Taktekking,TG3
Taket var dekket av snø på befaringsdagen, det ble opplyst et det er flate eternittplater som tekking. Det er ukjent alder på tekkingen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er påvist råteskader. - Taket har flere lekkasjer som har pågått over tid. Tiltak - Andre tiltak: - Om bygningen ikke skal rives må taktekking og undertak legges nytt. Eternittplater inneholder asbest, ved riving/demontering og arbeider med disse må det brukes verneutstyr. Platene må leveres til godkjent deponi. Arbeid bør gjøres av godkjent firma for dette.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp er av stål og sink, det mangler renner på deler av taket.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er store deformasjoner i renner og nedløp. - Utvendige beslag har utettheter. - Takrenner og nedløp er gamle og har lekkasjer, det mangler også renner på deler av boligen. Avviket medfører økt slitasje på underliggende bygningsdeler og påfører skade på disse. Tiltak - Beslag må skiftes ut. - Nye renner og nedløp må monteres - For å lukke avviket må renner, nedløp og utvendige beslag byttes.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Veggkonstruksjon,TG3
Yttervegger er oppført med tømmer ut fra byggeår og det som er synlig, Utvendig er boligen kledt med liggende malt bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist betydelige råteskader i bordkledningen. - Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen. - Bordkledningen har noe råteskader og er generelt overflate slitt. Det er ikke etablert tilfredsstillende lufting og kledningen er stedvis avsluttet under terreng, dette medfører økt risiko for at det oppstår råteskader. Det er synlige råteskader på konstruksjonen i forbindelse med vinduer, det kan ikke utelukkes at det er skader andre steder som ikke er synlig. Vegg konstruksjonen er skjev, spesielt på sørvest side. Tiltak - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Råteskader i bordkledningen vil fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - For avklaring av omfang på skader må kledningen rives og råteskader på konstruksjon utbedres. Basert på tilstand på tak og langvarige lekkasjer må det påregnes at det er råteskader på veggkonstruksjon som ikke er funnet ved befaringen. Kostnad for utbedring vil bli så stor at det ikke vil lønne seg å utbedre.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Takkonstruksjon/Loft,TG3
Plassbygget takkonstruksjon med undertak av bordtro.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Det er registrert skader i undertak. - Takkonstruksjonen må undersøkes ytterligere, for å få en fullgod oversikt må det rives helt både innvendig og utvendig for å komme til å få en oversikt på hva som må gjøres og hvilke skader som må utbedres. Himlinger, isolasjon, taktekking og undertak er uansett så dårlig at dette må byttes. Det må påregnes behov for utbedringer av takkonstruksjonen basert på at det har vært lekkasjer over tid, omfang kan være så stort at det ikke vil lønne seg med utbedring og at taket må bygges nytt. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Vinduer,TG2
Vinduer har malte trekarmer og koblede glassrammer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Vinduer er generelt i dårlig stand og må påregnes byttet på kort sikt. Omramming er montert uten luftespalte ned mot vannbrett, medfører økt risiko for råteskade på omrammingen og økt behov for vedlikehold. Anbefalt avstand i byggdatablad 523.701 er minimum 6mm spalte. Beslag er montert helt opp under vinduskarm på enkelte vinduer, medfører økt risiko for råteskade på karmen og økt behov for vedlikehold. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.Dører,TG3
Ytterdør har malt dørblad og malt trekarm. Balkongdør har malte overflater og malt trekarm, koblet dør.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Dørene er generelt slitt og har oppnådd forventet levetid. Glass i ytterdør er knust og det mangler glasslister på balkongdøren, disse er råtnet bort. Tiltak - Døren(e) står foran utskiftning. - Dørene må byttes.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Altan er oppført med trebjelkelag fundamentert på punktfundamenter. Rekkverk har malte overflater.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har omfattende skjevheter. - Det er setninger på fundamentering som har medført skjevheter på konstruksjonen, vil være vanskelig å rette opp uten å demontere alt først. Tiltak - Andre tiltak: - Altanen må bygges ny.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utvendige trapper,TG2
Utvendig trapp er oppført av trevirke.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter. - Trappen er skjev og er dessuten slitt Tiltak - Andre tiltak: - Trappen må fornyes når altanen bygges ny. InnvendigOverflater,TG3
Overflater på gulv består av vinylbelegg og tregulv som er malt i enkelte rom. På vegger er det malt tapet, panel og malte plater. I himlinger er det malte plater og panel.
Vurdering av avvik:
- Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. - Overflater er skadet av fukt i hele boligen, det er muggvekst og svartsopp på flere steder. Himlinger på loft som er utført med panel er stedvis råteskadet og soppvekst. Tiltak - Andre tiltak: - Alle overflater må rives og fornyes.Kostnadsestimat : Over 500 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er utført med trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Gulvene har skjevheter. Gulv i vindfang er i så dårlig stand at det kun kan tråkkes på gulvbjelkene, gulv mellom bjelkene er sviktet og henger ned mellom disse. Tiltak - Andre tiltak: - Alle gulv må rives slik at kun bjelkelaget står igjen, dette fordi at det ikke er mulig å fastslå hvordan tilstanden til bjelkelaget er uten inngrep. Basert på lekkasjer og synlige skader må det forventes at det må gjøres utskifting på hele eller deler av bjelkelaget.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Pipe og ildsted,TG3
Pipe er oppført av teglstein og er fra byggeåret, det er ikke tilkoblet over til pipen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Pipen vurderes å være i dårlig stand over taket. Tiltak - Andre tiltak: - Pipen må bygges ny om boligen skal repareres.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Krypkjeller,TG3
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. - Det er for dårlig terrengfall vekk fra konstruksjonen. - Det er påvist andre avvik: - Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. - Det er kun mulig å inspisere en liten del av kryperommet. Her er det innsig av vann som kommer fra terrenget nord for boligen. Det mangler fuktsperre på grunnen i krypekjeller som kan inspiseres, dette gjelder også mest sannsynlig resten av kryperommet, det var ikke vanlig å legge fuktsperre på grunnen da boligen ble oppført. Del av kryperommet som ikke er tilgjengelig er der det i etasjene over er størst skader og det må derfor forventes at det kan være skader på bjelkelag i denne delen av kryperommet. Tiltak - Terrengfall i tilknytning til konstruksjonen må utbedres. - Andre tiltak: - For avklaring av tilstand må det gjøres ytterligere undersøkelser. Dette betinger at gulvene rives fra oversiden.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Innvendige trapper,TG2
Innvendig trapp har lakkerte overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Det er lav frihøyde i trappen, medfører risiko for skade. Normale bruksmerker. TiltakInnvendige dører,TG2
Innvendige dører har dørblad i heltre, noen har malte overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Dørene har normal slitasje og noen tar i karmen. Tiltak - Det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Rengjøring og overflatebehandling samt justering må utføres. Våtrom Etasje > Bad/vaskeromGenerell,TG3
Badet er i dårlig stand og må totalrenoveres. Det er fuktskader i himling og fuktsvelling på veggplater.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder, synlige skader på vegger og himling og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG3
Kjøkkeninnredningen har dels malte fronter og skrog og dels heltre furufronter på folierte skrog. Laminat benkeplate og rustfritt benkebeslag. Det er installert komfyr.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er skader på dørblad og hengsler. Fuktskader på skapskrog. Tiltak - Andre tiltak: - Innredningen er i dårlig stand og må byttes.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er ikke etablert avtrekk på kjøkkenet.
Vurdering av avvik:
- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres. - Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet. Tekniske installasjonerVannledninger,TG3
Vannledningsanlegget er utført med kobberrør, ukjent alder.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Stoppekran er ikke lokalisert eller tilgjengelig. - Røranlegget er stedvis dårlig festet og ligger slik at det kan være risiko for at vannrør fryser. Plast og kobber rør har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres. Det ble ikke funnet stoppekran. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre vannrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Ved en lekkasje på vannrør e.l. vil det være vanskelig å raskt stenge av vanntilførselen, når stoppekran ikke er tilgjengelig, noe som kan føre til betydelige større skader på boligen og eiendeler, enn om stoppekranen hadde vært lett tilgjengelig. - Røranlegget må fornyes om boligen skal repareres.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Avløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør er av plast med ukjent alder.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Manglende lufting kan medføre at det blir vakuum i røranlegget og at avløpet fungerer dårligere. Det ble ikke funnet stakeluke på anlegget, medfører ekstra arbeid om anlegget går tett ved at utstyr må demonteres for å komme til å stake. Plastrør har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. - Skal avviket lukkes må løsning på lufting av kloakk dokumenteres/fremvises. - Røranlegget bør fornyes om boligen skal repareres.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon med vinduer som kan åpnes.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Manglende ventilasjon gir problemer med kondens på vinduer og dårlig inneklima. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Mekanisk avtrekk fra våtrom og wc bør installeres samt etablere tilstrekkelig tilluft til disse rommene. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Det er ukjent om det er etablert noen form for drenering rundt boligen, på oppføringstiden ble dette normalt ikke etablert, men det kan være utført i ettertid.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. - Ut fra forhold i krypekjeller er det ikke etablert drenering eller den fungerer dårlig da det er fuktinnsig i arealet. Tiltak - Andre tiltak: - Hvis boligen skal repareres må det etableres drenering og fuktsikring rundt ny grunnmur.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur er oppført med granittstein og noe betong, basert på byggeåret fundamentert direkte på bakken av stedlige masser.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Fundamenteringen er utført med naturstein. Det er setnings sprekker på muren og løs murpuss. Tiltak - Påviste skader må utbedres. - Andre tiltak: - Om grunnmur skal benyttes på nytt må det påregnes relativt stor kostnader for utbedringer.Forstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmurer er av naturstein.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. - Murene var delvis dekket av snø på befarings tidspunktet, det ble registrert normale sprekker og setninger basert på alderen på murene. Tiltak - Andre tiltak: - Det må påregnes noe utbedringer på murene.Terrengforhold,TG2
Eiendommen ligger i terreng som skrår mot sørvest.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Terrenget på nordside av boligen har fall inn mot grunnmuren, det er anbefalt at terreng inntil boliger skal ha fall på 1:50 i en bredde på 3 meter ut fra grunnmur, dette er ikke tilfredsstillende her. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendig vann og avløpsanlegg er utført med plastrør. Avløp er i følge ferdigmelding på dette lagt nytt i 1998, ukjent alder på vannledning.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Plast rør har en forventet levetid på ca 50 år før en må forvente at det oppstår feil og mangler som må utbedres. Det kan oppstå feil og lekkasjer før dette, og det kan være at det går flere år før anlegget har noen vesentlig behov for utbedringer. Tiltak - Avløpsanlegget må sjekkes. - Vann og avløpsanlegg må undersøkes av fagkyndig om det skal benyttes.Det foreligger tegninger fra 1967 da det ble tilbygd et takoppløft og bygd altan. Det finnes ikke plantegninger, kun skisser på fasader mot sørvest og øst.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiTegninger stemmer godt med faktiske forhold, men bygningen er ca 1.5 m² mindre enn det tegningene viser. Bygningen er oppført kun ca 1,3 meter fra tomte grense mot nabo i nordøst.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei