Taktekking,TG2
Taktekket består av krum betongtakstein fra 1980 tallet og 2014. Det er ikke avdekket fukt i taket på befaringsdagen, og taktekkingen ser ut til å være tett. Det anbefales å holde en løpende observasjon av taktekkingen, med tanke på alder. Takstein fra 2014 i funksjonell stand. TG 1. Takstein fra 1980 tallet med begrenset videre levetid. TG 2 på grunn av over halvpart av forventet levetid er oppnådd.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner i plast fra 1980 tallet. Pipebeslag fra 1980 tallet. Nedløp i plast. Takrenner og beslag må beregnes skiftet når takstein skiftes. TG 2.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Takrenner har punktvise lekkasjer. Tiltak - Lokal utbedring må utføres.Kostnadsestimat : Under 20 000
Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger består av bindingsverk. Ukjent bruk av isolasjon i hulrom. Utvendig tekket med stående tømmermanspanel. Fasadepanel fremstår i funksjonell stand, men har fått en høy alder. Synlig med slitasje og uttørket panel. Fasader med behov for vask og overflate behandling. TG 2 velges derfor her. Den bærende konstruksjonen er ikke kontrollert da dette trengs destruktive inngrep. Ingen tegn til funksjonssvikt ble registrert. TG 2 på grunn av alder.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Merknad på slitasje/elde. Tiltak - Andre tiltak: - Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Fasader med vask og overflate behandling. Fuktskadet panel må beregnes skiftet.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen fremstår i sadlet takverk med plassbygget fagverk bærende på yttervegg. Undertak består av trepanel. Yttertak består av krum betongtakstein fra 1980 tallet (en side) og 2014 på resterende flater. Konstruksjonen er kun inspisert fra oppholdsrom i 2.etasje. Deler av konstruksjonen har skråhimlinger. Skråhimlinger er bygget som en lukket konstruksjon og en forsvarlig kontroll er kun mulig med destruktive inngrep. Konstruksjonen er mangelfullt isolert og ventilert i henhold til dagens krav. Visuelt registrert mindre avvik på overflater. Loft bør beregnes isolert som et energisparende tiltak.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Konstruksjonene har skjevheter. Tiltak - Lokal utbedring må utføres.Vinduer,TG2
Boligens vinduer består stort sett av to-lags isolerglass skiftet 1977. Rammer i malt trevirke. 3 vinduer i 2.etasje skiftet 2014. Stort vindus glass i stue skiftet 2008. Det ble registrert punktert glass i isolerglassvinduer fra 1977. Vinduer må beregnes skiftet av potensielle kjøpere. Tiltak må beregnes. TG 2-3. Nyere isolerglass fra 2008 og 2014 i funksjonell stand. TG 1.
Vurdering av avvik:
- Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.Dører,TG2
Boligen har etablert inngangsdør i teakdør av eldre dato. To-fløya terrassedør fra 1977. Ytterdører og balkongdører i funksjonell stand, men har fått en høy alder og slitasje. TG 2.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Dører med høy alder og utgått levetid. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut. - Eldre teakdør og Balkongdør bør beregnes skiftet.Kostnadsestimat : Under 20 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Boligen har etablert romslig impregnert terrasse/platting i 1.etasje. Gulvbord og bjelker i impregnert trevirke. Platting har etablert stålplater som tetning mot grunn for å minske fuktpåkjenning av grunnmur. Platting etablert rett på grunn.
Vurdering av avvik:
- Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert. - Konstruksjonene har skjevheter. Tiltak - Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri. - Lokal utbedring må utføres. - Obs på slitasje/elde gulvbord og mindre skjevheter. InnvendigOverflater,TG2
Innvendige overflater består av parkett, laminat og teppe på gulvflater. Panel, tapet og malt panel på veggflater. Pappstri/malt, takplater og panel i himlinger. Boligen er generelt normalt oppgradert de senere år på overflater. Stedvis oppgraderinger må beregnes. Potensielle kjøper bør selv vurdere tilstand på overflater og behov for oppgraderinger etter ønske og behov.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Noe gjenstående arbeider. Tiltak - Tiltak: - Stedvis oppgraderinger bør beregnes.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Tradisjonelt trekonstruksjon (trebjelkelag) mellom kryperom, 1.etasje. og 2.etasje. Etasjeskille isolert mellom kjeller og 1.etasje de senere år. Isolasjon i etasjeskille tilbygget del fra byggeår. Ukjent bruk av isolasjon i hulrom mellom 1.etasje og 2.etasje. Med tanke på byggeår består isolasjon trolig av sagmugg/slagg. Ved bruk av laser ble mindre avvik registrert på overflater. Avvik vurderes som normalt sett med tanke på alder og datidens byggemåte.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har pipe i murt teglstein fra byggeår. Sotluke i kjeller. Boligen har etablert 3 ildsteder. Innvendig pipeløp er ikke vurdert. For ytterligere vurdering av pipeløp må det lokale brann og feievesen kontaktes. Avstand fra pipe og ildsted til brennbart materiale vurderes å være forskriftsmessig. TG 2 velges på grunnlag av alder på pipe og erfaringsmessig høy slitasje i innvendig pipeløp.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. - Innsetning av nytt innvendig røykrør bør beregnes. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.Innvendige trapper - 2,TG2
Plassbygget trapp til kjeller mangler rekkverk og er lite egnet til adkomst mellom etasjer.
Vurdering av avvik:
- Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom. - Plassbygget trapp. Tiltak - Trappen må påregnes skiftes ut. - Trapp bør beregnes skiftet.Kostnadsestimat : Under 20 000
Innvendige dører,TG2
Innvendige dører består av finerte dører av eldre dato. Innerdører fremstår i funksjonell stand, men har fått en høy alder og slitasje. TG 2.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Tiltak - Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Våtrom 1.Etasje > Bad/vaskeromGenerell,TG3
Bad har etablert marmorfliser på vegg og gulvflater. Det er montert innredning med servant med ett-hånds armatur, gulvmontert toalett og tett dusjkabinett. Ventilasjon består av el-ventil i vegg. Bad er oppgradert på 1980 tallet. Gulv er flatt. Sluk er etablert under dusjkabinett. Bad med utgått levetid. TG 3 settes derfor her.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Gulv mangler fall til sluk. Membran med utgått levetid. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - TG 3 settes på grunn av alder og påregnelig oppgradering.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
2.Etasje > BadGenerell,TG3
Bad/vaskerom i 2.etasje har etablert fliser på vegg og gulvflater. Det er montert innredning med servant med ett-håndsaramtur, opplegg til vaskemaskin og tett dusjkabinett. Bad er oppgradert på 1980 tallet. Gulv er flatt. Sluk er etablert under dusjkabinett. Ventilasjon består av el-ventil i vegg. Det ble ikke målt noen unormale fuktverdier på bad ved bruk av fuktindikator. Bad fyller sin funksjon såfremt tett dusjkabinett er etablert. Ønskes bad brukt til dusjing direkte på vegg og gulv må tiltak beregnes.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Gulv mangler fall til sluk. Membran med utgått levetid. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Bad med utgått levetid. Oppgraderinger må beregnes.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vann og avløpsnett er tilkobler kommunalt nett. Kobber inntaksledning. Plast avløpsrør. Kobber vannrør. VV tank på 200 liter etablert i kjeller. Tiltak må beregnes når kjøkken og våtrom oppgraderes. Nylig skiftet deler av avløpsrør i kjeller. TG 2 på grunn av varierende alder. TG er vanskelig å vurdere pga. manglende kunnskap og dårlige kontrollmuligheter, men henviser til levetidsbetraktninger. Normal levetid for vannledning av PE/PEX er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledning av kobber er 25 til 75 år. Normal levetid for lodding er 25 til 75 år. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Normal levetid for tappebatterier er 10 til 25 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Slik boligen er konstruert med ingen rom under terreng har drenering ingen vesentlig funksjon. Kun kryperom under terreng. Grunnmur er etablert rett på fjell og det vil alltid være noe fuktinntrengning mellom fjell og grunnmur der terreng heller mot grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Inntaksledning i PEL/plast. Eldre synlig avløpsledninger i soil antatt fra byggeår. Bra vanntrykk ved funksjonstest. God avrenning fra sluk og toalett ved funksjonstest.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Avløpsanlegget må sjekkes.Tegninger innhentet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja