Taktekking,TG2
Taket er tekket med takstein av betong. Tekkingen er besiktet fra bakkeplan og ved lett bruk av drone uten å påvise vesentlige feil som manglende tekking eller større skader. Det foreligger ingen dokumentasjon av tekking og det er således ikke utført noen nærmere vurdering om taket har tilstrekkelig helning, eksakt behov for snøfanger etc. Undertak antas generelt å vare like lenge som primærtekking, uten nærmere undersøkelser. Normal forventet levetid for betongtakstein er ca. 30–60 år. Merk at undersøkelsen begrenset til nevnte observasjoner, og det kan ikke utelukkes at det likevel kan foreligge forhold som kun kan avdekkes ved en nærmere inspeksjon på takflaten. Av sikkerhetsmessige årsaker ble det ikke foretatt fysisk adkomst til taket.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast. Beslag av metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført. - Delvis ufagmessig beslag av innglasset balkong / takoverbygg terrasse. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Belistning/vannbrett må utbedres og overganger tettes. - Manglende snøfangere kan føre til personskader, skader på husdyr, eiendom (som biler og hagemøbler) og bygningselementer som takrenner og takmaterialer. Dårlig eller gamle beslag medfører redusert/svekket klimaskjerm, som øker risikoen for manglende bortledning av vann som igjen kan medføre redusert levetid og/eller skader.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Det er observert mindre glipe i kledning i nærheten av beslag til takoverbygg terrasse. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Bygningsdelen er gammel og det kan ikke utelukkes vedlikehold eller tiltak nær fremtid. Det er grunn til å varsle om faren for skader på grunn av alderen og registrerte anmerkninger. Yttervegger er hovedsakelig en skjult konstruksjon og det tas forbehold mot evt. skader/mangler bak kledning.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med isolerglass. Det er skiftet et par vinduer på soverom mot vest på loft i nyere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Vannbord er ikke innfelt i kledning. Utenpåliggende vannbord vurderes av noen som en svakere fuktteknisk løsning. ** Flere av vinduene er gamle, og det er nødvendig og varsle om risikoen for skader pga. alder. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å lukke avviket. - Avviket med utenpåliggende vannbord ser ikke ut til å ha hatt noen umiddelbar konsekvens, men vannbord skal felles inn for å lede vann bort fra byggets vegger dermed beskytte mot vannskader og forhindre at fuktighet trekker inn. Gamle vinduer kan ha svekket funksjonalitet som medfører trekk, svekket klimaskjerm og/eller vanskeligheter med åpning og lukking. Det anbefales nærmere undersøkelser som følge av alder og tilstand på bygningsdelen.Dører,TG2
Ytterdører i tre
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Gjelder spesielt entredør. Eier viser at også skyvedør til terrasse er treg, og dette trolig som følge av skeivheter i konstruksjon. Tiltak - Dører må justeres.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Beslag må skiftes ut/monteres. - Formåle med beslag er å beskytte mot fuktinntrengning/oppsamling og sikre tilstrekkelig lufting. Bruk av beslag forenkler/muliggjør også nødvendig vedlikehold som maling og evt. utskiftning av kledning. Manglende beslag gjør at dette ikke blir oppnådd.Andre utvendige forhold,TG2
Enklere tilbygget innglasset balkong / takoverbygg over terrasse. Enklere utvendige boder, herunder også den frittståtende. Disse byggene er trolig heller ikke kommunalt godkjent.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Eier opplyser og viser at denne konstruksjonen er av enklere type og har noen skeivheter. Dør er treg. Det skal også tidvis være noe fuktgjennomtregning i tak/overgang vegg. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Tiltak og/eller bruksendringer som ikke er kommunalt godkjent kan medføre at kommunen pålegger hjemmelshaver å rette, eller tilbakeføre tiltaket/avviket hvis nødvendig tillatelse ikke er gitt. Evt. ny eier overtar denne risikoen. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller antatt uført av trebjelkelag som normalt for byggeår. Gulv på grunn er antatt utført av betong som normalt for byggeår. Ujevnheter, skjevheter og noe gulvknirk må påregnes i en trekonstruksjon. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom til høyre etter adkomst loft. Det måles ca. 25 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom tilstøtende bad loft. Det måles ca. 20 mm skeivhet gjennom hele rommet på stue 1.etg. Det måles ca. 15 mm skeivhet gjennom hele rommet på kjøkken 1.etg. Det måles ca. 20 mm skeivhet gjennom hele rommet på kjeller stue. Stedvis registrert noe knirk i gulv. Det tas forbehold om ytterligere skeivheter da det ikke er utført andre målinger enn beskrevet, samt boligen var møblert på befaring. Omfanget av undersøkelser fraviker krav i NS3600 og må kun brukes veiledende.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Våtrom Loft > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Det er uegnede materialer i våtsoner. - Baderomsplatene bærer noe preg av å være montert ved egeninnsats eller lignende fra tidligere eier. Det er gliperi hjørner og skeivt sammensatt plater. Skråhimling over badekar er i dag regnet som våtsone, uten dette er hensyntatt her. Tiltak - Våtrommet/våtsonen står foran full utbedring. - Det ser ikke ut som avviket har hatt noen negativ konsekvens med bruken fram til nå. Loft > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det måles ca. 20 mm fall fra flis ved terskel til sluk under badekar. Lokal fall ikke nærmere vurdert pga. badekar. Merk at målinger er utført ved stikktakninger, og det ikke kan utelukkes lokalt noen området med motfall eller lignende, spesielt i områder under innredninger, kabinett, o.l. Det tas spesifikt forbehold om varierende tilstand utover målinger som er beskrevet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det er tilfeller med litt uheldig fuging og skjøting av flis. Dette er mer av kosmetisk betydning. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Lokal utbedring etter eget ønske. Loft > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Det ser ut som fliser er lagt på eksisterende belegg fra byggeår. Sluk er også trolig fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er noen neklere gjennomføringer av vann / avløpsrør i vegg, som kun desvis tettet med fuge. Tiltak - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Loft > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Servant med møbel, toalett og badekar.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Kjøkken Etasje 1 > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Kjøkkenet er antatt fra før 2010 og dermed ikke krav til lekkasjestopper og komfyrvakt. Installasjon av automatisk lekkasjestopper og/eller komfyrvakt er enkle oppgraderinger som kan vurderes. Dette vil redusere risiko for vannskader og branntilløp.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Eier viser en mindre skade på hjørne bankeplate.- Videre mindre merke i gulv etter tidligere lekkasje fra oppvaskmaskin som ble utbedret gjennom forsikringsselskap. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. - Evt. lokal utbedring etter eget ønske. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av kobber og plast (rør i rør) . Stoppekran lokalisert i luke i vegg på vaskerom. Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år. Se bilde - det er lagt opp fremtidig kurser til evt. utskiftning bad/toalett.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Gjelder da vannrør som ikke er skiftet. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast. noen stakeluke observert i kjeller. Løsning for lufting er ikke kjent, men antas tilfredsstillende ut i fra anlegget fungerer i dag. Normal levetid for plastrør er 25-75 år, anbefalt brukstid er 50 år
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Gjelder da rør som ikke er skiftet. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Interesserte bør anta halvparten av forventet brukstid er oppbrukt eller passert, inntil det foreligger opplysninger som skulle tilsi noe annet. Eier opplyser det er gjennomført jevnlig service. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Stedvis synlig noe fuktsikring med grunnmursplast, men ikke fullstendig rundt boligen. Evt. drenering er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Manglende kantlist som avslutning inntil mur kan medføre at jord og vann kan komme ned bak platen. Eldre/svekket drenering og fuktsikring kan mellom annet medføre følgende konsekvenser: a. Fuktskader: Vann kan trenge inn i bolig, noe som fører til råte, mugg, sopp og dårlig inneklima.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Bygningen har utvendig avløpsrør og vannledning av ukjent type. Tilkopling av vann- og avløp er ikke kjent, utover at det er fungerende vann- og avløp i boligen på befaring.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det er spesielt i kjeller og tilbygget tak over terrasse og utebodet som fraviker opprinnelige tegninger. Kjellerstue er inntegnet som hobbyrom og har lite dagslys. Tiltak og/eller bruksendringer som ikke er kommunalt godkjent kan medføre at kommunen pålegger hjemmelshaver å rette, eller tilbakeføre tiltaket/avviket hvis nødvendig tillatelse ikke er gitt. Evt. ny eier overtar denne risikoen.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei