Opplysninger om eiendommen
Beliggenhet
Fritidseiendom beliggende på Teinvassåsen i området mellom Hedalen og Nesbyen. Eiendommen ligger i populært hytte område. I nærhet av eiendommen er det høystandard skiløyper. Det er videre flere vann med mulighet for fiske og bading. Eiendommen har flott utsikt og gode solforhold. Eiendommen ligger ved fjellvannet Bergevatnet.
Til Hedalen med butikker er det ca 15 km.
Til Nesbyen med butikksenter er det ca 30 km
Fra Oslo er det ca 2,5 timers kjøretur.
Adkomstvei
Privat stikkvei fra hovedveien og inn til eiendommen. Veien krysser flere eiendommer, blant annet over naboeiendom hvor en kjører over hyttetunet. Rekvirent opplyser at deler av veien inn til eiendommen er planlagt lagt om i nær fremtid, eksakt tidspunkt er ikke satt.
Tilknytning vann
Vann medbringes eller gentest i vann i området
Tilknytning avløp
Ingen avløpstilknytning. Doløsning med utedo i uthus og bøttedo inne i hytta.
Regulering
Eiendommen er regulert for fritidsbebyggelse. Eiendommen ligger i område regulert som LNFR område. Landbruksdrift med frittgående beitedyr må påregnes. Bruker må sette seg inn i reguleringsbestemmelser for LNFR områder
Om tomten
Selveiertomt på 5329 m2. Stedlige masser består av morenemateriale, sammenhengende
dekke, stedvis med stor mektighet i følge kommunens kartsider.
Eiendommen ligger på en liten forhøyning i terrenget med et tildels flatt område rundt bebyggelse, Mot naboeiendom og Bergevatnet er det hellende terreng.
Eiendommens bebyggelse ligger på ca 985 moh.
Tinglyste/andre forhold
Rekvirenten opplyser at eiendommen har tinglyst veirett over naboeiendom. Det er ikke dokumentert veirett over øvrige eiendommer som tilkomstvei krysser.
Samfunnssikkerhet
Ved søk på Sør-Aurdals Kommune sine aktomhetskart for skred og flomfare er det ingen avmerkinger på kartet i forbindelse med bebyggelse på denne eiendommen.
Søk på Kommunes kartsider viser at eiendommen ligger i område med antatt høy forekomst av radon.
Fritidsbolig
Utvendig
Taktekking,TG2
Taktekkingen består av torvtak med underlagsmembran/ knotteplast. Torvholdstokk festet med metllvinkler langs takfot.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Spor etter tidligere vanninntrengning er registrert.
Noe sig og trevekst er registrert. Knotteplast er utildekket ved møne og langs vindski.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
- Vedutettheter i taktekking vil lekkasje og innvendige skader kunne oppstå. Trevekst med rotdannelser kan skade membran. Utildekket knotteplast blir påvirket av sollys og vil over tid bli sprø og smuldre opp.
Tiltak må forventes.
Taktekking - 3,TG3
Vindskier av panelbord i 3 høyder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er registrert råteskader i vindskier blant annet over tilbygg.
Tiltak
- Tiltak:
- Vindskier må påregnes byttet for å fjerne råte.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Taktekking - 2,TG2
Taktekking tilbygg av asfaltpapp lagt på taktro.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Noe mosedannelser på taktekking.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner av metall med lakkert overflate. Nedløp ført i rør ned langs vegg til terreng langs en takside. I tillegg en kort renne over inngang mot tunet. Ved befaringen er det tørt og dermed er ikke sjekk vedrørende lekkasje gjennomført.
Isbord av tre. Pipe av teglstein med topphelle.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Mangler takrenner på deler av tak.
Isbord står for utskifting.
Tiltak
- Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Utskifting isbord må vurderes, tas sammen med utbedring vindskier med råte.
.
Piper med utvendige overflater av teglstein må vedlikeholdes med impregnering med jevne intervaller på 3-5 år. Dette vedlikeholdet står for tur her. Generelt utvendig vedlikehold av overflater piper og rensk/ rengjøring av takrenner må påregnes for å opprettholde normal funksjon.
Veggkonstruksjon,TG2
Opprinnelig del/ hoveddel består av laftet tømmer med diameter på ca 5 tommer. Tilbygg er oppført i bindingsverk. Bindingsverk har stående trekledning rett på vindsperre med lusinger som musesperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Konstruksjonen med bindingsverk har begrenset lufting av kledning. Ut fra dagens byggemåte er dette å se på som et avvik. Ved oppføringstidpunkt var benyttet byggemåte typisk for området. Byggemåten har i dette området normalt sett ikke ført til skader av betydning, dette gjelder også i dette tilfellet Byggemåte er typisk for område og oppføringstidspunkt. .
Utvendig kledning er ca 56 år gammel. Noe kledning med sprekkdannelser er registrert, må sees på som normalt ut fra alder.
Ved trapper er treverk i kontakt med betong, fuktopptrekk vil forekomme.
Noe sprekkdannelser i laftet tømmer er registrert.
Tiltak
- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
- Utskifting av enkeltbord må påregnes. Ved omlegging av kledning anbefales det å etablere lufting.
Tiltak panelkledning ved betongtrapp må vurderes.
Tiltak vedrørende sprekker tømmervegger vurderes.
Takkonstruksjon/Loft,TG3
Takkonstruksjon med sperrer anlagt på vegger og takåser. Antatt isolering av mineralull. Det forutsettes at dimensjon sperrer og åser er i henhold til gjeldene krav ved oppføring. Røstet innvendig himling.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen lufting i konstruksjonen.
- Byggemåte uten lufting av konstruksjon har vært utbredd for bygninger med dette oppføringstidspunktet. I mange tilfeller har bygget stått i flere tiår uten at skader har inntruffet. Endret bruk med kontinuerlig oppvarming vil kunne føre til skader på konstruksjon.
Tiltak
- Lufting/ventilering bør forbedres.
- Ved omlegging av tak anbefales det at fullverdi ventilering etableres. Endring av bruk/ oppvarming med eksisterende konstruksjon kan føre til at skader oppstår med blant annet kondensering.
Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000
Vinduer,TG2
Bygget har vinduer med trekarmer, sidehengsling på yttervindu og varevindu 1 pluss 1 lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Omramming uten beslag inn i vegg over vinduer.
Det er registrert enkeltvinduer som tar i karm/ er trege å åpne. Eldre vinduer med noe utidsmessig funksjon.
Tiltak
- Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
- Omramming bør forbedres utvendig for å sikre at nedbør/ smeltevann ikke renner ned bak utvendige lister.
Dører,TG2
Ytterdører består av enkle fyllingsdører hvor en er kledd med trepanel på utsiden. I utgangspunktet dører beregnet brukt som innerdører. Enkel nøkkellås og hengelåsbeslag.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
Tiltak
- Dører må justeres.
- Utskifting av dører må vurderes.
Utvendige trapper,TG3
Ved hovedinngang er det betongtrapp ned på terreng. På baksiden er det tretrapp med enkelt rekkverk ned på terreng, her er det også enkelt tak over trappa. Fra stue til markterrasse er det tretrapp ned på terreng.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Det er ikke montert rekkverk.
- Store åpninger gjelder trapp på baksiden av bygget.
Tiltak
- Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
- Utskifting av selve trappa må vurderes ut fra utforming og tilstand.
Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000
Innvendig
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Bygget har etasjeskiller mot kryprom av trebjelkelag anlagt på ringmur og midtmur/ midtbjelke. Det er luke i gulv til kjellerkopp under bjelkelag. Kjellerkopp med betonggulv og murkanter.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Målt 20 mm ved sjekk punkt i stue innad i rommet.
Ved fuktsøk på overflater er det stedvis registrert fuktnivå som ligger i rød sone på måleverktøy.
Tiltak
- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Forhold vedrørende registret fukt må undersøkes nærmere. Sees i sammenheng med eventuelle tiltak kryprom.
Radon,TG2
Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførte radon målinger. Bygget ligger i område hvor NGU sine kart beskriver radonforekomst for område som høy.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Tiltak
- Andre tiltak:
- Det vil normalt sett ikke stilles krav til at det gjennomføres radonmålinger på fritidsboliger som benyttes til privat bruk. Dersom bygninger som benyttes til regelmessig utleie skal radonmålinger gjennomføres.
Pipe og ildsted,TG2
Bygget har etløps pipe av murstein murt sammen med brannmurer. I stue er det åpen peis med med gnistfanger. På kjøkkensiden er det vedovn av eldre type. Sotluke er plassert mot stue/ kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Vedovn er plassert med avstand mindre enn 30 cm til pipe.
Tiltak
- Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
- Dokumentasjon vedrørende krav til avstand mellom vedovn og brennbart materiale må innhentes/ sjekkes.
Det presiseres at det fra 2019 ble påbudt med feig og tilsyn av piper/ ildsteder på fritidsbebyggelse. Det er ikke gjennomført tilsyn/ feiing her. Eier har hatt kontakt med feievesenet som antyder at tilsyn vil kunne bli gjennomført i løpet av sommer/ høst 2025. Ved et slikt tilsyn kan det avdekkes forhold som ikke er tilgjengelig eller synlig ved en visuell inspeksjon. Kan for eksempel være forhold i pipeløp.
Innvendige dører,TG2
Fyllingsdører med trekarmer. Noen dørblad med sponfyllinger og noen med finerfyllinger.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
Tiltak
- Enkelte dører må justeres.
Kjøkken
Etasje > Stue/kjøkken
Overflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredningen består av skrog av plater og malte fronter. Benkeplate består av laminert plate. Oppvaskbeslag av metall. Kokeapparat med propandrift.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, bruksslitasje og elde er registrert, noe fuktskjolder under vask.
Tiltak
- Tiltak:
- Reparasjoner, eventuell utskifting må forventes.
Etasje > Stue/kjøkken
Avtrekk,TG2
Kun lufting via vindu
Vurdering av avvik:
- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.
Tiltak
- Mekanisk avtrekk bør etableres.
Tekniske installasjoner
Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast ut fra vask.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.
- Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
Ventilasjon,TG2
Ventilering med luftevinduer.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Kun ventilering med vinduer og dører.
Tiltak
- Tiltak:
- Funksjon og kapasitet ventilering bør vurderes forbedret for å sikre tilstrekkelig luftskifte.
Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Bygget har drenering med naturlig avrenning på terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Rundt bygget er det områder hvor terreng heller inn mot bygget/ fundament. Her vil vann renne inn under bygget og bli stående rundt fundament.
Tiltak
- Tiltak:
- Det bør gjennomføres tiltak med utforming av terreng slik at en får dannet fall bort fra bygget.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Undet hoveddel er det ringmur av betong. Under tilbygg er det pilarer støpt i støperør av eternit.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det er registrert sprekker og riss i ringmur. Pilarer har skjevheter. Byggemåte tilsier at bevegelse gjennom året må påregnes. Kan føre til skjevheter og endringer på konstruksjoner over fundamenter.
Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- For å utbedre skader/ sprekker må dette gjennomføres sammen med en eventuell masseutskifting. Alternatiovet vil være å punktreparere sprekker og riss etterhvert som de oppstår. Utbedring for varig solid og stabil konstruksjon vil kreve vesentlig kostnader.
Terrengforhold,TG2
Terreng rundt bygget har naturlig stedlig vegetasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Gjelder rundt deler av bygget
Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.
- Tiltak med justering av terrengoverflate som heller mot bygget anbefales.
Fritidsbolig
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger
Det er ikke fremvist tegninger ved befaringen, kommunen har heller ingen tegninger. Ut fra oppføringstidspunkt 1965 er ikke dette unormalt. Lovlighetskontroll mot byggetegninger er ikke utført
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
Rømning via dører i begge ender av bygget.
Uthus
Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger
Det foreligger ikke byggetegninger ved befaringen. Kommunen har heller ikke tegninger. Bygget er ikke kontrollert opp mot omsøkt/ godkjent tiltak.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei
Ikke rom for varig opphold.
Fritidsbolig
Standard :
Bygget har enkel hyttestandard uten innlagt vann, avløp eller strøm.
Vedlikehold :
Bygget har noe vedlikeholdsbehov. Bygget har bygningsdeler med alder på ca 60 år. Løpende vedlikehold og utskifting bygningsdeler og komponenter må påregnes.
Uthus
Standard :
Enkel uthusstandard. Uisolert uthus.
Vedlikehold :
Bygget har noe vedlikeholdsbehov. Det er registrert malingsslitasje og treverk som er i kontakt med terreng. Løpende vedlikehold og utskifting av bygninsdeler/ komponenter må påregnes. Bygget har en del skjevheter.