Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Eier opplyser om noe trekk rundt vinduet i stuen, og informerer om at dette er meldt inn til borettslaget. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på vinduene. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes tiltak for å utbedre trekk rundt vinduet i stuen for å unngå varmetap og redusert bokomfort. Vinduene har passert halvparten av forventet levetid, og det må påregnes behov for ytterligere justering eller vedlikehold fremover. Manglende tiltak kan føre til økt slitasje og behov for utskifting tidligere enn normalt.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør, malt boddør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Det er avvik: - Balkongdøren tar noe i pakningen ved åpning og lukking. Boddøren tar noe i karmen ved åpning og lukking. Det er behov for utvendig vedlikehold av boddøren. Eier opplyser at det er noe trekk rundt balkongdøren. Dette er meldt inn til borettslaget, som vurderer en løsning med utskifting av alle terrassedørene. Det kan ta noe tid før dette blir gjennomført. Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på dørene. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år. Tiltak - Tiltak: - Dørene bør justeres og nødvendig vedlikehold utføres for å sikre funksjon og forhindre ytterligere slitasje eller skade. Trekk rundt balkongdøren bør utbedres for å redusere varmetap og risiko for fuktskader. Dersom utskifting av terrassedører blir aktuelt, bør dette gjennomføres for å sikre tilfredsstillende tetthet og funksjon. Ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt, må det påregnes økt behov for vedlikehold eller utskifting i nær fremtid for å unngå funksjonssvikt.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på 10,7 m² med utgang fra stue/kjøkken. Terrassebord og bjelker i trykkimpregnert tre. Ved befaringen lå det et heldekkende teppe over dekke, slik at det ikke var mulig å gjøre noen vurdering av dekke.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrassen/plattingen ligger helt ned mot terrenget uten klaring. Dette kan medføre økt risiko for fuktopptak og redusert levetid på trekonstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilstrekkelig klaring mellom terrasse/platting og terreng for å redusere risikoen for fuktopptak og forlenge levetiden på trekonstruksjonen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan dette føre til råteskader og behov for hyppigere vedlikehold eller utskifting.Andre utvendige forhold,TG2
Det presiseres at hovedkonstruksjon og utvendig forhold som berører bygningen er boretslages ansvar, og derfor ikke er tilstandsvurdert i denne rapporten. Slike forhold kan likevel være kommentert der dette anses relevant for den aktuelle leiligheten. Eventuelle påviste avvik ved disse forholdene må håndteres av boretslaget. Borettslagsleilighet beliggende i en firemannsbolig oppført i 2001. Bygningen har saltak med utvendig tekking av dobbelkrummet betongtakstein. Takrenner og nedløpsrør er utført i stål. Det er montert taktrinn for feier. Yttervegger over ringmur er oppført i bindingsverk, isolert i henhold til byggeårets krav, og utvendig kledd med liggende trekledning. Det påvist ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot ringmur
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. Tiltak - Andre tiltak: - For å lukke avviket ihht NS 3600.2018 må det utarbeides en Tilstandsanalyserapport/vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere er kostnadsestimat ikke satt. Konsekvensen av manglende rapport og vedlikeholdsplan er økt risiko for uforutsette skader og kostnader, samt redusert kontroll over byggets tilstand og nødvendig vedlikehold. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv med belegg. Veggene har malte plater. Taket består av malte betongelementer (elementdekker). Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med overflatens alder. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik da det ikke er flyttet på innbo og løsøre.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. - Det er registrert noen svimerker i gulvbelegget i nærheten av ovnen. Det er også observert skruehull og mindre skader på vegg- og takoverflater. Videre er det registrert en gulvlist som ikke går helt inn til dørlisten, samt manglende gulvlist på ett sted. Tiltak - Andre tiltak: - Overflater med svimerker, skruehull og mindre skader bør utbedres eller skiftes for å opprettholde et tilfredsstillende estetisk og funksjonelt nivå. Manglende og feilmonterte gulvlister bør kompletteres for å sikre en pen avslutning og hindre oppsamling av støv og smuss. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det føre til ytterligere slitasje og redusert verdi og brukskvalitet.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe og vedovn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. Tiltak - Andre tiltak: - Ildfast stein med sprekker bør skiftes ut for å sikre trygg bruk av ovnen og forhindre risiko for brann eller redusert funksjon.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noen mindre skader og hakk på dørbladene, samt en del hakk og skader på dørkarmene. Dette er typiske overflateskader som følge av bruk av rullator. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å utbedre skader og hakk på dørblad og dørkarmer for å opprettholde funksjon og estetisk standard. Dersom skadene ikke utbedres, kan dette over tid føre til økt slitasje, redusert brukervennlighet og behov for mer omfattende reparasjoner.Andre innvendige forhold,TG2
Eier opplyser om at det har vært mus og sukkermaur på kjøkkenet det siste året.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Eier opplyser at det har vært mus og sukkermaur på kjøkkenet det siste året. Det er satt ut to feller, og det er fanget to mus. Ved befaringen ble det ikke observert tegn til verken mus eller sukkermaur. Tiltak - Tiltak: - Forekomst av mus og maur kan medføre risiko for skader på bygningsmaterialer, installasjoner og matvarer dersom problemet vedvarer. Selv om det ikke ble observert tegn til aktivitet ved befaringen, kan forholdet indikere mulige adkomstpunkter til boligen. Det anbefales å følge opp med forebyggende tiltak, herunder kontroll og tetting av mulige inngangspunkter i konstruksjonen, samt videre bruk av feller eller eventuelt skadedyrbekjempelse dersom problemet oppstår igjen. Våtrom Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromstapet/belegg. tak av malt elementdekke
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at vinylbelegget på vegg er noe løst i hjørnet i dusjen, samt at det finnes noen bobler i vinylbelegget enkelte steder. Tiltak - Tiltak: - Vinylbelegget bør festes og eventuelle bobler utbedres for å sikre tett overflate i våtsonen. Dersom tiltak ikke utføres, er det risiko for at fukt trenger inn bak belegget, noe som kan føre til skader på underliggende konstruksjon og økt fare for sopp- og råteskader. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg. Rommet er utstyrt med elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til 26 mm. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 45 mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist oppsprekking av vinylbelegg på gulvet enkelte steder i sveiseskjøtene. Tiltak - Andre tiltak: - Oppsprekking av vinylbelegg i skjøtene bør utbedres for å hindre videre oppsprekking og redusere risikoen for fuktskader i konstruksjonen. Dersom dette ikke utbedres, er det fare for at vann kan trenge inn under vinylbelegget ved en eventuell vannlekkasje, noe som kan føre til skader på gulv og omkringliggende konstruksjoner. Avvikende fallforhold bør vurderes utbedret, spesielt ved eventuell renovering, for å sikre tilfredsstillende avrenning til sluk og unngå vannansamling som kan føre til ytterligere skader. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er påvist mangelfull eller feil utførelse rundt rørgjennomføringer inne i baderomsinnredningen, samt ved vannrør til toalettet. Normal tid før utskifting av vinyl på gulv av påstøp er 15-25 år. Normal tid før utskifting av avløpsledninger (sluk) er 25-75 år. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. - Andre tiltak: - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Det bør utbedres rundt rørgjennomføringer for å sikre tett utførelse og hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Levetiden til en membran (vinyl) varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon og kan resultere i vannlekkasjer. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er det økt fare for at membranen ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrenging. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er påvist skader/svelling på baderomsinnredningen. Det er registrert misfarging og skade i speilbelegget i nedkant av speilet, forenlig med fuktpåvirkning. Tiltak - Tiltak: - Lokal utbedring av skadet innredning bør utføres for å hindre videre utvikling av skade og redusere risiko for ytterligere fuktskader. Fuktskade/misfarging i nedkant av speilet vurderes å være av estetisk karakter og har ingen vesentlig betydning for funksjon. Videre påvirkning kan over tid medføre økt synlig misfarging. Eventuelt tiltak vil være utskifting dersom et forbedret visuelt uttrykk ønskes, samt å begrense direkte fuktbelastning i området. Kjøkken Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin, komfyr og komfyrvakt. Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med overflatens alder. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk. Normal levetid for kjøkken er mellom 20-30 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er registrert noe klaring mellom benkeplateskjøtene, samt manglende silikon. Det er også registrert at noe silikon er skiftet mellom vegg og benkeplate, men med feil farge. Det er videre registrert at noe av den eldre silikonen slipper litt fra benkeplaten ved vasken. Det er registrert skade i bunnen av skapdør, samt i bunnen av deksider på hver side av oppvaskmaskinen. Det er også observert at sokkelen ikke går helt sammen i hjørnet. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør utføres utbedring av benkeplateskjøtene og påføring av silikon for å hindre fuktinntrengning og videre skadeutvikling. Silikon mellom vegg og benkeplate bør utbedres med korrekt farge, både av estetiske hensyn og for å forhindre fuktinntrengning der silikonen har sluppet fra benkeplaten. Skader på skapdør og deksider bør utbedres for å forhindre ytterligere forringelse og sikre funksjonalitet. Sokkelen bør tilpasses slik at den går helt sammen i hjørnet, for å opprettholde et pent og funksjonelt kjøkkenmiljø. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for fuktskader, redusert levetid på innredningen og forringet estetisk uttrykk. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Vannrørene er kun inspisert innvendig i boligen, og kun det som er synlig er vurdert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak på nåværende tidspunkt, da anlegget fungerer som normalt. Likevel anbefales jevnlig tilsyn og vurdering av anleggets tilstand, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid på vannledningene er passert. Uten slik oppfølging kan det oppstå plutselige lekkasjer eller brudd som følge av materialtretthet og alder. Dette kan medføre fuktskader, skade på bygningsdeler og kostbare reparasjoner dersom svikten inntreffer uforutsett.Avløpsrør,TG2
Avløpsrør i plast. Avløpsrørene er kun inspisert innvendig i boligen, og kun det som er synlig er vurdert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, da avløpsanlegget fungerer i dag. Likevel anbefales jevnlig kontroll, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige avløpsledningene. Med økende alder øker sannsynligheten for lekkasjer, rørbrudd og materialsvikt. Uten tiltak kan en eventuell lekkasje føre til skjulte vannskader, fuktproblemer og omfattende reparasjonskostnader dersom skaden ikke oppdages i tide.Varmesentral,TG2
Det er installert luft til luft varmepumpe. Siste service ble utført i 2025 ifølge eier.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. - Normal tid før utskifting av luft til luft varmepumpe er 10-15 år. Tiltak - Andre tiltak: - Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmepumpen er oppbrukt, noe som medfører økt risiko for driftsstans, behov for reparasjoner og redusert effekt sammenlignet med nyere anlegg. Det anbefales jevnlig service og funksjonskontroll for å opprettholde driftssikkerheten. Utskifting må påregnes innen overskuelig tid, basert på alder, teknisk tilstand og kostnader ved eventuelle reparasjoner.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 120 liter. Etter gjeldende forskrift (NEK 400:2010, i kraft fra 1. juli 2010) skal varmtvannsberedere med effekt over 1,5 kW være fast tilkoblet strømforsyningen. Den aktuelle berederen er av eldre dato og tilkoblet via stikkontakt, noe som var tillatt etter tidligere regelverk og dermed anses lovlig i dette tilfellet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Andre tiltak: - Alder på tanken medfører økt risiko for plutselig svikt eller lekkasje, noe som kan føre til omfattende skader på omkringliggende konstruksjoner.