Taktekking,TG2
Taktekkingen består av PVC-duk og asfalttakbelegg. Taket er inspisert fra taknivå og med stige fra takfot. Eier opplyser i sin egenerklæring: Taktekking av to tak på boligen i 2014. (Boligen har tre tak) Tak til utebod, samt tak til stue er taktekket. Gjenstående hovedtak er dekket med folie og dette ble vurdert av Fagtak til å kun ha behov for reperasjon som fjerning av rims og rengjøring av folie med renseveske samt sveise ny rims. Det anbefales å utføre jevnlige inspeksjoner av taket (under tilstrekkelige sikkerhetsforhold) for å kontrollere tetthet og eventuelle skader, samt for å unngå unødige fuktpåkjenninger og den risikoen dette medfører. Asfaltakpapp/folie har en forventet levetid på ca. 30 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Det har vært en enkelthendelse med lekkasje fra pipeløpet i taket i 1. etasje ifølge eier. Eier har selv forsøkt å tette med tjæremasse. Det ble ikke observert synlige skader på befaringsdagen. Det anbefales å montere heldekkende pipehatt for å redusere risikoen for fremtidige lekkasjer. Tiltak - Det bør monteres heldekkende pipehatt for å redusere risikoen for fremtidige lekkasjer fra pipeløpet. Videre bør taket inspiseres jevnlig for å avdekke eventuelle skader eller tegn til fukt, da mer enn halvparten av forventet brukstid på taktekkingen er passert. Dette vil bidra til å unngå unødige fuktpåkjenninger og følgeskader på underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG2
Nedløp, beslag og renner er utført i plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Avflassing på enkelte beslag er observert. Tiltak - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Avflassede beslag bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for vanninntrenging i konstruksjonen. Manglende utbedring kan føre til økte vedlikeholdskostnader og skader på bygget over tid.Veggkonstruksjon,TG3
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår samt murte teglblokker mellom boenheter. Fasaden har liggende bordkledning og malte finerplater. Stående kledning på boder. Vegger er inspisert fra bakkenivå og det utført sjekk på utsatt områder. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist fuktskader i veggkonstruksjonen. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Det er registrert lekkasje fra soveromsvindu mot nord. Dette kan ha medført skader i tilstøtende veggkonstruksjon. Det er tydelige tegn til fukt og skader i veggen mellom naboen og boden. Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avdekke eventuelle følgeskader, spesielt i områdene rundt soveromsvinduet mot nord og veggen mellom nabo og boden. Tiltak - Andre tiltak: - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke om det foreligger følgeskader i veggkonstruksjonen som følge av lekkasje fra soveromsvindu mot nord og skader i vegg mellom bod og naboenhet. Utbedring av lekkasjen og eventuelle skader bør utføres for å hindre videre fuktinntrengning og redusere risikoen for råte, sopp og forringelse av konstruksjonen. Kostnadsestimatet gjelder kun for en utvidet undersøkelse, da skadeomfanget ikke kan fastslås uten nærmere undersøkelser.Kostnadsestimat : Under 20 000
Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med isolerglass av varierende årstall. Tilfeldig valgte vinduer er funksjonstestet og funnet i orden. Det bemerkes at vinduer er en bygningsdel som utsettes for naturlig slitasje over tid, med en forventet levetid. Eldre vinduer har ofte dårligere isolasjonsevne enn nyere vinduer. Gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, noe som kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Normal tid før kontroll og justering av hengslede vinduer er 2–8 år. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Omrammingen går ned til vannbrettet på enkelte vinduer. 3 stk vinduer i stuen har punkterte glassruter. Det er avflassing og tydelige fuktmerker i enkelte vinduer. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare omfang og eventuelle tiltak, samt for å identifisere hvilke vinduer som er berørt. Vinduer mot sør har løse lister. Det er registrert vanninntrengning via vindu på soverom mot nord. Tiltak - Tiltak: - Omrammingen rundt vinduene bør tilpasses slik at det er tilstrekkelig avstand til vannbrettet for å hindre vanninntrengning og redusere risiko for råteskader. Punkterte glassruter i stuen bør skiftes ut for å opprettholde isolasjonsevnen og unngå ytterligere fuktskader på vinduene. Det anbefales nærmere undersøkelser av vinduer med avflassing og fuktmerker for å avklare omfanget og eventuelle nødvendige tiltak, da dette kan medføre økt risiko for råte og redusert levetid på vinduene. Løse lister på vinduer mot sør bør festes for å forhindre vanninntrengning og påfølgende skader på vinduene. Vanninntrengning via vindu på soverom mot nord bør utbedres snarest for å unngå fuktskader og utvikling av råte i omkringliggende konstruksjoner. Kostnad er kun satt for å utbedre vanninntrengning. ( Lokal utbedring)Kostnadsestimat : Under 20 000
Dører,TG2
Bygningen har teak hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Alder og bruksslitasje gjennom mange års bruk har satt sitt preg på dørene. Gummipakningene har blitt harde og har mistet noe av sin isolasjonsevne. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utbedring eller utskifting av dørene for å sikre god funksjon og energieffektivitet. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan videre slitasje føre til redusert tetthet, varmetap og økt risiko for fuktskader.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Terrasseplatting på bakkeplan mot sør i trekonstruksjon med adkomst fra stuen
Vurdering av avvik:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Stedvise råteskader er observert i terrassebordene i gangbanen mot boden. Tiltak - Andre tiltak: - Stedvise råteskader i terrassebordene bør utbedres eller skiftes ut for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for personskade eller ytterligere skade på konstruksjonen.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett og laminat. Veggene har glassfiberstrie og trepanel. Innvendige tak har trepanel. Mindre avvik i materialbeskrivelse kan forekomme.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Generell slitasje i overflater i henhold til alder og bruk. Det er registrert svelling i gulv og fuktskjolder på soverom, som følge av lekkasje rundt vindu. Noe svelling i parkettgulv i entrè. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utbedring eller utskifting av skadede overflater for å hindre videre forringelse og sikre et tilfredsstillende innemiljø. Fuktskader og svelling i gulv og vegger bør undersøkes nærmere og utbedres for å unngå risiko for muggdannelse, dårlig inneklima og ytterligere skader på konstruksjonen. Ytterligere avvik kan forekomme ved åpning av konstruksjoner.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Støpt gulv mot grunn. Det er foretatt stikkmålinger av horisontalplanet med laservater. I et møblert hjem blir målinger foretatt på tilgjengelige steder. Avvik kan forekomme som ikke blir registrert på befaringsdagen. Knirk i gulv og retningsavvik vil ofte forekomme i eldre konstruksjoner. Selve etasjeskillet er en skjult konstruksjon og lar seg ikke inspisere annet enn visuelt og ved målinger av nedbøyninger o.l. Måling av høydeforskjeller: - Stue 1. etasje: opptil 8 mm - Soverom mot inngangssiden: 30 mm (AVVIK) - Soverom kjeller: (15 mm AVVIK) - Kjellerstue: 7 mm
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er avvik: - Stedvis knirk i gulvet er registrert. Tiltak - Tiltak: - For å utbedre høydeforskjeller og knirk i gulvet bør det vurderes å rette opp gulvkonstruksjonen og eventuelt etterfeste gulvbord eller undergulv. Konsekvensen av å ikke utbedre dette kan være redusert komfort, økt slitasje og potensiell forverring av konstruksjonen over tid.Rom Under Terreng,TG2
Gulvet har parkett og er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt i rom mellom badstue og bad. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 9. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent over tid, er det stor sjanse for at muggsoppen allerede er dannet. Fibermetningsgrad for treverk er 28 vektprosent. Det vil si at ved 28 vektprosent er det fritt vann i treverket.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er tydelige tegn til fuktvandring i mur i bod mot sørvest og på vaskerommet. Det er også registrert sprekk i murveggen i boden. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør iverksettes tiltak for å utbedre fuktvandring i mur i bod mot sørvest og på vaskerommet, for å unngå risiko for fuktskader, råte og muggsoppdannelse i konstruksjonen. Videre overvåkning av fuktforholdene anbefales for å avdekke eventuell utvikling over tid.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte glatte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Tiltak - Det bør utføres justering eller utbedring av dører som ikke fungerer som forutsatt, for å unngå økt slitasje, skade på karm og dør, samt sikre normal bruk. Våtrom 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og banemembran med dokumentert utførelse på gulv. Smøremembran på vegger. Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres på samme måte som synlige bygningsdeler. Tilstanden til membranen vurderes etter dokumentasjon, alder og forventet gjenstående levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert løs jording i sluket. Dette bør kontrolleres av kvalifisert elektriker. Fordelerskapet under vasken burde vært fuget/tettet, da området under vasken regnes som våtsone. Tiltak - Tiltak: - Løs jording i sluket bør kontrolleres og utbedres av kvalifisert elektriker for å unngå risiko for elektrisk støt eller skade på anlegget. Fordelerskapet under vasken bør fuges/tettes, da området under vasken regnes som våtsone. Manglende tetting kan medføre økt risiko for fuktskader i konstruksjonen. Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerom fra byggeår. Rommet har store avvik i henhold til dagens krav til våtrom, men er i daglig bruk. Endring av bruk og en eventuell lekkasje vil kunne forringe konstruksjoner/bygningsdeler. Et våtrom har en forventet levetid på ca. 20–30 år. Våtrom er ikke et rom hvor man bør utsette eller forskyve renovering/utbedring unødig. De mest vesentlige konstruksjonsdelene for et våtrom er ofte skjulte/gjenbygde og kan ikke tilfredsstillende kontrolleres. Kjøper må være innforstått med at eldre våtrom har en ekstra risiko for avvik og et potensielt stort skadepotensial.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å oppgradere eller renovere vaskerommet for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for skjulte skader, lekkasjer og følgeskader på bygningsdeler, noe som kan medføre store utbedringskostnader. Kostnad er forsiktig antatt, det anbefales å innhente priser.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe. Stoppekran er påvist i trapperom i kjeller. Det er foretatt en enkel visuell sjekk av innvendige vann- og avløpsinstallasjoner. Utvidet gjennomgang av vann- og avløpsinstallasjoner må utføres av autorisert foretak, da undertegnede ikke innehar spisskompetanse på området.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det anbefales å få utført en grundig kontroll av vannledningene av autorisert fagperson, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dette bør gjøres for å avdekke eventuelle skader eller svakheter, og for å redusere risikoen for lekkasjer som kan føre til vannskader på bygningen.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast, skjult i konstruksjonen. Stakeluke på bad i kjeller, samt under gulv foran dør inn til badet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Avløpsrør i plast er over 25 år gamle, og mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Dette tilsier tilstandsgrad 2 (TG 2). Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det anbefales å følge med på tilstanden til avløpsrørene og vurdere utskiftning ved oppgradering av våtrom eller ved tegn til lekkasje. Konsekvensen av alder på rørene er økt risiko for plutselige skader og lekkasjer, som kan føre til fuktskader og kostbare reparasjoner. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Dreneringen/fuktsikringen er fra byggeåret. Det må bemerkes at drenering er en bygningsdel som utsettes for naturlig aldersmessig slitasje, med en forventet levetid på ca. 30 år. Det er en begrensning at dreneringen/fuktsikringen ligger under bakkenivå og derfor ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Det er ikke mulig å vurdere dreneringens/fuktsikringens funksjonalitet med sikkerhet basert på visuell besiktigelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er registrert synlig fuktvandring i mur, noe som tilsier at drenering/fuktsikring ikke fungerer tilfredsstillende. Tiltak - Andre tiltak: - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Dreneringen bør overvåkes jevnlig, og det må påregnes at utskifting kan bli nødvendig innen overskuelig fremtid, da mer enn halvparten av forventet levetid er overskredet. Dersom dreneringen ikke fungerer tilfredsstillende, øker risikoen for fuktinntrengning i kjeller og underetasje, noe som kan føre til skader på bygningskonstruksjonen og redusert innemiljø.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG3
Bygningen har grunnmur i i lettklinkerblokker eller betong.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er registrert setningsskader/store riss/sprekker. - Grunnmuren har store sprekker på sørside, og deler av grunnmuren har kollapset innover i bygget. Årsaken til skadene er ikke endelig fastslått, men det er indikasjoner på at jordtrykk kan være en medvirkende faktor. Ytterligere undersøkelser og utbedringer må forventes. Gulvet i boden har en eldre setningsskade, noe som også er opplyst i tidligere salgsoppgave. Sprekk i vegg i boden under terreng sees i sammenheng med denne eldre setningsskaden. Tiltak - Andre tiltak: - Påviste skader må utbedres. - Grunnmuren må undersøkes nærmere av fagkyndig for å fastslå årsak til sprekkdannelser og kollaps, og nødvendige utbedringer må gjennomføres for å sikre byggets stabilitet. Konsekvensen av å ikke utbedre skadene er økt risiko for ytterligere setninger, vanninntrenging og alvorlige konstruksjonsskader, som kan medføre betydelige kostnader og redusert sikkerhet for bygget. Kostnadsestimat i størrelsesorden 800.000–1.000.000 kroner. Man bør innhente priser. Avvik kan forekomme da ytterligere undersøkelser kan avdekke større eller mindre skadeomfang.Kostnadsestimat : Over 500 000
Terrengforhold,TG2
Fall mot grunnmur skaper unødig fuktbelastning mot grunnmur og fuktsikring. Terreng rundt byggverk må planeres med fall utover. Fallet må være minimum 1:50 i en avstand på minimum 3 meter fra vegglivet dersom dette fysisk lar seg løse.(TEK 17)
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrenget er flatt på sørsiden av bygget. På nordsiden skråner terrenget naturlig, men en liten vinkel på bygget gjør at vann og snø kan bli liggende inntil grunnmuren. Tiltak - Tiltak: - Terrenget bør justeres slik at det etableres tilstrekkelig fall bort fra grunnmuren, minimum 1:50 i en avstand på minst 3 meter fra vegglivet, for å redusere fuktbelastning mot grunnmur og fuktsikring. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader i grunnmur og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan føre til redusert levetid og behov for kostbare utbedringer.Soverom i kjeller er ikke inntegnet på originale tegninger. Konferer megler ang dette. På originale tegninger er det kjellerstue/hobbyrom. Takhøyde i kjeller avviker fra dagens krav til oppholdsrom. Avvik fra NS 3600 da takhøyden er under 2,2 meter. Soverom mot nord er utvidet da gang inn til boden er innlemmet i soverommet. Dør inn til bod er synlig bak skyvedørsgarderobe.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja