Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakke, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Kontrollen er kun utført fra bakkenivå. Det er derfor ikke foretatt kontroll av alle beslag og overganger. Det ble i 2020 registrert mindre lekkasje i himling i karnapp stue-del, konstruksjon ble ikke åpnet opp da forsikringsselskap ikke registrerte fukt ved befaring. Synlig avskalling i maling på befaringsdagen, ingen registrert fukt. Eier opplyser at overliggende tak-hatter kontrollert og tiltak ift. tetting ble utført av RH blikk i den forbindelse. Eier skal ikke ha blitt registrert lekkasje i ettertid. Konferer med eier for nærmere informasjon.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Tilstand til tekking, takstein, lekter, underlags-papp, beslag vurderes etter alder og forventet gjenstående levetid. TG 2 gis med bakgrunn i normal slitasje og at mer enn halvparten av forventet brukstid for tettesjikt er oppbrukt. Det registreres mose-groing på taket. Dette reduserer levetiden på tekking. Betongtakstein en forventet levetid på 10 - 40 år. Ved omlegging 30 - 60 år. Utvendige beslag 15 - 35 år. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Begroing. Mose og lav fjernes uten å skade tekking. Intervall 5 – 15 år. Årlig kontroll av taktekking og halvårlig rensk av nedløpsrør anbefales og eventuelt tiltak deretter.Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp i plast en forventet levetid på 20 - 30 år.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Etter byggteknisk forskriftskrav tilbake til 1969 er det krav til snø-fangere på yttertak. Snø-fangere på tak er ikke montert. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Drypp fra renner kan forekomme. TG 3 settes på bakgrunn av at snø-fangere ikke er montert. Prisoverslag er sjablongmessig og for montering av snø-fangere.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger med bindingsverk bygget etter standard fra byggeår og vil ikke ha samme tetthet og tykkelse på isolasjon som dagens standard.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er avvik: - Utvendig kledning fra byggeåret stort sett i god stand iht. alder. Stedvis sprekker i kledning. Det er nedbrytning/råteskader i utvendig treverk og kledning som er mye utsatt for sol og fuktighet. Det er enkelte steder liten avstand mellom kledning og terreng, dette øker fuktbelastningen på kledning og reduserer utluftingen bak kledningen. Anbefalt avstand er 15 cm. Stedvis manglende muse-tetting i bunn av kledningen. Tiltak - Tiltak: - Å ikke bruke musebånd under kledningen kan føre til at mus og gnagere får fri tilgang til husets vegg-konstruksjon, noe som gir økt risiko for gnager-skader og lukt. Det anbefales å etablere muse-tetting bak hele kledning. Trekledning har en forventet tid for utskifting på 20 - 50 år. Forventet levetid på kledning kan variere etter klima og tidligere utført vedlikehold. Det kan ikke utelukkes at dårlige kledning må skifters.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak med vinkel.
Vurdering av avvik:
- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er avvik: - Døren til kottet mot kaldt loft er ikke tett, noe som kan medføre varmetap og økt risiko for fuktproblemer i tilstøtende rom. Tiltak - Tiltak: - Døren til kottet mot kaldt loft bør tettes, eller det bør installeres en tett dør for å hindre varmetap og redusere risikoen for fuktproblemer i tilstøtende rom. Manglende tetting kan føre til økte oppvarmingskostnader og potensielle fuktskader.Vinduer,TG2
Vinduer og dører med varierende alder, stedvis noe nedbrytning i enkelte overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Takvindu er punktert. Vinduer har nådd over halvparten av forventet funksjonstid TG 2. Det vil være større risiko for punktering av glass og større behov for vedlikehold i tiden som kommer. Vinduer har en forventet tid for utskifting på 20 - 40 år. Tiltak - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Vindu har overgått sin forventet brukstid. Det kan ikke utelukkes at vindu punkterer og må byttes.Dører,TG2
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - Noe svelling på dør til bi-inngang. Dør til bi-inngang/vaskerom fra byggeår med tilsvarende redusert forventet brukstid. Tredører/aluminiumsdører en forventet tid for utskifting på. Kort/middels/lang - 20/30/40 år. Tiltak - Tiltak: - Normalt vedlikehold må påregnes. Eventuelt bytte av dør med svelling på dørblad. InnvendigOverflater,TG2
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - TG 2 på grunn av parkett på gulv på kjøkken fremstår som slitt. Tiltak - Andre tiltak: - Bytte av parkett kan vurderes.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i stedstøpte gulv og gulv som er pålagt flytegulv. Ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i trebjelkelag da krymping og nedbøy i trevirke varierer. Gulv på kjøkken fremstår som slitt. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Bytte av gulv på kjøkken kan vurderes.Pipe og ildsted,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mindre riss i stein i brennkammer på vedovn. Tiltak - Tiltak: - For detaljert informasjon og krav anbefales kontakt med lokalt brann- og feiervesen.Innvendige trapper,TG2
Trapp med tette trinn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG2 på grunn av hånd-rekke er montert på en side. Etter bygge-regler fra byggeår skal det være hånd-rekke på begge sider. Tiltak - Tiltak: - Montere hånd-rekke kan vurderes. Våtrom 1Etasje > Bad ved entreOverflater vegger og himling,TG2
Baderoms-plater på vegg i dusj-sone. Ellers malt vegg og tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 settes på bakgrunn av at alder på overflatene er ukjent, og at restlevetiden derfor anses som redusert. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere oppgradering av overflater i dusjsonen, da ukjent alder og redusert restlevetid medfører økt risiko for fuktskader og nedsatt funksjon over tid. 1Etasje > Bad ved entreOverflater Gulv,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Fall tilfredsstille ikke anbefalt løsning. Etter dusjing kan det bli liggende igjen på gulv. Tiltak - Andre tiltak: - Bad fungere med dett avviket. 1Etasje > Bad ved entreSluk, membran og tettesjikt,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Toalett er festet med skruer i gulv og membran kan være punktert. Forventet levetid på baderoms-panel er 10 - 20 år. Våtroms-belegg en forventet tid for utskifting på: Kort/middels/lang - 10/20/30 år. Tiltak - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. 1Etasje > Bad ved entreSanitærutstyr og innredning,TG2
Servant med skap, speil, dusj-vegg, toalett.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning. - TG 2 på grunn av noe svelling på baderomsinnredning. Dette er i liten grad. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Baderomsinnredning fungerer med dett avviket. Bytte av baderomsinnredning kan vurderes. 1Etasje > Bad 1 etasjeGenerell,TG3
TG 3 genereres automatisk på grunn av membran/belegg på gulv er fra byggeår og rest-levetid er usikker. Membran er ikke synlig i sluk og tetting er usikker.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Flis på gulv, sokkel flis og malt strier på vegg, med malt belegg i dusj-nisjen. Ca 4 mm fall fra gulv ved dør til topp sluk. Ca 80 mm dørterskel, Overflater med varierende alder og stand. -Det ble ikke registrert fukt ved overflate målinger i tilgjengelig deler av våtsonen.Hull-taking er foretatt fra tilstøtende rom (soverom) mot våt-sone uten å påvise avvik. Det dusjes i dag i dusjkabinett og våtrom har normal funksjon. Gulv og vegg blir ikke utsatt for fritt vann. Tiltak - Andre tiltak: - Våtrommet fungerer med dagens tilstand, men det anbefales å fortsette bruk av dusjkabinett inntil en fremtidig oppgradering eller renovering gjennomføres. Konsekvensen av å utsette oppgradering er økt risiko for lekkasjer og fuktskader, da membranens tilstand og restlevetid er usikker. Prisoverslaget er veiledende og gjelder for full renovering av badet.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1Etasje > Bi-inngang/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Høydeforskjell fra topp sluk-rist til aluminiums-list ved terske er målt til 25 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 på grunn av skade på flis ved inngangsdør. Tiltak - Tiltak: - Tiltak vurderes ikke som nødvendig. 1Etasje > Bi-inngang/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er ikke synlig i sluk.
Vurdering av avvik:
- Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Membran er ikke synlig under klem-ring og tetting er usikker Tiltak - Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. - Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran, eller utføres nærmere undersøkelser for å avklare membranens tilstand og utførelse. Konsekvensen av manglende synlig membran og usikker tetting er økt risiko for fuktskader og lekkasjer. 1Etasje > Bi-inngang/vaskeromVentilasjon,TG2
Mekanisk avtrekk funksjon-testet med papir, det registreres sug i avtrekket på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Våtrommet mangler tilluft, for eksempel i form av spalte eller ventil ved dør. Dette kan medføre redusert ventilasjon og økt fuktbelastning i rommet. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Kjøkken 1Etasje > Kjøkken/allromAvtrekk,TG2
Det gjøres oppmerksom på at garantitiden er overgått.
Vurdering av avvik:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. - TG 2 settes med bakgrunn av at garantitid er overgått (5 år). Tiltak - Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Det registreres normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Det gjøres oppmerksom på at vanntrykk og avrenning kun er visuelt undersøkt og ikke trykk-testet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Forventet levetid armaturer 15 - 25 år. Forventet levetid plast og kobberrør 25 - 75 år. Forventet levetid plast-sluk 25 - 75 år. På grunn av alder må det påregnes tilsvarende redusert forventet brukstid. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - På generelt grunnlag anbefales det å etablere/montere automatisk stoppe-ventil på vannledninger.Avløpsrør,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Forventet levetid plast og kobberrør 25 - 75 år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det anbefales at alle vannlåser renses, etterstrammes og kontrolleres jevnlig. Ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid for avløpsrørene er passert, bør tilstanden følges opp for å redusere risiko for lekkasjer eller tilstoppinger.Varmtvannstank,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Bereder er over 20 år gammel. Teknisk levetid bereder i rustfritt stål 15 - 30 år. Anbefalt brukstid 20 år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - En utskifting av bereder som følge av oppnådd alder/over 20 år, er påregnelig i tiden som kommer. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Vurderingen er foretatt med utgangspunkt i elementets etableringsår og en skal være oppmerksom på at drenering også er en bygningsdel som har en naturlig aldrings-messig slitasje med en normal levetid. Videre den begrensning at selve dreneringen ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. På bakgrunn av dette forutsettes det at dreneringens utførelse er i.h.t. gjeldende anvisninger. Drenssystem med drensledninger har en forventet brukstid på 20 - 60 år. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Det anbefales drensledning spyles med intervall på 1 - 5 år eventuelt kontrolleres med kamera.Grunnmur og fundamenter,TG2
Nedgravd fundament er ikke synlig for inspeksjon. Grunnforholdene er ikke dokumentert. Boligen er sannsynligvis fundamentert på komprimerte masser av fjell, morene, sand, grus og leire. Fundamenteringen er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå. Ringmur med støpt plate på mark.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er påvist andre avvik: - Mindre riss/sprekk i ringmur. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å overvåke sprekkene i ringmuren over tid for å avdekke eventuell utvikling. Dersom sprekkene øker i omfang, bør det vurderes nærmere utbedring for å unngå risiko for fuktinntrengning eller svekkelse av konstruksjonen.Terrengforhold,TG2
Terreng mot boligen er relativ flatt. Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendig fuktsikring og drenering. Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Forventet levetid plast og kobberrør 25 - 75 år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det er søkt om bruksendring på loft datert 12. 03.2026. Bruksendring til 2 soverom, stue/gang og bod i loftetasje. Bruksendring er bygges-søkt og godkjent.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja