Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er avvik: - Det er registrert at taksteinen ikke går under israften nede på det ene hjørnet. Normal levetid for betongtakstein er 30–60 år. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å få utført en grundigere inspeksjon av taket av fagperson under sikre forhold, for å avdekke eventuelle skjulte skader. Taket bør følges opp jevnlig, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på både taktekking og undertak. Dersom taksteinen ikke går under israften, kan det medføre økt risiko for vanninntrenging og følgeskader på underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp er av plastbelagt/lakkert stål. Vindusbrett og pipe har beslag i metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Det er avvik: - Bordtakbeslaget går ikke helt ned i takrennen, og det er klaring mellom bordtakbeslaget og rennen. Tiltak - Tiltak: - Bordtakbeslaget bør justeres eller utbedres slik at det går helt ned i takrennen, for å hindre at vann ledes bak takrennen og forårsaker fuktskader på underliggende konstruksjoner. Manglende tilpasning øker risikoen for vanninntrengning og påfølgende skader. Det er ikke krav om å montere snøfangere. Når det er sagt, har eier et selvstendig ansvar for å ivareta sikkerheten rundt bygningen. Det bør derfor vurderes å montere snøfangere der det er fare for at snø og is kan rase ned og forårsake skade på personer, dyr, kjøretøy eller bygningsdeler. Stigetrinn for feier må monteres.Veggkonstruksjon,TG3
Yttervegg over grunnmur er oppført i bindingsverk av tre, samt tømmer på den eldre delen. Ifølge tidligere salgsoppgaver ble nordveggen omkledd og etterisolert i 2007, og sørveggen i 2013. I 2017 ble øst- og vestvegg etterisolert og kledningen skiftet. Undersøkelse av kledningen er utført ved visuell kontroll fra bakkenivå rundt bygningen. Boligen har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Det er påvist lite lufting på sørveggen, samt noe råte i en hjørnekasse. Det er registrert skjevheter i vindskiver og oppsprukket bordkledning. Råte er også observert i bunnsvill mot sør, synlig fra krypkjeller. Det må påregnes skjulte skader i den gamle tømrerkonstruksjonen. Det er påvist noe tetting med skum oppunder gesims. Det er registrert at takoverbygget ved inngangen har beslag i overgangen mellom tak og vegg, men beslaget er montert utenpå kledningen og ikke ført innunder, slik det normalt skal være for å sikre korrekt fuktsikring. Tiltak - Andre tiltak: - Råteskadet hjørnekasse og bunnsvill må skiftes ut, og det bør etableres tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen mot grunnmur for å hindre råteskader. Lokal utbedring bør utføres for å øke avstanden mellom terreng/terrasse og bordkledningen, for å hindre fuktoppsug og redusere risikoen for råteskader. Det må også foretas nærmere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader i den gamle tømrerkonstruksjonen. Manglende utbedring kan føre til ytterligere skadeutvikling, svekket bæreevne og økte utbedringskostnader over tid. Det anbefales å rette opp skjevheter i vindskivene og utbedre eller skifte ut oppsprukket bordkledning for å sikre korrekt tilpasning og hindre videre forringelse av treverket. Uten tiltak kan skjevhetene forverres og føre til økt belastning på takkonstruksjonen, samt gi åpninger hvor fukt og nedbør kan trenge inn. Dette kan over tid medføre råteskader, redusert levetid på kledningen og økte vedlikeholds- og reparasjonskostnader. Det anbefales å fjerne eksisterende skumtettning oppunder gesims og etablere en fagmessig utført tetting med egnede materialer som sikrer korrekt lufting og fukttransport i konstruksjonen. Uten utbedring kan skumtettningen hindre nødvendig lufting under gesimsen, noe som kan føre til oppfukting av konstruksjonen, kondensproblemer og økt risiko for råte og soppdannelse over tid. Dette kan redusere levetiden på bygningsdelene og medføre kostbare reparasjoner dersom skaden utvikler seg. Det anbefales å etablere korrekt beslagføring innunder kledningen dersom konstruksjonen åpnes eller endres ved senere arbeider, for å sikre forskriftsmessig fuktsikring. Slik løsningen er utført i dag, anses risikoen for vanninntrenging som lav på grunn av plasseringen under gesimsen. Dersom beslaget imidlertid blir utsatt for ekstremvær eller endringer i konstruksjonen, kan dagens utførelse medføre risiko for fuktopptak i vegg/takkonstruksjon over tid. Råteskader får TG3 – kostnadsestimatet gjelder tiltak for å skifte ut råten.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - Konstruksjonene har skjevheter. - Det er påvist tørkede fuktskjolder i takkonstruksjonen. Det er registrert symptomer etter veps, og eier opplyser at det har vært mus på loftet. Ifølge tidligere salgsoppgave ble loftet isolert i 2008, og stedvis er isolasjonen klemt mot undertaket. Sperrekonstruksjonen har skjevheter, noe som også er godt synlig utvendig ved rennen. Tiltak - Andre tiltak: - Tørkede fuktskjolder bør undersøkes nærmere for å avklare årsak og om det er behov for utbedring, da dette kan indikere tidligere eller pågående fuktproblemer som kan føre til råte- eller muggskader. Tiltak mot skadedyr bør vurderes for å hindre videre aktivitet fra mus og veps, da dette kan medføre skade på konstruksjonen og redusert inneklima. Isolasjon som er klemt mot undertaket bør utbedres for å sikre tilstrekkelig lufting og forhindre kondens, som kan føre til fuktskader og redusert isolasjonseffekt. Skjevheter i sperrekonstruksjonen bør vurderes nærmere for å avklare om det er behov for utbedring, da dette kan påvirke takkonstruksjonens stabilitet og levetid.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass. Vinduer fra 2017 på vest- og østveggen, fra 2006 på nordveggen og fra 2012 på sørveggen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Det er påvist andre avvik: - Utvendig listing av vinduer er ikke fagmessig utført. - Det er påvist noe værslitte karmer på vinduene. Det er registrert liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan føre til oppfukting og påfølgende råteskader. Det er observert synlig skum brukt til tetting rundt vannbrett på vinduene. Vannbrett er registrert liggende mot vegg med noe feil vinkel. Tiltak - Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. - Andre tiltak: - Det bør utføres vedlikehold og utbedring av værslitte karmer for å forhindre ytterligere forringelse og råteskader. Klaringen mellom beslag og trevirke må økes for å sikre tilstrekkelig drenering og redusere risikoen for oppfukting og råte. Skum brukt til tetting rundt vannbrett bør fjernes og erstattes med egnet materiale, da feil tetting kan føre til fuktinntrengning og skade på konstruksjonen. Vannbrett bør monteres med korrekt vinkel for å sikre avrenning og hindre vannansamling mot vegg, for å unngå fuktskader og råte.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør fra 2017 og malt balkongdør i tre fra 2023.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Det er registrert liten eller ingen klaring mellom beslag og trevirke, noe som kan føre til oppfukting og påfølgende råteskader. Det er også registrert at balkongdøren har utetthet/åpning mellom dørbladene i toppen. Tiltak - Andre tiltak: - Klaringen mellom beslag og trevirke må økes for å sikre tilstrekkelig drenering og redusere risikoen for oppfukting og råte. Utettheten mellom dørbladene i toppen på balkongdøren bør utbedres for å hindre kald trekk og redusere risiko for fuktskader i omkringliggende konstruksjon.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse og inngangsparti på 56 m² med utgang fra stue og inngangsdør. Terrassebord og bjelker er i trykkimpregnert tre. Stående rekkverk med høyde på 85 cm. Terrassen delen ved inngangspartiet ble bygget i 2020
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det er avvik: - Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. - Det er registrert enkelte skjevheter i høyden på dekke, samt ujevn kapping av terrassebord i endene. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav, men det anbefales å øke høyden for å tilfredsstille gjeldende krav og redusere risikoen for fallulykker. Det bør monteres beslag mellom yttervegg og terrasse for å hindre fuktskader og råte i tilstøtende konstruksjoner. Skjevheter i dekke og ujevn kapping av terrassebord bør utbedres for å sikre god funksjon, estetikk og redusere risikoen for videre skader.Utvendige trapper,TG3
Liten tretrapp fra terreng opp til terrasse.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk. Tiltak - Andre tiltak: - Rekkverk bør monteres for å utbedre avviket. Manglende rekkverk medfører økt risiko for fall og personskade ved bruk av trappen.Kostnadsestimat : Under 20 000
InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat og fliser. Veggene har trepanel, malte plater og strie. Innvendige tak har malte plater og trepanel. Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med overflatens alder. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik, da det ikke er flyttet på innbo og løsøre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Synlige plateskjøter som vises gjennom strie. Manglende lister/overgangslister. Det er registrert noen hakk i laminat, samt laminat som ikke går helt under listene. Det er registrert en flis som mangler litt mot en dør. Tiltak - Tiltak: - Synlige plateskjøter og manglende lister/overgangslister bør utbedres for å sikre et tilfredsstillende estetisk resultat og hindre ytterligere slitasje. Hakk i laminat og laminat som ikke går helt under listene bør repareres for å unngå fuktskader og forringelse av gulvets levetid. Manglende flis mot dør bør kompletteres for å forhindre skade på underlaget og sikre en helhetlig overflate.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag i begge etasjene, samt noe støpt betongplate i 1. etasje på den nordlige delen iht. tidlige salgsoppgave..
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er avvik: - I nesten alle rom er det målt høydeforskjell på mellom 10–20 mm innenfor en lengde på 2 meter. På soverom i 2. etasje er det målt høydeforskjell på over 20 mm, samt over 30 mm gjennom hele rommet. Dette punktet gir TG3 Det er registrert knirk i gulv i 2. etasje, samt påvist at noen fliser har bom (hulrom under) i gang. Det er registrert noe råte i gulvbjelker. Dette punktet gir TG3 (Se egen sak i krypkjeller). Tiltak - Tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Fliser med bom bør kontrolleres nærmere og eventuelt skiftes ut for å unngå videre skade og redusert levetid. Råte i gulvbjelker må utbedres for å hindre ytterligere svekkelse av konstruksjonen og redusere risiko for fuktskader og bæresvikt (se egen sak i krypkjeller). Manglende utbedring kan medføre økt risiko for skjevheter, redusert bokomfort og ytterligere konstruksjonsskader. Da det sjelden vil være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette, settes det ikke noe kostnadsestimat på høydeforskjellene som er TG3. Kostnader vedrørende råte blir tatt i saken krypkjeller.Radon,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger.Pipe og ildsted,TG3
Boligen har elementpipe og vedovn (2018). Det var fyr i ildstedet under befaring, så fikk ikke kontrollert type pipe eller inni sotluke/feieluke. Tidligere salgsoppgave tilsier elementpipe, så har tatt utgangspunkt i det.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det anbefales å montere ildfast stein eller tilsvarende materiale innenfor sotluke/feieluke for å sikre tilstrekkelig avstand til brennbart materiale. Dette er nødvendig for å redusere risikoen for brannspredning ved eventuell varmeutvikling eller gnistutslag.Kostnadsestimat : Under 20 000
Krypkjeller,TG3
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. - Det er påvist skader på konstruksjoner i krypkjeller som er forårsaket av råte eller sopp. - Det er avvik: - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - Det er registrert noen bjelker med høy fuktighet og råte som gir TG3. Det er registrert manglende tildekning av isolasjon på store deler av krypkjelleren, samt isolasjonsmatter som har falt ned. Det er registrert noe hull i papp under isolasjonen, som kan være forårsaket av skadedyr. Det er registrert en søyle som står direkte på betongfundament. Tiltak - Andre tiltak: - Tiltak: - Det bør gjennomføres utbedring av skadet treverk og tiltak mot råte og sopp for å hindre videre forringelse av konstruksjonen. Isolasjonen må tildekkes og festes på plass for å sikre tilstrekkelig varmeisolering og forhindre ytterligere skader. Hull i papp under isolasjonen bør utbedres, og det bør vurderes tiltak mot skadedyr for å redusere risiko for nye angrep. Søylen som står direkte på betongfundament bør heves med en søylesko, slik at fuktighet ikke kan trenge opp i søylen. Manglende ventilering må utbedres for å redusere fuktbelastning og risiko for råte, sopp og skadedyr. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for ytterligere skader på bjelkelag, isolasjon og bærekonstruksjoner, samt redusert levetid og økte utbedringskostnader.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Innvendige trapper,TG2
Boligen har malt tretrapp med laminat i trinn.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det er påvist andre avvik: - I tillegg opplyses det at trappen er noe bratt. Det er litt mindre frihøyde i trappen en kravet på 2m. Tiltak - Andre tiltak: - Rekkverkshøyde bør økes og håndløper bør monteres for å ivareta sikkerheten og oppfylle gjeldende krav. Åpninger i rekkverk bør reduseres for å hindre at barn kan krype gjennom, og for å redusere risikoen for fallulykker. Liten frihøyde kan føre til at høye personer slår hodet i taket i 1. etasje, og bratt trapp medfører økt risiko for fall og personskade. Det anbefales å vurdere tiltak for å bedre sikkerheten i trappeløpet.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte, glatte dører samt malte fyllingsdører. Dørene er av eldre dato.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Det er avvik: - Enkelte dører tar i karm ved åpning og lukking. Noen dører mangler nøkkelskilt. Det er registrert manglende vedlikehold på malingsoverflater. Det er observert at nøkkel mangler på badet, hvor det er en midlertidig løsning for låsing. Tiltak - Tiltak: - Det bør foretas justering av dører som tar i karm for å sikre normal funksjon og forhindre økt slitasje. Manglende nøkkelskilt og nøkler bør kompletteres for å ivareta brukervennlighet og sikkerhet. Malingsoverflater bør vedlikeholdes for å beskytte dørene mot ytterligere slitasje og forringelse. Midlertidig løsning for låsing på badet bør erstattes med en permanent løsning for å sikre tilfredsstillende personvern og funksjonalitet.Andre innvendige forhold,TG2
Kottene på loftet
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Skadedyraktivitet er registrert på begge kottene på loftet, i form av avføring og ødeleggelse av gjenstander som har vært oppbevart der. Tiltak - Tiltak: - Det bør iverksettes tiltak for å fjerne skadedyr og hindre ny aktivitet på kottene. Skadedyr kan forårsake skade på bygningsdeler og lagrede eiendeler, samt medføre helsefare. Det anbefales å kontakte skadedyrfirma for videre kartlegging og utbedring da det er som rapporten tilsier museproblem flere steder. Våtrom Etasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har malte baderomsplater og malte plater, malr betong og noe stående panel. Taket har malt panel.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. - Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Det er manglende silikon enkelte steder i bunnlisten av våtromsplaten, samt manglende tetting mellom platen og sokkelflis enkelte steder. Eier har malt baderomsplatene, men det mangler maling bak dusjkabinettet. Panelt vegg går delvis ned til gulv uten klaring. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å påføre silikon i overgang mellom bunnlist og sokkelflis for å sikre tilstrekkelig tetting og hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Manglende maling bak dusjkabinettet bør utbedres for å oppnå en ensartet overflate og helhetlig finish i rommet. Vindu i våtsone bør kontrolleres jevnlig for fuktpåvirkning, da materialer som ikke er egnet for direkte vannbelastning kan føre til fuktskader på bygningsdeler og omkringliggende konstruksjoner. Det anbefales å etablere nødvendig klaring mellom panelt vegg og gulv, samt sikre korrekt tetting i overgangen. Panelet bør løftes fra gulvet eller avsluttes med egnet fuktsperre for å hindre kapillært opptak av fukt. Uten utbedring øker risikoen for fuktopptak i overflater og underliggende konstruksjoner, noe som over tid kan medføre skader, redusert levetid, behov for kostbare reparasjoner og mulig utvikling av mugg- og råteskader. Etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt, flisene er malt i 2019 foruten under dusjkabinett. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 6.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist andre avvik: - Det er påvist at fliser under dusjkabinett ikke er malt slik resten av gulvflisene. Det er påvist avvik i krav/anbefaling om høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved terskel på minimum 25 mm, da membran ved terskel ikke er synlig. Tiltak - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Andre tiltak: - Selv om bom eller hullyd i gulv ikke nødvendigvis utgjør et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye for å oppdage eventuell utvikling av sprekker i flisfuger eller lignende. Oppstår slike skader, bør tiltak iverksettes for å begrense videre skadeutvikling. Det bør etableres tilstrekkelig høydeforskjell mellom topp slukrist og gulv/membran ved terskel, for å redusere risikoen for vannlekkasje ut av våtrommet ved en eventuell lekkasjesituasjon. Manglende synlig membran ved terskel gir usikkerhet om tilstrekkelig tetting, noe som kan medføre økt fare for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Normal tid før utskifting av membran på gulv er 20 år. Normal tid før utskifting av membran på lettvegg er 15 år. Normal tid før utskifting av avløpsledninger (sluk) er 25-75 år. Tiltak - Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Usikker løsning rundt klemring gir økt risiko for at vann kan trenge ned mellom membranen og sluket. Dette kan føre til lekkasje og fuktskader i underliggende konstruksjoner over tid. - Andre tiltak: - Det bør utbedres fagmessig rundt sluk og rørgjennomføringer for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Det anbefales å skifte ut membran og sluk, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, for å redusere risiko for lekkasjer og fuktskader. Begrenset inspeksjons- og rengjøringsmulighet på sluk øker faren for tette avløp og skjulte skader. Etasje > Bad/vaskeromSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett fra 2020, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. - Det er på vist at materialer rundt toalettkasse går nesten og helt ned til gulv. Tiltak - Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske. - Andre tiltak: - Det bør vurderes å utbedre materialene rundt toalettkassen slik at det sikres tilstrekkelig avstand til gulvet. Konsekvensen av manglende utbedring kan være økt risiko for fuktskader og redusert levetid på materialene. Etasje > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. - Det bør vurderes å etablere mekanisk avtrekk for å sikre bedre luftutskiftning og redusere risiko for fukt- og luktproblemer. Manglende mekanisk ventilasjon kan føre til dårligere inneklima og økt fare for fuktskader over tid. Kjøkken Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn og vannstoppsystem.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er avvik: - Det er registrert noe betong under vasken, som et fungerende tiltak for å hindre mus i å komme inn. Det er også registrert noen overflateskader på dør- og skuffefronter, samt et par hakk i benkeplaten. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utbedring av overflateskader på dør- og skuffefronter, samt reparasjon eller utskifting av benkeplaten for å forhindre ytterligere slitasje og mulig fuktopptak i benkeplaten. Betongen under vasken bør kontrolleres jevnlig for å sikre at tiltaket fortsatt er effektivt mot inntrenging av mus. Manglende utbedring kan føre til økt slitasje, redusert levetid på innredningen og risiko for skadedyr. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Normal tid før utskifting av vannledning av kobber er 25-75. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Selv om anlegget fungerer i dag, innebærer den høye alderen økt risiko for plutselige driftsfeil, lekkasjer eller svikt i komponenter. Eventuelle skader kan oppstå uten forvarsel og medføre kostbare reparasjoner, driftsavbrudd eller følgeskader på bygningsdeler dersom feil ikke oppdages i tide.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Normal tid før utskifting av avløpsrør av plast er 25-75år. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Det anbefales å etablere korrekt lufting av avløpsanlegget, enten gjennom takgjennomføring eller ved godkjent lufting i henhold til dagens krav, for å sikre nødvendig trykkutjevning og funksjon i avløpssystemet. Manglende lufting kan føre til dårlig avrenning, luktproblemer, sug i vannlåser og økt belastning på røranlegget. Over tid kan dette gi risiko for tilbakeslag, fuktskader og behov for kostbare reparasjoner dersom problemet ikke utbedres.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Det er noe begrenset antall ventiler i stue og kjøkken i 1. etasje. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres flere veggventiler i stue og kjøkken. Mangelfull ventilasjon kan føre til dårlig inneklima, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og råteskader.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik ifm understøttelsen av tanken. - Det er registrert at varmtvannsberederen står direkte på terrenget i krypkjelleren. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres egnet understøttelse for varmtvannsberederen, slik at den ikke står direkte på terrenget. Dette vil redusere risikoen for korrosjon, fuktskader og ustabilitet, som kan føre til lekkasjer eller skade på tanken og omkringliggende konstruksjoner.Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskap med automatsikringer plassert i gangen på loftet, totalt 15 kurser i henhold til kursfortegnelse, inkludert hovedsikring.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
Kommentar:
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Anbefaler kontroll grunnet observasjon av stikkontakt i dusjsonen, samt generelt alder på anlegget.
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Normal tid før utskifting av drenering er 20-60år. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller forbedring av dreneringen, samt etablering av utvendig fuktsikring av grunnmuren. Konsekvensen av manglende eller svekket drenering og fuktsikring er økt risiko for fuktinntrengning i kjeller/underetasje, noe som kan føre til skader på konstruksjonen og dårligere innemiljø.Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur av gråstein og betong.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Andre tiltak: - Det er per i dag ikke behov for utbedringstiltak, men konstruksjonen bør følges med på, helst i samråd med fagkyndig. Dersom det over tid utvikles flere riss eller sprekker, bør utbedringstiltak vurderes for å unngå økt risiko for fuktinntrenging eller svekkelse av konstruksjonen.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast Utvendige vannledninger er av plast (PEL) Det er septiktank med overløp til grøft. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Normal tid før utskifting av vannledninger i PE/PEX er 25 - 75 år. Normal tid før utskifting av avløpsledninger er 25 - 75 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak per i dag, da anlegget fungerer som det skal. Imidlertid er en betydelig del av normal levetid for vann- og avløpsledninger (25–75 år) oppbrukt, og anleggets alder må tas i betraktning. Skader kan oppstå plutselig på eldre røranlegg, med risiko for lekkasjer, fukt- og bygningsskader samt kostbare reparasjoner dersom svikt først inntreffer.Septiktank,TG2
Eiendommen har minirenseanlegg.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Selv om septiktankanlegget fungerer i dag, innebærer høy alder økt risiko for plutselige skader som sprekkdannelser, lekkasjer eller svikt i rør- og tankkonstruksjon. En eventuell skade kan føre til utslipp av avløpsvann til terreng, forurensning av grunn, luktproblemer og krav om strakstiltak fra kommunen. Reparasjon eller utskifting kan bli kostbart dersom svikten først oppstår.Info fra kommune: For denne eiendommen mangler det tegninger i den opprinnelige byggesakmappa i kommunens byggesaksarkiv. Byggesaksarkivet er imidlertid ufullstendig, så manglende dokumentasjon betyr ikke mistanke om ulovlig oppføring. Det tas forbehold om at det kan være avvik i våre registre i forhold til den faktiske situasjonen og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og bygninger som kommunen ikke er kjent med. Kommunen kan ikke stilles økonomisk ansvarlig for bruk av informasjon som oppgis i sammenheng med eiendomsforespørsler. Det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av bygning på eiendommen i kommunens arkiv. Forholdet til manglende ferdigattest for eldre bygg er tatt inn i lovteksten ved revisjon av plan og bygningsloven i 2014 i § 21-10 «Ferdigattest utstedes ikke for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998». Siden bygningen er fra før dette, betyr det at eiendommen kan benyttes uten ferdigattest. Det tas forbehold om at det kan være avvik i våre registre i forhold til den faktiske situasjonen og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og bygninger som kommunen ikke er kjent med. Kommunen kan ikke stilles økonomisk ansvarlig for bruk av informasjon som oppgis i sammenheng med eiendomsforespørsler.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei