Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Eiendommen ligger i etablert boligfelt på Krossleite i Sveio. Området fremstår som rolig og barnevennlig, med kort avstand til Sveio sentrum med skole, barnehage, butikker og øvrige servicefunksjoner.

Adkomstvei
Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.

Regulering
Eiendommen ligger i et område avsatt til bolig i kommuneplanen.

Enebolig
Utvendig

Taktekking,TG2

Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige og fra bakkenivå.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Normal forventet brukstid for undertak og betongtakstein er ifølge SINTEF Byggforsk 30–60 år.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Når taktekking og undertak blir eldre, øker risikoen for redusert tetthet og lekkasjer. Dette kan medføre fuktinntrengning og påfølgende skader på underliggende konstruksjoner, med behov for omfattende og kostbare utbedringer dersom tiltak ikke gjennomføres i tide. Tilstanden bør overvåkes jevnlig gjennom visuell kontroll og vedlikehold. For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må taktekking og undertak skiftes ut. Tidspunkt for når dette er nødvendig er vanskelig å fastslå og vil avhenge av eksponering og utført vedlikehold.

Veggkonstruksjon,TG2

Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Bordkledning går stedvis svært nær terrassebord. Det er videre påvist manglende dryppkant i nedre kant av bordkledning. Endeflater fremstår ikke tilstrekkelig overflatebehandlet.

Tiltak

- Tiltak:

- For liten avstand mellom kledning og terrasse øker risikoen for fuktoppsug, råteskader og mugg-/soppvekst, noe som kan gi redusert levetid på kledning og veggkonstruksjon. Avstanden mellom terreng og underkant kledning bør økes til minimum ca. 100 mm, i tråd med SINTEF Byggforsk Byggdetaljer 542.101. Manglende dryppkant og ubeskyttet endeved kan føre til økt fuktbelastning, som over tid kan gi oppsprekking, råteskader og redusert levetid på kledningen.Det bør også utføres korrekt kapping med dryppkant, samt overflatebehandling av endeved.

Takkonstruksjon/Loft,TG2

Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre og sperrekonstruksjon i tre.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er påvist fuktskjolder i undertak og tilstøtende konstruksjon. Isolasjonen på loftet er utført uten vindsperre/papp.

Tiltak

- Tiltak:

- Fuktskjolder indikerer tidligere eller periodisk fuktpåvirkning. Årsak kan være kondens eller mindre lekkasjer. Selv om det ikke ble målt forhøyede fuktverdier på befaringsdagen, kan det være risiko for videre utvikling av fuktskader over tid. Det anbefales å følge med på utviklingen. Ved videre fuktpåvirkning bør årsak avklares nærmere. Manglende vindsperre kan gi redusert isolasjonsevne og økt risiko for kondens. Det bør vurderes etablering av vindsperre for å bedre konstruksjonens funksjon.
Innvendig

Pipe og ildsted,TG2

Boligen har mursteinspipe og vedovn. I kjeller er det montert vedovn i gammel åpen peis. Feieren i kommunen er tilsynsmyndighet for piper og ildsteder.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Tiltak

- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

Rom Under Terreng,TG2

I rom under terreng er det belegg på gulv. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt. Rommet har en konstruksjon som gjør hulltaking unødvendig.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Fuktgjennomtrengning kan føre til oppfukting av overflater og konstruksjon. Over tid kan dette gi risiko for muggdannelse, saltutslag og nedbrytning av materialer. Det anbefales å holde forholdet under oppsyn. Ved behov bør tiltak som forbedret drenering, utvendig fuktsikring eller innvendige utbedringer vurderes.
Våtrom
Etasje > Bad

Overflater Gulv,TG2

Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av gulv ved dørterskelen er ca. 12mm.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Manglende fall kan medføre at eventuelt lekkasjevann eller utilsiktet vannsøl ikke ledes til sluk. Vaskerom utsettes normalt ikke for regelmessig direkte vannpåvirkning på gulv, men ved lekkasje fra tekniske installasjoner kan vann bli stående og gi økt risiko for fuktskader.Fallforhold bør oppgraderes i henhold til gjeldende forskriftskrav ved fremtidig rehabilitering av våtrommet. Manglende høydeforskjell og fravær av synlig membranoppbrett ved terskel reduserer sikkerheten mot vannlekkasje ut av våtrommet. Ved vannansamling eller tilstopping av sluk kan vann renne ut i tilstøtende rom og medføre fuktskader i konstruksjoner og overflater. Forholdet bør utbedres ved fremtidig rehabilitering av våtrommet, slik at høydeforskjell og membranoppbrett tilfredsstiller anbefalte løsninger.
Etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og smøremembran

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Det er forelagt bilder av smøremembran ved sluk, men det kan ikke konstateres at membran er klemt med klemring. Utførelsen fremstår som smøremembran ført til sluk uten synlig mekanisk innfesting.

Tiltak

- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.

- Manglende dokumentert eller synlig klemring gir usikker tetthet i sluksonen. Dette medfører økt risiko for fuktlekkasjer til underliggende konstruksjon. Forholdet bør følges opp. Ved oppgradering av våtrommet anbefales det å etablere dokumentert og forskriftsmessig utførelse av slukløsning.
Etasje > Bad

Ventilasjon,TG2

Det er elektrisk styrt vifte.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Tiltak

- Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l.

- Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning.

Kjeller > Bad

Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har fliser. Taket er malt.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Eier har opplyst at fliser er montert som egeninnsats. Det er ukjent oppbygning og utførelse bak flisene.

Tiltak

- Tiltak:

- Manglende dokumentasjon og ukjent utførelse medfører usikkerhet knyttet til tettesjikt og løsningens funksjon. Dette gir økt risiko for skjulte feil og fuktskader. Forholdet bør tas med i vurderingen. Det anbefales å være oppmerksom på risikoen ved videre bruk. Ved oppgradering bør det etableres dokumentert og fagmessig utførelse.
Kjeller > Bad

Overflater Gulv,TG3

Gulvet har vinylbelegg og fliser i dusj. Rommet har elektriske varmekabler.

Vurdering av avvik:

- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Det er påvist avvik på varmekilde.
- Det er påvist avvik på varmekilde. Eier opplyser om at varmekabler ikke fungerer. Det er påvist avvik i fallforhold på gulv i våtrommet. Dusjsone er etablert høyere enn gulv utenfor dusjsone, med målt høydeforskjell på ca. 50 mm som danner en fysisk hindring.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Det anbefales å kontrollere og eventuelt utbedre varmekablene av fagkyndig. Vannsøl og lekkasjevann vil ikke ledes til sluk på grunn av den fysiske hindringen. Dette kan medføre vannansamling og økt risiko for fuktpåvirkning på tilstøtende konstruksjoner. Sett i sammenheng med alder og utførelse må det påregnes oppgradering av gulvet. Det anbefales å etablere korrekt fall og løsning uten hindringer mot sluk ved oppgradering av våtrommet.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Kjeller > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG3

Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Membran kan ikke konstateres klemt med klemring i sluk. Forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Tiltak

- Tiltak:

- Manglende dokumentert eller synlig klemring gir usikker tetthet i sluksonen. Sammen med høy alder på membranløsningen medfører dette økt risiko for lekkasjer til underliggende konstruksjon. Det må påregnes oppgradering av våtrommet. Ved tiltak anbefales det å etablere ny sluk- og membranløsning med dokumentert og forskriftsmessig utførelse.

Kostnadsestimat : Under 20 000

Kjeller > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2

Rommet har servant, toalett og dusj med forheng.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Forventet brukstid er passert på sanitærutstyr. Forventet brukstid på snaitærutstyr er 10-30 år.

Tiltak

- Tiltak:

- Eldre sanitærutstyr har økt risiko for slitasje, lekkasjer og redusert funksjon. Det bør påregnes utskiftning av sanitærutstyr.
Kjeller > Bad

Ventilasjon,TG2

Det er naturlig ventilering.

Vurdering av avvik:

- Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Tiltak

- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

- Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader.

Kjeller > Bad

Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2

Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale høye futverdier. Hulltaking er foretatt ved/i i vegg mellom bad og vaskerom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 11,6.

Vurdering av avvik:

- Ved inspeksjon av konstruksjon etter hulltaking mot våtsone registreres skade i veggen.
- Det er påvist råteskader i konstruksjonen.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Råteskader indikerer tidligere fuktpåvirkning og svekkelse av konstruksjonen. Selv om det ikke ble målt forhøyet fuktnivå og området fremstod tørt på befaringsdagen, kan skaden utvikle seg videre dersom årsak ikke er utbedret. Det anbefales å avklare årsak til skaden og utbedre forholdet. Skadet materiale må påregnes utskiftet.
Kjeller > Vaskerom

Generell,TG3

Vaskerommet er ikke oppført eller innredet som et våtrom etter dagens krav. Rommet mangler tettesjikt og fuktsikre løsninger som normalt kreves i våtrom, og bør derfor betraktes som et rom med begrenset fuktsikkerhet.

Vurdering av avvik:

- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- Direktoratet for Byggkvalitet (DiBK) har i sin veiledning av 26.9.2022 skrevet: Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav, på bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom årene. Dersom det foreligger et avvik som tilsier at våtrommet ikke oppfyller dagens regelverk om tettesjikt og sluk, enten på grunn av materialvalg, alder, avvik fra regelverk, preaksepterte ytelser, faktiske skader eller funn av fukt også videre, vil det være et foreliggende avvik som krever utbedring «innen kort tid» og skal gis TG3. Et våtrom som ikke oppfyller funksjonskrav om tettesjikt og sluk i dagens tekniske forskrift skal gis TG3."

Tiltak

- Andre tiltak:

- Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.

Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000

Kjeller > Vaskerom

Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2

Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale høye futverdier. Hulltaking er foretatt ved/i i vegg mellom bad og vaskerom. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 11,6.

Vurdering av avvik:

Overflater og innredning,TG2

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder.
- Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.

Tiltak

- Komfyrvakt må monteres.

- Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum.

Kjeller > Kjøkken

Overflater og innredning,TG2

Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Kjøkken fremstår med elde og slitasje. Det er påvist fuktsvelling på benkeplate ved oppvaskmaskin.

Tiltak

- Tiltak:

- Forholdet har primært estetisk betydning og påvirker i liten grad kjøkkenets funksjon. Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Fuktsvelling indikerer fuktpåvirkning og kan medføre videre nedbrytning av benkeplaten dersom forholdet ikke utbedres. Forholdet bør utbedres for å hindre videre utvikling. Det bør kontrolleres og sikres mot fuktpåvirkning fra oppvaskmaskin, og skadet del av benkeplaten bør repareres eller skiftes ut ved behov.
Kjeller > Kjøkken

Avtrekk,TG2

Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er påvist begrenset effekt på kjøkkenventilator.

Tiltak

- Tiltak:

- Begrenset avtrekkseffekt kan føre til redusert fjerning av fukt, matos og lukt. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak til redusert effekt. Rens av filter og kontroll/rens av kanal bør utføres. Dersom dette ikke gir tilfredsstillende effekt, bør utskifting av ventilator vurderes.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Det er kobberrør som røropplegg i boligen. Vannrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Anbefalt brukstid på innvendige vannrør av kobber er i følge Sintef byggforsk ca 50 år

Tiltak

- Tiltak:

- Eldre vannrør av kobber kan få korrosjon innvendig, som over tid kan føre til lekkasjer eller redusert vanntrykk. Selv om det ikke er registrert lekkasjer på befaringsdagen, øker risikoen for skader etter hvert som rørene eldes. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak ettersom anlegget fungerer som tiltenkt i dag. Ut fra alder bør det imidlertid påregnes utskifting av røropplegget ved neste oppgradering eller ved oppussing av våtrom. Ved oppgradering anbefales bruk av moderne rør-i-rør-system i henhold til dagens forskrifter.

Avløpsrør,TG2

Tilgjengelige avløpsrør i plast. Avløpsrør er ikke kontrollert eller tilstands vurdert utover det som er synlig

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Anbefalt brukstid på innvendige avløpsrør i plast er i følge Sintef byggforsk ca 50 år

Tiltak

- Tiltak:

- Selv om plastrør normalt har lang levetid, vil aldring, temperaturvariasjoner og kjemisk påvirkning over tid kunne føre til sprekker, lekkasjer eller deformasjoner i skjøter og bend. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, da rørene fungerer som tiltenkt i dag. Ved oppgradering av våtrom eller ved fremtidige vedlikeholdsarbeider bør utskifting vurderes for å sikre god driftssikkerhet og redusere risiko for lekkasjer.

Ventilasjon,TG2

Boligen har naturlig ventilasjon.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tiltak

- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Varmesentral,TG2

Det er installert varmepumpe i kjelleretasje

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
- Normalt forventet brukstid på varmepumper er 12-15 år.

Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Varmtvannstank,TG2

Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Ved installasjon av en ny varmtvannsbereder over 1500 W, er det et krav om fast elektrisk tilkobling i nye og rehabiliterte anlegg. Hvis du bytter ut en gammel bereder med en tilsvarende, og den gamle var koblet til med vanlig stikkontakt, er det ikke et umiddelbart krav om å oppgradere, men det er sterkt anbefalt å gjøre en fast tilkobling for å forhindre brannfare.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Selv om løsningen kan være i samsvar med praksis fra etableringstidspunktet, anbefales det å etablere fast elektrisk tilkobling i henhold til dagens forskriftskrav. Arbeidet må utføres av autorisert elektroinstallatør.
Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG2

Dreneringen er fra 1967. Nedgravd drenssystem er ikke synlig ved befaring og tilstanden vurderes derfor utelukkende på bakgrunn av alder.

Vurdering av avvik:

- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
- Normal forventet brukstid på utvendig drenering er ifølge SINTEF byggforsk 20-60 år.

Tiltak

- Andre tiltak:

- Manglende eller utilstrekkelig fuktsikring medfører økt risiko for fuktgjennomtrengning, noe som allerede er påvist innvendig. Dette kan føre til skader som saltutslag, muggvekst og råte i tilstøtende konstruksjoner, og kan redusere både inneklima og konstruksjonens levetid. Det anbefales å etablere eller oppgradere utvendig fuktsikring og grunnmursplast i forbindelse med dreneringstiltak. Innvendige overflater bør utbedres etter at fuktproblemet er løst, og kjellerrommet bør ha tilfredsstillende ventilasjon for å redusere fuktbelastningen.

Enebolig

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Ja
Tilbygget er oppført med større areal enn det som fremgår av forelagte godkjente og byggemeldte tegninger.

Garasje

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger ikke tegninger

Det er ikke fremlagt godkjente og byggemeldte tegninger som viser opprinnelig godkjent planløsning eller fasader Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen eller fasader , slik den fremstår på befaringstidspunktet, er lik godkjent tegninger fra da bygget ble tatt i bruk.

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei

Enebolig
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er jevnlig vedlikeholdt.
Garasje
Standard :
Normal garasje standard
Vedlikehold :
Bygget fremstår med noe behov for vedlikehold.