Taktekking,TG2
Taktekkingen er av pvc-duk. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Siden taket kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ukjent alder på taktekking og undertak. Det er registrert tegn på vannansamlinger på tekkingen, noe som kan indikere begrenset fall eller mindre ujevnheter i underlaget. Tiltak - Tiltak: - Ukjent alder gir usikkerhet knyttet til restlevetid og tilstand. Risiko for skjulte skader eller svekkelser som kan føre til lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales jevnlig kontroll av taktekking og undertak. Tilstand bør følges opp, og nærmere undersøkelser eller utskifting må påregnes ved tegn til slitasje eller skade. Mindre vannansamlinger forekommer på flate tak og medfører normalt ikke vesentlig risiko så lenge tekkingen er tett og fungerer som forutsatt. Over tid kan stående vann likevel bidra til noe økt slitasje på tekkingen. Det anbefales å holde forholdet under oppsyn og sikre at sluk og avrenning fungerer som tiltenkt. Eventuelle tiltak kan vurderes ved senere vedlikehold eller om forholdet utvikler seg.Nedløp og beslag,TG2
På takoverbygg er det montert takrenner og nedløp i plast som leder overflatevann til terreng. Hovedtaket har skjult nedløp innebygd i konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Andre tiltak: - Aldersslitasje medfører økt risiko for lekkasjer og svikt. Skjulte nedløp i konstruksjon erfaringsmessig mer utsatt, da eventuelle lekkasjer kan utvikle seg skjult og føre til fuktskader i bygningskonstruksjonen. Det anbefales jevnlig kontroll og vedlikehold av renner, nedløp og beslag. Tilstanden på skjulte nedløp bør følges særskilt opp, og det må påregnes utskifting ved videre slitasje eller tegn til svikt.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Manglende lufting reduserer uttørking av kledningen og øker risikoen for fuktbelastning, råteskader og redusert levetid på kledning og underliggende konstruksjon. Det anbefales å etablere tilfredsstillende lufting i nedre kant av bordkledningen i tråd med SINTEF Byggforsk sin monteringsanvisning for liggende og stående trekledning (Byggdetaljer 542.101) Manglende musesperre øker risikoen for inntrengning av gnagere, som kan medføre skader på isolasjon, konstruksjoner og tekniske installasjoner. Musesperre må etableres.Vinduer,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør, malt balkongdør i tre og enkle entrèdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist utetthet mellom dørblad og karm. Dører er stedvis vanskelig å åpne og lukke. Det er registrert kosmetiske skader utover normal slitasje. Det er påvist rustdannelse på hengsler. Entredør mot nord er kledd igjen fra innsiden, er ikke tilgjengelig for kontroll fra innsiden og kan ikke betjenes. Tiltak - Tiltak: - Utetthet kan medføre trekk og varmetap. Dører med nedsatt funksjon gir redusert brukskvalitet og kan føre til økt slitasje. Rustdannelse på hengsler kan medføre ytterligere funksjonssvikt over tid. Gjenkledd entredør medfører begrenset kontrollmulighet og redusert funksjon. Det anbefales justering og tetting av dører for å sikre tilfredsstillende funksjon. Hengsler bør vedlikeholdes eller skiftes ved behov. Skadde overflater bør utbedres ved behov. Det må påregnes at enkelte dører må skiftes. For entredør mot nord anbefales det å åpne opp for kontroll og reetablere normal funksjon.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Altan over innredet rom, tekket med PVC-duk og overdekket med terrassebord.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ukjent alder på tettesjikt (PVC-duk). Altan over innredet rom vurderes som en risikokonstruksjon. Terrassebord fremstår med slitasje og sprekker. Det er påvist lekkasje ved takrenne, med fukt og begynnende råteskader i takoverbygg ved inngangsparti. Tiltak - Tiltak: - Ukjent alder og oppbygging gir usikkerhet knyttet til tettesjiktets funksjon og restlevetid. Konstruksjon over oppvarmet rom er særlig utsatt for lekkasjer og følgeskader. Påvist lekkasje ved takrenne kan føre til videre fuktskader og utvikling av råte. Slitasje på terrassebord påvirker primært levetid og vedlikeholdsbehov. Det anbefales nærmere undersøkelser av konstruksjonen, herunder oppbygging, fallforhold og tilstand på tettesjikt. Lekkasje ved takrenne må utbedres. Skadde konstruksjonsdeler må kontrolleres og utbedres. Terrassebord bør vedlikeholdes eller skiftes. Det må påregnes tiltak.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
InnvendigOverflater,TG3
Innvendig er det gulv av parkett, laminat, fliser og belegg. Veggene har tapet. Innvendige tak har malte plater.
Vurdering av avvik:
- Det er stedvis påvist synlige skader på overflater. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe og peis med innsats.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. - Det er manglende fuktsperre på bakken. - Det er registrert stubbeloftsplater av eternitt. Tiltak - Andre tiltak: - Forhøyet fuktnivå kan medføre risiko for fuktskader, mugg- og råtedannelse i bjelkelag og øvrige konstruksjoner. Manglende fuktsperre gir økt fuktbelastning fra grunnen. Eternittplater kan inneholde asbest, som ved bearbeiding eller skade kan medføre helsefare. Det anbefales å etablere fuktsperre mot grunnen for å redusere fuktbelastningen. Videre anbefales kontroll og oppfølging av fuktforhold i konstruksjonen. Ved inngrep i eller fjerning av eternittplater må dette håndteres av godkjent fagpersonell iht. gjeldende regelverk. Våtrom 1. Etasje > BadGenerell,TG3
Våtrommet er oppført før 1997 og er dermed etablert etter eldre byggtekniske forskrifter enn dagens krav til utførelse og materialbruk.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
1. Etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Fuktmåling er foretatt og det er påvist avvik i. Fuktmåling er foretatt ved/i i bjelkelag. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 23,2.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Tiltak - Andre tiltak: - Målt fuktnivå er høyt og indikerer risiko for fuktskader, mugg- og råtedannelse i konstruksjonen. Forholdet tilsier at det kan foreligge skjulte skader. Det anbefales å åpne opp gulv og vegger for nærmere kontroll av skadeomfang. Videre må årsak til fukt avklares og nødvendige utbedringstiltak gjennomføres. Det anbefales å benytte fagkyndig. Kjøkken 2. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG3
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, platetopp og stekeovn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader. - Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Tiltak - Det må foretas full utskiftning av overflater/innredning.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
2. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det gis tilstandsgrad 2 (TG2) på kjøkkenventilator med bakgrunn i alder. Det er påvist begrenset effekt på kjøkkenventilator. Tiltak - Tiltak: - Alder tilsier at komponenter kan ha redusert effekt og økt slitasje. Dette kan medføre svakere avtrekk og redusert funksjon over tid. Det vurderes ikke å være behov for umiddelbare tiltak. Utskifting må påregnes på sikt som følge av normal aldring og forventet levetid. Begrenset avtrekkseffekt kan føre til redusert fjerning av fukt, matos og lukt. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak til redusert effekt. Rens av filter og kontroll/rens av kanal bør utføres. Dersom dette ikke gir tilfredsstillende effekt, bør utskifting av ventilator vurderes. Spesialrom 1. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Boligen har eget toalettrom med belegg på gulv og tapet på vegger. Det er montert gulvstående toalett og enkel servant.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrommet fremstår med aldersslitasje og har behov for oppgradering. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Oppgradering av toalettrommet anbefales. Det må påregnes tiltak. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Anbefalt brukstid på innvendige vannrør av kobber er i følge Sintef byggforsk ca 50 år Tiltak - Tiltak: - Eldre vannrør av kobber kan få korrosjon innvendig, som over tid kan føre til lekkasjer eller redusert vanntrykk. Selv om det ikke er registrert lekkasjer på befaringsdagen, øker risikoen for skader etter hvert som rørene eldes. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak ettersom anlegget fungerer som tiltenkt i dag. Ut fra alder bør det imidlertid påregnes utskifting av røropplegget ved neste oppgradering eller ved oppussing av våtrom. Ved oppgradering anbefales bruk av moderne rør-i-rør-system i henhold til dagens forskrifter.Avløpsrør,TG3
Det er avløpsrør av støpejern.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at det drypper/lekker fra avløpsrør/skjøter. - Forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Anbefalt brukstid på innvendige avløpsrør er i følge Sintef byggforsk ca 50 år Tiltak - Andre tiltak: - Lekkasjer i krypkjeller gir økt fuktbelastning i et allerede utsatt miljø, med risiko for fuktskader, mugg- og råtedannelse i bjelkelag og øvrige konstruksjoner. Forholdet kan også bidra til dårlig inneklima. Alderssvekkede rør medfører økt sannsynlighet for ytterligere lekkasjer. På bakgrunn av alder bør det vurderes utskifting av hele eller deler av avløpssystemet. Videre anbefales kontroll av omkringliggende konstruksjoner for eventuelle følgeskader. Det anbefales å innhente vurdering fra rørlegger.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.Varmtvannstank,TG3
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Varmtvannsbereder er plassert i krypkjeller, i rom uten sluk, tettesjikt eller annen tilfredsstillende løsning for avrenning/lekkasjesikring. Berederen er over 20 år og har passert forventet brukstid. Det er i tillegg registrert drypp/lekkasje fra berederen. Tiltak - Tiltak: - Lekkasje fra berederen kan føre til fuktbelastning og skader i krypkjeller og tilstøtende konstruksjoner. Alder og registrert lekkasje medfører økt risiko for videre svikt og vannskader. Berederen må skiftes. Det må etableres tilfredsstillende løsning for avrenning/lekkasjesikring, tilpasset plassering i krypkjeller.Kostnadsestimat : Under 20 000
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1969. Nedgravd drenssystem er ikke synlig ved befaring og tilstanden vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Normal forventet brukstid på utvendig drenering er ifølge SINTEF byggforsk 20-60 år. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Manglende eller utilstrekkelig fuktsikring medfører økt risiko for fuktgjennomtrengning, noe som allerede er påvist innvendig. Dette kan føre til skader som saltutslag, muggvekst og råte i tilstøtende konstruksjoner, og kan redusere både inneklima og konstruksjonens levetid. Det anbefales å etablere eller oppgradere utvendig fuktsikring og grunnmursplast i forbindelse med dreneringstiltak.Terrengforhold,TG2
Fall fra grunnmur vurderes ikke som tilstrekkelig.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Andre tiltak: - Feil fall på terreng kan føre til oppsamling av vann ved grunnmuren, som igjen kan gi økt fuktinntrenging, skade på grunnmur og forkortet levetid på dreneringen. Over tid kan dette føre til mugg, sopp eller fuktskader i konstruksjonene. Det anbefales å etablere en drensgrøft eller justere terrengfallet slik at overflatevann ledes bort fra bygningen. Ideelt bør det i en avstand på ca. 3 meter fra grunnmur være tydelig fall vekk fra huset. Tiltaket er anbefalt på generelt grunnlag for å redusere risiko for fuktskader og forlenge levetiden til dreneringssystemet.Det er registrert mindre avvik fra godkjente tegninger. Vegg mellom matbod og bod er fjernet. Videre er det etablert en åpning mellom to soverom i 1. etasje som ikke fremkommer på tegninger.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei