Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er enkelte knekte taksten. - Taket er tekket med takstein fra byggeåret, normal slitasje med noe mose i toppbelegget. Hakk i 2 stk. i takstein over carport + 1 takstein har sprukket. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på taktekkingen. Normal tid før utskifting av betongtakstein er 10 - 40 år. Normal tid før omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Knekte takstein må skiftes. - Nærmere inspeksjon og vurdering av taktekking anbefales når forholdene gjør det mulig.Nedløp og beslag,TG3
Takrenner og nedløp av aluminium (svart), påregnelig med noe lekkasje i skjøter med pakning.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er ikke etablert noen snøfanger på taket. Takrenner og nedløp av aluminium, påregnelig med noe lekkasje i skjøter med pakning over tid. Misfarging i skjøter til takned løp. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. - Snøfanger må vurderes etableres for god personsikkerhet, inngangsparti er overdekket av carport, og dermed ikke direkte utsatt for fare. Men likevel er tak til carport utsatt forfare. Oppspyling/kontroll av takrenner og nedløp anbefales med jevne mellomrom.Kostnadsestimat : Under 20 000
Veggkonstruksjon,TG2
Utvendig kledning fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er avvik: - Utvendig kledning i hovedsak fra byggeåret, normal slitasje med noe nedbrytning og tørkesprekker på de mest utsatte steder. Tørke sprekk ved søyler under balkong. Utvendig kledning sør/vest er mest utsatt for ulike værforhold. Noe lite luftning ved deler av rafte kasser. Enkelte steder er det liten avstand mellom kledning og terreng, dette øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen. Varirende bruk av musetetting mellom kledning og veggkonstruksjon, det mangler musetting ved balkong. Rust i lufteventil grunnmur. Tiltak - Tiltak: - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten god lufting får ikke fukt tørke ut verken fra innsiden (diffusjon) eller utsiden (regnvann som blåser inn). Langvarig fuktbelastning kan fører til fuktskader med nedbrytning av materialer som f.eks. sopp eller råte i trevirke. Det er stedvis ikke påvist montert musebånd, med påfølgende fare for at gnagedyr kan trenges inn. Utvendig kledning sør/vest er mest utsatt for ulike værforhold. Forventet levetid: 30–60 år, avhengig av kvalitet, utførelse og vedlikehold. Det er stedvis ikke påvist montert musebånd i nedkant av yttervegg. Forholdet anses som et avvik fra god byggeskikk og kan medføre økt risiko for at gnagere kan ta seg inn i konstruksjonen, med påfølgende fare for skader på isolasjon og bygningsdeler.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Koffert loft kun besiktet fra loftstrapp, de var mye oppbevart på loft på befaringsdagen. Evt. rørgjennomføringer gjennom undertak er ikke besikt Befaring er utført fra stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket vesentlige skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Undertaket er misfarget. - Undertak er tilsynelatende noe misfarget i stubbelofts plate mot enden av taksperrer. Isolasjon ligger stedvis noe tett inntil sutaket, luftespalter ved takfot kan med fordel åpnes opp. Tilsynelatende noe begrenset med utluftning, lufte spalter ved raftekasser overgang kledning tak/vegg. Tiltak - Andre tiltak: - Lufting/ventilering bør forbedres. - Isolasjon ligger noe tett inntil sutaket, luftespalter ved takfot kan med fordel åpnes opp. Dette kan redusere lufting av takkonstruksjonen og medføre økt risiko for kondens, fuktbelastning og på sikt utvikling av mugg- og råteskader i trekonstruksjoner.Dører,TG2
Dører har noe varierende alder, normal slitasje påregnelig med noe nedbryting i utvendig treverk. Terrasse dør fra 2007.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dører har noe varierende alder, normal slitasje påregnelig med noe nedbryting i utvendig treverk. Panel på utvendige dører som står mot sør og vest er spesielt utsatt for sol og fukt og må jevnlig behandles for å unngå sprekker og skader. Terrasse dør: Iring/korrosjon i hengsler og beslag kan over tid medføre økt slitasje og redusert funksjon. Det anbefales rengjøring og korrosjonsbehandling, eventuelt utskifting ved behov. Skade i foring/listverk i bunn av karm Tiltak - Tiltak: - Påregnelig med noe justering og ettersyn av beslag. Vedlikehold, beslag og hengsler anbefales smøres årlig. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år.Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 årBalkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong og terrasse i impregnert trevirke.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter. - Terrasse mot sør har skjevheter, nedbrytning og stedvis råte i påvist i enkelte terrassebord, påregnes oppgradert, slitt rekkverk mot nabo bak. Terrasse i mot gårdsrommet rekkverk terrasse trenger behandling i overflater. Rekkverk på balkong og deler av terrasse er ikke barnesikret, det er for stor åpning mellom horisontale bord der maks åpning skal være 2 cm. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Deler av treverket som er i direkte kontakt med terrenget har større fuktbelastning enn treverket ellers. Konstruksjoner av tre skal normalt ha klaring mot terreng for å sikre tilstrekkelig uttørking og hindre kapillært opptak av fukt. Rekkverk på balkong er ikke barnesikret, maks tillatt åpning i trapp og rekkverk er 10x10 cm, og maks avstand mellom horisontale bord i rekkverk er 2 cm. Rekkverk anbefals oppgradert til dagens standart, for å ivareta personsikkerhet, sikring mot fall.Utvendige trapper,TG2
Utvendig trapp i betong.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Manglende håndrekke på vegg ved en utvendig kjellertrapp innebærer flere sikkerhets- og bruksmessige konsekvenser ifbm. personsikkerhet, økt fallrisiko. Åpning mellom liggende rekkverks bord er over 20 mm. og gir muligheter for klatring. Tiltak - Tiltak: - Påpekte forhoild anbefales utbedret for å hindre personskader. Sluk i kjellerhals bør holdes åpen og fri for løv etc, dette for å hindre oversvømmelse ved mye nedbør.Andre utvendige forhold,TG2
Leveggen/gjerde ved terrasse
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Leveggen, terrasse mot sør, leveggen mellom nabotomta er fjernet, men den skal oppføres på nytt før salg ifølge eier. Tiltak - Tiltak: - Ikke nærmere vurdert arbeid pågår. InnvendigOverflater,TG2
Generelt beskrivelse av innvendige overflater. Innvendige gulv er i hovedsak belagt med laminat. Innvendige vegger med malte/tapetserte overflater. Ferdig malte tak-ess plater og malte tre paneler i himling.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Revet tapet på soverom 1.etasje enkelte fotlister og taklister mangler. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes. - Påregnelig med reparasjon av skadet tapet på vegg, overflate behandling og remontering av listverk.Kostnadsestimat : Under 20 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Boligen har etasjeskille i tre.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm i 2.etasje høydeforskjell målt mellom trapp og pipe 14 mm. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Noe knirk/svikt/spenninger i laminatgulv kan forekomme som følge av dette. Knirk gulv ved kjøkken målt ca.11 mm høydeforskjell. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget, må tiltak påregnes.Pipe og ildsted,TG3
Pipe over tak med påmontert beslag, kun besiktet fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Pipevanger er ikke synlige. - Pipe over tak med påmontert beslag, kun besiktet fra bakkenivå. Pipe er generelt innkledd på mer enn to sider, kravet er at to sider skal være åpne for inspeksjon og nedkjøling ved eventuell pipebrann. Tiltak - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Større avstand til brennbart materiale må lages. - Det er ikke fremvist dokumentasjon på feiekontroll. På generelt grunnlag kan feiekontroll inspeksjon av ildsted/pipe anbefales. Bly rundt pipe er ubehandlet og vil over tid tørke ut og sprekke, som kan føre til utettheter rundt pipe.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG2
Påførende vegger i kjeller, utvendig grunnmur er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er foretatt hulltaking i påførte vegg yttervegg vaskerom uten å registrere fukt. Det registreres derimot feil oppbygging av utlektet vegg med bruk av dampsperre i veggen. Dampsperre (plastfolie) er ikke anbefalt i utlektede vegger på grunnmur hvor grunnmuren ligger mer en 50% under bakken pga at denne hindrer uttørking. Tiltak - Tiltak: - Normal tilsyn/kontroll, ved oppgradering anbefales at påførte vegger oppføres etter dagens byggeskikk uten plast. Påførende yttervegger og oppforede gulv i kjeller kan være en risikokonstruksjon, fukt kan skyldes kondens, at grunnmuren transporterer fukt eller svikt i utvendig fuktbeskyttelse/drenering.Innvendige trapper,TG3
Innvendig trapp i tre, påregnelig med noe slitasje og småhakk i overflater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det mangler rekkverk i trapp kjeller og håndløper på veggen. Innvendig trapp er ikke barnesikker iht dagens krav vedr avstand mellom spiler/trappetrinn. Maks tillatt åpning mellom trinn og vertikale åpninger i rekkverk er 10 cm, og maks avstand mellom horisontale bord i rekkverk er 2 cm. Tiltak - Tiltak: - Manglende rekkverk på en trapp innebærer økt risiko for fall og personskade. Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år.Kostnadsestimat : Under 20 000
Andre innvendige forhold,TG2
Bod/teknisk rom
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det var mye oppbevart i rommet, begrenset tilkomst for besiktelse, gummi matter overdekket flislagt gulv. Bod/teknisk rom er antatt tidligere brukt som kjøkken. Rom har bereder, stoppekran og et utett sjikt i vegg med et hulrom rundt avløpsrør, avløpsrør er ufagmessig blendet dette skal utbedres før salg ifølge eier. Rommet har sluk, sluk mangler klemring i overgang sluk, tetsjikt fremstår som utett og rommet er ikke utformet som våtrom. Tiltak - Tiltak: - Videre undersøkelser anbefales før kjøp, slik at tilstand og mulige utgifter blir avklart. Uten slike undersøkelser kan du risikere betydelige og uforutsette kostnader. Tetsjikt og waterguard anbefales etablert for å sikre berørt område mot evt. lekkasjer. Våtrom Kjeller > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerom fra byggeåret. Flis på gulv med sokkel vegger med panel og tapetserte overflater vegg. Utstyr: uttak vaskemaskin, utslags vask.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Merknad. - Rom mangler membran/tetsjikt - Ingen synlig oppbrett av membran mot terskel - Det er ikke etablert fall på gulvet mot avløp eller sluk. - Bom i flis på gulvet - Ingen synlig sluk utenfor vaskmaskin som er plassert på et høgere plattform, evt. lekkasje vann vill kunne spredes ut til side liggende rom. - Kun naturlig av luftning. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). Mekanisk avtrekk må etableres, for å få bedre utluftning og hindre kondens. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Andre tiltak: - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Kjeller > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser, samt panel i taket er malt. Det var mye oppbevart på baderom begrenset tilkomst for besiktelse på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Det er påvist andre avvik: - Tapet har begrenset levetid ved stor fuktbelastning og bør jevnlig vurderes for å unngå utettheter i vegg. Dør til bad er plassert i våtsone dusj. Ufagmessig fuging rundt batteri uttak i dusj, de mangler mansjett ved rør uttak dusjbatteri Riss/sprekk i skjøter til malte trepaneler i himling kan være utsatt for fukt. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Kjeller > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet har fall til sluk, men dette er mindre enn referansenivået.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er avvik: - Ufagmesssig overgang membran og sluk, anbefales undersøkt nærmere. Ukjent alder på utførelse av membran/tetsjikt i overflater. Wc er skrudd fast i gulv, dermed punktert underliggende membran. Lite lokal fall på gulvet mot sluk vann blir liggende ved bruk av dusj. Tiltak - Tiltak: - Overflater må utbedres eller skiftes. - Andre tiltak: - Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for videre skadeutvikling. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Kjeller > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er synlig i oppbrett mot terskel men ikke direkte synlig ført under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Tettesjiktet rundt sluket (klemring) er ikke utført fagmessig. - Tettesjiktet vurderes å være eldre enn 10 år, noe som tilsier redusert gjenstående brukstid som følge av alder og naturlig materialnedbrytning. Ufagmessig gjennomførelse av sluk overgang membran/tetsjikt/sluk. Alder på membran/ tettesjikt; det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tetsjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år. Tiltak - Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Sluket må utbedres eller skiftes. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Kjeller > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Normale bruks-alderingsslitasjer. Normale bruks-alderingsslitasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Dør til bad er plassert i våtsone dusj, skillevegg etablert. Det mangler mansjet ved rør uttak dusj batteri. Dusjdører mangler tetlist i bun. Tiltak - Andre tiltak: - Tetlister under dusj dører anbefales montert fo å hindre spredning av vann. Kjeller > BadVentilasjon,TG2
Mekanisk avtrekk i himling.
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. - Mekanisk avtrekk er testet og det registreres lite avtrekk. Tg.2 begrunnes med at anlegget har tilsynelatende noe lite kapasitet i forhold til dagens behov. Dagens krav til utskiftning av inneluft kan vanskelig oppnås. Motor som drifter ventilasjon har en forventet levetid på ca. 25 år. Med bakgrunn i alder er det økende risiko for feil som krever utbedring/utskifting. Service på ventilasjonsanlegget anbefales. Tiltak - Avtrekksystemet må utbedres. - Vedvarende høyt fuktnivå kan føre til omfattende skader på innredning, bygningsdeler og overflater. - Økende sannsynlighet for funksjonssvikt kan føre til redusert ventilasjon og inneklima. Tiltak bør påregnes innen overskuelig tid for å sikre stabil drift. Mekanisk avtrekk i våtrom, kanaler bør renses med jevne mellomrom for at avtrekket skal opprettholde kapasiteten (ca hvert 5 år) Kjøkken Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredning med slette fronter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Kjøkkeninnredning med slette fronter og mørk benkeplate fra ca. 2000, normale bruks- og aldringsslitasjer. Mindre skade i overflater overskap over komfyr skyldes sannsynlig kondens. Påregnelig med noe bruksslitasje i bunn skap under kjøkkenvask. Avløpsrør under kjøkkenvask bør etterstrammes med jevne mellomrom, dette fordi disse over tid glir fra hverandre ved bruk av varmt og kaldt vann. Det er ikke montert vannstopper, i underskap under vask, eller komfyrvakt. Påregnelig normalt med noe justering av enkelte dører/skuffer. Tiltak - Andre tiltak: - Normal vedlikehold ingen vesentlige konsekvenser registrert. Påregnelig normalt med noe justering av enkelte dører/skuffer. Vannstopper og komfyrvakt kan anbefales etablert. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Avtrekk fungerer ved enkel test.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Motor som drifter ventilasjon har en forventet levetid på ca. 25 år. Med bakgrunn i alder er det økende risiko for feil som krever utbedring/utskifting. Service på ventilasjonsanlegget anbefales. Tiltak - Andre tiltak: - Motoren har nådd en alder hvor risikoen for feil er økende, noe som kan medføre behov for reparasjon eller utskifting. Spesialrom Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalett rom er i normal stand, trolig oppgradert i senere tid.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Det er ikke tettet rundt avløpsrør under vask Tiltak - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. - Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på en godkjent løsning. Konsekvens: ved en evt. lekkasje kan det forekomme skade i lukket konstruksjon uten at en evt. fuktskade direkte blir synliggjort. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør i kobber
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Vannrør med varirende alder, vannrør fra byggeåret har nådd en alder hvor det vil være økt risiko for lekkasjer. Vannrør er i hovedsak skjulte og ikke mulig å kontrollere. Stoppekran er plassert i bod er ikke merket. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Vannrør er i hovedsak skjulte og ikke mulig å kontrollere. Vannledninger bør skiftes i forbindelse med fremtidig oppgradering av våtrom/kjøkken. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 år Konsekvens Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Dette innebærer økt risiko for slitasje, korrosjon og lekkasjer over tid.Avløpsrør,TG2
Avløpsledninger av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det er avvik: - Synlige avløpsrør er av plast, ingen direkte synlige merknader. Staking kan gjennomføres via avløp til installasjoner og sluk. 2023 Forsikringssak skadesanering etter tidligere lekkasje fra avløpsrør i kjeller førte til vannskade, som ble utbedret av fagfolk ifølge eier (Skadealliansen). Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Sluker som ikke har jevnlig tilførsel av vann må etterfylles for og ikke tørke ut i vannlås. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Utvendige stikkledninger er ikke vurdert. Eldre avløpsrør av plast kan være utsatt for materialtretthet, sprøhet og redusert styrke. Over tid øker risikoen for sprekker, lekkasjer, deformasjoner og svikt i skjøter. Konsekvenser gamle PVC‑rør kan synke eller vri seg litt over tid dersom masser rundt ikke er tilstrekkelig komprimert. Sprøhet og sprekkdannelser etter påvirkning av kvalitet, alder temperaturer.Ventilasjon,TG2
Bygningen har mekanisk avtrekk på bad og kjøkken, og utlufting i bygning ellers er basert på ventiler i vegg og lukkevinduer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Ventilasjonsaggregat, alder tilsier at deler av forventet teknisk levetid kan være forbrukt. Normal forventet levetid for slike aggregater er ca. 20–25 år, avhengig av drift og vedlikehold. Ingen funksjonssvikt ble registrert på befaringstidspunktet Ventilasjonsanlegget er av en slik alder og konstruksjon at det bør totalvurderes og eventuelt oppgraderes for å få bedre inneluft og større sirkulasjon på inneluften. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Andre tiltak: - Det anbefales etablert mekanisk fuktstyrt avtrekk på våtrom. Det er like viktig å beregne til luft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften, mangelfull avtrekk kan fører til økt innvendige luftfuktighet og dermed økt kondensfare. Eldre anlegg har økt risiko for redusert ytelse, teknisk svikt og driftsproblemer som følge av slitasje og aldring. Levetid avtrekksvifte / aggregat: ca. 15–25 år Vifter i våtrom/kjøkken (enkle løsninger): ca. 10–20 år Kanaler (stål/plast): ca. 30–50 år, forutsatt normale forhold og vedlikehold Rust i ventiler grunnmur, netting vill fortetes overtid.Varmesentral,TG2
Vedovn og elektrisk, varmekabler i gulv på baderom.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon av brannsikring av anlegget. - Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Ingen direkte synlige merknader, anlegg er ikke funksjonstestet. Med bakgrunn i alder (varmekabler bad kjeller) vil tilstanden i tiden som kommer være usikker. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det bør innhentes dokumentasjon på brannsikring av anlegget om dette finnes. - For lengst mulig levetid er det viktig med jevnlig service og vedlikehold. Med service vil man kunne avdekke eventuelle problemer tidlig og gjøre nødvendige utbedringer før de eskalerer. Ved en evt. oppgradering av bad må det vurderes kontroll/utskiftning av varmekabler i gulvet på bad.Varmtvannstank,TG2
Boligen har installert en 198 liters varmtvannstank med ekspansjonskar. Varmtvannstanken er lokalisert i rom med sluk og tettesjikt på gulv, og har fast strømtilkobling etter dagens krav.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er avvik: - Bereder er plassert i rom med sluk men gulvet er tildekket med matter som hindrer avrenning mot sluk, vegger har ikke vanntett sjikt. Bedre lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk. Det er fare for at hvis en lekkasje oppstår at evt. overvann spres ut mot tilstøtende rom. I 2010 kom et lovpålagt krav om at varmtvannsberedere på 2000 watt eller mer skal montres med fast kobling med bryter når du bygger nytt, eller rehabiliterer det elektriske anlegget. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Tiltak: - De var mye oppbevart i rommet bedre adkomst til bereder bør etableres for inspeksjon. Lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er påvist andre avvik: - Grunnmursplast er ikke synlig avsluttet med klemlist i toppen. Dette kan føre til at regnvann trenger inn mellom grunnmur og grunnmursplast. Fukt transporteres nedover grunnmuren og legger seg på innsiden av grunnmurens nedre del og vises gjerne som saltutslag. Kan forårsake fukt i nedre del av yttervegger i kjeller om disse er påforet og kledd. Tiltak - Andre tiltak: - Påpektre forhold anbefales oppgradert drensplat avsluttes med klemlist synlig over bakkenivå or å opprettholde tilfredsstillende funksjon anbefales det at drenssystemet kontrolleres nærmere o Drens anbefales kontrollert evt.med kamera inspeksjon, bør spyles/vedlikeholdes regelmessig. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år.Forstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmur kjeller vange i betong. Forstøtningsmur kjeller vange er behandlet/malt, som bergrenser kontroll av tilstand riss/saltutslag.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. - Enkelte riss/sprekker i grunnmur er påregnelig normalt og skyldes i hovedsak tørkesprekker i betongen (svinnriss). Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Små riss kan fungere som kapillæråpninger der vann trekker inn i konstruksjonen. Konsekvens: Økt fuktinnhold i murverket, med risiko for saltutslag og frostskader, riss/sprekk kan utvide seg.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Det er avvik: - Terreng rundt boligen er relativ flatt, noe mindre fall i terreng mot grunnmur fasade nord. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen ved kjeller vange - inngang kjeller med påfølgende økt belastning på dreneringen. Mindre sig påvist i belegningsten ved trapp mot kjeller. Terrenget må ha fall fra grunnmuren for å sikre god avrenning av overflatevann. Eventuelt må det utføres ytterligere drenerende tiltak i terrenget for å lede overflatevann vekk fra boligen. Tiltak - Tiltak: - Hvis terrenget heller mot huset, vil overflatevann fra regn og smeltevann bevege seg mot grunnmuren i stedet for bort fra den. Dette kan føre til fuktbelasting inn mot grunnmuren og drenering i område. Mindre sig i terreng med belegningsstein skyldes ofte utilstrekkelig preparering og komprimering av underlaget samt naturlig slitasje over tid. Dette kan gi ujevn overflate, oppsamling av vann, økt risiko for videre setninger .Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Ingen direkte synlige merknader, normal tilsyn. Staking kan gjennomføres via avløp til installasjoner og sluk. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Sluker som ikke har jevnlig tilførsel av vann må etterfylles for og ikke tørke ut i vannlås
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Avløpsanlegg fra byggeåret har nådd en alder og skader / lekkasjer kan oppstå. Avløpsrør fra boligen og ut til offentlig kloakk eller septik ligger under bakken og er ikke vurdert. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Avløpsrør med varierende alder med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på anlegg av eldre årgang.Plantegning og Inndeling kjeller stemmer ikke overens med dagens rominndeling. Bod/teknisk rom ha tidligere vært brukt som kjøkken men er tilbakeført som bod ifølge eier. Rombenevnelse er iht dagens bruk, uten hensyn til byggeforskriftens krav, og det er ikke tatt stilling til hvorvidt arealer er byggemeldt og godkjent.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja