Veggkonstruksjon,TG2
Ytterveggene er oppført etter eldre byggemetode, og består av en blanding av tømmervegger og trekonstruksjon. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Utvendige flater av malt stående trepanel. Bemerkes avflassing av overflate behandling og mengder med svertesopp. Kledningen ble visuelt undersøkt og kontrollert på kjente utsatte steder fra bakkeplan og fremstår med alder, råteskader flere steder og værslitasje. Det savnes luftespalte og musebånd i underkant av kledningen. Det er skiftet ut enkelte bord som foreløpig er grunnet og bør behandles i nær fremtid. Forøvrig registreres innfesting av kledning der innfesting er skutt for hardt inn i trepanel som skaper vannfeller, som kan ansamle vann og skape råteskader. Tilstedeværelse og mengde isolasjon i yttervegger kan ikke verifiseres, for å undersøke isolasjon må konstruktive inngrep foretas. TG2 vurderes da det registreres avflassing av overflate behandling og mengder med svertesopp. Kledningen ble visuelt undersøkt og kontrollert på kjente utsatte steder fra bakkeplan og fremstår med alder, råteskader flere steder og værslitasje. Det savnes luftespalte og musebånd i underkant av kledningen. Spiker er spikret for langt inn og bryter med overflaten av trepanel. Generelt sett er utvendige fasader og trekledning en risikoutsatt bygningsdel med tanke på klimatiske forhold. Trepanel/utvendig kledning er en bygningsdel som jevnlig behøver vedlikehold. Terrasse er montert utenpå stående trepanel som gjør vedlikehold utfordrende og kan forkorte levetiden på utvendig panel på vegg.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er avvik: - TG2 vurderes da det registreres avflassing av overflatebehandling og betydelige mengder svertesopp. Kledningen er visuelt undersøkt fra bakkeplan på kjente utsatte steder og fremstår med alder, værslitasje og stedvise råteskader. Det savnes luftespalte og musebånd i underkant av kledningen. Spiker er stedvis slått for langt inn og bryter overflaten av trepanelet. Terrasse er montert utenpå stående trepanel, noe som vanskeliggjør vedlikehold og ikke samsvarer med anbefalt løsning. Forholdene er forenlig med slitasje over tid og klimabelastning. Risiko: Manglende lufting, feil spikring og konstruktiv løsning med terrasse mot panel kan utvikle seg til økt fuktbelastning og videre nedbrytning av trevirket. Forholdet gir økt risiko for råteskader og forkortet levetid på fasaden. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert teknisk levetid og økt behov for vedlikehold og utskifting av kledning. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes tiltak for å sikre forsvarlig vedlikehold av kledning bak terrassekonstruksjonen. Utvendig trepanel bør utskiftes/utbedres i nær fremtid.Takkonstruksjon/Loft,TG3
Eldre boliger vil naturlig ha store avvik sett opp mot dagens forskrifter. Det var ikke krav til tilstedeværelse av isolasjon, tetthetskrav og konstruksjonssikkerhet av eldre boliger, sammenlignet med de som bygges nye idag. TG3 vurderes da det er påvist svekkelser, synlige skjevheter og nedbøyninger i loftsetasjen. I overgang mellom vegg og tak registreres tømmer som er presset delvis ut av posisjon og står på skrå. Forholdet har karakter som tilsier bevegelse eller deformasjon i konstruksjonen. Det registreres også fuktmerker på undersiden av taket på kneloft, noe som er forenlig med fuktpåvirkning. Utvendig inspeksjon av takkonstruksjon og taktekking var ikke mulig grunnet snødekte takflater, og det ble vurdert som ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg på taket. Det bemerkes spor etter skadedyr (mus) på kneloft.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har omfattende skjevheter. - Det er påvist svekkelser, synlige skjevheter og nedbøyninger i loftsetasjen. I overgang mellom vegg og tak registreres tømmer som er presset delvis ut av posisjon og står på skrå. Forholdet har karakter som tilsier bevegelse eller deformasjon i konstruksjonen. Det registreres også fuktmerker på undersiden av taket på kneloft, noe som er forenlig med fuktpåvirkning. Utvendig inspeksjon av takkonstruksjon og taktekking var ytterst begrenset grunnet snødekte takflater, og det ble vurdert som ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg på taket. Det bemerkes spor etter skadedyr (mus) på kneloft. Risiko: Skjevheter, nedbøyninger og fuktmerker kan utvikle seg til ytterligere svekkelse av konstruksjonen. Forholdet gir økt risiko for konstruktiv svikt og fuktrelaterte skader dersom årsak ikke avklares. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert bæreevne, videre deformasjon og følgeskader i takkonstruksjon og tilstøtende bygningsdeler. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør gjennomføres grundig konstruksjonsvurdering av loft og kneloft, samt utvendig inspeksjon av taktekking når vær- og sikkerhetsforhold tillater dette. Det å gi sjablonmessig anslag for utbedring uten å vite omfangets helhet vil være krevende, om ikke umulig. For å kartlegge omfanget må konstruktive inngrep i konstruksjonen foretas. Vi må ifølge forskrift til avhendingslova, gi et sjablonmessig anslag på hva det koster å utbedre. Prisvurdering vil anslås og skal ikke tolkes som et pristilbud, men ansees som et orienterende sjablonmessig anslag og baseres på grunnet ukjent omfang. Endelig pris på utbedring får man først når ytterligere undersøkelser er utført med innhenting av pristilbud fra håndverkerfirmaer.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Vinduer,TG3
Vinduer med 1-lags, 2-lags og stedvis 3-lags glass, produsert mellom 1979-1986, Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. Enkelte vinduer er ikke datostemplet og er fra ukjent eldre år. Punktert glass er bare synlig under spesielle omstendigheter og det utelukkes ikke at det kan forekomme punkterte glass som ikke ble registrert på befaringsdagen. TG3 vurderes da enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer, punkterte eller sprukne glassruter samt tegn til innvendig kondensering i vindusglass. Det registreres fukt- og råteskader, og karmene fremstår med slitasje og sprekker i trevirket. Skadene er forenlig med alder og nedbrytning over tid.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Risiko: Svekket funksjon, råteskader og punkterte glass kan utvikle seg til ytterligere nedbrytning av konstruksjonen. Forholdet gir økt risiko for fuktinntrengning, varmetap og redusert sikkerhet. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre vesentlig redusert funksjon og restlevetid for vinduene, samt betydelig behov for utskifting. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør påregnes utskifting av skadde og svekkede vinduer basert på samlet tilstand og funksjon.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Dører,TG2
Ytterdør med 2-lags glass, hjemmelshaver opplyser at den er utskiftet i 24/25. Terrassedør med 2-lags glass fra 1986. Ytterdørene ble visuelt undersøkt og kontrollert. Ytterdør i 1.etasje fremstår i normalt god stand. TG2 gis da terrassedør har passert sin forventede levetid. Tilstanden er forenlig med normal aldring og bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - TG2 gis da terrassedør har passert sin forventede levetid. Tilstanden er forenlig med normal aldring og bruksslitasje. Risiko: Alder på terrassedør kan utvikle seg til redusert tetthet, funksjon og isolasjonsevne. Forholdet gir økt risiko for trekk, fuktpåvirkning og varmetap. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt vedlikeholdsbehov og på sikt behov for utskifting, med betydning for kjøpers fremtidige kostnader. Anbefalte tiltak: Det bør vurderes utskifting basert på tilstand og funksjon.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
TBA: Terrasse med utgang fra stue på: 14,63m² Entreplatting på 2,66m² Representant opplyser at det er utskiftet terrassebord, store deler av terrasse er tildekket med snø og is på befaringsdagen og derfor ytterst begrenset inspisert. TG2 gis da terrasse med utgang fra stue har ukjent konstruksjonsoppbygning. Representant opplyser at det muligens er støpt dekke under terrassebord, men dette kan ikke verifiseres. Konstruksjonen er lukket og kan ikke inspiseres uten demontering, noe som ikke er foretatt. Det registreres manglende oppkant mot vegg og ytterdør, og utførelsen samsvarer ikke med anbefalt løsning for tettesjikt. Videre registreres malingsavflassing, tørkesprekker og stedvis påbegynnende råteskader i nedre del av rekkverk. Forholdene er forenlig med slitasje over tid og værbelastning. Ingen informasjon om eventuell tettesjikt/membran under terrassebord, ytterligere undersøkelser må foretas.
Vurdering av avvik:
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - TG2 gis da terrasse med utgang fra stue har ukjent konstruksjonsoppbygning. Representant opplyser at det muligens er støpt dekke under terrassebord, men dette kan ikke verifiseres. Konstruksjonen er lukket og kan ikke inspiseres uten demontering, noe som ikke er foretatt. Det registreres manglende oppkant mot vegg og ytterdør, og utførelsen samsvarer ikke med anbefalt løsning for tettesjikt. Videre registreres malingsavflassing, tørkesprekker og stedvis påbegynnende råteskader i nedre del av rekkverk. Forholdene er forenlig med slitasje over tid og værbelastning. Ingen informasjon om eventuell tettesjikt/membran under terrassebord, ytterligere undersøkelser må foretas. Risiko: Manglende oppkant og ukjent tilstedeværelse av tettesjikt kan utvikle seg til økt risiko for vanninntrengning i vegg- og gulvkonstruksjon. Påbegynnende råteskader kan utvikle seg til svekket bæreevne i rekkverk og konstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert levetid på terrassekonstruksjonen og økt behov for vedlikehold, utbedring eller utskifting. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør foretas ytterligere undersøkelser av konstruksjonsoppbygning og eventuell membran, samt etablering av tilfredsstillende oppkant med utbedring. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Retningsavvik målt lokalt avvik på 20mm i 1.etasje og 30mm i 2.etasje. Totalt målt 38mm i 1.etasje og 90mm i 2.etasje. TG3. Retningsavvik er målt med krysslaser på tilfeldige utvalgte steder av tilgjengelige steder av overflaten på gulvet i boligen, med en lengde på ca 2 meter i mellom er lokalt. Totalt er fra en side av rommet til andre side. Retningsavvik på vegger og tak/himlinger er ikke målt.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Årsak: TG3 vurderes da det er målt betydelige retningsavvik i gulv. Lokalt avvik er målt til ca. 20 mm i 1. etasje og ca. 30 mm i 2. etasje (målt over ca. 2 meters lengde). Totalt avvik er målt til ca. 38 mm i 1. etasje og ca. 90 mm i 2. etasje (målt fra en side av rommet til den andre). Målingene er utført med krysslaser på tilfeldige utvalgte og tilgjengelige områder av gulvoverflater. Retningsavvik på vegger og tak/himlinger er ikke målt. Risiko: Betydelige retningsavvik kan utvikle seg til videre setninger eller konstruktive deformasjoner. Forholdet gir økt risiko for påvirkning av bygningsmessige detaljer, dører, vinduer og overflater. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert funksjon, skjevheter i innredning og økt behov for konstruktive tiltak. Avvikets størrelse kan ha vesentlig betydning for bygningens videre bruk og verdi. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør foretas konstruksjonsmessig vurdering for å avklare årsak til avvikene og behov for eventuelle stabiliserende eller utbedrende tiltak. Det å gi sjablonmessig anslag for utbedring uten å vite omfangets helhet vil være krevende, om ikke umulig. For å kartlegge omfanget må konstruktive inngrep i konstruksjonen foretas. Vi må ifølge forskrift til avhendingslova, gi et sjablonmessig anslag på hva det koster å utbedre. Prisvurdering vil anslås og skal ikke tolkes som et pristilbud, men ansees som et orienterende sjablonmessig anslag og baseres på grunnet ukjent omfang. Endelig pris på utbedring får man først når ytterligere undersøkelser er utført med innhenting av pristilbud fra håndverkerfirmaer.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Rom Under Terreng,TG3
Gulv: Fliser, vinylbelegg, betong, tregulv og teppegulv Vegger: Tapet, fliser, trepanel ubehandlet og behandlet, sponplater, malte flater Tak/himling: behandlet og ubehandlet trepanel Det er boret hull nedre del av vegg i disp.rom, det er ikke påvist forhøyede fuktverdier på befaringsdagen men det er avdekket bruk av dampsperre i yttervegg rom under terreng. Sintef byggforskserien beskriver "Bruk av dampsperre i veggen anbefales ikke under noen omstendigheter når veggen er under terreng, helt eller delvis". Kilde: https://www.byggforsk.no/nyheter/2/fuktsikre_loesninger_ved_ombygging_av_kjellerrom/1560 Ytterligere undersøkelser må foretas. På eldre boliger var det ikke normalt å sikre fuktinntrengning av grunn (gulv) i den grad slik det sikres på nye boliger idag. Det kan derfor ikke utelukkes at det vil være ytterligere fuktinntrengning fra grunnen, som ikke ble avdekket på befaringsdagen. TG3 vurderes da det registreres vesentlige saltutslag i nedre del av pussede og malte overflater i rom under terreng. Ved fuktsøk indikeres forhøyede fuktverdier. Det er registrert bruk av dampsperre i konstruksjon mot terreng, noe som ikke samsvarer med anbefalt løsning for vegger under bakkenivå. Forholdene er forenlig med fuktvandring i grunnmur. Det bemerkes knirk i oppforet gulv/undergulv i gang.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: TG3 vurderes da det registreres vesentlige saltutslag i nedre del av pussede og malte overflater i rom under terreng. Ved fuktsøk indikeres forhøyede fuktverdier. Det er registrert bruk av dampsperre i konstruksjon mot terreng, noe som ikke samsvarer med anbefalt løsning for vegger under bakkenivå. Forholdene er forenlig med fuktvandring i grunnmur. Det bemerkes knirk i oppforet gulv/undergulv i gang. Risiko: Saltutslag, forhøyede fuktverdier og bruk av dampsperre kan utvikle seg til vedvarende fuktpåvirkning og gir økt risiko for muggvekst, nedbrytning av materialer og skjulte konstruksjonsskader. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert brukskvalitet i rom under terreng og betydelig behov for utbedring av fuktsikring og veggoppbygning. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av konstruksjonsoppbygning og fuktsituasjon, samt vurderes nødvendige tiltak for å sikre tilfredsstillende fuktsikring. Det å gi sjablonmessig anslag for utbedring uten å vite omfangets helhet vil være krevende, om ikke umulig. For å kartlegge omfanget må konstruktive inngrep i konstruksjonen foretas. Vi må ifølge forskrift til avhendingslova, gi et sjablonmessig anslag på hva det koster å utbedre. Prisvurdering vil anslås og skal ikke tolkes som et pristilbud, men ansees som et orienterende sjablonmessig anslag og baseres på grunnet ukjent omfang. Endelig pris på utbedring får man først når ytterligere undersøkelser er utført med innhenting av pristilbud fra håndverkerfirmaer.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Krypkjeller,TG3
Krypkjeller er delvis inspisert fra innsiden på befaringsdagen. Deler av krypkjelleren var ikke mulig å nå, og undersøkelsen er derfor begrenset til tilgjengelige områder. Det er målt forhøyede fuktverdier i trevirke i etasjeskillet mellom rom under terreng og 1. etasje. Forholdet har karakter som tilsier fuktpåvirkning i konstruksjonen. Det registreres vesentlige setninger, i grunnmur/teglsteinsmur. det er montert isopor plater i et forsøk på å isolere overgang til varm sone, fremstår mangelfull utført. Drenering er fra ukjent eldre år, terrengforhold kan ikke vurderes grunnet snømengder på befaringsdagen. Forholdet har karakter som tilsier at det må påregnes større oppgraderingsarbeider ( se punkt fuktsikring og drenering i denne rapporten. Fundamenteringer og bærende konstruksjoner i krypkjeller må det foretas ytterligere undersøkelser på. TG3 vurderes da det er målt forhøyede fuktverdier i trevirke i etasjeskillet mellom rom under terreng og 1. etasje. Forholdet har karakter som tilsier fuktpåvirkning i konstruksjonen. Det registreres vesentlige setninger, i grunnmur/teglsteinsmur. det er montert isopor plater i et forsøk på å isolere overgang til varm sone, fremstår mangelfull utført. Drenering er fra ukjent eldre år, terrengforhold kan ikke vurderes grunnet snømengder på befaringsdagen. Forholdet har karakter som tilsier at det må påregnes større oppgraderingsarbeider ( se punkt fuktsikring og drenering i denne rapporten. Fundamenteringer og bærende konstruksjoner i krypkjeller må det foretas ytterligere undersøkelser på.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. - Årsak: Krypkjeller er delvis inspisert fra innsiden på befaringsdagen. Deler av krypkjelleren var ikke tilgjengelige, og undersøkelsen er begrenset til tilgjengelige områder. Det er målt forhøyede fuktverdier i trevirke i etasjeskillet mellom rom under terreng og 1. etasje, noe som er forenlig med fuktpåvirkning. Det registreres vesentlige setninger i grunnmur/teglsteinsmur. Det er montert isoporplater i overgang mot varm sone, utførelsen fremstår mangelfull og samsvarer ikke med anbefalt løsning. Drenering er fra ukjent eldre år. Terrengforhold kunne ikke vurderes grunnet snømengder på befaringsdagen. Fundamenteringer og bærende konstruksjoner i krypkjeller må det foretas ytterligere undersøkelser på. Risiko: Forhøyede fuktverdier og mangelfull overgang mellom kald og varm sone kan utvikle seg til råteskader, muggvekst og videre konstruktiv svekkelse. Setninger i grunnmur kan gi økt risiko for bevegelse og følgeskader. Ukjent drenering gir økt risiko for vedvarende fuktbelastning. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert bæreevne, negativ påvirkning på inneklima og behov for omfattende utbedringer. Forholdet har karakter som tilsier at det må påregnes større oppgraderingsarbeider, jf. punkt om fuktsikring og drenering i denne rapporten. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør gjennomføres helhetlig vurdering av krypkjeller, grunnmur, drenering og fuktsikring med tanke på nødvendige konstruktive og fuktrelaterte tiltak.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Våtrom Underetasje > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerom innredet som bad. Fliser på gulv, malte pussede flater på vegger og ubehandlet trepanel i himling. Dusjhjørne (uten sluk i dusjsone). Vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder. Utslagsvask. Membran på gulv kan ikke konstateres, og det registreres ingen synlige tegn til at membran er etablert. I våtsone er det kun malte pussede flater. Utførelsen samsvarer ikke med tilfredsstillende løsning for våtrom etter dagens krav.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Membran på gulv kan ikke konstateres, og det registreres ingen synlige tegn til at membran er etablert. I våtsone er det kun malte pussede flater. Utførelsen samsvarer ikke med tilfredsstillende løsning for våtrom etter dagens krav. Risiko: Manglende membran og kun malte pussede flater i våtsone kan føre til vanninntrengning i underliggende konstruksjoner. Forholdet gir økt risiko for fukt- og råteskader. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre skjulte fuktskader, redusert levetid på konstruksjonen og behov for omfattende utbedringer. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør påregnes oppgradering av våtrommet med etablering av godkjent tettesjikt og utskiftning av sluk og avløpsrør.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Etasje 2 > BadGenerell,TG3
Baderom med malt vinylbelegg på gulv, malte flater på strie/tapet på vegger og takessplater i tak/himling og skråhimling. Badekar. Gulvstående wc. Underskap med nedsenket servant og 1-greps blandebatteri. Vinylbelegg som membran på gulv har passert sin forventede levetid., og det registreres ingen synlige tegn til at membran er etablert på vegger/skråhimling i våtsone er det kun malte pussede flater. Utførelsen samsvarer ikke med anbefalt løsning for våtrom etter dagens krav. TG3 vurderes da forholdet har karakter som tilsier at rommet har passert sin tekniske levetid og må oppgraderes i sin helhet.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Risiko: Eksisterende løsning kan utvikle seg til økt risiko for fukt- og vannskader i konstruksjonen. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre skjulte skader og behov for omfattende rehabilitering dersom tiltak ikke gjennomføres. Anbefalte tiltak: Våtrommet må vurderes nærmere av fagkyndig og påregnes oppgradert i sin helhet i henhold til gjeldende krav.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Innredning med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Oppvaskkum av stål med sidefelt, 1-greps blandebatteri og avløpsrør av plast. Frittstående Komfyr m/platetopp med avtrekk over. Frittstående oppvaskmaskin og frittstående kjøl/frys. Hvitevarer er forøvrig ikke funksjonstestet, hjemmelshaver melder ingen avvik. TGIU. Sokkel er ikke demontert for inspisering under. Det bemerkes stedvis fuktsveller, innredning forøvrig fremstår med alder og bruksslitasje. Ingen komfyrvakt eller lekkasjesikring av vanninstallasjoner, dette var det heller ikke et krav til før med TEK10. Det anbefales likevel ettermontert. TG2 vurderes da Det bemerkes stedvis fuktsveller, innredning forøvrig fremstår med alder og bruksslitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. - Årsak: TG2 vurderes da det bemerkes stedvis fuktsveller i innredning. Forholdet er forenlig med fuktpåvirkning og slitasje over tid. Innredningen fremstår for øvrig med alder og bruksslitasje. Risiko: Fuktsveller kan utvikle seg til ytterligere nedbrytning av materialer dersom fuktpåvirkning vedvarer. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert levetid på innredningen og behov for utskifting. Anbefalte tiltak: Det bør vurderes utskiftning av kjøkkeninnredning. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er inspisert. Rørgjennomføringer som er skjult i konstruksjonen er ikke videre undersøkt. Stoppekran er lokalisert og plassert i krypkjeller. Vannrør i hovedsak av kobber. Utekran er ikke funksjonstestet. TGIU. Hjemmelshaver melder ingen avvik. Kraner og avløp i oppvaskkum og servant er testet, uten at det ble registrert noe avdrypp fra vann og avløpsrør. Bemerkes slarkete blandebatteri på kjøkken. Det registreres stedvis hardt vanntrykk og stedvis svak avrenning av servanter og oppvaskkummer. TG2 vurderes da det registreres rustdannelser på vannrør i krypkjeller, med irr på kobberrør. Det registreres rustdannelser i og rundt koblinger samt spor etter avdrypp. Vannrør kan fryse i kalde perioder grunnet avdekkede forhold. Stoppekran er av eldre dato og er ikke funksjonstestet av hensyn til risiko for svikt ved åpning/lukking. Vannrør har passert sin forventede levetid. Forholdene er forenlig med alder og korrosjon over tid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG2 vurderes da det registreres rustdannelser på vannrør i krypkjeller, med irr på kobberrør. Det registreres rustdannelser i og rundt koblinger samt spor etter avdrypp. Vannrør kan fryse i kalde perioder grunnet avdekkede forhold. Stoppekran er av eldre dato og er ikke funksjonstestet av hensyn til risiko for svikt ved åpning/lukking. Vannrør har passert sin forventede levetid. Forholdene er forenlig med alder og korrosjon over tid. Risiko: Korrosjon og avdrypp kan utvikle seg til lekkasjer og rørbrudd. Eldre stoppekran som ikke er funksjonstestet gir økt risiko for manglende avstengningsmulighet ved lekkasje. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre akutte vannskader og behov for omfattende utbedring av røranlegget. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør foretas kontroll av stoppekran og helhetlig vurdering av røranlegget med tanke på utskifting.Avløpsrør,TG2
Utvendige vann- og avløpsrør er ikke kontrollert. Avløpsrør av plast og støpejern. TG2 vurderes da det er en spesiell lukt i krypkjeller og avløpsrørene har passert sin forventede levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. - Det er påvist unormale luktforhold rundt avløpsanlegg. - TG2 vurderes da det registreres spesiell lukt i krypkjeller. Avløpsrørene har passert sin forventede levetid. Forholdet har karakter som tilsier mulig svekkelse i avløpssystemet. Risiko: Eldre avløpsrør kan utvikle seg til lekkasjer eller utettheter. Spesiell lukt kan indikere begynnende svikt, og forholdet gir økt risiko for fukt- og hygienemessige utfordringer. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre ubehagelig inneklima og potensielle følgeskader i konstruksjonen dersom årsak ikke avklares. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør foretas kontroll av avløpssystem for å avklare årsak og behov for tiltak.Ventilasjon,TG2
Naturlig ventilering med ventiler i yttervegg. Det er mekanisk avtrekk på vaskerom underetasje, bad 2.etasje og avtrekk på kjøkken. Avtrekk på våtrom er fra ukjent eldre år og har passert sin forventede levetid. Avtrekkene er ikke funksjonstestet. TG2 vurderes da det er påvist mangelfull ventilasjon i flere av rommene. Avtrekk på våtrommene har passert sin forventede levetid. Ikke tilfredsstillende tilluft til våtrommene.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - TG2 vurderes da det er påvist mangelfull ventilasjon i flere av rommene. Avtrekk på våtrommene har passert sin forventede levetid. Ikke tilfredsstillende tilluft til våtrommene. Risiko: Mangelfull ventilasjon kan føre til økt fuktbelastning og kondens. Forholdet gir økt risiko for muggvekst og fuktrelaterte skader over tid. Tiltak - Andre tiltak: - Ventilasjonsløsningen må utbedres. - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert inneklima og forkortet levetid på overflater og konstruksjoner i våtrom. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes oppgradering av ventilasjonsløsning for å sikre tilfredsstillende avtrekk og tilluft.Varmtvannstank,TG2
OSO varmtvannsbereder på 112L plassert på vaskerom, rom under terreng. Varmtvannsberederen er kun visuelt inspisert. Det ble ikke avdekket tegn til skader med behov for tiltak. Viktig å merke seg at varmtvannsbereder er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Varmtvannsbereder er utskiftet i 2021. Elektrisk oppvarmede varmtvannsberedere med merkeeffekt på mer enn 1 500 W skal være fast tilkoblet. Det betyr at slike varmtvannsberedere ikke kan få strømtilførsel gjennom vanlig stikkontakt og støpsel. Hotwater varmtvannsbereder på 150L plassert i gang utenfor bad i 2.etasje. Varmtvannsberederen er kun visuelt inspisert. Det ble ikke avdekket tegn til skader med behov for tiltak. Viktig å merke seg at varmtvannsbereder er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Forventet levetid for varmtvannsbereder er 20år. TG2 vurderes da bereder på vaskerom i rom under terreng er tilkoblet vanlig stikk kontakt. Bereder i 2.etasje har passert godt over sin forventede levetid og har ingen form for lekkasjesikring ved en eventuell lekkasje.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Risiko: Tilkobling via stikkontakt kan gi økt risiko for varmgang. Eldre bereder uten lekkasjesikring kan utvikle seg til lekkasje med påfølgende vannskader. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Konsekvens: Forholdet kan medføre akutte vannskader og behov for utskifting av bereder samt utbedring av følgeskader. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes fast elektrisk tilkobling, etablering av lekkasjesikring og utskifting av eldre bereder. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Fuktsikring og drenering er ytterst begrenset inspisert da bygningsdelene i hovedsak er skjult. På befaringsdagen var det betydelige snømengder rundt bygningskroppen, og grunnmur lot seg derfor begrenset undersøke utvendig. Det registreres knotteplast med topplist kun deler av grunnmur, topplist er løs. Det var ikke vanlig med fuktsikring og drenering rundt eldre boliger som i dette tilfellet. Store deler av boligen er det ikke tegn på at fuktsikring og drenering rundt boligen er etablert. TG2 vurderes da det kun er stedvis registrert knotteplast på grunnmur og topplist er løs. Avdekket avvik rom under terreng tilsier at fuktsikring og drenering må oppgraderes og/eller etableres tilstrekkelig rundt bygningskroppen.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Årsak: TG2 vurderes da det kun er stedvis registrert knotteplast på grunnmur, og topplist er løs. Utførelsen samsvarer ikke med anbefalt løsning for fuktsikring. Avvik registrert i rom under terreng er forenlig med fuktpåvirkning og tilsier at fuktsikring og drenering ikke er tilstrekkelig. Risiko: Mangelfull knotteplast og løs avslutning kan føre til økt fuktbelastning på grunnmur. Forholdet gir økt risiko for fuktvandring, saltutslag og videre nedbrytning av konstruksjoner under terreng. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert levetid på grunnmur og økt behov for omfattende utbedring av fuktsikring og drenering. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes oppgradering og/eller etablering av tilfredsstillende fuktsikring og drenering rundt hele bygningskroppen.Grunnmur og fundamenter,TG3
Det ble ikke foretatt geologiske undersøkelser i forbindelse med utarbeidelse av denne rapporten. Fundament ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon. TG3 vurderes da det registreres naturstein i flere hjørner av boligen, forblendet med tegl/stein. Tilkomst for å fastslå eksakt oppbygning av grunnmur og fundament er begrenset grunnet pussede utvendige flater. Det registreres vesentlig oppsprekking i grunnmur på vegg ved inngangsdør. I krypkjeller registreres partier hvor grunnmur har løsnet, masser har rast inn og grunnmuren fremstår åpen i området. Skadene er forenlig med setninger og konstruktiv svekkelse over tid.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. - Det er registrert utsigning av masser under grunnmuren. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er avvik: - Årsak: TG3 vurderes da det registreres naturstein i flere hjørner av boligen, forblendet med tegl/stein. Tilkomst for å fastslå eksakt oppbygning av grunnmur og fundament er begrenset grunnet pussede utvendige flater. Det registreres vesentlig oppsprekking i grunnmur på vegg ved inngangsdør. I krypkjeller registreres partier hvor grunnmur har løsnet, masser har rast inn og grunnmuren fremstår åpen i området. Skadene er forenlig med setninger og konstruktiv svekkelse over tid. Risiko: Oppsprekking og åpne partier i grunnmur kan utvikle seg til ytterligere setninger og redusert stabilitet. Forholdet gir økt risiko for fuktinntrengning, frostskader og videre nedbrytning av fundament og bærende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre vesentlig svekket bæreevne og behov for omfattende stabiliserende tiltak. Skadeomfanget kan få betydning for bygningens sikkerhet og videre bruk. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør foretas grundig konstruksjonsmessig vurdering av grunnmur og fundament, herunder vurdering av setningsårsaker og nødvendige stabiliserende tiltak. Det å gi sjablonmessig anslag for utbedring uten å vite omfangets helhet vil være krevende, om ikke umulig. For å kartlegge omfanget må konstruktive inngrep i konstruksjonen foretas. Vi må ifølge forskrift til avhendingslova, gi et sjablonmessig anslag på hva det koster å utbedre. Prisvurdering vil anslås og skal ikke tolkes som et pristilbud, men ansees som et orienterende sjablonmessig anslag og baseres på grunnet ukjent omfang. Endelig pris på utbedring får man først når ytterligere undersøkelser er utført med innhenting av pristilbud fra håndverkerfirmaer.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger i forbindelse med tilbygg fra 1983 og 1995. Det registreres avvik mellom dagens bruk og tegninger. Det foreligger ikke tegninger fra opprinnelig byggeår, og opprinnelig utforming før tilbyggene kan derfor ikke verifiseres. Risiko: Avvik mellom tegninger og faktisk utførelse gir usikkerhet knyttet til godkjenning fra kommunen. Konsekvens: Forholdet medfører usikkerhet vedrørende bygningens lovlighet og dokumentasjon, med mulig betydning ved eierskifte eller fremtidige tiltak. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes innhenting av ytterligere dokumentasjon og eventuell avklaring mot kommunen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er fremlagt plantegninger for 2.etasje. Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen, slik den fremstår på befaringstidspunktet, er lik planløsning fra da bygget ble tatt i bruk. Risiko: Manglende dokumentasjon kan utvikle seg til usikkerhet knyttet til lovlighet. Konsekvens: Forholdet kan medføre usikkerhet ved eierskifte eller ved fremtidige søknadspliktige tiltak. Anbefalte tiltak: Forholdet må vurderes nærmere av fagkyndig. Det bør vurderes innhenting av plantegninger eller avklaring mot kommunen for å verifisere planløsningens godkjenningsstatus.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja