Nedløp og beslag,TG2
Renner og nedløp er utført i plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det mangler snøfangere på takflaten. I henhold til NS 3600 gis TG 2 på forhold hvor det mangler snøfangere, selv om det ikke foreligger krav om dette. I tillegg er bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur ikke tilfredsstillende. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Andre tiltak: - Det bør etableres et tilfredsstillende system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur, for å unngå unødvendig fuktbelastning og risiko for skader på grunnmur og kjeller. Selv om det ikke er krav til snøfangere, er eier av bygget ansvarlig for å sikre at snø og is ikke kan falle ned på personer, husdyr eller materielle verdier. Alle arealer inntil byggverket skal sikres for å redusere risiko for personskade og materielle skader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har hovedsakelig trekonstruksjon fra byggeåret. Fasaden har stående bordkledning. Det er påvist utlekting og musebånd på tilbygget del, mens den eldre delen er utført etter eldre byggeskikk. Det ble ikke påvist spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Eier opplyser i egenerklæring at vestvegg ble etterisolert til totalt 20 cm med ny utvendig kledning i forbindelse med påbygget. (2016) Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert, da dette er en lukket konstruksjon. For nærmere inspeksjon kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble utført på befaringsdagen. Det er ikke mulig å påvise lufting bak kledningen i hele veggens lengde. Kledningen er montert etter datidens byggeskikk, hvor kledningen ofte ble festet direkte på reisverket, gjerne med et mellomlag av asfaltpapp.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Det er manglende lufting på den eldre delen av boligen. Vestveggen er ifølge eier utlektet og luftet etter dagens standard. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur ved en evt fornylese av veggbordene, for å sikre god drenering og redusere risiko for fuktskader i veggkonstruksjonen. Værslitt og oppsprukket trevirke bør vedlikeholdes eller skiftes ut for å forhindre ytterligere forringelse og redusere risiko for råte og fuktinntrengning i konstruksjonen.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon/plassbygde takstoler. Det er viktig å merke seg at takkonstruksjoner i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet, da disse er bygget etter eldre forskrifter. Man skal være oppmerksom på at eventuelle dampsperrer, tettesjikt og tetting rundt kanaler/el-bokser mv. kan ha avvik i forhold til dagens strenge krav til tetting av bygg. Avvik kan forekomme ved åpning av konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Inspeksjonsgrunnlaget er begrenset, da adkomst kun var mulig via inspeksjonsluke. Det var ikke mulig å bevege seg på loftet på grunn av manglende plass og fravær av gulv. Vurderingen er derfor basert på visuell inspeksjon fra luke, og det kan være forhold som ikke er avdekket. Loftsluken er uisolert. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres bedre ventilering av takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftsirkulasjon og redusere risikoen for fuktskader og muggdannelse. Videre bør det tilrettelegges for bedre inspeksjonsmuligheter, slik at hele loftsrommet kan kontrolleres ved fremtidige inspeksjoner. Begrenset inspeksjonsgrunnlag øker risikoen for at skjulte skader eller avvik ikke blir oppdaget.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Det er varierende alder på vinduene, fra 1978 til 2016. Tilfeldig valgte vinduer er funksjonstestet og funnet i orden. Det bemerkes at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid, der eldre vinduer slipper ut mer varme enn nye vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, noe som kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Utskifting/vedlikehold: - Normal tid før kontroll og justering av hengslede vinduer er 2–8 år. - Normal tid før utskifting av trevindu er 20–60 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Omrammingen rundt enkelte vinduer har ingen eller marginal klaring. Innsettingsdetaljer og tetting rundt vinduene lar seg ikke vurdere uten å demontere kledningsbord. Noe justering av enkelte vinduer må foretas for å sikre god funksjon. Tiltak - Tiltak: - Omrammingen rundt vinduene bør utbedres slik at det oppnås tilstrekkelig klaring, for å hindre oppsug av fukt i endeveden og sikre gode uttørkingsforhold. Videre bør det vurderes nærmere kontroll av innsettingsdetaljer og tetting rundt vinduene, da utilstrekkelig tetting kan medføre varmetap, trekk og økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Justering av enkelte vinduer bør utføres for å sikre god funksjon og forhindre unødvendig slitasje eller skade.Dører,TG2
Bygningen har en tett hovedytterdør i eik med malt innside, malte balkongdører i tre med glass, samt en enkel kjellerdør i tre. Utskifting/vedlikehold: Normal levetid for tredører er 20–40 år. Normal intervall for kontroll og justering av tredører er 2–8 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Låsen på kjellerdøren er vanskelig å vri om, noe som kan medføre redusert funksjonalitet og sikkerhet. Det anbefales utbedring for å sikre normal bruk og tilfredsstillende sikkerhet. Tiltak - Andre tiltak: - Dører bør justeres eller utbedres for å sikre god tetthet og funksjon. Dersom dette ikke utbedres, kan det oppstå varmetap, trekk og redusert komfort, samt økt risiko for fuktskader rundt døråpningene. Låsen på kjellerdøren bør undersøkes og utbedres for å sikre normal bruk og tilfredsstillende sikkerhet. Manglende utbedring kan medføre redusert funksjonalitet og økt risiko for innbrudd. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Knirk i gulv og retningsavvik vil ofte forekomme i eldre konstruksjoner. Det er foretatt stikkmålinger av horisontalplanet med laservater. I et møblert hjem blir målinger foretatt på tilgjengelige steder. Avvik kan forekomme som ikke blir registrert på befaringsdagen. Det ble foretatt målinger i tv-stue og stort soverom i 2.etg. , stue og forstue i 1.etg. og kjellerstuen.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - Andre tiltak: - For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Slike tiltak vil sjelden være økonomisk rasjonelle som enkeltstående tiltak i en bolig av denne typen, men kan vurderes ved fremtidig renovering.Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong og har teppe i kjellerstue, malt betong i boder, fliser i gang. Veggene har betong/mur og panel. Det er ingen utlektede vegger mot mur. Eier opplyser at det er utført egeninnsats på flislegging og vegg til vegg teppe i kjeller. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det ble ikke avdekket synlige saltutslag eller tegn på fuktvandring i konstruksjonen. Det er foretatt søk etter hulrom (bom) under fliser på tilfeldige valgte steder uten å avvik. Eier opplyser i egenerklæring at kjeller ble oversvømt i 2016 grunnet tette kommunale avløpsrør. (tilbakeslag) Tiltak utført i 2016: Fjernet gammelt tregulv og støpte nytt gulv med varmekabler i kjellerstue og gang. (Asker kommune rehabiliterte alle offentlige avløpsrør i området i etterkant av hendelsen.)
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er observert riss i murveggen i matboden. Tiltak - Tiltak: - Risset i murveggen bør utbedres for å hindre videre sprekkdannelse og redusere risikoen for fuktinntrengning eller svekkelse av konstruksjonen.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte glatte dører. Enkelte med glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Det er registrert skade og svelling i nedkant av dørbladet inn til badet i 2. etasje. Tiltak - Andre tiltak: - Enkelte dører må justeres. - Det bør utbedres skade og svelling i nedkant av dørbladet til badet i 2. etasje for å hindre ytterligere forringelse, økt slitasje og mulig skade på karm og dør, samt for å sikre normal bruk. Våtrom 2. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har plater med malt strietapet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det er skruehull i flisene, som er tettet med silikon eller tilsvarende materiale. Det er påvist sprekk i én flis. Tiltak - Andre tiltak: - Skruehull i fliser bør utbedres med egnet materiale, og skadede fliser bør vurderes skiftet ut for å sikre tilstrekkelig fuktbeskyttelse. Dersom utettheter oppstår, kan det føre til fuktskader i underliggende konstruksjon. Vær varsom ved bruk av badekar/dusj, da det er vindu og listverk i tre i våtsonen. Det bør vurderes beskyttelse for å hindre direkte fuktpåkjenning, for å redusere risiko for fuktskader på materialer som ikke tåler fukt. 2. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og banemembran med ukjent utførelse. Membranen er synlig under klemringen i sluket. Eier har festet jordingskabel til slukrist etter befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Utførelsen av membranen på veggene er ukjent, da denne ikke er synlig og det ikke foreligger dokumentasjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran og tettesjikt ,(dersom dette er mulig,) da manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om utførelsen er fagmessig og i henhold til gjeldende krav. 2. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, speilskap, innmurt badekar og dusjvegg i glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert svelling i skroget til innredningen, noe som kan tyde på fuktskader. Ny eier bør vurdere omfanget og eventuelt behov for utbedring. Tiltak - Tiltak: - Skadet innredning bør utbedres for å hindre videre forringelse og sikre funksjonalitet. 2. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilasjon med spalte under dørblad på 5–8 mm.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør vurderes å etablere mekanisk avtrekk for å forbedre ventilasjonen. Konsekvensen av kun naturlig ventilasjon er at luftutskiftningen kan være utilstrekkelig, noe som kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader eller muggdannelse. Kjeller > Bad/vaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon foreligger. Det er ikke dokumentasjon tilknyttet rommets utførelse og produkter. Et våtrom har en forventet levetid på ca. 20–30 år. Våtrom er ikke et rom hvor man bør utsette eller forskyve renovering/utbedring unødig. De mest vesentlige konstruksjonsdeler for et våtrom er ofte skjulte/gjenbygde og kan ikke tilfredsstillende kontrolleres. Kjøper må være innforstått med at eldre våtrom har en økt risiko for avvik og et potensielt stort skadepotensial.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. -Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Spesialrom 2. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med delvis flislagte vegger og malt strietapet. Fliser på gulv. Innkledd vask og gulvmontert WC. Luftespalte under dør på 12 mm.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er avvik: - Det er registrert bom under gulvflisene, og enkelte fliser fremstår som løsnet fra underlaget. Dette kan medføre redusert funksjon og økt risiko for ytterligere skader på gulvet. Tiltak - Andre tiltak: - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Det bør foretas utbedring av gulvfliser med bom og løse fliser for å sikre tilstrekkelig funksjon og forhindre ytterligere skader på gulvet. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt risiko for vanninntrengning og følgeskader i underliggende konstruksjoner. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Rørskapet på badet er besiktiget, og synlig siklemikk er observert. Det er stoppekraner til badet inne i rørskapet. Stoppekran inn til boligen er plassert i himling i kjellerstuen. Eier opplyser at hovedstoppekran er plassert hos naboen, og at vann og avløp går inn/ut gjennom deres del. Det er foretatt en enkel visuell sjekk av innvendige vann- og avløpsinstallasjoner. En utvidet gjennomgang av vann- og avløpsinstallasjoner bør utføres av et autorisert foretak, da undertegnede ikke har spesialisert kompetanse på området.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Eier opplyser at kran på bad/wc i kjeller "leverer" kun kaldtvann. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilgang til og lokalisering av hovedstoppekran for å sikre mulighet for rask avstengning ved lekkasje, samt for å kunne vurdere tilstand og funksjon. På grunn av høy alder på vannledningene bør utskiftning vurderes, da risikoen for lekkasjer og vannskader øker betydelig når mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Kranen på badet i kjeller leverer kun kaldtvann, og dette bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak og eventuelt utbedre feilen, slik at full funksjonalitet oppnås. Manglende varmtvann kan medføre redusert brukskomfort og indikere feil i røropplegget.Kostnadsestimat : Under 20 000
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast. Sluk er utført i plastmateriale.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Eier opplyser i egenerklæring at det ble utført innvendig strømpe rørfornying på avløpsrørene frem til de kommunale ledningene i 2020. (BTS Rørfornying) Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det bør vurderes utskiftning eller ytterligere oppfølging av avløpsrørene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen av manglende tiltak kan være økt risiko for lekkasjer, tette rør eller vannskader. Eier opplyser at det er utført innvendig strømpe rørfornying frem til de kommunale ledningene, noe som reduserer risikoen, men eldre rør kan fortsatt medføre uforutsette hendelser. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen/fuktsikringen er fra 1964. Det må bemerkes at drenering er en bygningsdel som har naturlig aldersmessig slitasje, med en forventet levetid på ca. 30 år. Det er en begrensning at selve dreneringen/fuktsikringen ligger under bakkenivå og ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Det er derfor ikke mulig å vurdere dreneringens/fuktsikringens funksjonalitet med sikkerhet basert på visuell besiktigelse. Vær oppmerksom på at eldre betongkonstruksjoner ofte ble støpt uten plast eller tettesjikt mot grunnen. Det kan derfor forekomme kapillærsug av fuktighet, selv om dreneringen eller grunnmursplasten er utbedret i nyere tid. Det er viktig å ikke benytte organisk materiale direkte mot gulv og vegger som kan få forhøyet fuktinnhold.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ikke påvist knotteplast/fuktsikring rundt grunnmuren. Det er benyttet en eldre type fuktsikring, trolig asfaltemulsjon fra byggeåret. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Det bør etableres ny utvendig fuktsikring og drenering rundt grunnmuren for å redusere risikoen for fuktskader i kjeller/underetasje. Manglende eller utilstrekkelig fuktsikring kan føre til inntrenging av fukt, som igjen kan gi skader på konstruksjonen, dårlig inneklima og økt fare for sopp- og muggdannelse.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. - Det er avvik: - Takvann bør ledes bort fra muren for å redusere risikoen for fuktskader og forringelse av konstruksjonen. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør foretas nærmere undersøkelser av tomta når den er snøfri. - Takvann bør ledes bort fra muren for å redusere risikoen for fuktskader og forringelse av konstruksjonen. Dersom dette ikke utbedres, kan det oppstå skader på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner som følge av fuktinntrengning.Oljetank,TG2
Det er en nedgravet oljetank i glassfiber fra 1992. (Kilde: Eldre takstrapport fra 2012) Eier opplyser i egenerklæringen at tanken ble tømt og koblet fra for mange år siden. Det foreligger ingen dokumentasjon på dette, eller på om Asker kommune har gitt tillatelse til at tanken kan bli liggende. Det anbefales å undersøke dette nærmere med kommunen.
Vurdering av avvik:
- Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler Tiltak - Andre tiltak: - Det bør innhentes dokumentasjon på at oljetanken er tømt og frakoblet, samt at Asker kommune har godkjent at tanken kan bli liggende. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om tankens tilstand og om den utgjør en forurensningsrisiko, noe som kan medføre ansvar for eier ved eventuell lekkasje eller forurensning.Det foreligger flere sett med tegninger, datert 1962, 1971 og 2016. Godkjent tegning fra 2016 ifm. påbygg stemmer med dagens plan/bruk i 1.og 2.etg. Kjeller er ikke på tegninger fra 2016. Ved å sammenligne 2 D plantegninger som ble laget etter befaring og originale tegninger vil man kunne se de aktuelle avvikene. Kjelleretasjen er ikke ment og egnet for varig oppholdsrom grunnet dagslysforhold. Konferer evt. megler om disse avvikene og hvilken betydning dette har ved evt. salg.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiTegninger datert 1970 er fremlagt.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei