Taktekking,TG2
Saltak med takpanner. Takpanner er skiftet, øvrig takkonstruksjon og undertak er fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det foreligger ikke opplysninger om utskifting av undertak. Takkonstruksjonen består derfor av en kombinasjon av eldre og nyere materialer. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å påregne fremtidig utskifting av undertak og øvrige komponenter i takkonstruksjonen ved naturlig vedlikeholdsintervall.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger er oppført i bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, utvendig kledd med stående bordkledning, samt noe liggende kledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert råteskader i nedre del av kledning og tilstøtende konstruksjon. Videre er det påvist mangelfull lufting bak kledning. Det er ikke etablert tilfredsstillende musetetting i nedre avslutning av veggkonstruksjonen. Forholdene vurderes å kunne medføre økt risiko for fukt- og skadedyrproblematikk dersom tiltak ikke utføres. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales utskifting av skadet kledning og kontroll av underliggende konstruksjon. Videre bør det etableres korrekt lufting bak kledning samt montering av musesperre.Vinduer - 1.etasje,TG2
Boligen har vinduer med varierende alder. Det er opplyst at glass i vinduer i stue er skiftet i 2006. Videre er 2 vinduer på kjøkken samt vindu på hovedsoverom skiftet i 2020. Vinduer som er skiftet i 2020 fremstår i god stand og vurderes isolert til TG1.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert tegn til sprukket maling samt alders- og slitasjepreg på resterende vinduer i 1. etasje. Forholdet gir redusert beskyttelse av treverket og tilsier behov for vedlikehold. Det mangler pakninger på vindu ved bad. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales vedlikehold av vinduer i 1. etasje, herunder skraping og overflatebehandling av maling. Skadde eller utsatte partier bør kontrolleres og utbedres. På sikt må utskifting av eldre vinduer påregnes.Vinduer - 2.etasje,TG3
Det er registrert punktert glass i ett av to vinduer i 2. etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert punktert glass i ett av to vinduer i 2. etasje. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales utskifting av glass i aktuelt vindu for å gjenopprette isolerende egenskaper og hindre videre kondensproblematikk.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Vinduer - kjeller,TG3
Vinduer i kjeller fremstår i dårlig forfatning. Det er registrert punkterte glass samt råteskader i karmer og rammer.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist betydelige skader i form av råte og punkterte glass, som medfører redusert funksjon og levetid. Tiltak - Tiltak: - Utskifting av vinduer anbefalesKostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Dører - kjeller,TG2
Kjellerdør med trekarm. Det er registrert råteskader i nedre del av karm. Døren har også motstand ved åpning og lukking.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Råteskader i nedre del av karm som følge av fuktpåvirkning Motstand ved åpning og lukking Tiltak - Tiltak: - Skadet treverk må skiftes eller utbedres. Det anbefales samtidig å kontrollere og forbedre fuktsikring mot underlag. Justering av dør og beslag anbefales for å bedre funksjon.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse og balkong i trekonstruksjoner. Det er opplyst at terrasse er utvidet i 2017. Konstruksjonen fremstår med normal aldring. Overflater på balkong har værslitasje og behov for vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrasse ligger delvis i direkte kontakt med asfalt. Dette gir begrenset lufting og økt risiko for fuktopphopning i trekonstruksjoner, noe som over tid kan medføre råteskader og redusert levetid. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å etablere luftespalte mellom terrasse og tilstøtende dekke, eventuelt justere konstruksjonen slik at tilfredsstillende lufting og avrenning oppnås.Utvendige trapper,TG2
Utvendig trapper i trekonstruksjon med tilhørende rekkverk. Trapper fremstår med normal slitasje og værpåvirkning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Trapp har rekkverk med lav høyde i forhold til dagens krav, noe som gir redusert sikring mot fall. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å oppgradere rekkverk til dagens krav for å ivareta tilfredsstillende personsikkerhet. InnvendigOverflater - Loft,TG2
Overflater på loft består i hovedsak av panelte vegger og himlinger, samt teppebelagte gulv. Rommene har skråhimlinger med begrenset takhøyde langs yttervegger. Overflatene fremstår som eldre, med gjennomgående bruksslitasje og preg av alder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert slitasje på gulvtepper, herunder flekker og generell aldring. Overflatene fremstår som tidsmessig utdaterte. Det er også registrert et gulvbord som er skadet og må skiftes. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å fornye overflater ved behov, herunder utskifting av gulvbelegg. Skadet gulvbord bør skiftes. Det kan også være aktuelt med oppgradering av vegg- og himlingsflater for å oppnå en mer moderne standard.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er utført med trebjelkelag. Det er etablert åpning i himling i kjeller som gir begrenset innsyn i konstruksjonen. Ved stikkprøvekontroll ble det observert en bjelke med visuelle tegn til begynnende nedbrytning. Fuktmåling med pigg viste ingen forhøyede verdier på måletidspunktet. Det er registrert noe høydeforskjeller i bjelkelaget, noe som er vanlig for konstruksjoner av denne alderen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert lokale tegn til begynnende råteskade i én av de synlige bjelkene. Det er også registrert mindre høydeforskjeller i etasjeskillet. Forholdene vurderes samlet sett som moderate og innenfor det som kan forventes ut fra alder, men med behov for oppfølging. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å følge med på utviklingen av den observerte skaden. Dersom forholdet forverres eller det oppstår økte fuktverdier, bør det utføres nærmere undersøkelser og eventuelt utskifting av skadet trevirke. Høydeforskjeller vurderes ikke å kreve tiltak utover normalt vedlikehold.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har murt tegl-/elementpipe med tilknyttet vedovn i stue. Pipe er pusset i kjeller og malt/overflatebehandlet i oppholdsrom. Ildstedet fremstår som eldre type vedovn plassert på ubrennbart underlag. Det er etablert feieluke i kjeller. Ifølge egenerklæring er det montert ny pipehatt i 2021. Feier tok kontroll og feiet i 2021 uten noen avvik eller anmerkninger ifølge fullmektig.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert sotutslag og misfarging rundt feieluke i kjeller. Forholdet vurderes å kunne skyldes langvarig bruk og håndtering av sot i forbindelse med feiing. Pipe og ildsted fremstår ellers uten synlige skader ved visuell kontroll. På grunn av alder og utførelse er det imidlertid usikkerhet knyttet til tilstand og tetthet, og nærmere kontroll kan være nødvendig. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales rengjøring og jevnlig tilsyn av området rundt feieluke. Videre kan det være hensiktsmessig med en nærmere kontroll av pipe og feieluke for å vurdere tetthet, særlig med bakgrunn i alder.Rom Under Terreng,TG2
Rom under terreng med støpte gulv og vegger i mur/betong. Overflater fremstår i hovedsak ubehandlet, men enkelte innervegger er kledd med trepanel. Rommet er ikke innredet for varig opphold og fremstår som bod-/lagringsareal. Det er synlig isolasjon i himling og enkelte tekniske føringer i rommet. Det er etablert ventiler i yttervegg for naturlig ventilasjon. Det er opplegg for vaskemaskin i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert tydelige fuktmerker, saltutslag og misfarging på vegger, særlig i nedre del mot gulv, som indikerer fuktinnsig gjennom konstruksjonen. Det er også registrert fuktpåvirkning på gulv langs vegg. Panelte innervegger i rom under terreng kan være utsatt for skjult fuktproblematikk bak kledning. Forholdene er typiske for rom under terreng med begrenset eller eldre fuktsikring, selv om det er etablert ventiler. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å vurdere tilstand på drenering og utvendig fuktsikring. Videre bør det vurderes tiltak for å redusere fuktbelastning, som forbedret ventilasjon og eventuelle fuktsperrende tiltak. Det anbefales å være oppmerksom på risiko for skjult fukt bak panel, og eventuelt foreta nærmere kontroll ved behov. Overflater bør ikke kles inn ytterligere før årsak til fukt er avklart og eventuelt utbedret.Innvendige trapper,TG2
Boligen har innvendige trapper i treverk med åpne trinn og varierende utforming mellom etasjene. Trappene fremstår som eldre konstruksjoner med normal bruksslitasje. Det er etablert rekkverk, men utførelsen varierer noe mellom trappeløpene.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert lav rekkverkshøyde og åpninger i rekkverk som ikke tilfredsstiller dagens krav til sikkerhet. Trappene fremstår bratte, og enkelte partier har begrenset sidebeskyttelse. Det er også forhold med slitasje på overflater og noe enkel utførelse som kan påvirke sikker bruk. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å oppgradere rekkverk til dagens krav til høyde og utforming for å bedre personsikkerheten. Videre bør det vurderes tiltak for å forbedre sikkerheten i trappeløpene, herunder bedre håndløpere og eventuelt utbedring av slitte trinn. Våtrom Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Badet har vegger utført med baderomsplater og himling med himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Baderomsplatene i dusjsonen er ikke tilstrekkelig forseglet i nedkant mot gulv. Dette medfører at platene er utsatt for vannpåvirkning, og det er registrert tegn til fuktbelastning i nedre del av platene. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales nærmere kontroll av konstruksjonen bak platene for å avdekke eventuell skade. Det bør påregnes utbedring av nedkant/overgang mot gulv, eventuelt utskifting av berørte plater og etablering av en tett og varig løsning. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er belagt med belegg/vinyl med mønster. Det er sluk i gulv og fall mot sluk er målt, men varierer og er stedvis lavere enn anbefalte verdier. Overflaten fremstår med normal slitasje i forhold til alder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert mangelfulle fallforhold mot sluk, spesielt i dusjsonen. Dette medfører økt risiko for vannansamling og påfølgende fuktbelastning på gulv og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å etablere tilfredsstillende fallforhold ved en oppgradering av badet. Lokale utbedringer kan være utfordrende, og det må påregnes mer omfattende tiltak for å oppnå forskriftsmessig løsning. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Badet er innredet med dusjvegger, vegghengt toalett og servant med nedfelt løsning. Utstyret fremstår generelt i normal stand uten synlige skader. Toalettet er utstyrt med dobbel spylefunksjon, hvor kun én av funksjonene er i drift.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Toalettets doble spylefunksjon fungerer ikke som forutsatt, da én av funksjonene er ute av drift. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales justering eller utskifting av spylemekanisme/trykkplate for å gjenopprette full funksjon. Kjeller > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Vegger i betong/mur. Himling er kledd med trepanel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vegger i vaskerommet fremstår med misfarging og tegn til fuktpåvirkning, særlig i nedre del mot gulv. Det er ikke påvist eller dokumentert fuktsikring i vegger. Himling er utført i trepanel, som ikke er en egnet løsning i rom med fuktbelastning. Utførelsen av rommet fremstår som enkel og avviker fra dagens anbefalte løsninger for våtrom/vaskerom. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å etablere bedre fuktsikring i rommet, herunder vurdere oppbygging av vegger og overflater i henhold til dagens anbefalte løsninger for våtrom. Himling bør vurderes utbedret eller beskyttet mot fuktpåvirkning. Det bør også vurderes tiltak for å redusere fuktbelastning, samt kontroll av sluk og avrenning for å sikre tilfredsstillende funksjon. Kjeller > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet er utført i støpt betong med etablert sluk. Det er registrert begrenset fall mot sluk, noe som kan medføre at vann ikke ledes effektivt bort fra overflaten.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Gulvet har utilstrekkelig fall mot sluk, noe som gir risiko for vannansamling og økt fuktbelastning i rommet. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å etablere tilfredsstillende fall mot sluk. Dette vil normalt kreve oppbygging av nytt gulv eller større utbedringer for å oppnå forskriftsmessig løsning. Kjeller > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er etablert sluk i gulv. Sluket er visuelt kontrollert og fremstår uten synlige skadet. Det er ikke registrert eller dokumentert membran eller annet tettesjikt i gulv eller vegger.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vaskerommet er etablert uten dokumentert tettesjikt/membran på gulv. I kombinasjon med sluk og normal bruk som våtrom, samt plassering i kjeller med generelt høyere fuktbelastning, vurderes løsningen å ha høy risiko for fuktskader. Løsningen tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å etablere godkjent tettesjikt ved eventuell oppgradering av rommet. Sluk bør kontrolleres og eventuelt fornyes i forbindelse med slike arbeider. Kjeller > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er etablert ventil i vegg på vaskerommet for naturlig ventilasjon. Løsningen gir begrenset luftutskifting sammenlignet med mekanisk ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Ventilasjonen i vaskerommet er basert på enkel veggventil og gir begrenset luftutskifting. Løsningen er ikke tilstrekkelig for rom med fuktbelastning og avviker fra dagens anbefalte ventilasjonsløsninger. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å etablere bedre ventilasjon i rommet, for eksempel ved installasjon av mekanisk avtrekk, for å sikre tilstrekkelig luftutskifting og redusere fuktbelastning. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vanninstallasjoner består av synlige rørføringer i kobber samt nyere vannrør (plast/rør-i-rør) uten synlig fordelerskap. Rørføringer er i hovedsak lagt åpent, med enkelte gjennomføringer i konstruksjoner. Stoppekran er lokalisert i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er etablert en kombinasjon av eldre kobberrør og nyere plastbaserte vannrør uten synlig fordelerskap. Rørføringer er delvis ført gjennom konstruksjoner og fremstår ikke som komplett rør-i-rør-system med lekkasjesikring og kontrollmulighet. Løsningen avviker fra dagens anbefalte utførelse. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales nærmere vurdering av røranlegget, herunder etablering av fordelerskap og sikring av rørføringer i henhold til dagens krav. Eventuelle skjulte føringer bør kontrolleres for lekkasjesikkerhet.Avløpsrør,TG2
Avløpsinstallasjoner består av hovedsakelig plastavløpsrør (PP/PVC) med synlige føringer i kjeller. Rørføringer er i hovedsak lagt åpent og fremstår som ettermontert/oppgradert anlegg. Det er etablert synlige skjøter og bend med klemringer. Anlegget fremstår funksjonelt ved befaringstidspunktet, uten registrerte lekkasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avløpsanlegget fremstår med ujevnt utført rørføring og mangelfull klamring enkelte steder. Løsningen bærer preg av ettermontering og avviker fra dagens anbefalte utførelse. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales gjennomgang av rørføringer med forbedring av klamring og eventuell optimalisering av føringsveier for bedre funksjon og varighet.Ventilasjon,TG2
Boligen er ventilert med naturlig ventilasjon. Dette innebærer lufttilførsel via ventiler i vinduer samt veggventiler i kjeller. I tillegg er det etablert ventiler i gavlvegg på loft.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ventilasjonsløsningen er basert på naturlig ventilasjon og har begrenset kapasitet i forhold til dagens anbefalte nivå. Tiltak - Tiltak: - Det kan vurderes oppgradering til mekanisk ventilasjon for bedre luftutskifting og inneklima.Varmtvannstank,TG2
Det er installert varmtvannsbereder av typen Høiax RSE 200 med kapasitet på ca. 200 liter. Berederen er produsert i 2006 og er plassert i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Varmtvannsbereder er av eldre dato og nærmer seg/har passert forventet levetid. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å påregne utskifting av varmtvannsbereder. Jevnlig kontroll og vurdering av lekkasjesikring anbefales frem til utskifting. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Fuktsikring og drenering rundt boligen er av eldre dato. Ifølge egenerklæring er deler av dreneringen skiftet i 1989, og gjelder kun deler av boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert fuktmerker og saltutslag på vegger i rom under terreng, noe som indikerer fuktinnsig gjennom konstruksjonen. Drenering er av varierende alder og dekker ikke hele bygget. Løsningen vurderes å ha begrenset effekt sett opp mot dagens krav. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales nærmere vurdering av drenering og utvendig fuktsikring. Det må påregnes tiltak for å redusere fuktbelastning, herunder eventuell oppgradering av drenering rundt hele bygningen.Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur er oppført i betongblokker, med delvis pusset overflate. Veggene fremstår med varierende utførelse, hvor enkelte partier er pusset, mens andre er ubehandlet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert sprekker i grunnmur ved vindusåpning. Sprekkene vurderes som typiske svinn- eller setningssprekker, men kan medføre risiko for fuktinntrengning over tid dersom de ikke utbedres. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å renske og tette sprekkene med egnet reparasjonsmørtel eller elastisk fugemasse, samt overflatebehandle området for å redusere risiko for vanninntrengning. Videre bør det følges med på eventuell utvikling av sprekkene over tid.Terrengforhold,TG2
Boligen ligger i skrånende terreng med høyere terreng bak konstruksjonen, noe som gir økt fuktbelastning mot grunnmur. Det er samtidig observert lokalt fall bort fra bygget ved terreng og terrasse, hvor overflatevann ledes bort fra konstruksjonen via fall. Til tross for dette vurderes den overordnede terrengsituasjonen å kunne medføre økt fuktpåvirkning på bygningsdeler under terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrenget har fall mot bygningen, noe som kan medføre økt belastning på grunnmur og drenering samt risiko for vanninntrengning. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å forbedre bortledning av overflatevann fra bygningen, for eksempel ved etablering eller oppgradering av drenering, eventuelt supplert med tiltak som avskjærende drenering eller lokale tilpasninger i terreng. Dette for å redusere belastningen mot grunnmur og begrense risiko for fuktinntrengning.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Eiendommen er tilknyttet privat vannforsyning fra egen brønn. Vannpumpe er plassert i brønnen, mens trykktank er installert i nabobygg. Strømtilførsel til vannpumpen skjer via naboeiendom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Utvendige ledninger og pumpeløsning er ikke tilgjengelige for inspeksjon, og tilstand er derfor ukjent. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å være oppmerksom på funksjon av vannforsyningen, herunder stabilitet i vanntrykk. Ved tegn til svikt bør anlegget kontrolleres av fagperson.Det er ikke fremlagt byggetegninger, søknader eller annen dokumentasjon vedrørende boligen ved befaring.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei