Taktekking,TG3
Taket er tekket med takfolie (sarnafil) Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er påvist andre avvik: - Rust i gesims beslag overganger og beslag rundt pipe. Påvist råte/fuktskader i rafte kasse indikerer utettheter/lekkasje i taktekningen. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Andre tiltak: - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Tak tekking har passert 15 år og tettheten i tiden som kommer er usikker. Ytterligere undersøkelser anbefales, påregnelig med lokal oppgradering det mest utsatte steder. Tiltak må anses nødvendig ifbm. påpekt oppgradering av takkonstruksjon.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Nedløp og beslag,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det er rust på innfestingen av takrenner/nedløp. - Takrenner og nedløp av plast, påregnelig med noe smålekkasjer i skjøter. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20 - 30 år. Oppspyling/kontroll av takrenner og nedløp anbefales med jevne mellomrom. Rust påvist i takkroker, og rust i gesims beslag. Overgang tak nedløp avløpsrør i terreng av varierende tilstand og alder stedvis utett. Tiltak - Stigetrinn for feier må monteres. - Lokal utbedring må utføres. - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Lokal utbedring må utføres, lokal utskiftninger renner og nedløp. Bytte rennekroker.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Veggkonstruksjon,TG2
Enkelte steder er det liten avstand mellom kledning og grunnmur dette øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Utvendig kledning i hovedsak skiftet i senere tid, generelt normal slitasje med noe nedbrytning og tørkesprekker på de mest utsatte steder. TG.2_Det er ingen eller liten lufting i nedre kant kledning mot grunnmur, ved en del av yttervegg fasade sør/øst av kledning mot grunnmur. Det gjøres oppmerksom på at vegetasjon (busker, tre etc) som vokser inntil boligen kan hindre tilstrekkelig uttørking av kledning, samt frarådes med å hindre at potentiele skadedyr kan trenges inn i konstruksjonen. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Begrenset ventilering av fasader kan gi skjulte feil/ mangler som ikke lar seg avdekke uten fysiske åpninger, vegetasjon bør fjernes.Kostnadsestimat : Under 20 000
Takkonstruksjon/Loft,TG3
Saltak i tre
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. - Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er avvik: - Råteskader i tak panel undertak Utvendig inspeksjon har begrensninger i forhold til vurdering av lufting. Deler av tak er bygget som et kompakt tak uten synlig lufting. Loftsluke er ikke isolert og det er ikke montert pakning på loftsluke, dette øker varmetapet og faren for kondensering på loftet. Enkelte spiker stikker gjennom sutaket. Tidligere mus på loft, flere år siden ifølge eier. Tiltak - Påviste skader må utbedres. - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Tiltak: - Påvist råte/nedbrytning i rafte kasse indikerer utettheter, enkelte panelbord må påregnes skiftet. Omfanget er ikke vurdert, men er relativt godt synlig. Råte bryter ned treets cellestruktur, noe som gjør materialet porøst og svakt. Dette kan føre til at materialer har vekket bæreevne samt fuktig miljø kan skaper soppvekst. Kryploft kun besiktet fra luke, det anbefales ytterligere undersøkelser for stadfesting av tilstand. Videre undersøkelser anbefales før kjøp, slik at tilstand og mulige utgifter blir avklart. Uten slike undersøkelser kan du risikere betydelige og uforutsette kostnader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Vinduer,TG2
Vinduer med isolerglass varierende alder.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - Vinduer med isolerglass varierende alder,i hovedsak skiftet periode 2009 - 2024 generelt normale bruks-alderingsslitasjer i overflater, pakninger og beslag. Enkelte vinduer i underetasje er feil pusset i, sålebenk er pusset inn mot karm dermed mer utsatt for fukt. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Tiltak: - 2 stk. vindu i stue + terrasse dør er aTG.2-3 Enkelte vinduer i yttervegg utenfor bolig tak ved overdekket terrasse er punktert, fuktskader registrert, påregnes oppgradert/skiftet ut. Vinduer i stue og terrasse dør er av eldre dato og må påregnes skiftet i nær fremtid. Gilje vinduer fra 2011, det gjøres oppmerksom på at vinduer fra denne produsenten har opplevd en redusert levetid avhengg tidsperiode den ble produsert.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG2
Ytterdør malt
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Ytterdører i hovedsak skiftet i senere tid, normal stand. Tiltak - Andre tiltak: - TG.2_Terrassedør fra stue er av eldre dato noe slitt, påregnes skiftet på sikt.Kostnadsestimat : Under 20 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Terrasse i impregnert trevirke.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. - Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Terrassebord under takoverbygg av eldre dato noe slitt. Råte i drager i møne ved takoverbygg ut mot hage skyldes tidligere eføy/klatreplanter ifølge eier. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - Andre tiltak: - Råteskade og nedbrytning i trevirke kan redusere bæreevner. Vannmerker i bod ved terrasse innvendig, indikerer inndrev eller tidligere utettheter.Kostnadsestimat : Under 20 000
Utvendige trapper,TG3
Utvendige trapper i naturstein
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Det er ikke montert rekkverk. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler rekkverk ved utvendige trapper. Utvendig trapp i terreng er tilgrodd med busker. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Rekkverk må monteres for å ivareta personsikkerhet. Vegetasjon ved utvendig trapp må fjernes.Kostnadsestimat : Under 20 000
Andre utvendige forhold,TG2
Utvendig bod terrasse
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist vannmerker på innsiden av trekledning i bod. Tiltak - Tiltak: - Indikerer tidligere utettheter, kan skyldes inndrev, bør holdes under tilsyn. InnvendigOverflater,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vegoverflater i uinnredet rom underetasje er av eldre dato, noe slitt, påregnes oppgradert. Rom bak kjøkken eldre av eldre standard. Kjellerstue feie luke er kledd igjen den skal være synlig tilgjengelig. Inntrinn med nedsenket gulv/terskel i entre inngang underetasje er ukurant, glippe ujevn overgang i opptrinn og overgang. terskel må vurderes oppgradert. Opptrinn kan føre til fall, glippe ved terskel i tre kan samler fukt. Tiltak - Tiltak: - Påpekte forhold og overflater i uinnredet rom og bod i under etasjer påregnes oppgradert.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Det er målt ca 15- 30 mm høydeforskjell på gulv 1.etasje og på kjøkken over en lengde på ca 2 m.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Tilstandsgrad gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Ujevnheter i gulv er påregnelig normalt i trebjelkelag da krymping og nedbøy i trevirke varierer. Noe svikt/spenninger/knirk i gulvet kan forekomme som følge av dette. Retningsavvik er ikke uvanlig for boliger av sådan alder, og skyldes normalt noe underdimensjonering/ ujevn dimensjonering av materialer. Glipper i skjøtet parkett i stue. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget, må tiltak påregnes. Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4 - 6 år.Radon,TG2
NGU kartverket viser at radon i området er moderat til lav, det er ikke fremvist rapport, ukjent om evt. målinger er foretatt.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Andre tiltak: - Det kan vurderes å utføre målinger for å kartlegge radonkonsentrasjon i boligenPipe og ildsted,TG3
Vurdering av avvik:
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. - Feieluke i kjellerstue er innkledd, dermed ikke nærmere inspisert. Ifølge eier er det en monterings feil iht. pusset pipe, brannhemmende plater/pusset som er montert ut på som kan ikke synliggjøre evt. sprekk i pipe ved inspeksjon. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Rust i beslag pipe over tak. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Andre tiltak: - Avvik er bemerket av brann.- feievesen ifølge eier, dokumentasjon/feie rapport er ikke fremlagt, det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Rom Under Terreng,TG2
På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at innkledning av mur og betongkonstruksjoner under bakkenivå må betraktes som en risikokonstruksjon. Med en risikokonstruksjon menes at selv om det er foretatt hulltakinger og benyttet fuktsøkerinstrument/fuktindikasjonsinstrument med pigg, ikke er synlige skader, kan konstruksjonen eller omkringliggende områder likevel være påført skader. Årsaken er at det er svært små marginer for at skader oppstår, spesielt ved isolering på innsiden av kjeller uten isolasjon på utsiden. Dette fører til at man flytter duggpunktet i veggen og kondens kan forekomme inne konstruksjonen. Det bemerkes at denne boligen ikke trenger å være i dårligere stand enn i all hovedsak tilsvarende boliger med denne konstruksjonstypen, men det er byggfaglig riktig, fra et objektivt synspunkt, å gjøre oppmerksom på forholdet. For full forvissing om tilstand må åpninger av konstruksjonen foretas.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Grunnmur er stedvis malt, tegn etter tidligere saltutslag på vegg bak soil rør, Avskalling i malt grunnmur, underetasje. Tiltak - Andre tiltak: - Noe avskalling i maling og kalk/saltutslag på grunnmuren i underetasje, der denne er synlig, dette tyder på at muren transporterer eller har transportert noe fukt.Innvendige trapper,TG3
Innvendige trapp i tre.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det er ikke montert rekkverk. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler rekkverk i trapp. Tiltak - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. - Rekkverk må etablere for å ivareta personsikkerhet, sikring mot fall.Kostnadsestimat : Under 20 000
Andre innvendige forhold - 2,TG2
Garasje Garasje fra byggeåret. Ringmur i betong og murstein, stedstøpt dekke. Trebjelkelag mellom etasje skiller. Tilstandsrapporten gjelder bolig, garasje gis kun en enkel beskrivelse. TG.2_Generelt noe nedslitt, i overflater. Treport med manuel betjening påregnelig med oppgradering/utskiftning. Kun tilgang via port, tidligere dør gjennomgang mellom bolig og garasje er murt igjen.
Våtrom Underetasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Malt himling våtromsplater på vegger.
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Innbygget nisje til bereder mangler drens, vannrør i vegg er ikke tettet rundt. Gips på vegg i nisje er ubehandlet, dermed ikke vanntett. Det er ikke montert bunnlist ved våtromplater på vegg i våtsone badekar, iht. bruksanvisning. Tegn etter kondensering i taklist over dusj. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. - Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. - Utettheter/rør overganger i vegg må tettes rundt. Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. Tegn etter kondensering i taklist over dusj. Underetasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Belegg på gulv og våtromsplater på vegge. Tilstrekkelig fall mot sluk. ca. 25 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist sluk, terskel på ca. 34 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. - Det er ikke etablert drens fra innbygget bereder. Tiltak - Det bør etableres avrenning inn til sluk for hele våtrommet. - Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Underetasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er synlig ført under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Membranen bak innebygd sisterne har ukjent utførelse. - Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt. Tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det må foretas lokale tiltak for å utbedre utettheter på våtrommet. - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for fukt inn i tilliggende konstruksjoner. - Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er 10 - 30 år. Underetasje > Bad/vaskeromSanitærutstyr og innredning,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Det er ikke montert spalte under toalett for synliggjøring av lekkasje fra sisterne. Durgo ventil ved tilstøttende rom, av luftning kloakk, ukjent løsning, men anbefalt av rørlegger ifølge eier, kan med fordel ledes ut mot friluft. Skade på speil over vask. Kork i avløpsrør fra badekar. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens toalett: ved en evt. lekkasje kan det forekomme skade i lukket konstruksjon uten at en evt. fuktskade direkte blir synliggjort. Underetasje > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Avtrekk fungerer, kanaler bør renses med jevne mellomrom for at avtrekket skal opprettholde kapasiteten (ca hvert 5 år)
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Tegn etter kondensering i taklist over dusj. Tiltak - Andre tiltak: - Normal tilsyn, ikke registrert behov for direkte tiltak. Det er like viktig å beregne tilluft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er tegn på fuktskader nederst på våtromsplater. - Det er påvist svertesopp i silikonfuger. - Misfarging, svertesopp i silikonfuger mellom våtromsplater på vegg og bunn skinne i dusj. Tiltak - Det må foretas utbedring av skadede plater. - Andre tiltak: - Silikon fuger i overgangen anbefales skiftet ut/oppgradert for å unngå fuktskader i konstruksjon Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Fallforhold til sluk, og høydeforskjell mellom topp sluk og topp membran ved dør, er tilfredsstillende. ca 20 mm fall fra gulv ved dør til topp slukrist sluk, terskel på ca. 50 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Gulvskinne for dusjhjørne danner en sperre mot sluk og denne er kun 0,5 mm lavere en tetsjiktet ved døråpning. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å etablere et drenshull i bunn skinne til dusj slik at evt. overvann kan ledes direkte mot sluk. Konsekvens kan være at evt. lekkasje vann blir liggende utenfor dusj. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran er synlig ført under klemring i sluk.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt. Tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er 10 - 30 år. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Generelt normale bruks-alderingsslitasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. - Riss/sprekk i servant. Tiltak - Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. - Vurderes utbedret på sikt, tilstand kan forverre seg over tid. Etasje > BadVentilasjon,TG3
Bad har kun naturlig avtrekk
Vurdering av avvik:
- Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. - Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Vannmerke i himling rundt lufte ventil. Bad har kun naturlig avtrekk, og tilsynelatende noe lite kapasitet på utluftning, dette avhenger av bruk og må vurderes i forhold til dette. Det er ikke etablert luftespalte i dør. Dagens krav til utskiftning av inneluft kan vanskelig oppnås. Tiltak - Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. - Avtrekksystemet må utbedres. - Vedvarende høyt fuktnivå kan føre til omfattende skader på innredning, bygningsdeler og overflater. - Det anbefales etablert mekanisk fuktstyrt avtrekk på vaskerom. Det er like viktig å beregne til luft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften, mangelfull avtrekk kan fører til økt innvendige luftfuktighet og dermed økt kondensfare.Kostnadsestimat : Under 20 000
Spesialrom Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalett rom normale bruks-alderingsslitasjer i overflater.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Rommet har kun naturlig avtrekk, mangler tilluft ved dør for optimal ventilering. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk for optimal ventilering Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør i kobber med varierende alder
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er avvik: - Vannrør er i hovedsak skjulte og ikke mulig å kontrollere, det ble ikke avdekket tegn til evt. lekkasjer/utettheter. - Enkelte rørstrekk i kobber i underetasje er uisolerte og kan blir utsatt for frost. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Tiltak: - Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Vannrør må isoleres i kalde rom for å unngå frost og kondens.Avløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast og jernrør. Avløpsnett til det offentlige utenfor privat grunn er skiftet i senere tid ifølge eier.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Rust i avløpsrør av soil.(kjeller) Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Innvendige avløpsrør/stålsluk av typen soil må påregnes utskiftet på sikt, da det innvendige tverrsnittet reduseres over tid som følge av rust og tiltettinger.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Ventilasjon,TG2
Mekanisk avtrekk i våtrom og kjøkken, ellers kun naturlig avtrekk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Mekanisk avtrekk i våtrom og kjøkken, ellers kun naturlig avtrekk og tilsynelatende noe liten kapasitet på utlufting. Dette avhenger av bruk og må vurderes i forhold til dette. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Andre tiltak: - Bolig er generelt noe lite utluftet, ventilasjon bør vurderes oppgradert med mekanisk fuktstyrt avtrekk. Det er like viktig å beregne tilluft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften.Kostnadsestimat : Under 20 000
Varmesentral,TG2
Peis og elektrisk.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke fremlagt tilfredsstillende dokumentasjon av brannsikring av anlegget. - Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. - Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Det er avvik: - Henviser til kommentar gitt ved ildsted/peis. Tiltak - Det bør utføres service på anlegget. - Det bør innhentes dokumentasjon på brannsikring av anlegget om dette finnes. - Ifølge eier er det en monterings feil iht. pusset pipe, brannhemmende plater/pusset som er montert ut på som kan ikke synliggjøre evt. sprekk i pipe ved inspeksjon. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. Det må fremlegges dokumentasjon på brannsikring, faglig utførelse og service for å lukke avviket. Service på varmesentral må gjennomføres innen rimelig tid. Med bakgrunn i alder (varmekabler bad) vil tilstanden i tiden som kommer være usikker. Uvisst om status krever tiltak evt. kostnader må vurderes deretter.Varmtvannstank,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Det er avvik: - Berederen har trolig passert 20 år og har usikker restlevetid, misfarging rundt blande ventil indikerer tidligere transport av fukt. Rørgjennomføringer i vegg er ikke tettet rundt. Normal levetid for v.v beredere elektrisk er 15 til 25 år. Normal levetid for blandeventil for beredere er 10 til 25 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Bedre adkomst til bereder bør etableres for inspeksjon. Lekkasjesikring av bereder anbefales, bereder anbefales plassert i rom med vann tetsjikt og direkte avrenning til avløp/sluk.Elektrisk anlegg,TG2
EL anlegg med varierende alder, sikringsskapet er oppgradert i 2013 ifølge eier, dokumentasjon er ikke fremvist.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Ukjent
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:2013
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
Kommentar:
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ukjent
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Pga manglende/ ikke fremlagt samsvarserklæring eller annen dokumentasjon anbefales det en utvidet el-kontroll av en elektrofaglig person og nødvendige tiltak vurderes deretter.
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Det er ikke synlig utvendig fuktbeskyttelse på grunnmuren. Dette var på byggetidspunktet ikke vanlig og grunnmuren ble den gang innsatt med tjære og steinsatt. Over tid vil steinsettingen tiltettes og dreneringsfunksjonen reduseres. Ved mangel av tilstrekkelig grunnmurspapp/utvendig fuktbeskyttelse på grunnmuren, kan det føre til at vann renner nedover grunnmuren og legger seg på innsiden av grunnmuren, og kan forårsaker fukt i nedre del av yttervegger i kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. - Tiltak terreng, etablere fall vekk fra boligen eller etablere en ledegrøft. Gamle teglrør i drens ifølge eier. Om kjelleren ønskes benyttet til boligformål, anbefales det at grunnmuren avdekkes utvendig, fuktbeskyttes og dreneres. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Videre undersøkelser anbefales før kjøp, slik at tilstand og mulige utgifter blir avklart. Uten slike undersøkelser kan du risikere betydelige og uforutsette kostnader.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmur av støpt betong, kontrollert fra tilgjengelige overflater rundt boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Enkelte riss/sprekker i grunnmur er påregnelig normalt og skyldes i hovedsak tørkesprekker i betongen (svinnriss). Tiltak - Lokal utbedring må utføres.Kostnadsestimat : Under 20 000
Forstøtningsmurer,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Lokal utbedring må utføres. - Det registreres mindre skjevhet/ retningsavvik og varierende glipper i mellom steingjerde av naturstein som ikke er unormalt i forstøtningsmuren av den type. Det er ikke registrert tegn til sammenbrudd.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Det er påvist fall mot grunnmuren på hele/ deler av eiendommens terrengforhold. På vest side er det påvist terreng fall mot boligen. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Ytterligere undersøkelser anbefales. - Ved større vannmengder vil det være fare for at vann legger seg inn mot boligens grunnmur.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Avløpsrør av plast og jernrør med varierende alder med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på anlegg av eldre årgang. Ved eventuelle oppgraderinger av våtrom/kjøkken vil det være hensiktsmessig å skifte avløpsrør.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Det er påvist andre avvik: - Innvendige avløpsrør/stålsluk av typen soil i vaskekjeller må påregnes utskiftet på sikt, da det innvendige tverrsnittet reduseres over tid som følge av rust og tiltettinger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Avløpsanlegget må sjekkes. - Avløpsrør med varierende alder med tanke på alder kan skader plutselig oppstå på anlegg av eldre årgang.Ingen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger. Byggemelding gitt 15/11- 1961. Fasade tegning viser del av terrasse med overbygget tak og utvendig bod datert 1981. Det er ikke fremlagt tegninger som viser opprinnelig planløsning datert 20/6- 1961, tegninger stemmer ikke overens med dagens planløsning. Rombenevnelse er iht dagens bruk, uten hensyn til byggeforskriftens krav, det er ikke tatt stilling til hvorvidt arealer er byggemeldt og godkjent. Konsekvensen av eventuelle ulovligheter er derved ikke vurdert.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? NeiDet er ikke fremlagt originale tegninger, ukjent om hage bod er registrert.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei