Andelsleilighet
Utvendig

Terrassedør,TG2

Terrassedør fra ca. 1995 med 2-lags isolerglass + ett lags glass med sprosser, karm og ramme i tre.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Terrassedøren har en anbefalt brukstid på ca. 40 år. Terrassedør er nå ca. 31 år, og vurderes til TG-2. Den har bruks/værslittasje. Dører fra denne tiden har dårligere isolasjonsevne/tetthet, en moderne dører. Konsekvens: Dører har begrenset levetid. Tid for utskifting nærmer seg, men når dette skal gjøres er vanskelig å si noe om. Døren må holdes under oppsikt.

Tiltak

Vinduer,TG2

1. etg: Vinduer fra ca. 1995 med 2-lags isolerglass + ett lags glass med sprosser, karm og ramme i tre. Kjeller: Dels vinduer fra med 2-lags isolerglass, fra 2007-2010, dels eldre vinduer fra 1990 tallet med isolerglass. I tillegg er det enkelte eldre vinduer i vaskerom, og ett vindu i hovedsoverom, fra 1970-tallet.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vinduene har en anbefalt brukstid på ca. 40 år. Vinduene i 1. etg. og enkelte i kjeller er nå over 30 år, og vurderes til TG-2. De har bruks/værslittasje. De små kjellervinduene er enda eldre, sannsynlig fra 1970-tallet. Disse har også bruks/værslittasje, og vurderes også til TG-2. Vinduer fra denne tiden har dårligere isolasjonsevne/tetthet, en moderne vinduer. Konsekvens: Vinduer har begrenset levetid. Tid for utskifting nærmer seg, men når dette skal gjøres er vanskelig å si noe om. Vinduene må holdes under oppsikt. Vindu i ett soverom i kjeller er punktert. Dette vurderes til TG-2. Konsekvens: Dette vinduet vil oppleves med "tåkete" glass. Det bør vurderes byttet. Selger opplyser: Den ene solskjermingen (helt til venstre) på vindu ut mot Kaare Røddes Plass er ødelagt.

Tiltak

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2

Utgang fra stuen til markterrasse i tre. Denne er på 27 kvm. Dette arealet er medregnet trappen.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Markterrassen har en del bruks/værslittasje. Det er i tillegg registrert noe skjevheter. Konsekvens: Avviket er i hovedsak av kosmetisk betydning. Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier.

Tiltak

Utvendige trapper,TG2

Trapp til hagedel i støpt utførelse.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Trappen har en del skjevheter. Konsekvens: Det bør utføres tiltak for å rette opp trappen. Dette må vurderes av ny eier.

Tiltak

Innvendig

Overflater,TG2

Tak: Malt panel. Malte flater. Malt glassfiberstrie. Vegger: Malte flater. Malt panel. Malt glassfiberstrie. Gulv: Fliser. Parkett. Vinylbelegg. Laminatgulv.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Noe knirk i gulv i gang i kjeller. Enkelte manglende fotlister. Noe lokal brukslitasje på parkettgulv i stue. Konsekvens: Avvikene er i hovedsak av kosmetisk betydning. Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier.

Tiltak

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2

Høydeforskjell mellom rom i kjeller.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert høydeforskjell mellom gulv i gang i kjeller og inn til de største soverommene. Konsekvens: Det er ingen annen konsekvens enn at man kan kjenne høydeforskjellen. Hva som skal gjøres av tiltak må vurderes av ny eier.

Tiltak

Innvendige trapper,TG2

Innvendig vange-trapp i trekonstruksjon. Lav takhøyde i nedre del av trapp. Nedre trinn har 4 cm. Høyere opptrinn enn i trapp for øvrig.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er lav takhøyde i nedre del av trapp. Nedre trinn har 4 cm. høyere opptrinn enn i trapp for øvrig. Konsekvens: Man må være klar over forholdet med at det nedre opptrinnet er høyere enn i trappen for øvrig.

Tiltak

El-varme,TG2

1. etasje: Elektrisk gulvvarme i entre og i kjøkken. Panelovner i stue. Kjeller: Elektrisk gulvvarme i alle rom. Gulvvarme i bad og gang fra 2008. Gulvvarme for øvrig, fra ca. 1995.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG-2 settes da mer enn halvparten av forventet brukstid for gulvvarmen er oppbrukt. Gulvvarme i kjeller er dels 18 år og dels 31 år. Konsekvens: Det er foreløpig ingen konsekvens, da selger opplyser at all gulvvarmen fungere tilfredsstillende. Men gulvvarme har begrenset levetid. På eldre gulvvarme kan det oppstå brudd etc. Vurderingen baserer seg på selgers opplysninger. Det er ikke utført funksjonstesting av gulvvarmen.

Tiltak

Våtrom
Kjeller > Bad

Overflater Gulv,TG2

Gulv-overflate: Fliser fra 2008. Er det fall mot sluk i dusj: Ja. Er det fall på gulv for øvrig: I hovedsak flatt gulv. Vil lekkasjevann renne til sluk: Ja. Høyde fra overkant slukrist og til overkant membran ved dør er målt til: Ca. 3 cm.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- På gulv utenfor dusjsonen er det mindre fall mot sluk enn beskrevet i teknisk forskrift. Konsekvens: Ved en evnt. lekkasje vil det være noe tregere avrenning til sluket.

Tiltak

Kjeller > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Sluk: Plastsluk med klemringløsning. Hovedsluk, samt hjelpesluk i dusjsone. Er det synlig klemring i hovedsluket: Ja. Er sluket lett tilgjengelig for inspeksjon: Ja. Det er plassert under badekar, men ved å fjerne front på badekar, er det lett tilgang til sluket. Type gulvmembran: Det er lagt membran, men ukjent type. Det er synlig sluk-mansjett under klemring nede i hovedsluk. Alder: Fra 2008. Type veggmembraner: Ukjent type. Alder: Fra 2008.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Gulv: Vurdering basert på alder. Anbefalt brukstid for smøremembraner er ca. 20-30 år. Smøremembran som er over 15 år, blir vurdert til TG-2 i rapporten. Dette badet er nå ca. 18 år gammelt. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Konsekvens: Det er foreløpig ingen konsekvens da det ikke er opplyst om lekkasjer, men membraner har begrenset levetid. Tid for oppgradering/modernisering nærmere seg. Vegger: Vurdering basert på alder. Anbefalt brukstid for smøremembraner er ca. 20-30 år. Smøremembran som er over 15 år, blir vurdert til TG-2 i rapporten. Dette badet er nå ca. 18 år gammelt. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Konsekvens: Det er foreløpig ingen konsekvens da det ikke er opplyst om lekkasjer, men membraner har begrenset levetid. Tid for oppgradering/modernisering nærmere seg.

Tiltak

Kjeller > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2

Badekar med dusj, separat dusj med svingbare dusjdører i glass, veggmontert klosett, dobbel servant, og baderomsinnredning.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det skal gjøres kontroll av innbygget klosett-sisterne og mulighet for synliggjøring av evnt. lekkasjevann. Prinsippet er at lekkasjevann fra vann-installasjoner, i dette tilfellet klosett-sisternen, skal synliggjøres ved en evnt. lekkasje. Dette gjøres normalt med en avrenningsspalte i overgang gulv/vegg under klosett-skålen. I tillegg skal innkassingen være innvendig fuktsikret. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre evnt. lekkasje fra den innebygde sisternen. Konsekvens: Evnt. lekkasjer fra innbygget sisterne, vil ikke bli oppdaget. --------------------------------------------------------------------------------------------------------- Det er registrert fuktskade på baderomsinnredningen. Konsekvens: Forholdet er i hovedsak av kosmetisk betydning. Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier.

Tiltak

Kjeller > Vaskerom

Overflater Gulv,TG2

Fliser på gulv. Er det fall mot sluk: Ja. Vil lekkasjevann renne til sluk: Ja. Høyde fra overkant slukrist og til membran/fliser ved dør er målt til: 10 mm.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Et sjekkpunkt i rapporten er at det skal måles og beskrive høydeforskjell fra overkant slukrist, og til overkant gulvfliser/membran ved dør. Hvis dette er under 25 mm. blir dette kommentert i rapporten. I dette vaskerommet er det registrert ca. 10 mm. fra overkant slukrist og til gulvfliser ved dør. Konsekvens av for lite høyde fra slukrist og til membran ved dør: Dette avviket vil først bli et problem hvis det blir en lekkasje i rør-opplegg/installasjoner inne i vaskerommet, samtidig som sluket blir tette/blokkert. Det vil da ta litt kortere tid før lekkasjevann renner ut i gangen hvis det ikke oppdages.

Tiltak

Kjeller > Vaskerom

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Sluk: Plastsluk med klemringløsning. Sluk fra 1995. Er sluket lett tilgjengelig for inspeksjon: Ja. Type gulvmembran: Smøremembran fra 1995. Type veggmembraner: Smøremembraner fra 2008.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vurdering basert på alder. Anbefalt brukstid for rør-opplegg er normalt ca. 50 år. Hvis mer en halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, vil rør-opplegg blir vurdert til TG-2. Dette sluket er fra 1995, og er nå ca. 31 år. Det vurderes da ut i fra alder til TG-2. Konsekvens: Ut i fra alder er det foreløpig ingen byggeteknisk konsekvens, men plastsluk har begrenset levetid. Vegger: Vurdering basert på alder. Anbefalt brukstid for smøremembraner er ca. 20-30 år. Smøremembran som er over 15 år, blir vurdert til TG-2 i rapporten. Disse veggene er nå ca. 18 år gamle. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Konsekvens: Det er foreløpig ingen konsekvens da det ikke er opplyst om lekkasjer, og det ikke vil ved normalt bruk være noe vannsøl i rommet. Men membraner har begrenset levetid. Tid for oppgradering/modernisering nærmere seg. Gulv: Vurdering basert på alder. Anbefalt brukstid for smøremembraner er ca. 20-30 år. Smøremembran som er over 15 år, blir vurdert til TG-2 i rapporten. Dette gulvet er nå ca. 31 år gammelt. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er oppbrukt. Konsekvens: Det er foreløpig ingen konsekvens da det ikke er opplyst om lekkasjer, men membraner har begrenset levetid. Tid for oppgradering/modernisering nærmere seg.

Tiltak

Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Boligen har rør i rør opplegg. Dette er ført til et fordelerskap plassert i tak i vaskerom. Stoppekran plassert i fordelerskap. Rør-opplegg fra dels 1995, dels fra 2008. Vurdering av rør-opplegg krever spesialkompetanse. Jeg har ikke denne kompetansen, og vurderingen gjøres ut i fra visuell kontroll.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Vurdering er basert på alder. Forventet brukstid på rør-opplegg er ca. 50 år. Hvis mer en halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, blir dette vurdert med TG-2 i rapporten. Deler av rør-opplegget er fra 1995, og dette vurderes da ut i fra alder til TG-2. Konsekvens: Det er foreløpig ingen byggeteknisk konsekvens for dette forholdet da det ikke er opplyst om, eller registrert lekkasjer. Men man må være klar over rørenes alder. På eldre rør-opplegg kan det oppstå lekkasjer.

Tiltak

Avløpsrør,TG2

Avløps-rør er i hovedsak skjult inne i vegger og er ikke visuelt synlige. I det minste soverommet er det en inspeksjonsluke inn til avløps-rør fra kjøkken. Avløps-rør er med dels originalt avløpsrør, dels med rør-oppegg fra 1995 eller 2008. Avløps-rør fra badet er ikke synlig og er ikke mulig å kontrollere. Om avløps-rør nedstøpt i kjellergulv ble byttet da badet ble oppgradert i 2008, eller da sluk i vaskerom ble etablert i 1995, er ikke kjent for takstmannen.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Forhold og alder vedr. avløps-rør i boligen er ikke kjent for takstmannen. Det settes TG-2 dels for de gamle avløps-rørene fra kjøkken, og dels for å belyse usikkerhet rundt de øvrige rørene. Konsekvens: Nærmere kontroll av tilstand på avløps-rør bør gjøres av fagpersonell på området. Hvis det er eldre avløps-rør, kan rørbrudd og lekkasjer oppstå.

Tiltak

Ventilasjon,TG2

Naturlig oppdriftsventilasjon. 1. etg. Spalteventiler i vinduer for tilluft i leiligheten. Kjeller: Spalteventiler i vinduer, samt enkelte veggventiler i yttervegger for tilluft til etasjen. Avtrekk: Kjøkken: Ventil til luftepipe er blendet/tettet så det er ikke permanent av trekk fra etasjen/rommet. Det er montert en kullfilterventilator. Bad og vaskerom: Det er montert elektrisk styrte ventiler i yttervegg i disse rommene. Måling/beregning av effekt på ventilasjon, er ikke en del av denne rapporten.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- På oppføringstidspunktet ble det benyttet naturlig oppdriftsventilasjon. Med naturlig oppdriftsventilasjon vil til-luft til boligen tilføres med spalteventiler i vinduer eller ventiler i yttervegger. Avtrekk fra boligen gjøres normalt med avtrekksventiler i kjøkken og bad, ført ut over yttertak via luftekanaler. Naturlig oppdriftsventilasjon blir i rapporten alltid vurdert til TG-2. Konsekvens: Man må være klar over at denne type ventilasjon ikke har samme effekt som dagens ventilasjon med balansert eller mekanisk avtrekk. ----------------------------------------------------------------------------------------------- Kjøkken skal i denne type blokker, normalt ha permanent avtrekk ført via luftesjakt/kanal, ut over yttertak. I denne leiligheten er opprinnelig ventil til avtrekkskanalen fra kjøkken blendet/tettet. Det er med dagens løsning ikke permanent avtrekk fra kjøkkenet. Konsekvens: Uten permanent avtrekk fra kjøkkenet, vil dette påvirke leilighetens luftutskiftning/ventilasjon. Ventil til luftepipe bør etableres. ------------------------------------------------------------------------------------------------ Bad og vaskerom skal i denne type blokker, normalt ha permanent avtrekk ført via luftesjakt/kanal, ut over yttertak. I bad og vaskerom er det montert elektrisk styrte ventiler til yttervegger. For at det skal være permanent avtrekk, må disse ventilene være i kontinuerlig drift. Konsekvens: Hvis det ikke er permanent avtrekk fra disse rommene, vil dette påvirke leilighetens luftutskiftning/ventilasjon. ------------------------------------------------------------------------------------------------- Det er en avtrekksventil i det største soverommet. Det er ikke en anbefalt løsning å ha avtrekk inne i et soverom. Konsekvens: Avtrekksventil i et soverom kan trekke "forurenset"/brukt luft inn i soverommet. Denne ventilen bør holdes lukket. ------------------------------------------------------------------- Det anbefales nærmere kontroll av ventilasjonsanlegget for å vurdere oppgraderinger/utbedringer.

Tiltak

Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG3

Utvendig fuktsikring/drenering fra byggeåret, 1919. Fuktsikring/drenering er nå over 100 år. Grunnmur er i kjeller innvendig utforet med isolert bindingsverk. Det er benyttet plastfolie inne i vegg. Yttervegger er så innvendig kledd med gipsplater.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det ble på befaringsdagen gjort fuktsøk med elektromagnetisk fuktindikator på utvalgte og tilgjengelige steder innvendig på yttervegger i kjeller. Dette gjelder da yttervegger i bad og vaskerom. Det ble her registeret høyere fuktverdier en det som er normalt. Det er høyere utslag i nedre del av veggene, enn i øvre del. Dette tyder på fukt i grunnmur, og ikke fungerende utvendig drenering/fuktsikring. Hulltaking: Det ble gjort hulltaking i utforet vegg i det minste soverommet. Det ble i utforet bindingsverk registrert forhøyede/skadelige fuktverdier. Det ble her konstatert at det er benyttet plastfolie/diffusjonssperre i konstruksjonen. Dette er ikke en anbefalt løsning. Det skal ikke benyttes en slik plastfolie i vegger under terreng.

Tiltak

- Tiltak:

- Konsekvens: Fukt i organisk materiale, som i dette tilfellet utforet bindingsverk, vil gi grobunn/mulighet for sopp/råteskader i konstruksjonen. Da det er benyttet en plastfolie mellom gipsplater og bindingsverk, vil denne fukten og mulige råteskader bli "lukket inne i konstruksjonen" og vil da være vanskeligere å oppdage. Det bemerkes at det kun er gjort en hulltaking, i følge gjeldende instruks. Hvordan forholdene er i de utforede kjellerveggene ellers i kjelleren, er ikke vurdert/kontrollert. Man må regne med at det er tilsvarende fukt inne i alle de utforede kjellerveggene. I slike kjellere er det anbefalt å ha åpne murvegger med pustende maling, samt fliser/gulvvarme på gulv. Dette vil ikke stoppe fukttilgangen/årsaken til fukt i grunnmuren, men man vil da ha bedre oversikt over forholdene. Det settes et kostnadsestimat på kr 200 000,- - kr. 500 000,- Dette settes for ytterligere undersøkelser, og for å fjerne de utforede kjellerveggene/oppforede gulvene. Dette er et veldig grovt estimat, og for å få et korrekt pristilbud, må det innhentes tilbud fra utførende. Hva dette vil koste totalt, er også avhengig av omfanget av hva som må gjøres. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Hvis det registreres fukt i grunnmur, vil dette utløse en TG-3 i følge gjeldende instruks. Det er vanskelig å gjøre tiltak med utvendig fuktsikring, da man ikke kan gjøre drenerings/fuktsikringsarbeider i en enkelt bolig i en rekke/bygg. Dette må sees i sammenheng med den øvrige bygningsmassen i rekken/borettslaget. Det settes derfor ingen estimert kostnad på utbedring av utvendig fuktsikring. Dette betyr ikke at det ikke koster noe å utbedre forholdet, men at det er umulig å gi et eksakt kostnadsestimat da dette vil omfatte hele rekken/borettslaget.

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Andelsleilighet