Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Ingen umiddelbar skade, men økt risiko for slitasje og behov for vedlikehold over tid. Alderen indikerer at taktekking bør følges opp med jevnlig kontroll. Tiltak som bør iverksettes: Ingen akutte tiltak. Det anbefales regelmessig tilstandskontroll for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser. Beskrivelse av avviket: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertaket. For undertak er forventet levetid normalt 30–40 år. Når mer enn 50 % av denne tiden er overskredet, vurderes det som et aldersrelatert avvik i henhold til NS3600, selv om det ikke nødvendigvis foreligger synlig skade eller lekkasje. Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre svekket tetthet og redusert beskyttelse mot vanninntrenging ved skader på taktekningen. Dette øker risikoen for fuktskader i takkonstruksjonen.Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag av lakkert metall.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for rust og lekkasjer i beslag og renner. Kan føre til vanninntrenging i konstruksjonen og følgeskader på fasade og takfot. Tiltak: Skrap bort løs maling og rust. Påfør egnet korrosjonsbeskyttelse og maling. Kontroller samtidig tetthet i skjøter og overganger.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kledningen viser aldersrelaterte tegn, inkludert stedvis tørkesprekker. Dette skyldes langvarig eksponering for vær og vind samt naturlig uttørking av treverket over tid. Tiltak - Tiltak: - Denne utviklingen understreker behovet for videre vedlikehold for å bevare kledningens kvalitet og beskytte bygningen mot videre påvirkning av vær og vind. Det kan ikke utelukkes at enkelte kledningsbord må skiftes.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Undertaket består av eldre ru-panel med ukjent alder, og takkonstruksjonen er fra 1934. Det er observert synlige fuktskjolder på undertaket og på konstruksjonen rundt pipe, noe som indikerer at det tidligere har vært fuktinntrengning. Det er gjennomført indikasjonsmåling med trepigg på befaringsdagen, som ikke viser forhøyet fuktinnhold. Selv om målingen ikke avdekker aktiv fukt, gir fuktskjolder grunn til bekymring for tidligere lekkasjer eller kondensproblemer. Konsekvensen av slike forhold er økt risiko for råteutvikling og svekket bæreevne dersom fuktbelastningen vedvarer, samt potensiell skade på tilstøtende materialer og dårligere inneklima. Takkonstruksjonen har fått tilstandsgrad 2, det betyr at det er mindre problemer eller skader som bør overvåkes nøye og eventuelt utbedres. Dette kan for eksempel inkludere visse typer lekkasjer, begynnende tegn på råte eller strukturelle problemer som krever oppmerksomhet, men som ikke umiddelbart truer takets funksjon. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å gjennomføre en utvidet byggteknisk kontroll av loftets konstruksjon for å vurdere behovet for forebyggende vedlikehold. Dette gjelder spesielt områder som ikke er tilgjengelige for visuell inspeksjon, og hvor det kan foreligge skjulte svakheter eller slitasje. Kostnadsestimering: Estimatet omfatter kun kostnaden for selve kontrollen. Det anbefales at det innhentes pristilbud fra kvalifisert entreprenør for eventuell videre utbedring, basert på funn fra kontrollen.Vinduer,TG2
Bygningen har trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Eldre vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Takvinduer,TG3
Takvinduer med metallramme og glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Takvinduene har nådd og overskredet forventet teknisk levetid. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Takvinduer med utgått levetid har økt risiko for svikt i tetthet og funksjon. Dette kan føre til fuktinntrengning, varmetap og følgeskader på omkringliggende takkonstruksjoner og innvendige overflater. Tiltak som bør iverksettes Utskifting av takvinduene anbefales som nødvendig tiltak, da bygningsdelen er utgått på levetid. Tiltak skal utføres i samsvar med gjeldende tekniske krav.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Balkongdør,TG2
Bygningen har malt balkongdør i tre med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ruten i døren har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging).Ytterdør,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ytterdøren har utvendig fuktslitasje. Døren tar i karm ved bruk, noe som indikerer slitasje eller mindre deformasjon. Alderen tilsier at bygningsdelen har nådd om lag halvparten av forventet levetid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Avvikene kan medføre redusert funksjon og økt slitasje over tid. Fuktslitasje kan føre til videre nedbrytning av materialene dersom tiltak ikke utføres. Tiltak som bør iverksettes Justering av dørblad/karm anbefales for å bedre funksjonen. Vedlikeholdstiltak kan være nødvendig for å begrense videre fuktslitasje.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord. Trerekkverk. På den ene delen er rekkverket målt til 100cm. På den andre delen er det målt til 90cm. Terrassen er målt til 54m2. Det er etablert et utekjøkken og levegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrassebordene er stedvis værslitte, noe som skyldes langvarig eksponering for sol, regn og temperaturvariasjoner uten tilstrekkelig vedlikehold. Det bemerkes at deler av terrassen har nyere terrassebord og omfattes ikke av avviket. Tiltak - Tiltak: - Aldersrelatert forhold. Konsekvens: Redusert estetisk kvalitet og svekket motstand mot fukt. Dersom tilstanden forverres, øker risikoen for råte og forkortet levetid på terrassekonstruksjonen. Tiltak: Rengjøring og sliping av overflater, deretter påføring av egnet trebeskyttelse (olje eller beis). InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat, furu og malte flater. Veggene har trepanel og malte flater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Estetisk forringelse og redusert opplevelse av vedlikeholdsnivå. Ved manglende oppgradering kan det oppstå ytterligere skader som krever mer omfattende tiltak. Tiltak: Overflateoppussing (maling, sparkling, sliping, utskifting av paneler). Vurdering av underliggende konstruksjon ved tegn til fukt eller deformasjon. Oppgradering til dagens standard ved behov. Ny eier vurderer selv behovet for innvendige oppgraderinger.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det registreres knirk i etasjeskillere. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Skjevheter kan gi redusert komfort, estetiske ulemper og i enkelte tilfeller påvirke møblering og bruk. Tiltak: Utbedring kan innebære oppretting av gulv eller justering av underliggende konstruksjon. Beskrivelse av avviket: Det er registrert stedvis knirk i etasjeskillet. Knirk oppstår typisk ved bevegelser i gulvbord eller bjelkelag som følge av slitasje, uttørking eller små toleranseavvik. Dette vurderes som et bruksrelatert og estetisk avvik, ikke en konstruktiv skade, og er i henhold til NS3600 ikke et vesentlig avvik. Konsekvens av avviket: Avviket har ingen konstruktiv betydning og påvirker kun komfort og estetikk. Det innebærer ingen risiko for skade på bærende konstruksjon. Likevel kan risiko ikke helt utelukkes, og jevnlig tilsyn eller tilstandskontroll anbefales. Kostnadsestimatet settes for jevnlig tilsyn og ikke for å utbedre forholdet.Kostnadsestimat : Under 20 000
Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. Det er tilkoblet ildsted i stuen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at mer enn halvparten av pipens forventede brukstid er passert. Dette innebærer at enkelte deler av konstruksjonen kan ha redusert funksjon eller levetid. Det er utover dette registrert riss i pipens overflatebehandling. Tiltak - Tiltak: - Alder på pipe Konsekvens: Økt risiko for skader som sprekker, lekkasjer og redusert brannsikkerhet over tid. Dersom vedlikehold ikke utføres, kan levetiden forkortes og kostbare utbedringer bli nødvendige. Tiltak: Utfør visuell kontroll og vurder tilstand på overflate og innvendig røykløp. Ved behov bør pipen rehabiliteres eller utbedres med godkjente metoder (f.eks. innvendig foring).Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner. Alle vegger mot terreng har åpen mur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - I rom under terreng er det ved indikasjonsmåling registrert forhøyede fuktverdier på overflater. Det er ikke tatt hull i konstruksjonen grunnet utforming, og derfor er omfanget av fukt i underliggende sjikt usikkert. På teknisk rom er det observert skjolder som indikerer at det tidligere har vært fukt, og det ble målt noe forhøyet fukt i gulvet. Videre ble det ved indikasjonsmåling påvist utslag for fukt i kjellerstue. Disse funnene tyder på at konstruksjonen har en fuktbelastning fra grunn, sannsynligvis som følge av mangelfull drenering, kapillærsug fra grunnen eller utilstrekkelig fuktsikring. Konsekvensen av slike forhold er økt risiko for skader på bygningsmaterialer, noe som kan redusere levetid og gi dårligere inneklima. Tiltak - Tiltak: - For utbedring bør årsaken til fuktinntrengningen identifiseres før tiltak besluttes. Det anbefales å kontrollere dreneringssystemet og fuktsikring på utsiden av konstruksjonen, samt vurdere etablering av kapillærbrytende sjikt og grunnmursplate dersom dette mangler. Videre bør det gjennomføres kontinuerlige fuktmålinger for å dokumentere effekten av tiltakene. Tiltakene bør utføres for å sikre varig beskyttelse mot fukt og opprettholde et godt inneklima. Sørg for god ventilasjon av hele underetasjen, slik at fuktig luft blir transportert ut.Innvendige trapper,TG2
Boligen har malte tretrapper.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert knirkelyder i trappeløpet ved normal bruk. Dette indikerer bevegelse i konstruksjonen, typisk relatert til sammenføyninger mellom trinn, vanger eller innfestinger. Forholdet vurderes som et funksjonelt avvik i henhold til NS 3600. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Knirkelyder kan oppleves som sjenerende i daglig bruk og kan indikere begynnende slitasje eller utilstrekkelig stivhet i enkelte forbindelser. Forholdet har normalt ingen betydning for trappens bæreevne eller personsikkerhet. Tiltak som bør iverksettes Ved behov kan tiltak gjennomføres for å redusere knirk, for eksempel ved etterstramming, forbedring av innfestinger eller lokal forsterkning. Tiltak anses ikke som påkrevd etter forskrift til avhendingslova, men kan utføres for å bedre brukskvalitet.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte dører. I kjelleren er det tredører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Enkelte dører er skiftet i boligen. Men det er en del dører som er av eldre dører. Tiltak - Tiltak: - Tilstandsgrad settes på bakgrunn av alder og stedvis bruksslitasje. Ny eier vurderer selv behovet for oppgraderinger Konsekvens: Estetisk forringelse som kan påvirke helhetsinntrykket av boligen. I noen tilfeller kan funksjonen svekkes, for eksempel ved at døren subber mot karm eller gulv, eller at lås og hengsler ikke fungerer optimalt. Tiltak: Overflatebehandling som pussing og maling/lakkering for å forbedre utseendet. Justering eller utskifting av hengsler og beslag ved funksjonssvikt. Våtrom 2. Etasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Badet har flislagt gulv med varmekabler. Det er flis på innvendige vegger og himlingsplater på innvendig tak. Det er utstyrt med servantinnredning, toalett og dusjhjørne.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Membraner fra før 1997 mangler ofte dokumentasjon på vanntetthet, er utført med materialer og metoder som ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav, og har derfor økt risiko for lekkasjer og følgeskader i bygningskonstruksjonen. Disse membranene har en høy alder og har passert forventet levetid. Etter 1997 er membraner utført i henhold til strengere krav til materialvalg, utførelse og dokumentasjon, noe som gir betydelig bedre sikkerhet mot vanninntrengning. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro, stekeovn, vannstoppsystem og komfyrvakt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det opplyses av eier at løsningen med platetopp og underliggende skuff er feilkonstruert. Ved høy belastning oppstår det høy varme under platetoppen, noe som medfører at sikringen løser ut. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Forholdet kan medføre driftsforstyrrelser ved bruk av platetoppen. Økt varmeutvikling kan føre til redusert funksjon og belastning på elektriske komponenter og omkringliggende innredning. Tiltak som bør iverksettes Forholdet bør vurderes nærmere av fagkyndig. Utbedring eller ombygging av løsningen kan være nødvendig for å sikre normal funksjon og bruk. Spesialrom 1. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG3
Toalettrom med laminat på gulv og våtromsplater på vegg. Innvendig tak har malt panel. Det er utstyrt med toalett og servant.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.Kostnadsestimat : Under 20 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber og plast (rør i rør).
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast og støpejern.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersrelatert slitasje kan medføre lekkasjer, tilstopping eller brudd over tid. Skader på avløpsledninger kan gi vannskader og kostbare reparasjoner dersom de ikke oppdages tidlig. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll av avløpsledninger, for eksempel ved kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller skade. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Dreneringen er fra 1925.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dreneringen vurderes å ha nådd sin levetid. Det er ved fuktmålinger mot åpne murflater, mot terreng og gulv, registrert forhøyede fuktverdier. I tillegg er det observert synlig fuktoppsug i gulv, vurdert som kapillært oppsug. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Forholdet indikerer mangelfull fuktsikring mot grunnen. Dette kan medføre vedvarende fuktbelastning på grunnmur og gulvkonstruksjoner, med risiko for skader på materialer og innvendige overflater. Tiltak som bør iverksettes Det må påregnes tiltak for å bedre fuktsikringen mot terreng. Dette kan omfatte utskifting eller fornying av dreneringsløsning og tilhørende tiltak.Kostnadsestimat : Over 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur med sparestein.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Grunnmuren har høy alder, noe som innebærer at mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert bestandighet, økt risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle skader kan gi kostbare utbedringer. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales tilstandskontroll av grunnmuren, spesielt med hensyn til fukt og eventuelle riss. Ved påvist skade eller svekket funksjon må utbedring vurderes.Terrengforhold,TG2
Terrenget boligen er etablert i er nokså flatt, med skrående partier.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Manglende fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmur, økt fuktbelastning og risiko for inntrenging i konstruksjonen. Over tid kan dette gi skader på grunnmur og kjeller, samt økt risiko for mugg og råte. Tiltak som bør iverksettes: Terrenget bør justeres slik at det etableres tilstrekkelig fall bort fra grunnmur i henhold til gjeldende krav. Dette kan innebære oppfylling eller omlegging av masser.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type og er fra ukjent år. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av ukjent type og er fra ukjent år. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Aldersslitasje gir økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller brudd. Skader på vann- eller avløpsledninger kan medføre vannskader, driftsproblemer og kostbare reparasjoner. Tiltak som bør iverksettes Det anbefales tilstandskontroll av ledningene, for eksempel ved trykktesting eller kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller korrosjon.Vær oppmerksom på at når tegning(er) ikke er fremlagt for takstingeniøren kan det ikke utelukkes ulovligheter som ellers kunne vært avdekket.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaVær oppmerksom på at når tegning(er) ikke er fremlagt for takstingeniøren kan det ikke utelukkes ulovligheter som ellers kunne vært avdekket.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei