Taktekking,TG2
Bolig og carport m/bod er tekket med asfalt papp.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Det er avvik: - Mindre vann samlinger observert ved taktekning over carport mot bod, kan skyldes mangelfull fall på takflate. Det er ikke etablert overløp gjennom oppkanten rundt taket som sikrer at overvann ikke blir liggende men ledes ut. Det er påvist mose. mose samler fukt. Selv om utv. bod ligger utenfor boligens yttervegg er dette en sammenhengende konstruksjon som anbefales undersøkt nærmere. Forventet levetid afaltbelegg har passert halvparten av forventet brukstid. Tidligere fukt inntrenging fra garasje tak til deler av en vegg i utvendig bod. ca. 2011 tak ble fikset av Østerhus som garantisak ifølge eier. Tiltak - Tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Taket er tekket med asfaltbelegg fra byggeåret, antatt normal slitasje i toppbelegget, vannsamlinger kan nedbryte materialer og fører til lekkasjer. Normal tid før reparasjon av asfalttakbelegg er 5 - 15 år. Normal tid før omlegging av asfalttakbelegg er 15 - 35 år. Tak med lite fall krever rengjøring med jevne mellomrom og da spesielt om høsten, dette for å fjerne eventuelt løv etc fra sluker og taknedløp.Kostnadsestimat : Under 20 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av aluminium.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Takrenner og nedløp av aluminium, påregnelig med noe lekkasje i skjøter med pakning over tid. Det mangler 2 trinn foran pipe over tak ifølge eier, dermed nekter feier å kontrollere pipa. Takvinkelen er under 27 grader, det er ikke krav til snøfanger. Tiltak - Stigetrinn for feier må monteres. - Det er ikke behov for utbedringstiltak for snøfangere i nær fremtid. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Oppspyling/kontroll av takrenner og nedløp anbefales med jevne mellomrom. Det kan ved manglende stigetrinn/ plattform medføre ett midlertidig bruksforbud, konferer lokalt brann/ feiervesen for eventuell kontroll av dagens løsning.Kostnadsestimat : Under 20 000
Veggkonstruksjon,TG2
Utvendig kledning fra byggeåret
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er avvik: - Utvendig kledning fra byggeåret, normal slitasje med noe nedbrytning og tørkesprekker på de mest utsatte steder. Utvendig kledning sør/vest er mest utsatt for ulike værforhold. Enkelte steder er det liten avstand mellom kledning og terreng, dette øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen. Riss/sprekk i 2 stk fasade (steni) plater mot sør Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Stedvis liten avstand mellom kledning og lite synlig luftespalter i toppen, dette kan øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen. Påregnlig med oppgradering/utskiftning av fasade plater som har sprukket mot sør.Kostnadsestimat : Under 20 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Pulttak
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Utvendig inspeksjon har begrensninger i forhold til vurdering av lufting, kun besiktet fra bakken. Takkonstruksjonen er tilsynelatende bygget som et kompakt tak uten lufting. Det er ikke synlig etabler lufte spalter i rafte kasser, lite utluftning ved gesims overgang tak/yttervegg utvendig bod. Tiltak - Tiltak: - Innvendig sutak på loft anbefales inspisert med jevne mellomrom for å oppdage eventuelle utettheter i taktekkingen.Vinduer,TG2
Vinduer med isolerglass fra byggeåret, generelt normale bruks-alderingsslitasjer i overflater, pakninger og beslag.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Vinduer er fra byggeåret (Nordan), normal slitasje iht. alder med noe nedbrytning i enkelte karmer/glasslister som er mye utsatt for sol og fuktighet, påregnelig med noe slitasje i pakninger og beslag. Alle vinduer og terrasse/bod dører er malt/behandlet i 2023 ifølge eier. Tilstand grad gitt pga. alder Bygnings utforming utgjør at det ikke er etablert vannbord beslag over vinduer som utgjør større fare for fukt belastning det mest utsatte steder (sør/vest). Sprekk i fasade plater kan føre til inndrev med at fukt vandring trenges inn bak fasade, og legger seg inn mot vinduskarm. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke registrert behov for umiddelbare tiltak. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.Dører,TG2
Ytterdører, terrasse dør m/glass, bod dør
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - TG.3_Fuktskader i bod dør mellom carport og terrasse må påtrenges skiftet ut. Terrasse dør er strie å betjene, nedbrytning utvendig øvre del karm. Tiltak - Tiltak: - Rust i hengsler ytterdører (bi-inngang) Terrasse dør henger, må justeres glippe over dør, nedbrytning øvree karmAndre utvendige forhold,TG2
Skrånet terreng inn mot hagestue
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Skrånet terreng inn mot hagestue viser til vannsamlinger ved mye nedbør, fukt påvist i støttemur av betongblokker. Tiltak - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. - Drens anbefales oppgradert/etabler for å lede vekk fukt/vann samlinger fra berørt område.Kostnadsestimat : Under 20 000
InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Ved enkel nivellering ble det registrert mellom 0,5 - 0,8 mm dermed mindre en 10 mm. Mindre ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i stedstøpte gulv og gulv som er pålagt flytegulv/tilfarergulv. Noe svikt/spenninger/knirk i parkett kan forekomme som følge av dette.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG.2_ Noe misfarging tegn etter vannskjølder i skjøtet parkett ved kjølesap skyldes antatt tidligere forhold, det ble ikke registrert fukt i berørt område. Påregnelig normalt med noen småhakk, knirk, enkelte gliper og noe falming på parkett av en viss alder. Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4 - 6 år. Tiltak - Tiltak: - Oppgradering/behandling kan vurderes, det er ikke registrert behov for direkte tiltak. Påregnelig med behandling av overflate parkett gulv. Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4 - 6 år.Pipe og ildsted,TG2
Pipe over tak er visuelt vurdert fra bakkenivå da det ble vurdert å ikke være sikkerhetsmessig forsvarlig å klatre på tak ved dagens løsning. Det er ikke forskriftsmessig takstige/stigetrinn slik at pipa er kun inspisert fra stige. Ellers ingen avvik fra inspeksjon fra Rogaland Brann og redning ifølge eier
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Det er avvik: - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. På befaringsdagen er det påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/ feieluke. Det er derimot montert en sotluke stein i sotluka. For sotluker og rengjøringsåpninger i skorstein skal det være minst 30 cm til brennbart materiale (vanlig standardregel). Hvis det brukes godkjent isolert sotlukestein eller beskyttelsesplate, kan avstanden ofte reduseres til 10 cm, men dette må være dokumentert av produsenten og godkjent av feiervesenet. Tiltak - Tiltak: - Innhente dokumentasjon. Ved pipebrann kan flammer slå gjennom sotluke/ feieluke og påføre bygningsmessige skader.Innvendige trapper,TG2
Innvendig trapp i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rekkverk i gang 2.etasje på 92 cm Innvendig trapp i tre, normal slitasje i overflater påregnelig med noe knirk. TG.2_ påregnelig med noe knirk. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke registrert behov for direkte tiltak. Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år. Våtrom Etasje > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Ca. 0,5 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist sluk, oppbrett mot terskel på ca.35 mm, vann sikkerhet anses dermed i varetatt. Høydeforskjell mellom topp sluk og topp membran ved dør, er tilfredsstillende.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Noe lite fall på gulvet kan føre til at vann blir liggende og vill ikke ledes direkte mot sluk. Misfarging i vinyl belegg, luftlommer i oppbrett mot terskel /vegg. Riss/sprekk i sveiset skjøtt vinyl belegg på gulvet på befaring, utbedret skjøtet belegg med silikon etter befaring. Tiltak - Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko i fremtiden for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Skjøtet belegg holdes under tilsyn. Estimert sum kun for utskiftning av vinyl belegg på gulvet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Vinyl belegg synlig ført under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Type klemring er ikke tilskrudd, sluk bør renses for å unngå fortetning av sluk. Tiltak - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Vinyl belegg på gulvet, og fall mot sluk anbefales oppgradert. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Høydeforskjell mellom topp sluk og topp membran ved dør, er tilfredsstillende.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist andre avvik: - TG. 2 begrunnes med at lokal fall på gulvet ikke er tilfredsstillende. Noe lite fall på gulvet kan føre til at vann blir liggende og vill ikke ledes direkte mot sluk. Mindre riss/sprekk rundt flisefuger rundt sluk. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt. Tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder. Det kan anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann. Deler av flise fuger i våtsone dusj er oppgradert i senere tid. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. - Andre tiltak: - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Banemembran/belegg er synlig ført under klemring i sluk
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Mindre riss/sprekk rundt flisefuger rundt sluk. Alder membran, over tid blir skjult membransjikt sprøtt og kan sprekke opp. Selv om membran/ tettesjikt er gitt tilstandsgrad 2 kan det fungere videre med enn usikret restlevetid. Tiltak - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Evt. riss/sprekk i fuger i våtsone utbedres. Det anbefales å installere et dusjkabinett for å begrense overflater for belastning med fritt vann. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Normale bruks-alderingsslitasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Det er påvist skader på innredning. - Hakk i vask. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuelle lekkasjer fra innebygget sisterne til klosettet, og det er ikke forevist noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Tiltak - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Hakk i vask gir ikke noen direkte funksjonssvikt men kan føre til sprekk på sikt. Spesialrom Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuelle lekkasjer fra innebygd sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Tiltak - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på en godkjent løsning. Konsekvens: ved en evt. lekkasje kan det forekomme skade i lukket konstruksjon uten at en evt. fuktskade direkte blir synliggjort. Tekniske installasjonerVarmtvannstank,TG2
Bereder fra 2006 er i normal stand iht. alder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Bereder har passert over halvparten av forventet levetid. Berederen er i normal stand, det bemerkes at den i 2026 har tilnærmet seg 20 år og har dermed en usikker restlevetid. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år. Tiltak - Tiltak: - Normal tilsyn, bereder har tilnærmet seg en alder der det kan oppstår behov for tiltak. TomteforholdForstøtningsmurer,TG2
Støttemur i betongblokker ved hagestue er utsatt for fukt
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Drenerende tiltak på utsiden mot skrående terreng bør vurderes. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke registrert behov for direkte tilta, konsekvens er at muren transporterer fukt og kan blir utsatt for frost spreng evt. fuktskader over tid.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Mindre fall i terreng mot bolig fasade sør, skrånet helling i bakkant av hageanlegg kan føre til at ved mye nedbør terreng vi blir mettet av fukt og ikke ledes vekk. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Andre tiltak: - Det er ikke behov for direkte utbedringstiltak, men tiltak må vurderes, for å unngå fukt påkjenninger fra terrenget.Det er oversendt tegninger fra selger som ut fra ferdigattest vurderes som byggemeldte tegninger.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? NeiTegning fremvist
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei