Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger oppført som bindingsverk. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Utvendige flater av malt stående tømmermannskledning. Kledningen er visuelt vurdert på tilgjengelige og værutsatte områder. Det er registrert manglende lufting i underkant av kledningen, samt lokale solsprekker og begynnende soppdannelser på deler av overflatene. For øvrig fremstår kledningen i tilfredsstillende stand ut fra alder og visuell tilgjengelighet. Forholdene tilsier behov for oppfølging for å sikre tilfredsstillende funksjon og levetid. TG 2 vurderes grunnet manglende lufting i underkant av kledning samt registrerte overflateskader og soppdannelse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende luftespalte i underkant av kledningen samt vær- og fuktpåvirkning over tid. Risiko: Redusert uttørkingsevne kan føre til økt fuktbelastning og videre nedbrytning av kledningen. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring eller utskifting av kledningsbord dersom skader utvikler seg. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende lufting i underkant av kledningen og følge opp registrerte avvik med vedlikehold eller utskifting ved behov.Vinduer,TG2
Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. Nyere vinduer fremstår i normalt god stand. Det ble derimot registrert begroing og slitasje på utvendige vannbrett. Eldre vinduer har også passert forventet levetid. Viktig å merke seg at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid, der eldre vinduer slipper ut mer varme enn nye vinduer. Forventet levetid på vinduer er 40 år. TG 2 vurderes grunnet slitasje og begroing på vannbrett samt vinduer som har passert forventet levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Vær- og fuktpåvirkning over tid samt naturlig aldersslitasje på vinduer. Risiko: Videre nedbrytning kan føre til redusert tetthet og økt fuktpåvirkning i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for vedlikehold eller utskifting av vannbrett og vinduer. Anbefalt tiltak: Det anbefales å vedlikeholde eller skifte ut vannbrett ved behov, samt vurdere utskifting av vinduer basert på tilstand og funksjon.Dører,TG2
Dør til svalgang er utført med innvendig dørtype. Under terrassedør er oppkant ikke synlig grunnet overdekning med terrassebord, og forholdet lar seg ikke verifisere ved visuell kontroll. Det er videre registrert manglende tettesjikt under inngangsdør. Forholdene medfører usikkerhet knyttet til fuktsikring og løsningens egnethet. TG 2 vurderes grunnet bruk av innvendig dør mot svalgang, manglende tettesjikt under inngangsdør samt usikker oppkant ved terrassedør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Uhensiktsmessig materialvalg og manglende eller skjult utførelse av fuktsikring ved dørpartier. Risiko: Forholdene kan føre til vanninntrengning og økt fuktbelastning i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av dørpartier og tilhørende konstruksjoner dersom fuktskader oppstår. Anbefalt tiltak: Det anbefales å montere egnet ytterdør mot svalgang og få kontrollert oppkant og fuktsikring ved dørpartier for å avklare behov for utbedring.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Sørvestvendt takterrasse på ca. 23 m² med utgang fra stue. Konstruksjonen er utført med bjelkelag, terrassebord og rekkverk i aluminium og glass. Det er målt rekkverkshøyde på ca. 0,86 m, hvilket er lavere enn gjeldende krav. Tettesjiktet er ikke kontrollert da dette er skjult under terrassebord, og det foreligger derfor usikkerhet knyttet til utførelse og tilstand, så feil og mangler kan forekomme. Hjemmelshaver har etter befaringen fremlagt kvittering for utført arbeid på tettesjiktet, utført i 2026. Nordøstvendt svalgang på ca. 5 m² med utgang fra kjøkken. Ombygget fra bod uten dokumentert byggesøknad. Det er registrert skjevheter i gulvet, og forholdet gir indikasjon på mulig svakhet i bærende konstruksjon. Videre er det observert begynnende soppdannelser på deler av kledningen. Sørvestvendt terrasse ved inngangsparti på ca. 19 m². Konstruksjonen er utført med bjelkelag, terrassebord og rekkverk i tre. Det er målt rekkverkshøyde på ca. 0,93 m, hvilket er lavere enn gjeldende krav. For øvrig fremstår terrassen i normalt god stand uten vesentlige avvik med behov for tiltak. TG 2 vurderes grunnet for lav rekkverkshøyde på terrasser samt registrerte skjevheter i svalgang.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Avvik fra krav til rekkverkshøyde samt mulig underdimensjonering eller deformasjon i bærende konstruksjon og fuktpåvirkning på kledning. Risiko: For lav rekkverkshøyde medfører økt fallrisiko, og svakheter i konstruksjonen kan føre til videre deformasjoner og redusert bæreevne. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdene kan medføre behov for utbedring av rekkverk og konstruksjon for å ivareta sikker bruk av arealene. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre rekkverk til forskriftsmessig høyde, samt få vurdert bæreevne og oppbygning av svalgang av fagperson. Videre anbefales kontroll av tettesjikt der dette ikke er tilgjengelig, og vask av kledning med soppdannelser. InnvendigKrypkjeller,TG2
Krypkjeller med adkomst via utvendig dør og fra soverom. Krypkjelleren er inspisert fra tilgjengelige områder. Det er målt fuktverdier i stubbeloft på opptil 20,5 vektprosent trefuktighet. Videre er det registrert manglende isolasjon i undertak og manglende fuktsperre mot grunn. Det er også observert åpninger i konstruksjonen tilsvarende ventilering uten tilstrekkelig sikring mot skadedyr. Det forekommer ofte at grunnvann følger grunnfjellet ved slike type krypkjellere, og dette kan ikke utelukkes skjer her i perioder med høy vannføring. TG 2 vurderes grunnet forhøyede fuktverdier i trekonstruksjon samt manglende fuktsikring og beskyttelse mot skadedyr.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende fuktsperre mot grunn, utilstrekkelig isolasjon og åpne konstruksjonsdetaljer som gir økt fuktpåvirkning. Risiko: Forholdene kan føre til økt fuktbelastning med risiko for mugg- og råteskader samt inntrengning av skadedyr. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for omfattende utbedring av trekonstruksjoner og tiltak for å sikre konstruksjonens funksjon og levetid. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere fuktsperre mot grunn, vurdere isolering av konstruksjonen og sikre åpninger med egnet beskyttelse, samt vurdere naturlig drenering slik at grunnvann reduseres. Våtrom Underetasje > BadGenerell,TG3
Rommet er innredet som bad, men er opprinnelig oppført som bod. Det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning eller utførelse, og arbeidet er ifølge hjemmelshaver utført som egeninnsats. Forholdet medfører usikkerhet knyttet til utførelse, oppbygning og fuktsikring. TG 3 vurderes grunnet manglende godkjenning og dokumentasjon på utførelse av våtrom.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Årsak: Endring av rom fra bod til bad uten dokumentert utførelse eller godkjenning. Risiko: Manglende dokumentasjon og ukjent utførelse kan medføre risiko for feil i fuktsikring og konstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for omfattende utbedring eller tilbakeføring, samt påvirke lovlig bruk av rommet. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få avklart forholdet med kommunen samt få utførelse og oppbygning tilbakeført til bod.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Kjøkken 1. Etasje > Stue/kjøkkenOverflater og innredning,TG2
Innredningen fremstår i normalt god stand. Det ble ikke avdekket mekaniske skader eller slitasje av betydning. Det registreres normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Det er imidlertid påvist løst eller defekt filter i vannkran. Hjemmelshaver opplyser at vannkranen er utbedret etter befaringen, men dette er ikke kontrollert av takstmann i ettertid. TG 2 vurderes grunnet defekt blandebatteri.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet skyldes slitasje eller svikt i filter i vannkran. Risiko: Defekt filter kan føre til redusert funksjon og mulig tilstopping eller ujevn vannstrøm over tid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for vedlikehold for å opprettholde normal funksjon. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre eller skifte filter i vannkran. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Det er registrert drypplekkasje fra en kobling i krypkjeller. Stoppekran er montert ved vanninntaket i krypkjelleren. Det opplyses at anlegget ikke er lovlig tilkoblet vann. Forholdene medfører usikkerhet knyttet til utførelse og funksjon. Hjemmelshaver opplyser at koblingen er utbedret etter befaringen, men dette er ikke etterkontrollert av takstmann. TG 2 vurderes grunnet lekkasje i kobling.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Utetthet i kobling. Risiko: Lekkasjen kan føre til økt fuktbelastning i krypkjeller og videre skade på konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av røranlegg og tilhørende konstruksjoner ved videre lekkasje. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre lekkasje i kobling, samt koblet seg av anlegget.Kostnadsestimat : Under 20 000
Avløpsrør,TG3
Det er opplyst at fritidsboligen ikke skal være tilkoblet avløpsanlegg. Ved befaring er det registrert at avløp fra dusjkabinett og servant føres direkte ned i krypkjeller. Forholdet avviker fra forutsatt løsning og medfører økt belastning på underliggende konstruksjoner. TG 3 vurderes grunnet avløp som føres direkte til krypkjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende tilkobling til godkjent avløpsløsning. Risiko: Utslipp av vann i krypkjeller kan føre til økt fuktbelastning og risiko for mugg- og råteskader. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for omfattende utbedring av konstruksjoner samt etablering av godkjent avløpsløsning. Anbefalt tiltak: Det anbefales å stanse utslipp til krypkjeller, eventuelt fjerne avløpsrørene.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Ventilasjon,TG2
Kjøkken er tilkoblet mekanisk avtrekksvifte montert på yttervegg, samt bad er tilkoblet naturlig ventilering i vindu. Tilluft til øvrige rom via ventiler i vegger og vinduer. Det bemerkes at to av soverommene mangler naturlig ventilering. Fritidsboliger med én boenhet er unntatt kravene i TEK17 § 13-2 om ventilasjon i boligbygning. Det innebærer blant annet at det ikke foreligger krav om mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken, slik det er i helårsboliger. Naturlig ventilasjon kan dermed være tilstrekkelig, og dette anses ikke som avvik i henhold til forskrift eller avhendingsloven. TG 2 vurderes grunnet manglende ventilering i to soverom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende etablering av ventilasjonsløsning i enkelte rom. Risiko: Utilstrekkelig luftutskifting kan føre til økt fuktbelastning og dårlig inneklima. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan påvirke inneklima og medføre behov for tiltak for å sikre tilfredsstillende ventilasjon. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere ventilering i de aktuelle soverommene for å sikre tilfredsstillende luftutskifting.Varmtvannstank,TG2
Ekspresstank på ca. 50 liter står i krypkjeller uten lekkasjesikring. Berederen fremstår i normalt god stand, alder tatt i betraktning. Det ble ikke avdekket tegn til skader med behov for tiltak. Viktig å merke seg at varmtvannsbereder er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. TG 2 vurderes grunnet manglende lekkasjesikring samt alder nær eller over forventet levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende etablering av lekkasjesikring og naturlig aldersslitasje. Risiko: Lekkasjer kan føre til fuktbelastning i krypkjeller og skade på omkringliggende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utskifting av bereder og utbedring av eventuelle følgeskader ved lekkasje. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere lekkasjesikring og vurdere utskifting av bereder basert på alder og videre brukstid. TomteforholdGrunnmur og fundamenter,TG2
Fundamenteringen fremstår utført med pilarer og grunnmur direkte mot grunn, og konstruksjonen fremstår stabil ved befaringen uten synlige tegn til setninger eller bevegelser. Grunnmur er oppført av betongelementer, støpt betong og lettklinkerblokker. Det er ikke registrert vesentlige avvik med behov for tiltak, sett i sammenheng med alder. Utførelsen fremstår som sammensatt med bruk av ulike materialer i ulike perioder, og det er registrert avskalling på lettklinkerblokker. TG 2 vurderes knyttet til usikkerheten ved oppføringen, samt avskalling av lettklinkerblokker
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Sammensatt utførelse med bruk av ulike materialer og registrert nedbrytning i form av avskalling. Risiko: Videre nedbrytning kan føre til svekkelse av overflater og redusert bestandighet i konstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for vedlikehold eller utbedring av grunnmur over tid. Anbefalt tiltak: Det anbefales å følge med på utviklingen og utbedre avskallinger ved behov, samt vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdet forverres.Terrengforhold,TG3
Terrenget rundt bygningen har fall inn mot konstruksjonen. Forholdet gir økt belastning på terrenget og innebærer eksponering for bevegelser i masser. Det vurderes å foreligge forhold som kan gi økt risiko for utglidning eller ras i terrenget ved ytre påvirkninger. TG 3 vurderes grunnet terrengfall mot bygning og forhold som gir økt risiko for utglidning eller ras.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Terrengfall inn mot bygningen gir ugunstige forhold for stabilitet i massene. Risiko: Forholdet kan føre til økte bevegelser i terrenget og risiko for utglidning eller ras ved belastning. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for sikringstiltak for å ivareta bygningens stabilitet og sikker bruk av eiendommen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å få vurdert terrengforholdene av fagperson for å avklare behov for sikringstiltak.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Det er ikke fremlagt nødvendig dokumentasjon som dokumenterer opprinnelig godkjent planløsning. Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen, slik den fremstår på befaringstidspunktet, er i samsvar med godkjent løsning fra da bygget ble tatt i bruk. Videre er det ikke fremlagt ferdigattester eller annen dokumentasjon som viser at eventuelle søknadspliktige tiltak ved boligen/leiligheten er omsøkt og godkjent av kommunen. Det presiseres at rapporten er utarbeidet på bakgrunn av visuell befaring og tilgjengelig informasjon, og det tas forbehold om skjulte feil, mangler eller ulovlige bygningsmessige endringer som ikke lar seg avdekke uten inngrep eller kommunal dokumentasjon. Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja