Taktekking,TG2
Taktekkingen er av tegltakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå grunnet isforhold på bakken, og stige ble derfor ikke vurdert som sikker å benytte. Tilstandsgrad er satt med hensyn til takets alder. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er registrert avflassing og slitasje på metallbeslag, herunder under vindu og ved takfot. Overflatebelegg er stedvis løsnet, og galvanisert stål er eksponert. I kilrenne er det registrert deformasjoner og skader på beslag samt forskyvning av takstein i overgang mellom takflater. Utførelsen fremstår svekket, og forholdet gir mistanke om lekkasje i området. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Avflassing og eksponert stål kan føre til økt korrosjon og redusert levetid på beslag. Skader og deformasjoner i kilrenne øker risikoen for vanninntrengning i takkonstruksjonen, med fare for fuktskader og råteutvikling i underliggende konstruksjoner. Det anbefales kontroll av taktekker eller blikkenslager for nærmere vurdering av tilstanden. Skadet beslag bør utbedres eller skiftes. Kilrenne må gjennomgås og etableres med tett løsning for å hindre videre lekkasje og følgeskader. Det bør vurderes å montere snøfangere for å hindre risiko for snøras som kan medføre skade.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående redwood bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er normalt oppsprukket trevirke/trepaneler med hensyn til alder. Tiltak - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Deler er med mønt himling. Isolert skråtak-konstruksjoner kan på generelt grunnlag være en risiko-konstruksjon dersom oppbygningen ikke er korrekt utført med hensyn til lufting etc.
Vurdering av avvik:
- Undertaket er misfarget. Tiltak - Andre tiltak: - Tett alt opp til loftet slik at det ikke stiger varm luft opp - gjennomføringer, loftsluke, spotlights og avluftning.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass. Bytta noen glass her og der oppigjennom. Kobla glass
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Tiltak - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Bolig med gamle vinduer kan opp mot 40 prosent av varmen forsvinne ut gjennom vinduene. Varmetapet kan ofte halveres ved å bytte ut de gamle vinduene med moderne vinduer. Det må påregnes at vinduer må skiftes ut.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør, balkongdører i tre og skyvebalkongdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrassen er utført med tett dekke i betong og rekkverk i tre.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Det observeres stående vann på dekket. Dette indikerer utilstrekkelig fall mot avrenning. Det er registrert rissdannelser/sprekker i dekket ved overgang mot rekkverksstolper. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.Utvendige trapper,TG2
Utvendig trapp er utført i betong med rekkverk i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er stedvis mindre overflateslitasje på betong. Tiltak - Tiltak: - Overflaten bør kontrolleres jevnlig, og eventuelle begynnende skader i betong utbedres for å hindre videre nedbrytning. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av parkett, tepper, fliser og belegg. Veggene har tapet, trepanel og pussede overflater. Innvendige tak har trepanel, redwood panel og mdf-panel. Spisestue og kjøkken er pusset opp.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Tiltak - Overflater må utbedres eller skiftes.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe og åpen peis i kjellerstue og stue.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur og panel. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Våtrom 1. etasje > Bad hovedsoveromGenerell,TG3
Badet er fra byggeår 1978 og fremstår med originale overflater og innredninger. Vegger er flislagt. Gulv er belagt med mindre mosaikkfliser og har gulvsluk av eldre type. Det er badekar med flislagt innkassing, servant på sokkel, gulvstående toalett og bidé. Det er mekanisk ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1. etasje > Bad ungerGenerell,TG3
Badet er fra byggeår 1978 og fremstår i hovedsak med opprinnelige konstruksjoner og overflater. Gulv er flislagt med mosaikkfliser og har gulvsluk av eldre type. Vegger er kledd med våtromsplater. Rommet er utstyrt med dusj, toalett og dobbel servant. Mekanisk ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerommet er fra 1978 og fremstår med opprinnelige eller eldre overflater. Vegger er kledd med våtromsplater. Gulv er belagt med fliser. Rommet er utstyrt med dobbel utslagsvask og eldre innredning.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > BadGenerell,TG3
Bad/WC, tilknyttet basseng (underetasje). Badet fremstår med flislagt gulv og våtromsplater på vegger. Rommet er utstyrt med gulvsluk, servant og WC.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken 1. etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap, fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, kombiovn og stekeovn.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. - Skader etter vannlekkasje på veggplater under oppvaskkum. Løse fliser på vegg. Tiltak - Komfyrvakt må monteres. - Den enkelte må vurdere behov for tiltak. Spesialrom Underetasje > BadstueOverflater og konstruksjon,TG2
Badstuen er plassert i tilknytning til bassengområdet. Rommet har flislagt gulv med sluk og vegger/tak kledd med trepanel. Det er montert eldre elektrisk badstuovn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Badstuovn fremstår av eldre type og alder/tilstand på elektrisk tilkobling er ikke nærmere kontrollert. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales kontroll av elektrisk installasjon av autorisert elektrofaglig virksomhet. Ved videre bruk bør det påregnes oppgradering av ovn og tilhørende installasjoner. Alternativt bør rommet rehabiliteres i sammenheng med eventuell oppgradering av bassengavdelingen. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.Ventilasjon,TG2
Boligen har balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning (Flexit VGS 700). Luft distribueres via kanalføringer og gulvventiler i oppholdsrom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er tette kanaler og anlegget må ha service av kanaler og anlegg. Tiltak - Tiltak: - Utilstrekkelig ventilasjon og manglende overstrømning kan føre til dårligere luftkvalitet, høyere fuktbelastning og risiko for kondens- eller muggproblematikk over tid. Det anbefales funksjonskontroll og service av fagkyndig. Det må påregnes oppgradering/utskifting ved endt levetid.Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe i kjellerstue og i stue.
Vurdering av avvik:
- Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år. Tiltak - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 300 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Andre tiltak: - Etter ca. 20 år i tro tjeneste er de fleste varmtvannstanker klare for å pensjoneres, og du bør se deg om etter en ny. Selv om den gamle berederen fortsatt fungerer, er det greit å være klar over at nye beredere både varmer opp vannet langt mer energieffektivt, og er mye bedre isolert, slik at de også holder bedre på varmen. Du vil altså bruke mindre strøm med ny bereder. Gamle beredere står også for en god del vannskader rundt omkring, og det kan være lurt å ligge litt i forkant, og ikke vente med å skifte til vannskadene er et faktum.Vannbåren varme,TG2
Det er vannbåren gulvvarme hall, kjellerstue og bassengrom.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må anlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Ved renovering, påse at anlegget dokumenteres av fagperson. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dagens drenering er fra boligens byggeår. Dreneringens funksjon og kapasitet forringes over tid. Dette kan påvirke boligens kjeller/underetasje negativt. Drenering er nedgravd og skjult, og av den grunn vurderes tilstanden ut fra alder. Estimert levetid på drenssystemet har et betydelig sprang, og er mellom 20 - 60 år. Av nevnte grunner er det vanskelig å angi noen eksakt tilstand.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres.Forstøtningsmurer,TG2
Forstøtningsmurer er av naturstein.
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter. Tiltak - Lokal utbedring må utføres.Terrengforhold,TG2
Tomten er skrånende arrondert.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist områder på eiendommen med stående vann. Tiltak - Andre tiltak: - Sintef byggforsk anbefaler 1:50 fall 3 meter bort fra husets grunnmur. Det anbefales å gjøre terreng justeringer.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast. Utvendige vannledninger er av jernrør.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Gamle vann- og avløpsrør har høy risiko for lekkasjer, tilbakeslag og dårlig vannkvalitet. Skader er ofte ikke forsikret, og det kan bli svært kostbart å vente for lenge med å bytte dem.I 1. etasje er vindfang omgjort til bod, og ytterdør er fjernet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei