Taktekking,TG3
Forenklet undertak av sutakplater tekket med taksteinprofilerte stålplater fra 1990-tallet. Regelmessig ettersyn og vedlikehold/rengjøring er noe som må påregnes.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak og taktekkingen. Det registreres stedvis overflatekorrosjon på stålplater. Forholdet vurderes å være relatert til normal aldring av overflatebelegget. Det er påvist råteskader i israftbord, gesimskasser og forkantbord. Tidligere lekkasje fra tak mot sør-øst er tettet. Normal tid før omlegging av stålplater med plastbelegg er 30 - 50 år. Tiltak - Tiltak: - Råteskadet treverk må skiftes ut. Det anbefales samtidig å kontrollere tilstøtende konstruksjoner og beslag for å avdekke eventuelle fuktårsaker. Ved utskifting bør tilstanden på undertak og taktekking vurderes nærmere om det er behov for full renovering av taket. Kostnadsestimat gjelder for utskiftninger av råteskadet treverk.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål fra 1990-tallet. Trinn montert for feier. Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger over grunnmur av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, etter byggemåte isolert, og er utvendig kledd med liggende kledningsbord fra 1990-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kledningsbordene ved inngangspartiet går helt ned til terreng, og det er ingen luftespalte i nedre kant av kledning mot grunnmur. Enkelte felt på kledningen er ikke malt i nyere tid og har forskjellig farge fra øvrig kledning. Normal tid for reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år. Normal tid før utskifting av trekledning er 40 - 60 år. Normal tid før maling av trekledning er 6 - 12 år. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare tiltak med lufting, men ved eventuell utskifting av kledning i fremtiden anbefales etablering av luftesjikt for å redusere risikoen for fuktskader og forlenge levetiden til konstruksjonen. Manglende lufting kan over tid føre til oppfukting og råteskader i kledning og underliggende konstruksjon. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av nedre del av kledningen. Ved tegn til oppfukting eller begynnende råte bør tiltak vurderes.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Taktypen består av saltak. Takkonstruksjonen består av plassbygde takstoler i tre, tekket med forenklet underlagsplater. Adkomst til en side av tilbygget takkonstruksjon via kneloft i gang. Det er lufting til gesims og synlig luftespalte over takkonstruksjon. Eldre takkonstruksjon med meget mangelfull/varierende isolering. Det er ikke mulighet for kontroll av undertak, isolasjon og eventuelle luftespalter i takkonstruksjonen da konstruksjonen er bygget tett. Det er ikke spor etter fuktskader eller aktive lekkasjer/kondens i underliggende himling.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ingen mulighet for inspeksjon av eldre takkonstruksjon. I nyere takkonstruksjon er det synlige spor etter mus på loftet. Det er noen fuktskjolder i undertaksplater. Tiltak - Tiltak: - Aktivitet fra mus eller andre gnagere kan over tid føre til skade på isolasjon, elektriske installasjoner eller trekonstruksjoner. Det anbefales jevnlig kontroll og eventuelt tiltak for å hindre videre aktivitet. Uten mulighet for inspeksjon av takkonstruksjonen kan eventuelle kondens- eller lekkasjeskader forbli uoppdaget over tid. Det anbefales å montere en inspeksjonsluke i himling/kneloft for å muliggjøre fremtidig kontroll og redusere risikoen for skjulte skader.Vinduer,TG2
Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1987-1997. Det ble ikke registrert punktert glass i vinduer ved befaring. Dette kan påregnes med tiden.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på vinduer. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på vinduer av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller utbedring av vinduene, spesielt der funksjonaliteten er redusert og tettelister er slitt. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.Dører,TG2
Isolert og formpresset hovedytterdør med glassfelt fra 2012, Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt til hybel fra 1999. Malte terrassedører i tre med 2-lags isolerglass fra 1990-tallet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Hovedytterdør går fint, men har noe bruksslitasje på dørblad, samt noe slitte lister. Ytterdør til hybel går fint, men har fuktsvelle i bunn av dørblad. Terrassedører har værslitt treverk, håndtak og låsekasse er slitte. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting av eldre dører og utbedring av hovedytterdør. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. InnvendigOverflater - 2,TG2
Gjelder deler av overflatene.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Parkettgulv i stue har noe bruksslitasje. Enkelte gliper og fuktsveller på laminatgulvene. Mangler en gulvlist på kjøkken. Det er registrert stedvis knirk i gulv. Foringer og lister til soveromsvindu i hybel har fuktmerker/avflasset maling etter en tidligere vannlekkasje. Det er også noe avflasset maling på foring til takvindu. Tiltak - Tiltak: - Noe overflateoppussing må som regel påregnes ved kjøp av en brukt bolig.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater, etter byggemåte isolert. Retningsavvik er kontrollert i stue og hall i 1. etg., soverommene i 2. etg., samt stue og gang i hybel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Følgende retningsavvik ble registrert: 1. etg.: 16 mm gjennom hele, og 14 mm innenfor 2 m i hall. 15 mm gjennom hele, og 15 mm innenfor 2 m i stue. 2 .etg.: 30 mm gjennom hele, og 14 mm innenfor 2 m på hovedsoverom. Hybel: 25 mm gjennom hele, og 21 mm innenfor 2 m i gang. (skjevheter i skille entré/gang) 25 mm gjennom hele, og 22 mm innenfor 2 m i stue. I kjelleren er det synlig råteskader i en trebjelke. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre er 40 - 80 år. Tiltak - Tiltak: - For å oppnå TG1 må høydeforskjeller rettes opp. Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser for å avklare årsak og omfang før valg av løsning. Typiske tiltak er avretting med flytsparkel og etablering av nye gulvflater. Ved konstruktive avvik kan forsterkning eller retting av bjelkelag være nødvendig. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det medføre redusert bokomfort, økt slitasje på gulv og risiko for videre setningsskader.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Pipe og ildsted,TG2
Det er i stuen montert en peisovn, flislagt på gulv i front. Elementpipe i tilbygg, og teglsteinspipe i hybel med pusslag. Sotluker i stue, og kjeller Pipene er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak. Ingen avvik registrert av feier ved tilsyn den 01.03.2023.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. Tiltak - Andre tiltak: - Skadet stein i ovnen må skiftes ut for å lukke avviket, for å unngå redusert brannsikkerhet og videre skade på ildstedet.Rom Under Terreng,TG2
Gulv i kjeller er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig. Det ble med fuktindikator registrert noe høye fuktverdier/fuktforskjeller på synlige murflater. Dette er forhold som ikke kan sies å være unormalt lagt alder og dreneringens funksjon til grunn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Tiltak - Andre tiltak: - Det påviste fuktnivået gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Konsekvensen av forhøyet fukt i kjellermur og gulv er økt risiko for mugg- og råteskader i konstruksjonen, samt forringelse av inneklimaet.Innvendige trapper,TG2
Det er innvendig malt tretrapp mellom etasjene. Det er montert rekkverk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Trappetrinn nummer to fra bunnen fremstår litt løs og ikke tilstrekkelig festet. Trappetrinn har en del bruksslitasje som hakk og merker. Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år. Tiltak - Tiltak: - Trappen har behov for vedlikehold, og trinnet bør festes tilstrekkelig.Innvendige dører,TG2
Det er innvendige malte profilerte dører. Mindre overflateavvik kan forekomme og noe småjusteringer kan påregnes med tiden.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Enkelte dører med noe tørkesprekker i maling, og to av dørene i hybelen går i terskel. Tiltak - Andre tiltak: - Dørene bør justeres for å sikre normal funksjon. Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt slitasje på både dør og terskel over tid. Våtrom 1. etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er bra fall mot sluk i dusjsone.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Målt 16 mm fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Tiltak - Andre tiltak: - Avviket medfører økt risiko for vann utover våtsone ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Tiltak anbefales ved fremtidig rehabilitering. 1. etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Utførelsen fremstår uoversiktlig og det er usikkert om membran er korrekt tilkoblet slukets klemring. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. Konsekvensen av at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er økt risiko for at membranen kan svikte, noe som kan føre til lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. 1. etasje > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Det er avtrekksvifte i vegg.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom, for eksempel luftespalte ved dør eller tilsvarende løsning. Manglende tilluft kan føre til redusert ventilasjonseffekt, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse. 2. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Det er flis på vegg og malt innvendig tak. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt i vegg ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduet og døren er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det bør ikke benyttes fuktømfintlige materialer i våtsoner. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Tiltak - Tiltak: - Våtrommet fungerer med dette avviket, da det er montert glassdør som begrenser direkte vannsprut på dør. Badekaret må imidlertid brukes med varsomhet for å unngå vannsprut mot treverk. 2. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er bra fall mot sluk i dusjsone.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Målt 16 mm fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 - 30 år. Tiltak - Andre tiltak: - Avviket medfører økt risiko for vann utover våtsone ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Tiltak anbefales ved fremtidig rehabilitering. 2. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Sluk under badekar har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er derfor ikke inspisert. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. Konsekvensen av at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er økt risiko for at membranen kan svikte, noe som kan føre til lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales å montere en inspeksjonsluke i sokkel på badekar for bedre tilgang til sluk både for inspeksjon og rengjøring. 2. etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er avtrekksvifte i vegg.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Avtrekksvifte er defekt og det er kun naturlig ventilering via spalteventil i vinduskarm og åpning av vindu. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft og mekanisk avtrekk bør etableres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader. 2. etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i hulltakingen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ved hulltaking fra soverom er det påvist dampsperre i vegg, noe som er en feil utførelse, da det ikke skal monteres dampsperre mot våtrom med membran/tettesjikt på vegger. Det er ikke konstatert noen skade som følge av dette. Tiltak - Tiltak: - Plast/dampsperre i vegger mot våtrom bør fjernes for å unngå risiko for fuktskader og muggdannelse som følge av feil utførelse. Feil plassering av dampsperre kan føre til at fukt stenges inne i konstruksjonen, noe som over tid kan gi skader på bygningsdeler og redusert inneklima. Hybel > Bad/vaskeromGenerell,TG3
Bad/vaskerom i hybel fra en gang på 90-tallet som er bygget ihht. byggeforskrift fra før 1997. Inneholder innredning med servant, speilskap, gulvmontert toalett (2023), dusjkabinett, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Det er fliser på vegg og malte takessplater i himling. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Lufteventil i vegg og tilluftspalte over dørblad.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det er målt et motfall på 10 mm mot dør. Ikke avtagbar sokkel til dusjkabinett som gjør det vanskelig å vaske og rengjøre sluk, og derfor ikke inspisert. Dør plassert i våtsone og hull i vegg etter tidligere innfestninger som ikke er tettet. Sveller på toppen av speilskap. Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. Samlet tilstandsgrad (TG 3) er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Tiltak - Andre tiltak: - Badet anses å ha vesentlig svekket funksjon og brukssikkerhet, da levetid på membranløsninger har passert sin forventede leve-brukstid. Det må påregnes total rehabilitering av våtrommet for å oppnå tilstrekkelig fuktsikring i henhold til dagens krav. Eksisterende sluk og røropplegg har økt risiko for lekkasjer og vannskader. Manglende ventilasjon gir fare for kondens og muggsoppskader. Anbefalt tiltak: Full rehabilitering inkludert nytt sluk, membran, overflater og rør-i-rør-system.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken 1. etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning fra 1990-tallet med profilerte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Kjøkkenplater montert mellom benk og overskap. Det er integrert komfyr og platetopp. Frittstående kjøl/fryseskap og opplegg for oppvaskmaskin. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap og i underkant av benkeplate. Tiltak - Tiltak: - Fuktsvelling og generell slitasje vurderes som av visuell karakter og påvirker foreløpig ikke innredningens funksjon, men utsatte overflater bør vedlikeholdes for å forlenge levetid og opprettholde funksjon. 1. etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator over komfyr med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkenventilatoren er eldre og det registreres ulyder ved drift, noe som kan indikere slitasje i motor eller vifte. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å utbedre eller skifte ut ventilatoren for å sikre tilfredsstillende funksjon. Hybel > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Enkel kjøkkeninnredning med glatte fronter. Benkeplate i høytrykkslaminat og i rustfritt stål med nedfelt oppvaskkum. Flislagt mellom benk og overskap. Det er frittstående kjøl/fryseskap, komfyr og opplegg for oppvaskmaskin. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er noe bruksslitasje/skader på benkeplate og front. Tiltak - Tiltak: - Kjøkken fungerer normalt, men noe vedlikehold og justering er påregnelig med tiden. Hybel > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator over komfyr med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert hull/utettheter i ventilasjonsrør fra kjøkkenventilator. Tiltak - Tiltak: - Tetting eller utskifting av rør anbefales. for å unngå at matos og fuktig luft lekker ut i rom. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør er av kobber og nyere plast/rør i rør system. Rørfordelerskap plassert på bad i 2. etg. Stoppekran plassert i kjeller. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger. Røropplegg er ikke kontrollert i sin helhet.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Kobberrør har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Ved befaring manglet nøkkel til rørfordelerskapet, og skapet kunne derfor ikke åpnes for inspeksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak for utskifting av eldre kobberrør kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Det anbefales jevnlig kontroll av røranlegget for å avdekke eventuelle lekkasjer eller skader, da eldre skjulte røranlegg kan få plutselige skader som kan føre til vannskader i tilstøtende konstruksjoner. Nøkkel bør fremskaffes slik at inspeksjon av installasjonen kan utføres.Avløpsrør,TG2
Innvendig avløp er av plast. Stakeluke plassert i kjellerbod. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av alder på skjulte røranlegg er økt risiko for plutselige lekkasjer eller skader, som kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Regelmessig oppfølging anbefales for å oppdage eventuelle endringer i tilstand.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon med friskluftsventiler i vegg og spalteventiler i vinduskarm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - På soverommet i hybel er spalteventil i vinduskarm isolert igjen, og rommet har derfor ikke ventilasjon utover åpning av vindu. På hovedsoverommet er det kun ventil i vinduskarm. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å sette inn noen ekstra ventiler i vegg på hovedsoverom og soverom i hybel, da ikke spalteventiler fungerer optimalt når gardiner blir trukket foran vindu.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder på 198 liter i kjellerbod.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Andre tiltak: - Installasjonen er funksjonell, men har passert mesteparten av forventet levetid. Utskifting kan bli aktuelt innen få år. Det bør etableres tilfredsstillende avrenning til sluk eller lekkasjesikring ved varmtvannstank for å unngå risiko for vannskader ved eventuell lekkasje. Det anbefales å montere v.v.b til fast el-tilkobling istedenfor vanlig stikkontakt. Beredere installert før 01.07.2014 (NEK400:2014) og tilkoblet gjennom stikkontakt er ikke pålagt og bygge om anlegget, men desto viktigere er det at du jevnlig tar ut støpslet og ser etter varmgang. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Det er ikke synlig grunnmurspapp/plast rundt boligen. Det er mest sannsynlig smøremembran / goudron på utvendig grunnmur, som er fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Boligen er oppført på fjell, og overvann kan følge fjellet og ledes inn under huset. Dette kan medføre at vann samler seg i kryprommet og gir økt fuktbelastning på konstruksjonene. Tiltak - Andre tiltak: - For å lukke avvik må det etableres utvendig fuktsikring av grunnmuren, inkludert klemlist, for å redusere risikoen for fuktinntrengning i kjeller/krypkjeller. Manglende fuktsikring kan føre til fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur oppført av betongblokker, betong og gråstein. Utvendig pusset og malt. Kjeller er fundamentert med betongplate / såle.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Grunnmuren har sprekker som følge av setninger og jordtrykk. Konstruksjonen er av eldre dato og oppført etter byggemetoder og krav som avviker fra dagens standard. Det er stedvis løs pusslag. Kjellergulvet er av eldre konstruksjon og etablert uten isolasjon og diffusjonstett sjikt (plast). Det registreres godt synlige sprekker i gulvet. Fuktbelastningen fra grunnen vil kunne variere med nedbør og årstidsvariasjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Sprekker og løs puss bør tettes for å hindre fuktinntrengning. Det anbefales jevnlig observasjon for å avdekke eventuell videre utvikling. Ved eventuelle bevegelser kan det bli behov for nærmere undersøkelser og eventuelle stabiliserende tiltak.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast til septiktank med overløp til grøft. Utvendige vannledninger er av jern til privat vannverk, felles med rundt 12 boenheter ifølge eier. Vannrør fikk nye koblinger for 2-3 år siden da det ble oppdaget en lekkasje som ble utbedret.
Vurdering av avvik:
- Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Eier opplyser om til tider noe misfarget vann ved mye nedbør, og svakt trykk. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å foreta en kontroll av brønnvann. Det vurderes at tiltak med utskifting av rør kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er økt risiko for lekkasjer eller brudd på ledningene, noe som kan medføre plutselige kostnader og behov for akutte utbedringer.Septiktank,TG2
Avløpsanlegget består av slamavskiller og tett tank. Septiktank ble skiftet i 2023 av fagkyndig foretak. Det foreligger kommunal tilstandsvurdering datert 13.02.2026 hvor det fremgår at utslippet ikke er i samsvar med dagens krav etter forurensningsforskriften kapittel 12. Det foreligger per i dag ikke formelt pålegg om endring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avløpsløsningen tilfredsstiller ikke dagens forskriftskrav iht. kommunal vurdering. Tiltak - Tiltak: - Eier må påregne at det kan bli gitt pålegg om oppgradering av avløpsløsningen. Dette kan medføre kostnader. Forholdet bør avklares nærmere med kommunen. Fremtidig oppgradering må påregnes. Anneks UtvendigTaktekking,TG3
Taket er tekket med flat takstein fra byggeår. Taket var for det meste snødekket ved befaring. Inspisert fra takfot.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taket er av eldre dato og det er fra takfot synlig utettheter i takpapp og fuktig undertak. Normal tid for omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Andre tiltak: - Taktekking må skiftes for å lukke avvik. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp og takfotbeslag av plastbelagt/lakkert stål. Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - På bakside er det ikke etablert takrenner og nedløp. Takvann ledes ukontrollert ned langs vegg og konstruksjon. Tiltak - Tiltak: - Det bør monteres takrenner og nedløpsrør, samt system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur Ukontrollert avrenning kan føre til økt fuktbelastning på veggkonstruksjon, fundament og terreng. Forholdet kan over tid gi fuktskader og redusert levetid på bygningsdelene.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger over grunnmur av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, etter byggemåte isolert og er utvendig kledd med liggende kledningsbord. Det er registrert luftespalte bak utvendig kledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør monteres musesperre i nedre kant av konstruksjonen på nordsiden for å hindre at skadedyr får tilgang til bygget. Manglende musesperre kan føre til inntrenging av mus og andre skadedyr, noe som kan medføre skader på konstruksjonen og redusert bokomfort.Vinduer,TG2
Malte trevinduer med 2 og 3-lags isolerglass, samt trevindu i topp av gavl med utvendig aluminiumsbeslag.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på vinduer. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på vinduer av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting av vinduene. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.Dører,TG2
Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er noe værslitt treverk rundt glass og sveller i bunn av dør. Tiltak - Tiltak: - Ytterdøren fungerer, men det bør påregnes tiltak over tid. Det bør følges med på tilstanden, og nødvendige utbedringer eller utskifting bør vurderes for å unngå økt varmetap, redusert sikkerhet eller funksjonssvikt. InnvendigOverflater,TG2
Gulvene har laminat. Vegger har malte panelplater og malte gipsplater. Tak har malte/behandlede gipsplater. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik da det ikke er flyttet på innbo og løsøre. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Det er en del sprekker og ufagmessige utførelser av takflater. Fuktsveller i laminatskjøter. Fuktskjolder i bunn av panelplater. Tiltak - Andre tiltak: - Det er behov for en del oppgradering og fornyelse av overflater.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater, etter byggemåte isolert.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er målt høydeforskjell på 16 mm innenfor 2 m i stue. Tiltak - Andre tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Innvendige dører,TG2
Det er innvendige malte glatte dører. Mindre overflateavvik kan forekomme og noe småjusteringer kan påregnes med tiden.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - To av dørene går i terskel. Tiltak - Andre tiltak: - Dørene bør justeres for å sikre normal funksjon. Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt slitasje på både dør og terskel over tid. Våtrom 1. etasje > BadGenerell,TG3
Badet er ikke bygget som er tett våtrom. Det er malte plater på vegg og malte takessplater i himling. På gulv er det vinylbelegg uten oppkant mot vegg. Inneholder innredning med servant, speil og dusjkabinett. Avtrekksvifte i vegg. Mangler tilluftspalte ved dør.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. Samlet tilstandsgrad (TG 3) er satt for rommet på grunn av manglende tetthet i våtsonen. Tiltak - Andre tiltak: - Badet anses å ha vesentlig svekket funksjon og brukssikkerhet. Det må påregnes total rehabilitering av våtrommet for å oppnå tilstrekkelig fuktsikring i henhold til dagens krav.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjøkken 1. etasje > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Enkel kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate i høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Kjøkkeplater og noe flis over benkeplate. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjøkkeninnredningen mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Kjøkkenkran er ikke bevegbar. Tiltak - Tiltak: - Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Spesialrom 1. etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med laminat på gulv, malte panelplater på vegger og malte plater i himling. Rommet inneholder servant, og gulvmontert toalett fra 2023. Lufteventil i vegg.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft og mekanisk avtrekk bør etableres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader. Tekniske installasjonerAvløpsrør,TG2
Innvendig avløp er av plast. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avløpslufting er ikke ført til friluft over tak som forutsatt etter normal praksis. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å føre avløpslufting til friluft over tak. Manglende hovedlufting kan medføre trykkproblemer i avløpssystemet og risiko for lukt fra avløpsanlegget.Ventilasjon,TG2
Annekset har naturlig ventilasjon med spalteventil i vinduskarm og en friskluftsventil i vegg.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Det anbefales å montere en ekstra lufteventil i veggen mot inngangspartiet for å bedre gjennomluftingen, og unngå at vinduet i topp av gavl alltid må stå åpent. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å montere en ekstra lufteventil i veggen mot inngangspartiet for å bedre gjennomluftingen, og unngå at vinduet i topp av gavl alltid må stå åpent. Uten tilstrekkelig ventilasjon er det økt risiko for dårlig inneklima, økt fuktighet og mulig muggdannelse. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er synlig vorteplast mot grunnmur på bakside og ved inngangsparti. Ikke mulig å se om det er vorteplast på sør-øst siden da det er busker og snødekket.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Festemetode, avslutning ved topp og tilkobling mot drensledning er ikke dokumentert eller visuelt kontrollert. Dybde og omfang på plasten er ukjent på baksiden, og det er synlig at den ikke går ned til såle på siden under inngangspartiet. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales også å undersøke dybde og drenering bak og siden av annekset, samt utbedre plastens avslutning mot såle under inngangspartiet. Konsekvensen av manglende dokumentasjon og ukjent utførelse er økt risiko for fuktinntrengning og skader på konstruksjonen.Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur oppført av betong.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert sprekker og løst pusslag i grunnmuren. Tiltak - Tiltak: - Sprekker og løs puss i grunnmur bør tettes/utbedres og følges opp med jevnlig observasjon for å avdekke eventuell videre utvikling. Dersom sprekken utvider seg, kan det bli nødvendig med ytterligere tiltak for å hindre fuktinntrengning eller svekkelse av konstruksjonen.Ifølge tegninger datert 16.06.1993 i forbindelse med tilbygg: 1. etg.: Planløsning stemmer ikke med dagens bruk. Det er ikke etablert hybel på tegninger eller inngangsparti til hybelen. 2. etg.: Trapp og hovedsoverom stemmer med plantegninger. Det er ikke tegnet inn bad, gang, soverom og lekerom. Det foreligger ikke opplysninger om utført tiltak er søkt eller meldt til bygningsmyndighetene. Bruksendring fra tilleggsdel (eks bod, loftrom) til hoveddel (eks bad, soverom etc) er meldepliktig.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja