Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Andre tiltak: - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Tiltak ennå ikke nødvendig. Har vært renset for mose.Nedløp og beslag,TG3
Takrenner av aluminium.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Andre tiltak: - Etablering av snøfangere iht dagens forskrift. Tg 3 for manglende snøstoppere. Takrenner uten noe vesentlig å bemerke bortsett fra alder. Nødvendig med jevnlig rensing grunnet smale nedløp.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre med innredet rom midtpartiet med noe kottrom langs ytterkanter. Lukket konstrusjon.
Vurdering av avvik:
- Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er avvik: - I kottrom som er isolerte er lufting fra vaskerom i underetasje ført opp dit, noe som er en uheldig løsning angående risiko for kondensering. Større luftehatt fra kott er tettet, så ingen lufting fra den. Kan ingen steder i kott se at det har medført negative konsekvenser. I kott motsatt side (mot sør) er kan det se ut som det er ment som kaltrom da det ikke er etablert dampsperre. Mangler litt isolasjon i himling hvor det er utetthet i undertak bak. Mulig ment som lufting. Da kottvegg mot soverom ikke er isolert vil det medføre varmetap. Kan også medføre kondensering, men ble ikke registrert tegn til slikt. Tiltak - Tiltak: - Føre lufting overtak og nærmere kontroll av isolasjon og dampsperre.Vinduer,TG2
Vinduer som innadslående med en horisontal gjennomgående sprosse. Ser ut til å være skiftet et vindu på soverom underetasje. Er mindre sprekk i glass på vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduer kommet i en alder da det ikke unormalt kan forekomme punktering av glass. Harde pakninger kan medføre utettheter. Med noe varierende overflateslitasje utvendig alt etter værbelastninger. Tiltak - Tiltak: - Tiltak ennå ikke nødvendig utover naturlig overflatevedlikehold.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdører i tre fra byggeår. Katteluke på den for vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Altandørene med varierende utvendig slitasje alt etter værbelastninger, men ennå funksjoelt i orden. Ytterdør mer beskyttet og noe bedre. Tiltak - Tiltak: - Vedlikehold på mest slitte område vil forlenge funksjonstid.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Med større altan i husets front og noe på langvegg mot vei. Hovedsakelig av trekonstruksjon og noe som betongdekke over garasje.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Rekkverkshøyde 90 cm,noe som var vanlig i etableringsår. Altanen med metallplater under med fall til renne. For å etablere fall på renne langs vegger er hele altanen bygd med litt fall med lavest på ende mot garasje. Dekke over garasje med overflate av fliser som stedvis er litt løsnet og sprukne fuger. Ukjent angående membran under. Fra garasje under kan det langs yttervegg/under rekkverk av mur se noen forvitringer i lettklinkerelementer og noe synlig armering med litt rust. Kan skyldes lekkasje i dekke. Rekkverk i samme område også noe lavere. Ellers ikke annet å bemerke enn noe avflasset maling på rekkverk. Altan for 2. etg uten noe vesentlig å bemerke. Tiltak - Andre tiltak: - Nærmere undersøkelse angående flisdekke hvor det ikke kan utelukkes behov for oppgradering.Balkonger, terrasser og rom under balkonger - 2,TG3
Smal altan på sørside fra vaskerom som forbindelse mellom bakside og område med garasje av trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert rekkverk. - Deler av altan uten rekkverk. Trapp uten rekkverk. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Etablere rekkverk.Kostnadsestimat : Under 20 000
Andre utvendige forhold,TG2
Større del av gårdsplass ved side av garasje som støpt dekke. Med rekkverk av tre hvor det ikke er garasje grunnet stor høyde.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rekkverkshøyde bare 76 cm, noe som vurderes for lavt til at det skal være en tilfredsstillende løsning. Lengde ca. 13,5 m. Tiltak - Tiltak: - Vurdere etablering av høyere rekkverk. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Gulv av betongdekke i underetasje, ellers trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Gulv i gang underetasje med avvik ca. 20 mm. Ellers ikke registrert vesentlige ujevnheter. Tiltak - Andre tiltak: - Tiltak ikke nødvendig.Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe delvis som pusset og malt. Noe som upusset i bod underetasje. Med integrerte stigetrinn og feieplattform. Vedovn hovedplan fra 2017.
Vurdering av avvik:
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Det mangler ildfast plate på gulvet under sotluke. Tiltak - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Etablere ildfast materiale på gulvet under sotluke.Kostnadsestimat : Under 20 000
Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbgulv under vaskerom. Adkomst via luke i mur.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. - Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. - Fuktregistrering like under grensen for at det kan medføre skader, men kan variere noe alt etter årstider og luftfuktighet. Generell oppfatning av rommet så er det tidvis noe fuktighet over det som vurderes som tilfredsstillende. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk konstruksjonen jevnlig. Avviket kan medføre behov for tiltak, men bør observeres over tid. - Det anbefales etablert plast på grunnen i område med innslag av fuktighet. Bunnen av berggrunn, men som skrånet med vann i laveste nivå.Innvendige trapper,TG2
Boligen har lakkert tretrapp med eiketrinn.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Åpninger i sprinkelvegg i 2. etg ca. 12 cm. Tiltak - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav.Andre innvendige forhold,TG2
Kjølerom ved kjøkken med belegg på tregulv, ellers panelte overflater. Nytt aggregat montert i 2015.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Rommet ikke bygd som rom i rommet med dampsperre på rett side. Ved bruk av fuktsøker ble det ikke registrert fukt og heller ingen synlige tegn til negative konsekvenser på utførelse/alder. Tiltak - Tiltak: - Tiltak synes ikke nødvendig da det ikke ble registrert tegn til negative konsekvenser selv om rommet ikke er med rett teknisk utførelse. Våtrom 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk. Kan se ut som opprinnelig vinylbelegg fungerer som membran.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Eneste sted å se memran i på begrenset område i sluk. Tiltak - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Rommet fungerer med dagens løsning med kabinett, men membran kan forventes å ha begrenset restfunksjonstid da det ser ut til å være opprinnelig gulvbelegg under nyetablering. Underetasje. > BadGenerell,TG3
Av tiltak siden byggeår er gulv og veggoverflater behandlet med microsement. Innredning med to servanter og toalett fra 2020. Med en sluk under badekar og en i avgrenset dusj. Vannsikkerhet ivaretatt med høg kant under dørterskel, men ikke tilfredsstillende fall til sluker. Gulv som støpt dekke på terreng uten at det synlig er etablert membran under fliser, noe som ikke var vanlig i opprinnelig etableringsår. Mindre risiko med skader med gulv støpt på terreng. Oppgradering av gulv og veggoverflater samt skiftet innredning og toalett har medført til at badet ser bra ut. TG 3 skyldes i hovedsak rommets alder når det gjelder membraner.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Påføring av microsement er bare en kosmetisk oppgradering da det ikke fungerer som ny membran med forlengelse av holdbarhetstid. Tiltak - Andre tiltak: - Rommet fungerer som nå med forventet redusert holdbarhetstid.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje. > VaskeromGenerell,TG3
Rommet fra 1997 med belegg på gulvet, malt stiretapet som vegger. Med innredning med benkeplate med skyllekum fra 2023. Tilkobling for vaskemaskin og med bereder. Dør til terreng. Mekanisk avtrekk
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Ikke noe vesentlig å bemerke utover alder på rommet. Med gulvbelegg klemt i sluk og ellers vannsikkerhet ivaretatt med oppbrett langs vegger og dørterskler. Ikke fall til sluk. Lufting begrenset. Tiltak - Andre tiltak: - Rommet fungerer som nå da det ikke blir utsatt for fukt på overflater ved normalt bruk.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber fra byggeår..
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Stoppekran i mindre skap på soverom fungerte.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Anlegget opplyses å fungere som ønsket. Har ikke registrert noe som kan være lufting. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Tiltak synes ennå ikke nødvendig.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Er ikke med klemlist på toppen av plast. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Ikke noe som tyder på manglende funksjon på drenering/utvendig fuktsikring, men kommet langt i forventet funksjonstid.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast fra 1987. Det er offentlige avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av plastrør og er fra 1987 som private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Ingen tiltak synes ennå nødvendig.Opprinnelig soverom i bakkant underetasje fungerer nå som soverom, men er ikke med vinduer som tilfredsstiller kravet til lysflate. Med to lave vinduer høgt på vegg. Rømningsmulighet via gang til terreng. 2. etg. uten definert planlagt bruk.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei