Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert værslitasje på kledningen, typisk i form av slitt overflate, nedbrutt maling og mulig begynnende fiberoppløsning. Dette indikerer redusert beskyttelse mot fukt og nedbrytning. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Værslitt kledning kan medføre økt fuktinntrengning i treverket, som over tid kan gi råte og redusert levetid for ytterveggen. Det kan også føre til økt vedlikeholdsbehov og svekket estetisk kvalitet. Tiltak som bør iverksettes Overflatebehandling (maling eller beis) bør utføres for å gjenopprette beskyttelsen. Ved tegn til råte eller omfattende fiberoppløsning må skadet kledning skiftes ut. Tiltakene skal sikre at ytterveggen opprettholder nødvendig fuktsikring.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Loftsluken var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen på grunn av manglende adkomst. Loftet er av eldre konstruksjon, som etter dagens standard regnes som en risikokonstruksjon med hensyn til fukt og isolasjon. Manglende inspeksjon gjør at tilstanden ikke kan verifiseres. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Eldre loftkonstruksjoner har ofte begrenset dampsperre og isolasjon, noe som kan gi risiko for kondens, fuktskader og varmetap. Uten inspeksjon er det usikkerhet knyttet til tilstanden. Tiltak som bør iverksettes Det bør etableres forsvarlig adkomst og gjennomføres kontroll av loftet for å avdekke eventuell fukt, råte eller mangelfull isolasjon. Tiltak vurderes etter inspeksjon.Vinduer - Underetasje - Byggeå,TG3
Bygningen har trevinduer med koblet glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduer har nådd forventet teknisk levetid og er av eldre utførelse. Det er registrert skader på enkelte vinduer, i tillegg til slitasje som følge av alder. Koblet glass gir begrenset isolasjonsevne og er ikke i samsvar med dagens standard for energieffektivitet. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Redusert isolasjonsevne og høyere varmetap. Økt risiko for trekk, kondens og råte i karm/ramme. Skadede vinduer kan medføre ytterligere nedbrytning og redusert funksjon. Tiltak som bør iverksettes Vinduer bør skiftes ut for å oppnå tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Skadede vinduer må utbedres for å hindre ytterligere skade.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Vinduer - Underetasje - 90-tallet,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Vinduer som er eldre enn 20 år kan ha redusert funksjonalitet og energieffektivitet. Slitasje på tetningslister, beslag og glass kan føre til trekk, varmetap og økte oppvarmingskostnader. Eldre vinduer har ofte dårligere isolasjonsevne enn moderne vinduer, og kan bidra til et dårligere inneklima med kulderas og kondensproblemer.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Generelt vil eldre dører miste isolasjonsevne og det kan oppleves trekk. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging). InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat og fliser. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert slitasjegrad på enkelte overflater utover det som kan forventes ut fra normal bruk og alder. Avviket gjelder primært eldre overflater, mens nyere oppgraderte flater fremstår med normal tilstand. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Slitasje på overflater har primært estetisk betydning og påvirker ikke funksjon eller sikkerhet. Det kan imidlertid gi et inntrykk av redusert vedlikehold og behov for oppgradering. Tiltak som bør iverksettes Ingen tiltak er nødvendig utover kosmetisk oppgradering dersom ønskelig. Tiltaket er ikke funksjonskritisk.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av betongdekke og trebjelkelag. Ved enkel nivellering av stue/kjøkken 1. etasje måles det et totalt avvik i rommet på 4mm, og 2mm over en avstand på 2 meter. Ved enkel nivellering av stuen i 2. etasje måles det et totalt avvik i rommet på 6mm, og 2mm over en avstand på 2 meter.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Etasjeskiller fra 1950 regnes som en risikokonstruksjon. Slike konstruksjoner kan ha svekket bæreevne sammenlignet med dagens krav, og mangler ofte moderne lyd- og brannisolasjon. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Svekket bæreevne kan medføre redusert sikkerhet ved høy belastning, samt økt risiko for vibrasjoner og nedbøyning. Mangelfull lyd- og brannmotstand gir lavere komfort og sikkerhet enn dagens standard. Tiltak som bør iverksettes Det anbefales å gjennomføre nærmere kontroll av etasjeskiller ved ombygging eller ved tegn til svikt. Eventuelle forsterkninger eller oppgraderinger bør utføres i henhold til gjeldende forskrifter dersom bæreevne eller brannkrav ikke oppfylles.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. Det er tilkoblet ildsted i 1. etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Pipen er av eldre dato og har overskredet forventet teknisk levetid. Murte piper fra 1950 regnes som risikokonstruksjon med hensyn til tetthet, brannsikkerhet og kondensproblematikk. Det er ikke opplyst om rehabilitering eller innvendig stålrør, noe som øker risikoen for lekkasje av røyk og svekket brannsikkerhet. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Økt risiko for lekkasje av røyk og gasser til tilstøtende rom. Fare for sot- og kondensskader i pipeløpet. Redusert brannsikkerhet sammenlignet med dagens krav. Tiltak som bør iverksettes Det anbefales å gjennomføre kontroll av pipen av kvalifisert fagperson (feier eller murmester). Ved påvist lekkasje eller svekket tetthet må pipen rehabiliteres, typisk ved innsetting av stålrør eller glidestøping, i henhold til gjeldende forskrifter.Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har panel og betong/mur. Hulltaking er ikke utført da det er synlig tegn til fuktgjennomtrengning på vegger og gulv mot terreng/grunn.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist synlig fuktighet på mur og gulv i kjellerrom under terreng. Dette indikerer at konstruksjonen ikke er tilstrekkelig fuktsikret, Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Synlig fukt kan medføre: Økt risiko for råte og korrosjon i tilstøtende materialer. Mulig utvikling av mugg og dårlig inneklima. Redusert brukskvalitet og levetid for konstruksjonen. Tiltak som bør iverksettes Det bør gjennomføres tiltak for å redusere fuktbelastningen, typisk: Kontroll av drenering og utvendig fuktsikring. Vurdere etablering av fuktsperre eller forbedret ventilasjon. Tiltak skal utføres i henhold til gjeldende krav for fuktsikring.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen glatte dører og profilerte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - De innvendige dørene er over 20 år gamle og har passert forventet levetid for enkelte komponenter. Det må påregnes noe slitasje og behov for vedlikehold eller utskiftning over tid. Det er ikke registrert funksjonelle avvik ved befaring, men alder tilsier at tilstanden bør følges opp. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Aldersrelatert slitasje kan medføre redusert estetisk kvalitet og etter hvert svekket funksjon, som dårlig lukking eller slark i beslag. Tiltak som bør iverksettes Ingen umiddelbare tiltak er nødvendig, men det må påregnes vedlikehold eller utskifting av enkelte komponenter over tid. Våtrom 1. etasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales at våtrommet totalrenoveres, hvis ikke anbefales videre bruk av dusjkabinett, slik at bruksvann går direkte til sluk og reduserer sjansen for at vann trenger inn under membran. Membranen ligger ellers skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Våtrommet er i daglig bruk men er av eldre dato. Våtrommet har oppgraderingsbehov/vedlikeholdsbehov i nær fremtid. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Skader kan være skjulte og utvikle seg over tid, med fare for råte og mugg. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår, da hele konstruksjonen ofte må rehabiliteres. Tiltak: Vurder totalrehabilitering av våtrommet for å oppnå dagens forskriftskrav til tetthet og sikkerhet. Ved bruk inntil rehabilitering: Sørg for god ventilasjon og unngå unødig vannsprut på utsatte områder.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
2. etasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Rommet er ikke utformet som våtrom i henhold til gjeldende krav, men benyttes som dette. Det mangler sluk og tettesjikt, noe som er et vesentlig avvik fra våtromsnormen og NS3600. Dette gir høy risiko for fuktskader i underliggende konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Manglende sluk og tettesjikt medfører stor fare for vanninntrenging til gulv og vegger, som kan gi fuktskader, råte og mugg. Dette kan redusere levetid for konstruksjonen og medføre kostbare utbedringer. Tiltak som bør iverksettes Rommet må bygges om til våtrom med sluk, membran og korrekt oppbygging i henhold til gjeldende forskrifter dersom det fortsatt skal benyttes som våtrom. Alternativt må bruken endres slik at vannbelastning unngås.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken 1. etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
- Kjøkkenet mangler styrt tilluftsventilering. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til kjøkken, f.eks. luftespalte ved dør e.l. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og vannskader i konstruksjoner. Potensielle følgeskader på gulv, vegger og innredning ved rørbrudd. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår uoppdaget. Tiltak: Utfør tilstandskontroll, for eksempel ved trykktest eller visuell inspeksjon der det er mulig. Planlegg utskifting eller rehabilitering av vannledninger i nær fremtid. Vurder samtidig oppgradering til moderne rørmaterialer med lengre levetid og bedre korrosjonsmotstand.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersrelatert slitasje kan medføre lekkasjer, tilstopping eller brudd over tid. Skader på avløpsledninger kan gi vannskader og kostbare reparasjoner dersom de ikke oppdages tidlig. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll av avløpsledninger, for eksempel ved kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller skade.Varmesentral,TG2
Det er installert varmepumpe.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Service anbefales utført.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter. Det er etablert 2 stk. hvor den ene er fra 2001. Den andre er fra 1998.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1960.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dreneringen er fra byggeår og har begrenset effekt. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales en nærmere faglig vurdering av årsaksforhold og behov for tiltak knyttet til fuktproblematikk i kjeller. Dette gjelder særlig dersom kjelleren planlegges benyttet til varig opphold. Eksisterende drenering vurderes som mangelfull og bør skiftes for å redusere risiko for fuktinntrengning og sikre tilfredsstillende bygningsteknisk standard.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Grunnmuren har høy alder, noe som innebærer at mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert bestandighet, økt risiko for fuktinntrengning og skader på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle skader kan gi kostbare utbedringer. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales tilstandskontroll av grunnmuren, spesielt med hensyn til fukt og eventuelle riss. Ved påvist skade eller svekket funksjon må utbedring vurderes.Forstøtningsmurer,TG3
Forstøtningsmurer er av lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert omfattende skjevheter i forstøtningsmuren. Skjevheter indikerer at muren har beveget seg som følge av utilstrekkelig fundamentering, drenering eller dimensjonering. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Omfattende skjevheter kan føre til ytterligere deformasjoner, redusert bæreevne og i verste fall kollaps av muren. Dette kan medføre skader på tilstøtende konstruksjoner, terreng og eventuelt bygning dersom muren har en funksjon nær boligen. Tiltak som bør iverksettes: Det bør gjennomføres en faglig vurdering av muren med geoteknisk kompetanse. Tiltak kan innebære ombygging eller utskifting av muren, samt etablering av korrekt drenering og fundamentering for å sikre stabilitet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av støpejern og er fra 1960. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Utvendige vannledninger er av jernrør og er fra 1960. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Økt sannsynlighet for lekkasjer eller brudd i ledningene. Potensiell vanninntrenging i grunnen eller kjeller ved avløpssvikt. Risiko for driftsproblemer og kostbare reparasjoner. Tiltak som bør iverksettes Det anbefales å følge opp tilstanden med jevnlig kontroll og være forberedt på utskifting av ledningene ved tegn til svikt. Ved rehabilitering eller graving bør ledningene skiftes til moderne materialer i henhold til gjeldende forskrifter.Det foreligger godkjente bygningstegninger for tilbygget som ble oppført på 1990‑tallet. For øvrige deler av boligen foreligger det ikke godkjente byggetegninger, og det er heller ikke registrert midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for hverken tilbygget eller den opprinnelige bygningsmassen. Dette innebærer at kommunen ikke har dokumentasjon som bekrefter at tiltakene er gjennomført i samsvar med gjeldende regelverk på oppføringstidspunktet. Manglende ferdigattest/midlertidig brukstillatelse er ikke uvanlig for eldre boliger, men innebærer likevel en formell usikkerhet knyttet til tiltakets byggesaksstatus. Det er ikke kjent om kommunen vil stille krav om oppfølging, kompletterende dokumentasjon eller søknadsbehandling dersom forholdene tas opp. Eventuelle nye tiltak, ombygginger eller søknader kan medføre at kommunen ber om oppdaterte tegninger eller dokumentasjon av eksisterende forhold. Kjøper må være kjent med og akseptere at ansvar for videre oppfølging av byggets formelle status kan bli pålagt.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei