Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Eiendommen ligger i etablert og rolig boligområde på Langhus i Nordre Follo kommune. Området består hovedsakelig av småhusbebyggelse og boligblokker, med kort avstand til dagligvare, skole, barnehage og offentlig kommunikasjon. Det er gode togforbindelser fra Langhus stasjon mot Ski og Oslo, samt nærhet til marka og rekreasjonsområder.

Adkomstvei
Eiendommen har asfaltert vei helt frem til innkjørselen. Det er 1 biloppstillingsplass rett utenfor døren, samt en garasjeplass i lukket, felles garasjebygg.

Tilknytning vann
Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

Tilknytning avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Regulering
Eiendommen ligger i et område regulert til boligbebyggelse.

Tinglyste/andre forhold
Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer om som feks rett for kommunen å vedlikeholde rørsystemer for vann-og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg.

Rekkehus
Utvendig

Taktekking,TG2


Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Betongtakstein over 30 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt" = TG 2 Taket var snødekt på befaringstidspunktet. Eventuelle skader eller feil kan derfor ikke være observert. Taket bør inspiseres på nytt når det er snøfritt og forsvarlig adkomst for kontroll.



Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Veggkonstruksjon,TG2


Veggene har bindingsverkskonstruksjon med liggende bordkledning. Øst -og vestveggen ble malt i 2025.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
- Kledningen på sørveggen er betydelig slitt, og det er registrert råte i enkelte bord. To av bordene har gjennomgående hull.



Tiltak

- Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak.

- Utskifting av råteskadet og værslitt panel må utføres for å hindre spredning og skade utvikling.

Dører,TG2


Bygningen har malt hovedytterdør med Yale-doorman og malt balkongdør i tre med 3-lags isoler-/energiglass. ____ Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justering med jevne mellomrom.

Vurdering av avvik:

- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Inngangsdøren fremstår som original fra byggeår og har alders- og bruksslitasje i tråd med dette.



Tiltak

- Andre tiltak:

- Vedlikehold må påregnes for å beskytte døren mot videre slitasje. Utskifting må påregnes på sikt.
Innvendig

Overflater,TG2


Gulv: 3-stavs parkett Vegger: Sparklede/malte overflater, tapet, mdf-panel og spileplater. Tak: Takess-plater. Overflater er en skjønnsmessig vurdering og TG er vurdert utfra om det er skader/større slitasje på overflatene. Stedvis noe hakk og merker må forventes i en brukt bolig og kommenteres ikke hvis det ikke er utover det som er å betegne som normal bruksslitasje. Det opplyses om at det bare er stedvis søkt etter bom i fliser.

Vurdering av avvik:

- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Det er stedvis slitasje/hakk og riper på gulvoverflater.



Tiltak

- Andre tiltak:

- - Det er ikke behov for utbedring på overflater. Skader vil ikke ha noe å si for boligens bruksfunksjon. Det må dog gjøres tiltak om avviket skal lukkes. Det vil være opp til den enkelte å avgjøre om de ønsker å pusse opp overflatene.

Rom Under Terreng,TG2


Vurdering av avvik:

- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
- Det er avvik:
- Innvendige vegger mot terreng er isolert og kledd med plastfolie bak gipsplatene. Løsningen var vanlig i byggeperioden, men erfaringsmessig utsatt for fuktskader da eventuell fukt ikke vil tørke ut. Det er målt noe forhøyede fuktverdier i treverket i veggen, men verdiene er ikke vurdert som skadelige på måletidspunktet.



Tiltak

- Tiltak:

- Fukt fra grunn/terreng kan bli innestengt i konstruksjonen, noe som kan føre til råte- og muggsoppskader uten synlige symptomer. Veggkonstruksjonen må kontrolleres nærmere. Ved påvist fukt må plast fjernes og veggen bygges opp etter dagens anbefalte prinsipper for kjellervegger.

Innvendige dører,TG2


Innvendig har boligen malte dører med speilprofil.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Døren til toalettrommet og badet har svellet i nedre del.



Tiltak

- Det bør foretas tiltak på enkelte dører.

- Dører med oppsvelling bør vurderes skiftet. Avviket er kosmetisk, dørene lukker/åpner fint.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2


Innvendige vannledninger er av kobber og plast (rør-i-rør). Inntak, stoppekran og vannmåler er plassert i kjøkkenskap under vask.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er irr på rør.
- Kobberrørene er fra byggeår, og det er påvist noe irr på rørene under kjøkkenvasken.



Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- Andre tiltak:

- Irrdannelse på kobberrør bør følges opp nærmere for å avdekke eventuell pågående korrosjon eller svekkelser i rørene. Det anbefales kontroll av rørenes tilstand og eventuell utskifting av berørte rørstrekk ved behov.

Avløpsrør,TG2


Det er avløpsrør av plast. Vurderingen gjelder synlige rør, men baseres også på alder der hvor rørene ikke er tilgjengelige for inspeksjon.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- -Levetid avløpsrør i plast over 25 år- «mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt»= TG2



Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- Andre tiltak:

- Selv om det per i dag ikke er behov for utbedringstiltak, siden anlegget fungerer som forventet, innebærer anleggets alder en økt risiko for at skader kan oppstå plutselig. Eldre anlegg har en større sannsynlighet for korrosjon, slitasje eller lekkasjer, som kan føre til omfangsrike vannskader. Det anbefales derfor å være oppmerksom på anleggets tilstand og gjennomføre regelmessige inspeksjoner for å oppdage potensielle problemer på et tidlig stadium.
Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG2


Dreneringen er fra byggeår. Av naturlige årsaker, er kontroll av drenerende masser og drenering begrenset, men antatt utført i henhold til praksis fra utførelsestidspunktet.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Det er avvik:
- -Drenering over 30 år - "Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt". -Det mangler tettelist i overkant av fuktsikringen mot grunnmur.



Tiltak

- Tiltak:

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Det må etableres tettelist i overkant av fuktsikringen for å sikre tilfredsstillende avslutning og hindre vanninntrengning.

Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2


Utvendige vann-/avløpsledninger er av plast fra byggeår. Utvendige vann- og avløpsrør er ikke fysisk besiktiget, da de ligger nedgravd og ikke er tilgjengelige for visuell kontroll. Vurdering av tilstand er derfor basert utelukkende på alder og tilgjengelig dokumentasjon.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.


Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.




Rekkehus

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja





Rekkehus
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget fremstår som jevnlig vedlikeholdt, men vedlikehold må forventes over tid i takt med bygningens normale slitasje og bruk. Det er behov for noe utvendig vedlikehold, se nærmere beskrivelse under "konstruksjoner".
Bod ved inngnagsparti
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget fremstår som jevnlig vedlikeholdt, men vedlikehold må forventes over tid i takt med bygningens normale slitasje og bruk.
Bod ved terrasse i underetasje
Standard :
Bygget har gjennomgående lav standard. Se nærmere beskrivelse under Konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget bærer preg av manglende vedlikehold.
Garasje
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget fremstår som jevnlig vedlikeholdt, men vedlikehold må forventes over tid i takt med bygningens normale slitasje og bruk.