Andelsleilighet
Utvendig

Takkonstruksjon/Loft,TG2

Takkonstruksjon tre. Taktekking med takstein.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Takkonstruksjonen er en lukket konstruksjon, og oppbygning er derfor ikke visuelt synlig. Det er taksperrer som går i gjennom takoverflate og dampsperre m.m. Dette er erfaringsmessig punkter som kan være vanskelig å få helt tett. Dette forholdet blir vurdert med TG-2 i rapporten da det kan være mulighet for skade. Konsekvens: Hvis det er luftlekkasje fra loftet og opp i takkonstruksjonen, kan dette medføre kondensfare, og fare for skjulte fuktskader. Hvordan utførelse av isolasjon, dampsperre, m.m. er utført, er derfor ikke mulig å kontrollere uten større inngrep. Dette blir ikke gjort i denne rapporten. --------------------------------------------------------------------------------------------------- Taktekking: Takene i borettslaget ble lagt om i 1999. Visuelt ser det ut som at taket på dette bygget er noe nyere en takene på andre bygninger i nærheten. Men dette er ikke verifisert, så alder på taket er ukjent. Det er heller ikke kjent om når undertak, sløyfer og lekter er skiftet. Omlegging av takene faller normalt inn under borettslagets vedlikeholdsansvar.

Tiltak

Vinduer,TG2

Loft: 1. etg: Vinduer fra ca. 1986 med 2-lags isolerglass + ett lags glass med sprosser, koblede ytter-rammer. Ett vindu, ved kjøkken, er byttet i senere år, i regi av borettslaget. 2. etg: 1. etg: Vinduer fra ca. 1994 med 2-lags isolerglass + ett lags glass med sprosser, koblede ytter-rammer.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Forventet brukstid på vinduer er fra 40-60 år, avhengig av bruk og værforhold m.m. Vinduene har noe bruks/værslittasje, og vurderes til TG-2. De eldste vinduene på loftet har mest slitasje. Selger opplyser: Ingen lekkasje, men noe kondens på innsiden av to eldre vinduer i arker på loft etter kraftig nedbør. Konsekvens: Vinduer har begrenset levetid. Man må være klar over at eldre vinduer ikke har samme isolasjonsevne/tetthet som moderne vinduer. I følge husordensreglene bytter borettslaget vinduer og balkongdører etter behov, og det gjøres en vurdering på hvilke som skal byttes, og når.

Tiltak

Utvendige trapper,TG2

Utvendig trapp i hagedelen.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Trappen har brukslitasje. Konsekvens: Trappen bør vurderes byttet.

Tiltak

Innvendig

Overflater,TG3

Tak: Malt panel. Vegger: Malt panel. Malte flater. Gulv: Parkett. Tregulv. På innvendige overflater blir kun vesentlige feil/slitasje/skader vurdert. Det kan derfor være mindre forhold/normal brukslitasje, som ikke blir beskrevet.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Avvik gulv: 2. etg: Det er eldre tregulv i soverom. Disse har noe brukslitasje og vurderes til TG-2. --------------------------------------------------------------------------------------- Loft: Etter tidligere lekkasje fra kjøkken, har det oppstått skade på parkettgulv ved kjøkkeninnredning. Dette vurderes til TG-3. Parkettgulv på loft har en del brukslitasje.

Tiltak

- Tiltak:

- Konsekvens: Avviket på loftet er i hovedsak av kosmetisk betydning. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier på det aktuelle stedet. Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av nye eier. Men utskifting av parkett på loft må påregnes.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2

Etasjeskiller i trebjelkelag.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det skal gjøres kontroll av skjevheter i etasjeskillere/dekker. Hvis det måles over 1,5 cm. skjevhet totalt inne i et valgt rom, blir dette vurdert til TG-2 i rapporten. Det skal gjøres målinger i 2 rom pr. etasje. Loft: I stue/kjøkken er det målt totalt retnings-avvik i rommet på under 1,5 cm. 2. etg: I soverom 1 er det målt totalt retnings-avvik i rommet på under 1,5 cm. 2. etg: I soverom 2 er det målt totalt retnings-avvik i rommet på ca. 2 cm. TG-2. -------------------------------------------------------------------------------- Det skal måles om det er høydeforskjell mellom rom. I 2. etg. er det registrert ca. 5 cm. høydeforskjell mellom gulv i soverom og i entré. Dette blir vurdert med TG-2. Konsekvens: Avvikene er i hovedsak av kosmetisk betydning. Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier.

Tiltak

Kjøkken
Loft > Stue/kjøkken

Avtrekk,TG2

Er det montert ventilator over kokesone: Ja. Kullfilterventilator.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Bruk av kullfilterventilator, skal i følge gjeldende instruks, alltid vurderes med TG-2. Konsekvens: Det kan ikke gjøres tiltak med forsert avtrekk over kokesone, da man i denne type boliger kun kan benytte kullfilterventilatorer. (Forhold med selve avtrekket fra kjøkken, er tatt med i eget punkt om ventilasjon.)

Tiltak

Loft > Stue/kjøkken

Automatisk vannstopper,TG2

Ett sjekkpunkt i rapporten er å kontrollere om det er montert automatisk vannstopper ved vanninstallasjoner i kjøkken: Er det montert automatisk vannstopper i dette kjøkkenet: Nei.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Regelverket rundt dette, og om det var et krav eller ikke på tidspunktet for arbeidene, er vanskelig å fastslå da det ikke er kjent når kjøkkenet ble montert. Konsekvens: Hvis det blir lekkasje fra vanninstallasjoner i kjøkken, vil vannet ikke bli avstengt, og kan medføre fuktskade. Det anbefales alltid at dette ettermonteres.

Tiltak

Spesialrom
2. etg. > Toalettrom

Avtrekk,TG3

Er det avtrekksventilasjon fra rommet: Nei.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det skal kontrolleres om det er avtrekk fra toalettrom. Toalettrom skal normalt ha avtrekk via kanal ført ut over yttertak i bygget. I dette rommet er det ikke etablert avtrekk. Manglende avtrekk skal bemerkes med TG-3 i rapporten. Konsekvens: Uten avtrekk vil bl.a. lukt/fuktig luft ikke bli fraktet bort. I dette rommet blir vinduet benyttet til lufting.

Tiltak

- Tiltak:

- Nærmere kontroll for å avdekke hvilke muligheter/løsninger som er mulig. Å sette et eksakt prisestimat for dette er vanskelig, før endelig løsning er valgt. Prisestimatet er derfor kun et anslag på hva dette kan koste.

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Inngående kontroll/vurdering av rør-opplegg krever spesialkompetanse. Da jeg ikke innehar denne kompetansen, blir vurderingen utført med en visuell kontroll. Innvendig rør-opplegg beskrivelse: rør-opplegg med plast rør i rør-opplegg eller noe kobber-rør. Hvor er fordelerskap plassert: Fordeler plassert i tak i bad. Hvor er hoved-stoppekran plassert: Inne i innkassing bak luke i entré.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Avviket gjelder rør-koblinger for stoppekran, samt rør-koblinger inne i vegg bak luke i bad. Disse koblingene ligger inne i veggkonstruksjon. Konsekvens: Hvis det blir en lekkasje i disse koblingene, vil vann ikke bli oppdaget med en gang, og kan medføre vannskade. Fra teknisk forskrift: Lekkasjer skal synliggjøres, og ikke føre til bygningsskade. Det er vanskelig å gjøre tiltak uten større inngrep i konstruksjonen. Man må være klar over forholdet.

Tiltak

Ventilasjon,TG2

Naturlig oppdriftsventilasjon. Til-luft til leiligheten: Spalteventiler i vinduer. Er det avtrekksventil fra kjøkken: Nei. Er det avtrekksventil fra bad: Ja. Er det luftespalte i dør til bad: Nei. Måling av effekt på ventilasjon, er ikke en del av denne rapporten. Det er begrenset avtrekksventilasjon i boligen. (Kommentar/vurdering til avtrekk fra wc er tatt med i eget punkt under toalettrom.)

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- På oppføringstidspunktet ble det benyttet naturlig oppdriftsventilasjon. Med naturlig oppdriftsventilasjon vil til-luft til boligen tilføres med spalteventiler i vinduer eller ventiler i yttervegger. Avtrekk fra boligen gjøres med avtrekksventiler i kjøkken og bad, ført ut over yttertak via luftekanaler. Naturlig oppdriftsventilasjon blir i rapporten alltid vurdert til TG-2. Konsekvens: Man må være klar over at denne type ventilasjon ikke har samme effekt som dagens ventilasjon med balansert eller mekanisk avtrekk. ------------------------------------------------------------------------------------------------ Det er ikke avtrekk fra loftsetasje. Konsekvens: "Forurenset" luft vil ikke bli ventilert bort. Det bør vurderes å etablere avtrekk fra etasjen. ------------------------------------------------------------------------------------------------ Kjøkken skal i denne type boliger, ha permanent avtrekk ført via luftesjakt/kanal, ut over yttertak. Kjøkkenet er plassert på loftet, og det er ikke avtrekksventilasjon fra denne etasjen. Dette vurderes til TG-2 i rapporten. (Det er montert en kullfilterventilator) Konsekvens: Uten permanent avtrekk fra kjøkkenet, vil leiligheten få begrenset luftutskiftning/ventilasjon. ------------------------------------------------------------------------------------------------ Er det etablert luftespalte i dør til bad: Nei. Det skal være en luftespalte i døren for å sørge for luftsirkulasjon/avtrekk fra leiligheten. Konsekvens: Manglende luftespalte kan redusere effekten på ventilasjonen.

Tiltak

- Tiltak:

- Nærmere kontroll av ventilasjon bør utføres, og undersøke muligheter for å utbedre/oppgradere dette.

Varmtvannstank,TG2

Varmtvannsbereder alder: Det er ikke kjent når berederen er fra. Plassering: Oppe i innkassing bak luke i trappe til loftet. Er det automatisk vannstopper ved berederen: Nei, ikke så langt jeg kunne se. Kontroller el-tilkobling: Med stikkontakt.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Berederen er plassert inne i en innkassing. Det er en luke inn til berederen, men det er ikke mulig å se hvor gammel den er, eller om det er montert automatisk vannstopper. Alder på bereder er avgjørende om det var et krav om automatisk vannstopper, og tilkobling via fast el-kobling. Konsekvens: Da det ikke er kjent hvor gammel berederen er, er det vanskelig å vurdere konsekvenser. Beredere har en forventet brukstid på 20 år. Nærmere kontroll av berederen bør gjøres, for å vurdere alder m.m. Det anbefales å montere automatisk vannstopper, samt oppgradere el-tilkoblingen.

Tiltak

Andelsleilighet