Det er heller ikke fremvist FDV-dokumentasjon. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Manglende dokumentasjon medfører økt risiko for feil/skader, manglende samsvar mellom benyttet produkter mm. som kan gi redusert levetid og/eller svekket lekkasjesikkerhet. Eier fremviser faktura fra RMB bygg på membranarbeidet Kjøkken Kjeller > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap og komfyr.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er observert bruksmerker, glipe mellom benkeplate og skade gulv under kjøleskap. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Lokal utbedring etter eget ønske. Avviket har ingen umiddelbar konsekvens. Etasje 1 > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og komfyrvakt. *Litt knirk i gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. - ** Lite hakk i platetopp. Tiltak - Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. - Eier opplyser at funksjon til platetopp ikke er svekket. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran lokalisert i kjeller. Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast. Evt. stakeluke er ikke kjent. Løsning for lufting er ikke kjent, men antas tilfredsstillende ut i fra anlegget fungerer i dag. Det er observert vakuumvebntil på kaldtloft. Normal levetid for plastrør er 25-75 år, anbefalt brukstid er 50 år
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. TiltakVarmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 300 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Stedvis synlig fuktsikring med grunnmursplast. Evt. drenering er skjult.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er påvist andre avvik: - Grunnmursplast mangler kantlist som avslutning inntil mur slik jord og vann kan komme ned bak platen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Manglende kantlist som avslutning inntil mur kan medføre at jord og vann kan komme ned bak platen. Svekket eller eldre drenering og fuktsikring kan mellom annet medføre følgende konsekvenser: a. Fuktskader: Vann kan trenge inn i bolig, noe som fører til råte, mugg, sopp og dårlig inneklima.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Svak eller manglende bortledning av overvann fra bolig kan medføre økt risiko for at overvann gjør skade på byggverk. Sintef Byggforsk anbefaler fallforhold på 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra veggen (cirka 2 cm fall per meter). Det må gjøres nærmere undersøkelser over tid for å vurdere bortledning av overvann.